王石:道路与梦想-第24部分

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接到规划的蓝图时，我并没有感到兴奋，因为占用的是规划绿地，要求整个建筑埋在地下，包括停车场。这种限制，增大建造成本还不是要害，要害在于对消费者造成的不便。在大城市的商业密集区，地皮昂贵，所以建设地下商场和车库，而在新市区，消费者大老远开车钻地下车库就未必愿意了。万科坚持车库要建在地面，哪怕50％。
万科同中心区建设办公室各持己见。期间负责规划中心区的日本黑川事务所欲承接大型购物中心的设计。国际建筑大师黑川纪章本人约见我，并邀请我前往日本考察。鉴于规划要点的障碍，我没有接受邀请，而是耐心等待规划要点的修正。
2000年初，中心区建设办公室一纸通牒下到万科深圳地产，规定日期之前不按规划要点上报方案视同放弃。是争取还是放弃？老王面临哈姆雷特“生存还是死亡”的选择。
截止日期已到，万科没有上报方案。这意味着万科前功尽弃。
6月，W卸任副市长，当选市人大副主任。不久就传闻出事。尽管同W相处得已经很不愉快，但我仍不相信W会接受巨额贿赂。

一次聚餐会上，同华润执行董事S谈到W案，S先生问：“为什么购物广场的16万平方米土地被收回？”
“规划通不过。”
“怎么没争取？”
“W那老倔头你还不知道？”
“嘿嘿，W把中心区那块地从万科收回介绍给我们了。我当时问，‘不是给万科做了吗？’W摇头说；‘万科没实力。还是要给像华润这样的集团。’我们做了认真的考察。考察的结果，认为规划有问题，同万科的结论一样。我们询问能不能修改，W的秘书给介绍了一家咨询公司。你猜公司老板是谁？嘿嘿，W的女婿。他打包票能修改规划要点，当然了，修改要付出代价。不就是咨询费吗？只要合法，华润也会接受。可W的女婿口气太大，表态怎么修改都行，为表诚意，说‘规划要点修改批准完成后，再收咨询费。’这种主谁敢碰啊。华润也放弃了。甭生气，担心你误会没有事先告诉你。”
“生气？有什么好生气的，华润比万科有实力是明摆着的。再说了，万科做这样的大项目还真没经验。不打无把握的仗。你们不是也没接手吗？”
新住宅运动的缘起
时间转瞬即逝，万科身处其中的房地产市场，已经发生了巨大的变化。
自1998年，中央明确把住宅产业“作为经济增长点”以来，民营企业在住宅市场所占的比重越来越大。以1999年为例，无论是销售面积还是开工面积，多种经济成分企业已经成为市场主体，占60％，而国企由原来的80％强下降到40％的份额。
这数据让我预计，以多种成分构成的民营企业的市场份额将进一步扩大，而国营的比重继续萎缩。然而，由于全国各地区住宅商品化程度不同，国企和民营各占的比例也有很大差别，比如北京市场，还是国企集团占据主流市场；而在个人购房率超过90％的广东和以上海为龙头的长江三角洲地区各个城市排前十位的发展商中间，民营的比例占到70％。
虽然，机制占先的民营发展商已经成为市场主旋律，但仍受制于企业规模小、资源分散的客观局限，与其资金密集的行业特点极不相适应。
以1999年为例，中国内地房地产开发企业的平均资产规模不足5　000万元，年均开发规模不到1亿元。在沪深两地交易所，近40家房地产上市企业，年营业额平均也仅是5亿元，而上市家电企业的平均营业收入却达到40亿元，是前者的8倍。
同香港的同行相比，差距就更大了。以万科为例，1999年的资产规模40亿元，净资产22亿元，资产负债比率约50％，在上市房地产板块排名第一。而香港地产老大新鸿基，净资产为1　300亿港币，资产规模1　800亿港币，净资产规模是万科的60倍，资产是万科的45倍，资产负债比率仅百分之二十几。万科很难与之相提并论。
就市场占有率而言，香港前九家发展商的市场份额为80％，日本积水物产的市场占有率达到29％；而在中国内地，市场化程度相对较高的上海，前十位发展商的市场占有率加起来也就23％，深圳还不到20％。
由于开发商形不成规模，社会资源分散，造成社会资源低效使用，这是开发商整体水平不高的主要原因。单个企业而言，由于开发商不能规模筹集资金，也就无法投入足够的资源用于新产品技术层面的研究，也就不能够积极采用新型材料和新工艺，也就不能积极响应配合“住宅产业化”的规划要求。
能否规模筹资规模开发，能否适应住宅产业化的要求，能否在激烈竞争的市场上扩大市场份额，这个问题已经尖锐地提到住宅开发企业的面前！

2000年6月24日，由万科牵头成立的中国城市房地产开发商协作网络（中城房网）倡议发起的“新住宅运动”大会在上海召开。也正是在这一会议上，万科鲜明地提出，“面向新经济，关注普通人”。
“中国城市房地产协作网络”的设想追溯到1998年末的亚布力滑雪场。
几人盘腿坐在东北热炕上，面前是小鸡炖蘑菇、蘸酱菜和野葡萄酒。
万通冯仑和河南建业胡葆森提出，“　明年你就辞去万科总经理职务了，我们给你找点事，召集各大城市的大发展商组织起来。最早，我们希望叫中国城市住宅开发商协会，或者是中国城市住宅联合采购协会。大家联合开发、行业自律，以反映这些发展商的整体形象，区别于传统的行业组织。名字都起好了，‘中国城市开发商联盟’。”
显然，两人有预谋。
1999年春天，三人专程聚集到广西北海，这里著名的是延绵数十公里的细纱软浪。几个人，在这座安静而无人打扰的海滨小城，正好可以讨论发起“城市开发商联盟”的可操作性。在20世纪90年代初，这里曾喧嚣一时，通向机场的宽敞大道还是当年修建的。进入不大的市区，裸露生锈钢筋的半截子楼显得格外丑陋刺眼。临沙滩兴建的几百栋丑陋的别墅群，野草遍地，野狗出没。
好在这一切不愉快的景色没有影响创建行业联盟的畅想。
设想很快得到北京华远、香港中国海外、上海金桥、广州珠江投资、天津顺驰、重庆龙湖、成都交大、沈阳华欣等16家发展商的响应。这一设想也得到了中国房地产协会杨慎会长、副会长孟晓苏以及建设部住宅产业办主任聂梅生的赞赏。
提到“联盟”的字眼，人们就会联想到行业垄断、市场瓜分，但就中城房地产开发商联盟来讲，则是行业协会性质。只是进入2000年，北京闹法轮功，觉得“联盟”字眼太过敏感，逐改称为“中国城市房地产协作网络”，挂靠中国房地产协会城市开发委员会。起这个名字，还多少有点赶网络时髦的意思。


传统上，中国房地产协会是房地产开发商的全国性行业组织，随着市场的急剧变化，协会传统的管理概念和手段已经不适应发展商的要求，比如：共同建立信息平台，通过互联网进行情报交换信息沟通、集体捆绑采购、共同信用融资等。
而中城房网以团体会员的名义加入中国房地产协会下属的城市开发委员会，既是行业管理创新，也是网络经济时代的产物。传统的协会成员是按地区划分，很少跨地区联系，中城房网的成员首先打破地区限制，进行跨地区的联合。
同样的，互相学习、取长补短，也是大陆新兴房地产开发商不约而同的入行方法。加上目前中国内地的发展商大多规模有限，要完全依靠自身的积累来突破大发展的瓶颈，比较困难。而如果有一批比较优秀的发展商来共同搭建“中城房网”，然后在这个平台上联手做一些事情，比如：促进会员之间的信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，既能够达到资源共享、扩大规模的目的，又能够联手促进本行业的健康发展，何乐而不为呢？
举万科在上海开发的西郊花园的例子，由于缺乏开发别墅的经验，车库的进口位置设计不合理，车子要倒三次才能开进车库，原因很简单：设计人员没有开车的经历，设计的车道是自行车的转弯半径。然而，我在各地参观许多别墅小区的时候，惊讶地发现，万科犯的错误，别人也一再重复。8年过去，2000年初，到南京参观一处新开发的别墅小区，汽车不能直接拐进车库的毛病仍没有改变。
而今，中国内地住宅发展商在信息交流上，仍停留在互相参观“样板间”、照葫芦画瓢层面上。中城房网可以在行业情报交流上有所突破创新，避免重复错误，降低信息交易成本。同时，推动加入中城房网的企业管理文字化、数字化、规范化，并达到扎实的科学管理基础，运用网络技术手段进行情报交流。
同时，万科将推动电子商务的开展，希望借此改变万科自身及中城房网成员单位的传统采购形式，以适应网络经济的新环境。
而关于规模化，家电行业发展的历史很有借鉴意义。彩电行业的龙头企业海尔、长虹、康佳，经营规模已经是百亿元以上。企业规模上去了，应该相应地产生规模效益。但实际上近几年的彩电大战、空调大战，其“割喉式”的价格战已经威胁到同行业的健康成长空间。2005年5月初，全国彩电企业形成的最低限价联盟，除了引起媒体的即时兴趣外，市场价格仍然下滑。什么地方出了问题？厂家的生产能力远远超过市场承受力，这是人所共知的。
供过于求，是市场经济的基本特征之一。20世纪80年代，我曾参观过索尼公司在东京的专业级摄像机生产线。在装配线上，我不仅看到索尼的品牌，还见到JVC、松下、日立等索尼竞争对手的品牌。大的电子制造商利用品牌占领市场，生产领域却按规模经济生产的原则进行分工合作。我感叹品牌之间的既竞争又合作的资本主义精神。
反观中国的主流彩电企业，仍走着互相竞争而不合作的道路。很难设想争夺彩电市场第一、第二把交椅的长虹、康佳两家企业能互相委托加工，但为什么不擅长生产电视机的海尔、TCL进入彩电市场也不采用委托加工的形式呢？我们曾反思过计划经济的“小而全”、“大而全”，可惜，家电行业仍在走着大而全的发展模式。
企业在这种模式下的竞争，是严重浪费社会资源的恶性竞争，虽然表面上，低价格倾销策略使消费者受益，从长远看，浪费资源的恶果最终还要消费者承受。利润微薄的企业哪有资源开发新产品？更不要说为未来产品升级储备了。这样水平的竞争再持续下去，即使不加入WTO，彩电厂家也得面临被国外彩电厂家收购兼并的局面。
鉴于彩电行业的经验，住宅产业应该走什么样的路呢？无疑，简单的规模化是行不通的。要使社会资源合理配置，有竞争力的发展商应该在产权、资产、专业分工的综合层面上进行整合。只有这样，才能在最短的时间内，形成一批具规模、有影响力的产业集团，才能彼此形成既竞争又合作的良性竞争局面。
关注普通人
整个20世纪80年代，中国内地城市住宅的主流还是均一化的福利房，与此同时，深圳、珠海、厦门等沿海城市的商品住宅也在悄然兴起。早期商品住宅面向的是哪些人呢？在“对外开放”、“先让一部分人富裕起来”的政策导向下，面向的只能是海外华侨、港澳同胞，以及游离于体制外的三资企业白领、民营工商业主、自由职业者。这是个特殊的消费群体，其主要特征为：人数上只占城市人口的少数，而经济收入和消费能力上却远远高于城市的平均水平。显而易见，面对这样一个特殊的消费群体，住宅开发商的产品路线只有开发高档或中高档住宅。万科地产的城市花园系列应运而生。
以高档、中高档住宅为主导的商品房市场持续到20世纪90年代的中期。之后，市场发生了天翻地覆的变化，其特征为：城市住宅业，福利房的主导地位已经让位给商品住宅。以1999年的住宅市场为例：商品房的市场占有率为85％强，非商品房不到15％。
商品住宅从面向少数群体的“奢侈消费”转向普通人的“大众消费”成为不可逆转的趋势。但许多住宅发展商没有注意这一趋势，仍盲目开发高档、中高档住宅，这是城市商品房空置率高居不下的原因所在。如何顺应住宅市场的根本变化，关注、开发城市普通居民住宅，是新老发展商共同面临的重大课题。

关注普通人的“普通”定义是什么呢？
我的理解就是：不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主。这个群体是现在、未来住宅市场的主流消费群体，这个群体的特征是：占城市居民的大多数，经济收入和消费水平为城市的平均水平。20世纪80年代培育起来的住宅开发商习惯于所谓的洋派高尚商品房而不屑开发适应普通居民需要的普通商品住宅。
万科曾经请罗小未教授讲“外国建筑史”，在评价近十多年来中国城市住宅开发现状时，罗先生说：“姑且不谈个别粗制滥造最后不得不推倒的伪劣产品，即使有些被认为不错的也存在败笔。”
罗先生认为的败笔是什么呢？她例举了：“建筑形式宫廷贵族化、室内布置高级宾馆化……”，至于住宅单体，则是“欧陆式、古典式、英国式、威尼斯式，甚至是无中生有”。
有许多发展商不认同罗先生的评价，但仔细回忆商品住宅市场所走过的路，认真观摩城市新型住宅区的景观，我们不得不得出结论：罗先生的话虽然刺耳了点，讲的却是事实。商品住宅的开发自觉不自觉地走进了浮夸、浮躁、盲目崇洋、标新立异的误区。
在上海新住宅论坛筹备期间，政府官员和媒体记者曾一再问我“新住宅论坛”的目的是什么。
我回答：“我们犯了许多错误，地产行业不能再糊涂混乱地发展下去。回顾十几年来走过的路，一总结才发现发展商很难看清自身的问题。所以我们先是邀请建筑专家，再是请出社会学家、经济学家，加入大讨论。”
“会有什么成果？”
“还不清楚。”
“没有其他的目的？”
“没有，真的没有。”
媒体的朋友不满意如此简单的答案，猜测刚成立的中城房网正在酝酿重大商机，或纯粹商业炒作。但建筑学界、社会学界对发展商的反思倡议表现了正面的理解和积极回应。“关注普通人”的提法就是在和两个学界专家讨论中形成的共识。
20世纪六七十年代，乃至80年代，中国城市曾大量建造“火柴盒”行列式住宅，新兴的发展商认为它是过时、缺乏生活情趣的，因此予以否定，取而代之的是注重绿化居住环境、关注建筑立面的美观、满足生活舒适方便的现代住宅。但换一个角度看，“火柴盒”行列式住宅却是用较小的资源解决城市普通居民住房的最佳选择，在动员国力资源开展工业化时期，有其经济上合理的一面。
而在90年代流行的住宅小区，无论住宅环境公园化，还是住宅空间的无限扩大化、住宅装修高级化、卫生间重复化都表现出经济的不合理。以卫生间重复化为例，从住宅区的公用厕所过渡到单套住宅配备卫生间，是城市居住文明现代化的标志之一，问题是：单体住宅配置两套、三套甚至四套卫生间是合理的吗？万科曾考察过日本的高尚住宅区，惊讶地发现，很少单体住宅配置两套以上的卫生间。日本的人均GDP多少？中国内地人均GDP多少？为什么我们的住宅卫生间配套这样“奢侈”呢？
可见，我们现行的商品住宅存在着经济上的极大不合理性。在迎合“新富”消费群体时期，这种经济不合理性却能满足消费虚荣的需要，而面对普通消费者，无论从个人的消费能力，还是社会资源的有效利用，都是不可取的。面对普通消费者，应该反省住宅开发中的贵族化倾向，以舒适、实用、经济为前提，研究、开发满足普通居民的居住需求。
近10年前，万科跨地域经营的第一站便是投资上海的住宅项目。刚到上海的当天，我们就驱车游览外滩。船笛声中，沿江的建筑让我感慨：经百年的历史岁月，这些建筑仍尊严地屹立在外滩，骄傲地表现着大上海的天际轮廓线。我问自己：万科能给上海提供有历史留存价值的建筑吗？我没有受过城市规划的训练，但却深深感觉到城市建筑不仅影响到城市的现在，还将影响到城市的未来。房地产开发商的社会责任重大。



而今，社会上一谈到房地产开发商，颇有微言，似乎房地产企业是暴利、没有信用的代名词。“为什么IT企业烧钱是高科技的高尚行为，而房地产商的赚钱举动就是奸商？真想不通！”万通董事长冯仑这句话道出了开发商的心声。就行业之间的利润率来比较，房地产整体行业的利润率低于家电、汽车、高科技等行业，表明房地产业的利润率已经社会平均化。1999年住宅市场的销售额已达2　143亿元人民币，并保持两位数字的增长，仅仅调侃“90％的发展商都是骗子”怎能令人信服？社会上对包括住宅开发商在内的房地产业有偏见是不言而喻的。
一般而言，房地产开发商和其他行业的企业并无不同，目标都是追求利益的最大化。但房地产开发商还有自身的，不同于其他行业的特殊属性。就是在城市文化的建设中，发展商还是计划者和组织者。可惜的是，房地产开发商的第一重属性被社会误解，而第二重属性则被社会忽略，也被发展商自己忽略。
随着市场经济的发展，城市居民贫富的两极分化也不可避免。开发商开发的别墅区、高档住宅区和未改造的老住宅区则凸显了城市居民贫富的两个极端。城市规划者在考虑如何减少这种差异造成社会的紧张，有社会责任的发展商也应该认真考虑如何通盘规划设计，使不同收入层次的消费群体能够和谐共处、共享城市文明的成果。
如果我们将目光放到日本东京都地区的多摩这座已经规划建设30多年，仍在建设中的新型卫星城，便可以看到在多摩社区既有为高收入者设计的住宅，也有给低收入者安排的住宅，更多的是普通平民的住宅。开发者通过巧妙的规划设计，把几种不同对象和档次的住宅有机地结合起来，使不同收入档次的人群都能够友好、尊严地生活在一起。
可以说，多摩社区的规划发展给了万科极大的震动和启示：开发商要关注普通人，就应该有这方面的意识和社会责任感。而今天的万科，已经探索出一条面向普通人的开发新路，那就是，以新市镇开发为主要发展战略，通过规模开发，在保证住宅质素的同时，切实降低住宅价格，让更多的普通人能够买得起优质的住宅。
“王石Online”
1998年，深圳大学毕业生马化腾与昔日同窗创办腾讯，向广大网民提供OICQ服务，企鹅形象的QQ小图标，改变了中国人际交往和信息沟通的方式。
可以说，从日常谈话主次角分明到网络沟通这种更加自由、开放、平等的方式变化，同万科作为传统行业贴近互联网的过程是一致的。腾讯给了我们提示，2000年，。vankeweekly。网络论坛正式开张，利用网络的互动性，。vankeweekly。上有“王石Online”、“投诉万科”（后转化为单独的针对客户投诉的客户服务论坛），万科内部网上有我的“董事长Online”，还有总经理郁亮的“管理e线”等公开论坛。客户有什么投诉，职员有什么意见，都可以直接在网上公开反映。这种公开、直接的互动交流，使公司各管理环节的透明度得到很大提升，不但有效地促进了信息扁平化，还形成一种崭新的监督机制。一种新的管理形式—不妨称之为“BBS管理”—出现了。

2000年8月11日，《万科》周刊网站。vankeweekly。名为“王石Online”的论坛正式开通。
不久，出现了这样一个由“redwriter”网友发的帖子：“王石：网上人人平等，我才有了直呼您大名的机会。知道您在网上设坛开讲，觉得很亲切，可进来一看，只有阿飚一个人招呼就觉得有些失望。是您设坛开讲，又不是他，怎么能只说不练呢？不会只是想赶赶时髦吧？”
我急忙回应：“只是随意浏览，却发现了同‘王石’同名同姓的斑竹，打开再一瞧，才恍然斑竹就是本人，不胜荣幸！我曾向周刊的总编表示要周刊给我设一个专栏，但周刊没打招呼就……真是的。Anyway；　I　誱　here。”
当我学着在网上同网友们对话，习惯“板砖”和“拍板砖”的时候，又一位叫sz1961sy的网友在周刊论坛发了一份帖子。他建议，将“与王石对话”专栏改名“王石网论”或“王石论坛”。因为：
1。　“万科网”是个公众平台，非内部平台。王石在此是代表一位网虫级网下老板的ID，此处不能指挥任何公众ID。
2。　“与王石对话”意味着与其他人不能对话，这有违BBS原则。
3。　万科是个公众上市公司，万科网也是。网，必须面向公众。
嗯，言之有理。
和周刊电子版的其他坛子相比，“与王石对话”是以知名度为卖点，话题却不明确，随万科在社会上的兴奋点而转换话题，每周都和新面孔对话，能留下一个星期的算是持久战的了。我曾自忖，是否有兴趣同我长相处的