王石:道路与梦想-第29部分

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从具体条款也可以看出，“121文件”对于防范房地产局部泡沫倾向、抑制投资过热现象和限制超前消费行为都会起到积极的作用。在房地产泡沫没有真正出现之前就对房地产行业进行规范，是保证行业能够持续健康稳定发展的重要手段。可以预见，随着这两个制度的逐步完善和执行力度的逐渐深入，房地产市场的土地供应和房地产开发的融资环境会更加规范，这对整个行业健康运行都会产生积极的影响。
关于“121文件”的具体实施规则还将在未来进一步细化，对于高档住房、第二套住房等问题的判断也会进一步明确，但整个行业健康、规范、平稳发展的大趋势不会改变，对于所有的房地产开发企业来说，都需要逐步适应新的游戏规则，而对于万科而言，这是机遇，也是挑战。
冰糖甜橙哀牢山
夏日的昆明城雾蒙蒙，街道湿漉漉的。
吉普车裹在公共汽车、私家车和自行车组成的晨流中蠕动。出城上昆玉高速路，油门加大前往300公里外的葛洒镇。
9：30抵玉溪，拐进城里吃早餐。伴随烟草工业迅速成长的城市道路宽阔清洁，行驶的车辆不多，行人悠闲。飞豹的朋友Y小姐指着车窗外路中央一座金属制品雕塑：“王总，你看像什么？”
顺着她的指向望去，是一组竖向的金属架中央衬托起一只金属球，托架侧翼有序的垂直曲线，我联想到西洋乐器竖琴。
“是浪漫旋律中的一颗明珠？”老王瞎猜。
“好像原创是类似的意思吧。可当地老百姓怎么说？‘乱弹琴、扯蛋’，呵呵呵……”
继续赶路。恰逢收稻季节，公路两侧青烟袅袅，是农人在焚烧稻秸。起伏的绿色丘陵逐渐抬升转换成翠绿的山峰，吉普车沿着一条河流的河谷行驶。深绿色的平缓山坡中间杂着浅绿色块，山村透过盘绕云烟若隐若现。
“那是什么？人工开辟的牧场？”
“是甘蔗地。”
公路一侧两只慢悠悠的水牛、赶路的村民一晃而过。
“这里居住的是什么民族？”
“Hua　yao　dai。”
“花药袋？”
“花腰傣，傣族的一个支系，其女性服饰特征衣裙均绣上一道彩边，特别是讲究腰间色彩搭配，故称‘花腰’。花腰傣主要居住在哀牢山麓红河谷地。“
“也包括我们要去的葛洒？”
“包括。”
葛洒位于滇中哀牢山自然保护区。横断山脉从西北部插进云南，一条支脉云岭向东南延伸，接近云南东南边陲的红河、毗邻越南的一段被称做哀牢山。哀牢山属于未开发的地区，山中很多地方人迹罕至，特别适合探险、登山、野外生存训练及自然生态专题考察。
但此次行程既不是探险也不是登山观光，是专程去探望一对老人。
芭蕉树丛、红皮甘蔗林、流淌的河水、戏水赤身的村童……汽车沿着河谷路疾驰。中午抵达葛洒镇。但是除了个别的人外，镇上居民并无特别装束。作为玉溪人的Y小姐以遗憾的口吻告诉我：花腰傣人人能歌善舞，每年5月初的花街节，村民们都会身穿五彩缤纷的服装，载歌载舞。
为节省时间，我们没有停留，继续赶路。离开主路，汽车穿行于茂密杂树丛，在坑洼不平的土路上颠簸着爬升。左侧山丘上是人工栽种的果树园，树冠低矮齐胸，挂的果子包扎着白纸袋，Y小姐介绍说是橙子。绕过果园，看到另一座馒头形山头上，几棵大树形影孤单。杂树丛已经被清光，山坡上栽种一窝一窝的小树苗，大概是橙树苗。
绕过山头，看到一座开垦种植果苗的山头，半山坡坐落着一栋浅黄色建筑，阳光照耀下格外醒目。到了。
一座两层四合院，门口停放着一辆白色奔驰面包车，紧邻院墙东侧是座红柱飞檐黄琉璃瓦亭子，不大协调；四合院冲南门口面对一个碧水荡漾的人工湖，引水管突突地冒着水花。望望不太高的山包顶端，有些疑惑：哪来的水呢？
走进四合院，庭院宽阔，水池、花坛，这里看似更像机关办公的场所。一位接待的小姑娘告诉来访的客人，主人在午休。
“让他们休息吧，我们还没吃午饭呢，给下点面条就行了。”
等做饭的工夫，我信步沿着一条给水管向山头上爬去。9月高原的太阳光毒热，果苗叶子显得有些发蔫。爬到山顶，是一座长方形的大水池，碧水涟涟，连接上来的主干管终端哗啦啦地扬溅水花。俯身掬一捧清水，透彻清凉。
俯瞰东侧，深谷中一条土黄色的河流蜿蜒回转；转身西望，巍峨连绵群山云遮雾罩。清泉莫非来自云雾山中？
返回院子，主人还在午休。通廊上摆放了一张四方矮桌，坐下来正面对敞开的院门，湖水、林木、云雾、山峰、蓝天框在其中，恰似一幅风景画，虽然主色调是绿色，却让人联想到梵高的向日葵。正聊着，老太太下来了。
“叫M老师就行了。”Y小姐提醒。
一位身手利索的老人顺着廊道走过来。
寒暄两句，得知来客还没吃午饭，进厨房亲自张罗去了。几碗冒着香气的汤米粉端了上来，还有肉酱、咸菜、辣椒油。
“习惯辣椒吗？”老人家关心地问。
“习惯、习惯。”老王边说便往碗里浇辣椒油。
“开山造橙子园啊。”来客感慨。
“M老师擅长园艺，做过很多行业。”Y小姐一脸尊敬。
“我还当过兵呢，”老人家接过话茬，“工农兵学商都干过，就是没经过商，不懂企业，呵呵，一会老爷子来了，你们有的谈。哎，王先生信佛吗？”
老王表白是个无神论者，“但我尊敬佛教，佛教教义引导人如何修行行善，本质上是奉行和平，同伊斯兰、基督教教义的进攻性有本质的不同。”
“我年轻时也不相信，但现在不敢说‘不信’了。”老人的声音轻了许多，似怕冒犯了冥冥之中主宰世界的神灵。
“我有个弟弟早逝，那还是文革的时候。我做了个梦，梦见弟弟……一碗够了吗？再添一碗。”
“噢，够了。”一边聊天，一边惦记着还没露面的老爷子，一个中国烟草业传奇人物，一家品牌价值500亿企业的缔造者，一位中国企业史无法回避的企业家，一位令人尊敬又惋惜的制度缺陷牺牲者……

从1492年哥伦布第一次在美洲遭遇烟草，500年过去，烟草踪迹遍布世界各地。和世界领先的烟草业大国美国相比，中国的烟草种植不过100年。上世纪初，“洋烟”进入中国，英美烟草公司在山东、河南、安徽、华北、东北引入烤烟种植。抗日战争爆发，种植烤烟的地区相继沦陷，退居西南一隅的国民党政府为了增加税收和解决退守后方的烟民们的需要，1939年云南开始引种美国烤烟。
烟草原来产于美洲的热带亚热带地区，性喜温暖湿润的气候和偏酸性疏松的红壤，云南的水土和气候正好迎合了烟草的需要。在当今中国生产的所有卷烟都要用到云南的烟草，只是配方含量的多少而已。
但云南卷烟的崛起却是同这位在深山种植柑桔的老先生分不开的。当年在老先生领导的卷烟厂旁一个不起眼的小山顶上，有座红塔，这就是企业名称的由来。老先生接手企业后将烟草品牌一炮打响，成为中国最叫座的香烟品牌。尽管因一些原因，老先生已脱离烟草行业多年，但所开创的成功模式却继承流传下来，最为称道的是“公司＋农户”的生产模式，烟草公司为农民提供化肥、技术和其他补贴，从农田这个“第一车间”开始保证烟草质量……
“你们来了。”浓重的地方口音。转回头忙起身，眼前一位身着圆领衫、皮肤黝黑、略显啤酒肚的汉子，发型梳理有序间杂白发，戴一副宽边墨镜，像一位行将退休的干练探长。
主宾双方坐下来。老人腰杆笔直，怎么也无法同76岁的高龄联想在一起，更何况还经历了那么大的人生挫折。
刚介绍两句万科是做什么的，老人插话：“是做房地产的，全国很有名气。你们是国营的还是民营的？”
“上市公司，有国营成分，80％以上是自由流通的股份。”
“民营好……”你一言我一语聊了起来，毫无拘束。
话题集中在置身其中的2　000亩橙园。
“栽种的是什么品种？”
“冰糖橙。”
“冰糖橙？哪里引进的？”
“湖南。”
“湖南？这里栽种的品种能比过湖南？”
“哈哈哈，种苗是湖南的，生长的质量却比湖南好得多。这里的环境得天独厚，先是土壤……”
“可这里的土壤似乎有些贫瘠……”
“呈碱性，适合橙树成长；第二是气候优势，挂果期的温差大，白天温度高空气干燥，晚上湿润温度低，适合果子储藏糖分；还有这里独有的哀牢山瀑布的泉水，清凉甜美，没有任何污染。当地政府很支持，为引这股泉水专门铺设了十几公里的管道，可惜泥石流滑坡给破坏了，现在的引水管是自己投资铺设的……”
正说着，老伴往桌上放了一盘青青的、刚摘下来的还没有成熟的橙子，插话说：“那山中的泉水是我们俩一起勘查的，老头子能登山。”
男主人把每只青果切成四半，嘴里介绍着：“承包这两个山头时，村里把先已栽种的小型果园也转让过来，面积越来越大。果子还需要两个月，11月底才能成熟，来尝尝鲜，别看个头小发青，甜中带有一股爽口的清香味。”
瞅着青皮橙，嘴里已涌出酸味，送到嘴里，却感到甜味可口，索性一瓣一瓣吃了起来。果然，味道不同。一会儿工夫，桌上一堆青橙子皮和橙核。
“是老品种了，还有核，新栽种的品种无核。”
“一共新栽了多少株苗？”
“25万株。”
“雇了多少农工？”
“呵呵，就老伴我们两个。”
见我疑惑的神情，他继续说，“分配到农户，每户5　000株，从栽果苗到维护、浇水、施肥、剪枝、摘果都承包给农户，农户自家产生的有机肥正好供应5　000棵果树的需要。”
Y小姐插话：“每家农民，C老要付人民币4　000元，这在山区是笔不小的收入。”
“果苗到挂果需要4年时间，4年后你们再来看看，满山的冰糖橙！独一无二！哈哈哈……”
望着那张黝黑饱经风霜自信的脸庞，我想：4年后老先生就是80岁了，多么豁达开朗的心胸啊。我要是在老人家这样的年龄，遭遇事业和家庭双重不幸的打击之后，能表现得像他这样自信坚强豁达吗？想起巴顿将军的一段话：衡量一个人的成功标准不是看他事业顶峰的表现，而是看他从顶峰跌下低谷的反弹力。
只是一个小时的相处，还要行驶300公里返回昆明乘晚班飞机到广州。
吉普车行驶在山道上，一团阴云越压越低，雨点渐变成急雨，雨刮器拼命摇摆。阳光在雨丝中闪烁，一道彩虹挂在空中。
“哎，从来没看到过这么壮观的彩虹！”
“完整，太棒了！”飞豹附和。
临别前，老先生告诉我：国企改革要付出代价，总要牺牲一些人……
像造汽车那样造房子
2003年，万科的住宅产业化工作也推行到了一个新的阶段。
经过20余年的发展，中国的住宅市场已经从最初的萌芽阶段逐步走向了相对成熟的阶段，个人购房逐渐成为主流。市场渴望大量优质住宅的供应以满足日益增长的改善居住品质的需求，然而，现场加工生产的建造方式无法在大批量的情况下保证高质量的要求，在这一趋势下，住宅生产必然要走进工厂，住宅产业化是一个不可回避的方向。
在美国、澳洲、日本等国家，因为土地的私有化和政府相关税收政策的鼓励，很多人会选择在自己的土地上修建满足个人需求的房子。类似欧佩德、好美家、B&Q之类的建材超市广受欢迎。他们是直接面对市场、面对客户的媒介。建材商，甚至包括建造商都会以建材超市为载体，向市场推介他们的产品和服务。
但是，中国现行的土地国有化体制、土地批租制和房产私有化无疑在客观上造成了开发商是真正意义上的“房地产商”，他们掌握着土地，清楚客户的需求，知道什么是市场的主流产品，他们对土地进行规划，对产品进行设计和建造并交付到客户手中，大多数还承担着物业管理的责任。所以，在整个建设过程中，开发商直接面对市场，也最了解市场，同时也最有可能引导市场，是连接需求与供给的纽带。
房地不分离是中国房地产市场的核心特征之一。以中国目前的现状而论，开发商毫无疑问地承担着市场服务、市场引导的重任，创新的产品、新型的材料、先进的技术，甚至新的生产方式等均需要通过开发商进行转化和推动。道理很简单：谁掌握市场，谁就具有推动变革的核心能力。
从这层意义上讲，开发商正因为掌握着市场，才成为住宅产业化实施的领导者。
通常意义下，住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产和经营的组织形式。主要体现在四个方面，一是住宅建筑标准化，二是住宅建筑工业化，三是住宅生产经营一体化，四是协作服务社会化。住宅产业化产生在两个重要的背景下，首先，第二次世界大战后住宅需求巨大，劳动力短缺，落后的建筑业不能适应大规模建设的要求；其次，20世纪50年代后，日、美和欧洲各国经济的恢复与发展、技术水平的不断提高为住宅产业化提供了坚实的基础。
中国房地产目前面临的市场情况与战后的欧洲有诸多的相同之处。从住宅需求、生产的工业化水平和城市化进程来看，中国必须走工业化的道路。
我国在1994年提出了住宅产业化概念，并开始探索走中国住宅产业化的道路。经过多年的发展，虽取得了很大的成绩，但与先进国家相比，还存有不少差距。首先，住宅建筑标准化工作滞后。住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术，没有从建筑整体出发，进行成套技术开发。标准设计文件、建筑的模数标准、住宅部件产品标准还很不规范、不健全。其次，住宅部件标准化和通用化程度低。部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅部品的模数难以协调：住宅部品尚未形成配套系列，部品、材料以及配套产品品种少—日本有1万多种，中国不足2　000种。再次，住宅建设属于粗放型，科技贡献率低。最后，住宅科技含量偏低。节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得以推广。
2003年5月，万科提出了　“要像生产汽车一样生产房子”的理念，意味着万科开始住宅产业化的探索。从标准化到工业化，再到产业化，这是住宅产业化的基本流程。目前，万科住宅产业化的思路正结合标准化项目逐步实施，主要从两方面着手：第一，通过标准化的途径，建立相关标准和体系，成为工业化的前提条件。第二，通过标准化设计，逐步实现构配件生产的工业化，从而带动行业发展，推动产业化进程；产业化的发展又会反过来对住宅标准化设计提出新的要求。




住宅生产工厂化是对传统方式的彻底变革和创新，从现场制造到工厂制造的转变会付出成本上升的代价。这种代价靠什么去弥补？答案是：只能依靠产量的支持。也就是说只有依靠规模效应，通过大批量生产的方式降低建造成本，才能使生产出来的产品不致因造价超出大众能接受的水平而滞销；也只有受到市场欢迎，成为主流产品，才能更进一步降低成本而形成良性循环。这也是为什么万科首先面临并提出标准化设计的关键原因。
2002年，万科以112万平米的年结算面积和45。74亿的主营业务收入在全国69家上市房地产公司中排名第一。截至2003年10月，万科已在华南、华中、华东、华北、东北和西南的15个城市中进行住宅项目的开发。这样的规模下，传统的手工化生产方式已经成为万科进一步发展的瓶颈，万科必须重新选择新的生产方式以适应大规模发展的需要。一旦有了工厂化生产的需求，这个市场将会迅速地成长。
作为主流开发商，万科在每年上百万平米的开发量中，中高档住宅是我们的主流产品。大众化的产品类型和规模优势使工厂化生产有了产量的保证，足够的产量使工厂化产品的成本得以降低，适宜的成本使产品的售价能为大众所接受，这又反过来促进了产量的增长。这样的良性循环，使得工厂化住宅产品有了市场的支持，有了生命力。
万科拥有“建筑无限生活”的理想，15年开发经验的积累，让万科越来越清晰地看到了前行的方向：中国房地产市场的发展，将会经历工厂化住宅的阶段，而在这一阶段能够解决工厂化住宅问题的发展商，不仅仅需要实力、资信、品牌和战略，还需要理想作为驱动的力量。万科希望在进行规模扩张的过程中，为我们的客户建造更多更好的房子。
万科住宅产业化还将通过和外部的合作方共同实施。在社会分工如此细化和明确的今天，万科不会转行投资做建材的生产商，而是会借助具备条件的企业和研发机构来共同完成工厂化住宅的集成过程。而合作方的长项，则应该在于生产以及对生产技术的集成能力：首先需要具备成套、成体系的建材生产能力，“成套”和“成体系”主要是保证规模和系列产品供应上的要求；其次需要具备施工的资质和能力，这是工厂化住宅建造方式和传统住宅建造方式的本质区别所决定的；最后要具备产业化技术研究的能力，这是保持持续领先所必备的条件。
而万科也已经具备了成熟的多层住宅体系产品类型。在标准化华中版情景花园洋房作为首个工厂化住宅的试点对象基本完成产品定型工作的基础上，对其进行工厂化住宅研发的过程持续了一年时间，主要分为四个阶段：第一阶段，在《万科住宅使用标准》和《万科住宅性能标准》的基础上，完成对情景花园洋房2003华中版的定型；第二阶段，将定型版本转换成钢结构的结构体系，完成零星钢结构构配件的工厂化设计和定样；第三阶段，完成结构体系和围护体系的工厂化设计和定样；第四阶段，在武汉城市花园完成一栋试点楼的建造。
亨利·福特先生曾就1907年的“汽车大众化”做过这样的宣讲：“建造一种供大多数人使用的汽车，这种汽车的价格会非常低，低到任何一位薪水还过得去的人，都不会因为买不起车而不能在上帝恩赐的开阔大地上和家人一起共享快乐、幸福的时光。每一个人都会买得起一部车，每一个人都会拥有一部车，马儿会从我们的公路上消失，汽车会被当成理所当然的东西。”—这也是万科为推进工厂化住宅而成立“福特行动小组”的初衷。
万科的新标杆
时光之河缓缓流过，万科已经航行了20个年头。
最初的10年里，万科解决了生存问题，并尝试进行多元化发展，第二个10年，万科实现了由多元化向专业化的转变，并在国内房地产行业取得公认的领跑地位。万科2003年年报显示，万科全年营业额达到人民币63亿元，占全国市场份额约1％，资产总值105亿元，其中净资产为47亿元。
与资产动辄数百亿的国内其他行业领袖相比，万科正从一家中型企业逐渐向大型企业迈进，从企业生命周期来看，中型企业处境往往最具风险，面临着诸多的危机和挑战。
20年来，日本索尼和香港新鸿基地产都曾是万科成长过程中很好的老师。而后，万科也一直在关注日本的同行。在万科学习日本的过程中，大阪日中经济论坛起到了不可或缺的作用。大阪日中经济论坛是日本关西派财团支持的一个民间论坛，旨在促成中日经济友好往来。组织者津上先生是通过中央电视台经济频道的章宏认识的，曾经是日本驻中国的商务参赞，现在任日本产经省经济研究所的东亚科科长。
这个论坛始终支持中国房地产业的发展，2003年还专门组织了房地产分会，由万科作为主要发起者的中城联盟多位成员公司均专程参加。同时，万科还借助这个论坛，在2003年同日本的不同的设计师事务所和景观设计师事务所进行广泛的合作，并同日本建筑师协会和京都大学建立了合作关系，对日本的战后城市住宅发展和产业化过程进行研究，并同新日铁、丰田住宅等重要日本开发商保持了良好的联系。
我们和津上先生的个人交往也非常愉快。2002年在东京期间，他邀请我们去吃寿司，寿司店位于银座的小巷内，名为六兵卫。现在只要在日本有机会，我就会和同行或者同事一起吃。在前两年日本舆论对中国经济进行攻击的情况下，津上先生顶住压力，写了一本名为《龙抬头》的书，阐述中国的经济腾飞恰好给日本带来了机会，并且形成互补关系的观点。这本书得到了三得利图书奖，也对日本更好地了解中国起到了很好的作用。
时至今日，当“未来5至10年万科将往何处去”这一严峻的话题摆在全体万科人面前时，当如何突破发展中的资金瓶颈，如何在项目获取渠道、开发节奏和运作方式上进行变革，如何更好地了解市场和客户、根据细分客户特征提供产品，如何调整产品生产方式，实现更快、更好地建造并且大规模复制产品等等问题必须加以研究解决时，确定一个更具全球视野的全新参照系、树立一个更切合企业所处市场环境及长远战略目标的榜样的需要，突然变得比以往任何时候都更为迫切。
2003年12月一次内部会议上，万科提出，公