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王石:道路与梦想-第9部分
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晚饭桌上，我向市长介绍了万科在上海的开发情况后，市长略一沉吟，“这样吧，有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”
我对帅市长的表态既感到惊讶又兴奋，在深圳不能实现的宏伟蓝图，在北海可以大展身手了。
返回深圳，召开房地产营业部会议研究帅市长的建议。说来奇怪，在图纸上，40平方公里同500亩地块的感觉差不多。换句话，面对如此巨大的面积，我一点感觉也没有。
为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，我邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。
在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。
汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1。5亿~2亿元，40平方公里就得60亿~80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿~160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”
听着汤教授的课，后脊梁浸出冷汗。我侧身对孟大强先生耳语：“这一算如醍醐灌顶，40平方公里的土地不能要啊。”
本来请专家给政府上课，却结结实实给狂热的王石上了一堂课。好在有这堂课，否则万科盲目上马，后果不堪设想。
在飞机声中放喉歌唱
1992年1月19日至23日，88岁高龄的邓小平在家人陪同下第二次来到深圳。
老人表示“坐不住啊，想到处去看看”后，深圳的老百姓从报纸上知道，小平参观了火车站、皇岗口岸、国贸大厦、先科激光公司、民俗文化村、锦绣中华，还在仙湖植物园种下一棵高山榕。
某日上班，刚进了办公室，电话铃响了。
拿起电话，蛇口王建国的声音：“王石，祝贺你呀！”
“小平到你万科视察，厉害呀。”
“咦，我怎么不知道？”
“别保密了，报纸都登了，特区报头版。”
“是吗？秘书，把今天特区报拿进来。”心想，总设计师参观万科下属哪家合资企业也说不定。会是哪一家呢？
歪肩夹着电话筒阅读当天特区报的消息，不由笑了：“小平视察的是先科，不是万科。”
“先科还不归你万科管吗？”
“两回事，先科是国家科委投资的项目，同飞利浦合作，做激光唱盘。万科出的《歌迷乐》激光唱盘就是委托先科做的。”
一场令人愉快的小误会。
3月26日，深圳特区报发表了署名陈锡添的《东方风来满眼春—邓小平同志在深圳纪实》长篇通讯。经新华社转发，全国主要报纸均予以转载。以此为发端，全国掀起了新一轮改革开放热潮。事后，当天的这份《深圳特区报》被中国革命历史博物馆作为革命历史文物收藏。
12年之后的2004年10月，我在法国公务期间参观了诺曼底地区的卡昂和平博物馆。这座为纪念诺曼底登陆40周年时建起的博物馆，以对20世纪世界战争史内容的回顾，表达了人类祈望和平，拒绝战争的愿望。按时间轴线，展馆分为四个部分：第一次世界大战，第二次世界大战，二战后的美苏对抗，柏林墙倒塌后的多元世界。第四部分有个中国展区，其中陈列了两份报纸：一份是1962年的《人民日报》“九评”；另一份就是1992年3月26日的《深圳特区报》。作为一位经历风风雨雨的特区人，在这种特定的环境里看到这份已经泛黄的报纸上的标题：《东方风来满眼春》一种荣誉感不禁油然而生。
1992年8月，万科上海公司推荐上海县七宝镇的三块住宅项目土地，每一块500亩。
在万科上海总经理文明生陪同下，我勘查了三块地，不是交通不便就是拆迁量大，要不就是紧贴工业区，地的情况都让人不甚满意。在这之前，金田在七宝吴中路边上拿了一块500亩住宅用地。我不免有些着急。
我约见七宝镇的张贵龙镇长。希望能再介绍新的地块。
浓眉大眼的张镇长眉头一扬：“一看你王石就是做事的人。好，我把保留的一块宝地拿出来，可就是价钱贵一点，位置很好，就在金田地块的斜对面。我和黄汉青是好朋友，他在我面前经常夸你这个大哥。”
驱车到张镇长的风水宝地。
蓝天白云，一望无际的稻田。站立稻田没有两分钟，一阵轰鸣声，一架客机呼啸而过。每隔10分钟或15分钟就有飞机的轰鸣声。
哦，明白了，这是一块机场航线上的稻田。目测来看，稻田距机场的位置不会超过1 500米。难怪一直没有人出手。显然是一块不适合居住的地块。
烈日当头。我双手叉在腰上，一动不动。两个小时过去了，飞机一架一架从头顶飞掠而过。
返回七宝镇，我对张镇长表示：“这块地万科要了。但要检测站的噪音检测报告。”
回到深圳两天，接到文民生电话，吞吞吐吐，大意是：大姚批评上海公司没有把好关，不应该将七宝的项目让董事长去勘察。哪怕接受罚金也要把地块退掉。
“你知道我为什么站在稻田里那么长时间吗？我知道这块地的硬伤，否则怎会轮到万科来挑选？但它的几个优势也是明显的，比如，在上海近郊哪有一块干干净净的500亩地？大都牵涉到几个村庄的拆迁。一涉及到拆迁，可能两个月，也可能半年，还可能一年后几个钉子还钉在那儿。这块地的好处就是时间掌握在我们手里。尽管有飞机轰鸣声，但你想过没有，万科能最快将房子推向市场。对于消费者来说，只有两种选择：买或不买，你不买我没辙，你买就只有我万科有房子，不用担心市场问题。别有压力，姚牧民的工作我来做。”
上海万科城市花园是万科历史上第一个集居住、商业、教育、娱乐和休闲为一体的郊区大型社区。大型社区规划万科没有一点经验，深圳其他开发商的大型市区开发有没有可借鉴的呢？我很欣赏深圳华侨城的规划，华侨城的规划正是新加坡的城市规划师孟大强先生做的。
孟先生，北京人，少年时去了台湾，从荷兰大学毕业后长期在欧洲从事城市规划。他声音有些嘶哑，谈规划时，手势比划幅度很大，话语不多，三言两语点中要害。但生意上却不在行，到各地出差时随身跟随着财务人员，打理生意上的事务。
孟先生主持规划的特点之一就是整个社区的开放性，这同中国传统的院墙住宅文化是一种反叛，但适合现代城市的居住环境；再一点，他始终把人与自然环境的协调放在首位。
设计方案出台。下一步就是建筑队伍的确定。此时的上海，基本建设呈蓬勃之势，建筑公司的活儿都排得满满当当。通过深圳华西建筑公司联系，华西四建一万多人的队伍从四川家乡携家带口涌进了七宝城市花园工地。许多民工的家属不仅携带着鸡鸭，还带来了吱哇乱叫的猪仔。为了维持工地和居住环境的治安，四川方面一个公安派出所整建制地跟了过来。
工地红旗招展、灯火通明，一万人的建筑大军分两班作业，10个小时一轮班，中间交接两个小时，24小时不停顿开工。就是为了抢时间，在第一时间推出上海城市花园。
市场的定位也很简洁：留学日本、回流上海的创业人员。统计资料显示，1992年在日本的上海留学生有8万人，每年以7 000人的速率返回上海创业居留。万科就是专做这个客户群的生意，5个城市花园的开发量也供不应求。社区环境的营造要现代化，接近日本都市社区风格；干洗房、书屋、咖啡店、便利店、美容美发、诊所、体育设施尽可能考虑周全。
半个月，一个轻钢结构的大棚搭建起来，再过半个月，各种规格的样板房在棚内搭建完成。一个星期后，样板房就要对公众开放。望着大棚周边光秃秃的环境，我无不遗憾地说了句：“要是春天就好了，种上一层绿草环境就衬托出来了。”
大姚说：“老板放心，接待日那天包你绿草如茵。”
心想：莫非你用绿油漆喷涂？
一个星期后再次来到大棚。大棚周围生长着毛茸茸、嫩绿的青草，可这是11月份啊？！
“哎，大姚你是从哪个温室大棚里移栽过来的？”
“嘿嘿，”大姚做了个鬼脸，“一麻袋麦粒的事嘛，小case。”
万科城市花园推向市场，反应异常火爆。排队的客户两次挤碎了售楼处的玻璃门，交款形成人潮；银行派人携带装款铁皮箱到现场收钱，拖钱箱时，超负荷的重量甚至压坏了大理石地板。定金现钞收了人民币两个多亿。
一石激起千层浪。市场迅速流传抢购万科城市花园的消息，“城市花园在飞机航线下呀。”很多上海市民不理解。
听销售员讲了这么个故事：一位上海市民来到工地现场，一阵飞机的轰鸣声把他吓了回去。过了几天，听周边的人议论城市花园，他不死心，再次来到工地，觉得飞机噪音还是太吵，没有下决心买。又过了几天，听周边的人继续热烈谈论城市花园，他再也待不住，携带了小板凳到工地，索性坐下感受噪音的影响。这一次，觉得飞机声音可以接受，才决定购买。
还有另一个版本：刘善本是销售部的售楼冠军，其待客户热情洋溢、礼貌大方，讲话底气足，像受过训练的播音员。其实，他本身是位业余男高音，曾受音乐名师指点。售楼厅里每天都会听到业余男高音的嘹亮歌声，好像是在炫耀：我又成交了一套三房两厅。请教其唱歌售楼的秘诀时，善本笑眯眯地说，“有什么秘诀？飞机过的时候我不唱歌怎么办？尤其图－154飞过的时候，太可怕了，大地都在颤抖啊，我只好提高嗓音。”
不可否认，时至今日，飞机噪音对于城市花园仍是一个无法回避的负面影响。但在10年后的2004年，万科地产委托第三方对业主做了一个机场对购房意愿影响的调查，有73％的购房者认为飞机噪音确实影响到他们对城市花园的选择，但即使这样，仍然有高达84％的居民愿意选择在此长期定居，只有2％的人希望离开。
促使这么多人忽略飞机影响选择万科城市花园是什么原因呢？一般人都会不加思索地回答：公司品牌和良好的物业管理。
纯从社区规划的角度来看，开放的社区是万科城市花园独一无二的特征。在这一片方圆数平方公里的土地上，楼盘有上百个，大至上千亩，小至几栋楼，均是封闭形式。无形中，开放的万科城市花园的公共建筑设施成为新市镇的中心，约会、聚餐、购物自然都聚到这里。因为商业旺盛，原来规划的一楼商铺供不应求，不得已，自行车棚改做商铺，现在这里仅餐馆就有60家之多。
一份刊物和一个梦想
随着公司经营规模的扩张，加强公司内部沟通和对外传播公司形象的需要也越发显得重要。
这时候，万科相当多的业务骨干都经历过旧有体制，在很多事务工作中习惯于黑箱操作，各忙身边事，信息不透明。尤其是公司的中间层，不仅不能及时透明地主动同管理层及员工层进行沟通，甚至在一些工作中阳奉阴违，隐瞒信息。
如何保证信息的真实性和透明度？根据过去的经历，通过行政命令下发的红头文件在层层传递的过程中间效率不高，更无法满足传播中对方的阅读需求。那么，公司出份每个职员都可以阅读的周报如何？充分宣传企业文化，说明总部提倡什么反对什么，也要求一线公司必须张贴出去，这样，总部的信息就可以迅速传递到最基层的员工。
1992年春天，刘冀民单打独斗，诞生了《万科周报》。而后，更名为《万科》周刊。
作为万科企业股份有限公司的一份内部刊物，一开始，《万科》周刊担负着上传下达的任务。但在此后的岁月里，它渐渐超越了企业自身的视野，并被赋予了相对独立的刊物风格。作为万科的一扇窗口，《万科》周刊这份起初只有8页的刊物，以惊人的速度，迅速成为万科企业文化的重要载体，在中国的经济界、思想界、企业界和新闻界都产生了相当的影响。它充分反映了万科企业的成长轨迹和企业观念的变迁，深刻地打上了万科企业文化的烙印。
周刊出版至今，一共更换了8位主编。高屋建瓴的北京大学毕业生郭钧，吐着烟圈纵论格局，总是一副指弹烟灰的模样，一切不在话下的才子形象；林少洲鞭辟入里，潮州秀才的文字绵里藏针；丁长峰意气风发、指点江山，保持着极高的出版效率，干起活来却是忙里偷闲；姜宇文字洗练，情意绵绵，更掳取一位格格写手的芳心；全忠，南开大学编辑专业高手，将周刊版式提升至新一层面；单小海融合岭南秀美和湘江激浪，伴随IT新经济大潮前行；同样毕业于中山大学的的王永飚面对汹涌澎湃新传媒，奋力支撑周刊的江湖地位；转了一圈，又回到毕业于北京大学的缪川手中，面对专业化的万科和专业化的财经企业管理传媒，周刊全新塑造面对外部读者的形象及定位，又派生出公司员工反映热烈的员工版。
时至现在，《万科》周刊已经出版近500期，成为一本极具特色，在白领和“有教养的公民”人群中拥有相当影响力的杂志。
目前，《万科》周刊的主要内容涵括财经、商业、地产、建筑、人文、外刊资讯、房地产行业资讯等，近年来的几个专题如“新住宅运动”、“寻找城市的脉络”、“中国化现代民居”等，均在传媒界与地产界引起反响。同时，《万科》周刊在2000年创办的互联网论坛。vankeweekly。还是目前具影响力的民间论坛之一，其中的“经济人俱乐部”论坛在成立伊始更是有国内的几位知名中青年学者赵晓、巴曙松、钟伟和高辉清的鼎力相助，“思想评论”、“王石在线”、“笑谈股金”、“游山玩水”等论坛也是风起云涌，汇集了不少热心网友。2004年《万科》员工版的创立，则成为传承万科企业文化的另一面旗帜。
万科要有创造城市文化的责任感，对后代负责，但绝不等于说“赚钱是次要的”，而是阐明万科企业文化的一个简单的逻辑：赚钱是结果，不是目的；赚钱是得到社会承认的必然回报，绝不牟取暴利，合法的赚取高于平均利润的回报却是公司竞争力使然。在这样的企业理念下，《万科》周刊不断演变发展，从刚开始的“企业视角，人文情怀”到今天的“弘扬万科文化，彰显企业价值”，《万科》周刊已经成为一本具有强烈的市场媒体、同人杂志特征的企业内刊，它的关注点远远超越了企业本身，而更多聚焦于社会动态、思想探索、学术普及和人文思考，成为“有教养的公民”的一个精神栖息之所。
万科是《万科》周刊的家园，而《万科》周刊是万科的精神家园。创业20年来，人本主义和对人的尊重构成了万科企业文化的重要特征。《万科》周刊坚守人文主义的理想，坚持对人的尊重。坚持理想和对人的尊重，这是万科人值得骄傲的资本。
周刊发展到现在，能被公司内外承认，背后付出了巨大的心血。就我的感觉来讲，周刊编辑部这帮年轻人，他们付出的心血可能更多。从公司目前可能提供的条件，从编辑部尤其是主编对自己的期望和要求到刊物截稿的时间性，决定了整个周刊编辑部的超负荷工作状态，甚至可以说是夜以继日。在万科整个20年的发展史上，一个部门持续保持着这样的工作状态，也是不多见的。可以说，周刊编辑部的年轻人，他们是在用生命去实现他们的价值，实现他们的理想。
超过25％的利润不做
1992年尾，深圳国土局主办了一次房地产沙龙。
作为万科代表，我在发言时明确告诉与会者：“万科超过25％的利润不做。”
会场哗然。
我解释说：“现在只要手中有一块地，半年还没开发，地价就涨了一倍。低于40％的利润不做的说法由此而来。但这正常吗？万科做贸易出身，20世纪80年代做录像机，也做过200％~300％的利润生意。因为是超额利润，许多公司都进口录像机，供过于求，录像机降价，销售的边际利润就开始下降，甚至利润变成负数。今年，我让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍，赚钱用黑字表示，赔钱用红字表示，结果红字多于黑字。这说明这么多年贸易的结果是赔钱超过赚钱；这也说明市场很公平，先前你怎么暴利赚的钱，之后你都得吐出来，而且还要多吐。
现在的房地产火爆同80年代的贸易何其相似。如果任由下去，一旦市场逆转，利润空间变窄，你怎么办呢？”
哪有不愿多赚钱的发展商？
与会的国土局官员、开发商、新闻记者不明白我在说什么。
有的与会者嘀咕：“唱高调也不是这样的唱法呀。”
还有的更直接：“你赚不到25％说明你没本事。”
1993年第一季度。
地价继续上涨，钢铁、水泥、木材价格翻番。
万科三个工地停工，对方要求增加建筑费用，谈判代表理直气壮：不增加建筑费，开工就得赔，停工被罚款也是赔，但至少落个清净。
预售楼花，如果不能按期交付使用，对万科来说损失的不仅是金钱，还有信用。不得已，只好修改合同，增加建筑费。
进入第二季度。建材价格继续上涨。
建筑公司再次停工，要求增加建筑安装费。只有忍气增加。核算下来，万科卖出的楼花已经处于亏损边缘。老天爷呀，你怎么这么不公平呀，难道老老实实做好人就得吃亏吗？
就在我们像热锅上的蚂蚁那样团团转的时候，中央针对股市和房市的泡沫进行调控挤压。三大建材的价格应声而落。房地产价格迅速下降。发展商叫苦不迭。
听到宏观调控的消息，我由衷发出内心的声音：“我举双手赞成！”
我要求万科地盘的建筑队停工。
“为什么停工？”
“为什么？三大建材价格降下来了，我们得重新定价。”
万科超过利润25％不做的理性思维获得了市场的认可。
在许多发展商艰难度日的宏观调控期间，万科地产的规模以平均70％的年均速度递增，到1998年，万科突然发现自己排在了沪深两市上市房地产企业的第一名。
在一次研讨会上，我这样概括了万科地产的特点和理念：
第一，万科地产自起步始，就选择参加土地拍卖、高价得地的办法，以突破经营范围的限制，进入房地产市场。由于高地价带来高建设成本，万科地产只有坚持“高来高走”的原则，即建高档房，高售价，才能有利润回报，使新拓展的房地产业继续下去，并使公司在房地产业务的支撑下开展其他业务。房地产业务能否按预期发展，是万科完成股份制改造之后的最关键问题，只能成功不能失败。与此同时，我们也希望以建造高档次、高品位的物业，向社会奉献高尚的居住空间为己任，在高起点上树立万科地产的企业形象。
第二，万科抓住机遇，率先大规模拓展跨地域地产业务。尽管万科在深圳房地产业起步较晚，但是在跨地域经营上却后来居上，1992年后公司实施了东南沿海开发计划，已经取得多幅土地的开发权。在深圳，万科尚未被承认是“正宗”的房地产公司，但在全国许多大城市，已经形成了规模影响力。
第三，万科地产从单体住宅和小区开发走向规模经营，增长迅速。万科地产开发初期，地域限于深圳，发展的物业规模有限，“天景花园”、“威登别墅”均属小面积住宅区，万科地产的影响力受到限制。随着公司地产业务形成规模经营的态势，万科地产已开发和即将开发的物业面积达数十万平方米。仅以上海城市花园项目为例，其占地面积约30万平方米，建筑面积约42万平方米，总投资额8亿多人民币，整个项目预计用2。5~3年时间完成，年营业额约3亿元人民币。考虑到万科公司1992年全年营业额为4亿~4。5亿元，可以预见万科地产的经营规模在未来几年将成几何级数增长，其占万科集团经营额的比重及回报都将举足轻重。
第四，万科地产旨在推销一种新的生活方式，这是万科地产与其他房地产公司迥然不同的经营特点。万科开发房地产，不以赢利为惟一目标，也不只是单纯为客户提供居所，而是从满足人们追求舒适、便利、完美的生活方式出发，自始至终为客户的各种合理需求提供尽善尽美的服务。为此，每个项目都力求规划合理，设计完善，施工管理一丝不苟，把高品质的物业交给客户，而且在房产售出之后，注重物业管理，提供成龙配套的服务，保证客户处在优雅、宁静、清洁、安全、便利的生活环境之中，处处感受到万科对他们的关心和尊重，万科还邀请客户参与物业管理，共同营造完美温馨的生活氛围。
除了上述经营特点外，万科地产还在发展中形成了自己的经营理念，称之为“理想主义加实际的操作技巧”。万科不仅要有推销新的生活方式的信念，还要有创造城市文化的责任感，要有将建造的物业变成城市景观一部分的理想，对城市负责，对后代负责，相比之下赚钱�
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