次贷危机与房地产泡沫　：掌握房价走势预测的方法-第1部分

快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能！


本站所有资源部分转载自互联网！请支持正版，版权归作者所有！
。
《次贷危机与房地产泡沫》
　　一种分析全球经济热点的思路，具有一定的深度。所谓“成也房地产市场，败也房地产市场”，房地产市场危机是美国次贷危机的主体，所以必须了解房地产市场是如何爆发危机的。中国的房地产业更受老百姓关注，问题也很多，那么，中国的房地产业会不会爆发危机？这就是本书所要给出的答案。既提供一种思路，又给出一种指导。
　　美国房地产市场发生了什么？如何酿成次贷危机
　　次贷危机会对中国造成什么冲击？会发生“中国版次贷危机”吗
　　中国房价走向何方
　　中国35个大中城市房价大比拼
本书简介
　　掌握房价走势预测的方法
　　美国次贷危机掀起的金融风暴已经刮了一年多，对世界经济的影响越来越明显，我国房价也表现出“成交量猛跌”、“价格徘徊”等与美国次贷危机类似的特征——这是“中国版次贷危机”的预兆吗？作为国家社会科学基金重大项目和国家建设部软科学研究项目的阶段性研究成果，本书力求给您一个满意的答复。
　　首先为您详细解读次贷危机的成因——揭秘次级债券、讲述美国房地产市场的变化、讨论次贷危机的本质。然后帮您分析中国房地产市场的变化是否会导致“中国版次贷危机”——讨论次贷危机对中国的影响以及关于“中国版次贷危机”的争论，并用通俗的语言和大量图表对中国35个大中城市的房地产价格走势和泡沫程度进行剖析，最后就如何避免“中国版次贷危机”提出建议。
　　本书给出了预测房价走势的方法，希望能指导房地产市场相关利益人的决策。
经典语录
　　掌握房价走势预测的方法
　　●次贷危机从本质上讲，是一种经济泡沫的破裂。泡沫就像一个幽灵，游荡在地球村，骚扰着众多人的生活。
　　●美国面临新经济泡沫破灭危机，通过大幅降息用一个泡沫代替了前面一个泡沫，实体层面并未有大的改观。因此美国次贷危机基本是个无解的难题。
　　●某些时候人们所表现出的行为特征与羊群有些相似，这些特征对于催生泡沫“功不可没”，无论郁金香泡沫事件、南海公司泡沫事件还是美国次贷危机。
　　●房价会不会涨、值不值得投资很大程度上撒于人们的心理预期，房地产市场的参与者很可能如“羊群效应”所描述的那样，采取几乎一致的行动——投机者疯狂抛售楼盘，购房者“隔岸观火”、“持币观望”，这将对房地产业形成致命打击。
　　●2006年，我国35个主要大中型城市中，有33个城市的房价收入比大于警戒线6，有11个城市超过10，深圳和北京则已超过13。这些城市的居民购房压力要比其他地方大得多。
作者简介
　　掌握房价走势预测的方法
　　李延喜，教授，博士生导师。管理学博士，会计学博士后。中国注册会计师，中国注册资产评估师。
　　目前从事财务管理、价值评估、房地产投资等领域的教学研究工作。发表论文八十余篇，主持国家、省市级科研课题二十余项，主持企业委托课题多项，咨询范围涉及企业改制、财务决策分析、预算管理、资金控制体系设计等。出版学术专著一部，其他图书四部，曾经获得省哲学社会科学成果二等奖，中国会计学会优秀论文一等奖。
　　担任多家上市公司独立董事或者国有企业外部董事，熟悉资本市场运作和上市公司投融资决策流程。
目录
　　掌握房价走势预测的方法
　　序言
　　引言
　　第一章揭秘次级债券
　　一、什么是次级按揭贷款
　　二、什么是MBS，ABS和CDO
　　三、住房按揭贷款证券化的主要参与者
　　四、MBS和CDO的发行机制
　　五、按揭贷款的金融衍生链条
　　六、为什么次级按揭贷款支持的证券受投资者追捧
　　第二章房市巨变与次贷危机的爆发
　　一、美国房市的今与昔
　　二、按揭贷款金融衍生链条的断裂
　　三、次贷危机向全球的扩散
　　四、各国政府的应对
　　第三章次贷冲击波
　　一、冲击波下的华尔街
　　二、冲击波下的美国
　　三、冲击波中的中国
　　四、冲击波中的世界经济
　　第四章会有“中国版次贷危机”吗
　　一、中国房地产市场的新变化
　　二、假如中国爆发危机
　　三、悲观的理由
　　四、乐观的理由
　　五、关于中国房价未来走势的争论
　　第五章中国房价的决定因素和走势
　　一、左右房地产价格的“精灵”
　　二、中国房地产价格的特点
　　三、中国各地房价大比拼
　　四、什么影响了中国房价
　　五、我国城市房价将走向何方
　　第六章次贷危机的本质——泡沫
　　一、泡沫——扰乱世界经济的幽灵
　　二、荷兰郁金香泡沫
　　三、英国南海公司泡沫
　　四、美国次贷危机中的泡沫
　　五、泡沫何以生成
　　第七章中国房市存在泡沫吗
　　一、什么是房地产泡沫
　　二、前车之鉴——历史典型房地产泡沫危机回顾
　　三、如何识别房地产市场中的泡沫
　　四、中国房地产市场泡沫程度总体评价
　　五、中国城市房地产泡沫程度比较
　　第八章未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”
　　一、房地产业是我国国民经济中的支柱产业
　　二、次贷危机对中国的启示
　　三、如何应对房价涨跌
　　四、如何抑制房地产泡沫
　　结束语
序言
　　掌握房价走势预测的方法
　　——以“次贷危机”为明镜，知“中国房市”之兴替
　　公元2008年4月，大洋彼岸的美国，第二大次级抵押贷款公司新世纪金融宣布破产，拉开了次贷危机的大幕。在直接导致世界各国股市暴跌之后，次贷危机对全球金融市场的影响几度升级，直至拖累美国实体经济陷入衰退。追本溯源，美国房地产市场泡沫的破裂是美国次贷危机的导火索，而与次级按揭相关的各种金融衍生品的泛滥是其深层次原因。
　　大洋这边的中国，关于中国房地产泡沫和房地产价格走势的争论，正借次贷危机之势，变得空前激烈。一夜之间，高官、学者、百姓似乎都在讨论房地产的话题。遗憾的是究竟谁是谁非，恐怕只有历史才能做出真正准确的回答。但有一点是不争的事实——当前中国房地产市场所表现出的特征与次贷危机爆发前夕的美国有惊人的相似之处，如“房地产销售量强劲增长之后开始放缓”、“住房贷款利率维持在历史高位”、“房价收入比居高不下”、“部分地区的房价开始下跌”。很多人开始疾呼：中国房地产价格将下跌，并将重蹈美国覆辙，导致所谓“中国版次贷危机”。这是危言耸听，还是忠言逆耳？中国房价将走向何方？哪些城市的房价最有可能下跌？哪些城市存在的房地产泡沫更多房地产企业、购房者、政府应从次贷危机中吸取什么教训？
　　美国次贷危机已经引发为金融危机，并可能席卷全球。2008年9月15日雷曼兄弟控股公司（LEH）宣布破产，成为美国历史上最大的破产案，债务高达6000多亿美元，其市值在1年内从最高455亿美元降到2亿美元，453亿美元的财富转瞬间灰飞烟灭。同一时期，中国房地产龙头万科集团在南京、上海、杭州、无锡等长三角地区率先开始降价销售，最低折扣达到七五折，成为第一个敢于公开挤压中国房地产泡沫的勇士。
　　在这样一个特殊的历史时期，准确把握中国房地产市场的发展方向，并果断采取措施调整对策，对于保持经济持续降发展，提高居民的财产性收入，维护房地产市场的繁荣具有重要意义。
　　“以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替”。美国21世纪初的这次房地产市场动荡及其所引发的次贷危机，无疑将为美国乃至世界历史留下浓重的一笔。《次贷危机与房地产泡沫》这本书深入浅出地剖析了美国次贷危机的成因和本质，并对中国35个大中城市房地产市场的泡沫程度、历史价格走势、未来上涨趋势进行了科学的分析和预测，并就如何防范“中国版次贷危机”给出了切实可行的建议，为我们“知”中国房市之“兴替”提供了很好的思路和借鉴，是一本难得的“科学精神＋通俗语言”的读物，非常值得一看！
揭秘次级债券
　　掌握房价走势预测的方法
　　初次了解美国次贷危机时，中国老百姓往往产生种种困惑——在美国这样一个金融业发达和成熟的市场上，为什么会允许金融机构向没有“正常信贷能力”（无抵押品、没有连带保证、甚至支付不了一定首付）的消费者提供购房的信用贷款？为什么会有这么多的银行、共同基金、对冲基金，甚至包括外国的中央银行和金融机构（包括中国的银行）愿意持有这种“次级贷款”做成的“次级债券”？本章将为您解开这些谜团。
　　人们在讨论这场席卷全球的次贷风暴时，经常涉及一些新名词，包括次级抵押贷款、MBS、ABS、CDO等，那么究竟什么是MBS，ABS和CDO呢？这要从次级按揭贷款说起。
什么是次级按揭贷款
　　掌握房价走势预测的方法
　　1。按揭贷款的分类
　　次级贷款准确来讲应该叫“次级按揭贷款”（subprimemortgage）。
　　“按揭”一词由中国香港传入，是英语“mortgage”的粤语音译，指住房等标的资产的购买者——即按揭人在支付首期规定的款项后，由贷款银行或其他金融机构——即按揭受益人代其支付其余款项，并将所购房产的产权抵押给该按揭受益人作为偿还贷款履行担保的行为。按揭贷款的重要特征是标的资产发生了所有权的转移，即按揭人偿还完负债之前，标的资产的所有权归按揭受益人所有，按揭人还清本息后，标的资产的所有权归按揭人所有。
　∩以看出，美国的按揭贷款与中国老百姓所熟悉的住房抵押贷款是类似的。美国的房屋按揭贷款通常根据客户信用质量被分为三类：
　　★优级按揭贷款（primemortgage）
　　★超A按揭贷款（AlternativeAmortgage）
　　★次级按揭贷款（subprimemortgage）
　　次级按揭贷款是相对于优级贷款而言的，各类按揭贷款所适用的对象见表1…1。优级按揭贷款面向信用等级高、债务负担合理、风险小的优良客户；次级按揭贷款面向信用分数低、收入证明缺失、负债较重的客户，如美国的低收入阶层和新移民；而“超A”面对的客户介于上述二者之间的灰色地带，泛指那些信用记录不错，但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户。
　　表1…1各类贷款的划分
　　按揭贷款
　　类别　　面向客户
　　优级　　&61656；　　信用等级高（个人信用分数660分以上
　　&61656；　　收入稳定可靠
　　&61656；　　债务负担合理的优良客户
　　次级　　&61656；　　信用等级低（个人信用分数620分以下
　　&61656；　　收入证明缺失
　　&61656；　　负债较重：还款额与收入比（PTI）超过55％；贷款总额与房产价值比（LTV）超过85％
　　超A　　&61656；　　信用分数在620分到660分之间
　　&61656；　　信用等级高（信用分数高于660分），但不愿或无法提供完整的税单或收入证明
　　说明：作者根据新华网、搜狐财经等媒体相关报道整理。
　　2。次级按揭贷款的特点
　　★风险大
　　由于对客户的信用等级要求低，次级抵押贷款无法收回的风险相对其他类贷款要大。瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款的还款违约率高达105％，是优级贷款的7倍。
　　★利率高
　　高风险必然要求高利率作为回报，因此次级抵押贷款还有高利率的特点。通常次级按揭贷款会比优级按揭贷款高2～3个百分点。
　　★以浮动贷款利率为主
　　表1…2各种抵押贷款中浮动利率所占比重
　　类别　　浮动利率占贷款额的比率
　　优级按揭贷款　　20％以下
　　超A按揭贷款　　60％左右
　　次级按揭贷款　　85％左右
　　由于次级按揭贷款的服务对象通常不符合抵押贷款市场标准，因此在美国少数族裔集中和经济不发达的地区很受欢迎。同时，2002年之后，美国房价快速上涨——这一情况我们在后面还会详细介绍，越来越多的家庭难以获得优级贷款，次级按揭贷款和超A贷款受到了越来越多购房者的欢迎。在2003年，次级按揭贷款和超A贷款只占当年美国按揭贷款发放总量的不到15％，到2006年已经达到了46％。在这类贷款的帮助下，美国居民住房的自有率有了显著提高。根据美国人口普查局的统计，美国居民住房的自有率从1995年的64％上升到2006年的69％左右。其中，低收入家庭的获益最大。据美联储统计，在1995年至2004年间，低收入家庭的住房自有率上升了6个百分点，而高收入家庭只上升了4个百分点。
什么是MBS，ABS和CDO
　　掌握房价走势预测的方法
　　1。都是资产证券化产品
　　华尔街有句名言“如果要增加未来的现金流就把它做成证券。如果想经营风险，就把它做成证券”。从本质上来讲，MBS，ABS和CDO都是资产证券化产品。根据美国证券交易委员会（SEC）给出的定义，资产证券化，指产生这样一种证券，它们主要是由一个特定的应收款资产池或其他金融资产池来支持（backed），保证偿付。而这些资产证券化产品的价值P可以用下面公式来表示：
　　其中，n为资产池中应收账款或其他金融资产的偿还年限。不难看出，资产证券化产品的价值P受未来现金流量及市场利率r的影响，当利率r升高时，P会下降，当现金流量减少时，P也会下降，反之亦然。
　　MBS，即房地产抵押贷款支持证券（MortgageBackedSecurities），指发行人将房地产抵押贷款债权汇成一个资产池（AssetPool），然后以该资产池所产生的现金流为基础所发行的证券（主要是定期还本付息的债券）。贷款所产生的现金流（包括本息偿还款、提前偿还款等）每个月由负责收取现金流的服务机构在扣除相关费用后，按比例分配给投资者。因此，购房者定期缴纳的月供是偿付MBS本息的基础。
　　ABS，即资产支持证券（AssetBackedSecurities），是将房地产抵押贷款债权以外的资产汇成资产池发行的证券，它实际上是MBS技术在其他资产上的推广和应用。
　　CDO，即担保债务凭证（CollateralizedDebtObligation），是一种新型的ABS，指以抵押债务信用为基础，基于各种资产证券化技术，对债券、贷款等资产进行结构重组，重新分割投资回报和风险，以满足不同投资者需要的创新性衍生证券产品。
　　CDO的核心设计理念是分级，即在同一个抵押贷款资产池上开发出信用风险不同的各级产品：
　　★优先级（SeniorTranches）
　　★中间级（MezzanineTranches）
　　★股权级（EquityTranches）
　　各级产品偿还顺序由先到后为优先级、中间级和股权级，即一旦抵押贷款出现违约等造成损失，损失将首先由股权级吸收，然后是中间级，最后是优先级。其中，优先级CDO的购买方包括商业银行、保险公司、共同基金、养老基金等风险偏好程度较低的机构投资者；中间级和股权级CDO的购买者主要是投资银行和对冲基金等追求高风险高收益的机构投资者——这也是本次危机中最先倒下的一类机构投资者。
　　2。三者的区别
　　ABS，MBS和CDO的关系如图1…1所示，三者的区别主要体现在如下三个方面。
　　首先，三者的标的资产（即资产池内的资产）不同：
　　（1）MBS的资产池是房产抵押贷款债权
　　（2）ABS（狭义）的资产池是房产抵押贷款以外的债权，如：
　　★信用卡应收账款
　　★租赁租金
　　★汽车贷款债权等
　　（3）CDO的资产池主要是一些债务工具，如：
　　★高收益的债券（HighYieldBonds）
　　★新兴市场公司债券（EmergingMarketCorporateDebt）
　　★国家债券（SovereignDebt）
　　★银行贷款（BankLoans）
　　★狭义的ABS
　　★MBS等
　　其次，债务人数量不同：
　　（1）MBS或传统的ABS的债权人至少有上千个以上
　　（2）CDO的债权人约为100~200个左右，甚至少于100个的也常见
　　最后，标的资产的相关性要求不同：
　　（1）传统MBS或ABS的资产讲究一致性（Homogeneous），其债权性质、到期日皆为相似，甚至希望源自同一个创始者，以对现金流量的形态适度地掌握
　　（2）CDO的各个债权要求相异性（Heterogeneous），来源不能相同，同时彼此间的相关性愈小愈好，以达到充分分散风险的要求
　　图1…1ABS，MBS和CDO的关系
　　说明：ABS指资产支持证券；狭义的ABS不包括CDO；CDO指担保债务凭证；MBS指房地产抵押货款支持证券；CMBS指商业地产抵押贷款支持证券；RMBS指住宅地产抵押贷款支持证券。
住房按揭贷款证券化的主要参与者
　　掌握房价走势预测的方法
　　美国的债券市场非常发达。2006年底，其债券市场规模达到26万亿美元，是当年美国GDP（13。2万亿美元）的2倍，是股市规模（20万亿美元）的1。3倍，而住房按揭贷款所支持的债券占总债券规模的13％，即3。38万亿美元。如此大的债券规模吸引了国内外众多的参与者，包括五大机构。
　　1。普通抵押贷款机构
　　普通抵押贷款机构的主要业务包括：向购房者提供按揭贷款，将按揭贷款在二级市场上出售（购买者主要是房利美和房贷美）进行融资。如：
　　★CountrywideFinancialCorp，即国民金融公司
　　★NewCenturyFinancial，即新世纪金融公司
　　其中，国民金融公司是美国最大的次级房贷公司，而新世纪金融公司是美国第二大次级房贷公司。后者在次贷风暴的冲击下，于2008年4月正式申请破产保护，成为美国地产业低迷时期最大的一宗抵押贷款机构破产案，在新世纪金融公司申请破产保护前，几家贷款机构曾迫使该公司买回几十亿美元的坏账。
　　2。以政府为背景的三大抵押贷款机构
　　美国房地产市场有三大抵押贷款机构，三大机构一般不直接向购房者发放贷款，它们的主要业务虽然有所区别，但本质上都是住房抵押贷款的证券化，即收购住房抵押贷款，并以此为支撑发行证券。三大机构包括：
　　★政府国民抵押协会（GNMA），俗称吉利美（GinnieMae）
　　http：//www。ginniemae。gov/index。asp
　　★联邦国民抵押协会（FNMA），俗称房利美（FannieMae），是全球最大的非银行金融服务公司，纽约交易所股票代码：FNM
　　http：//www。fanniemae。com/index。jhtml
　　★联邦房贷抵押贷款公司（FHLMC），俗称房贷美（FreddieMac），纽约交易所股票代码：FRE
　　http：//www。freddiemac。com/index。html
　　吉利美是美国唯一一个完全政府信用担保的机构，主要收购由联邦住房管理委员会（FHA）和退伍军人管理局（VA）担保的贷款。其担保的MBS具有最高的信用等级，在住房抵押二级市场上的流动性也最高。房利美和房贷美有免公司所得税、困难时期可以向财政借款最高达22。5亿美元等特权，因此两者对按揭债券的担保隐含着政府担保。
　　房利美和房贷美由于受次贷危机的冲击，盈利水平直线下滑，导致2007年股价大幅下跌。房利美的收盘价一度从2007年8月21日的68。98美元直线下滑到2007年11月20日的28。25美元，下跌幅度高达60％，而房贷美的收盘价一度从2007年8月22日的64。89美元暴跌至2007年11月26日的24。5美元，下跌幅度高达62％。
　　3特殊目的机构（SPV）
　　………………………………
　　特殊目的机构（SpecialPurposeVehicle，SPV）指资产证券化过程中接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。特殊目的机构的业务范围通常为资产证券化所专门设定，包括购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券。由于业务被严格限定，SPV是一般不会破产的高信用等级实体。特殊目的机构承担着实现基础资产风险隔离的重要功能，是资产证券化操作中的核心和枢纽。
　　特殊目的机构的主要功能是隔离风险。证券化发起人通过设立SPV，并把拟证券化的基础资产转入SPV，使基础资产转出公司（即发起人）的其他债权人（而不是SPV发行证券的持有者）对SPV不具有求偿要求，因此不能随意对SPV提出破产申请——这样，证券化的基础资产便从原始公司的整体风险中隔离出来。特殊目的机构就像一个密封的盒子，发起人将资产注入盒子后，资产便与外界隔绝，盒子之外的任何机构均不能对这部分资产的权利指手画脚。