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次贷危机与房地产泡沫 ：掌握房价走势预测的方法-第10部分
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房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。如果某地区房地产价格暴涨，而居民收入水平变化不大，致使该指标持续增大，则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于高位，超过了一定的临界值，而房地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明群体性投机行为已较为严重，房地产泡沫很可能已经产生。
世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，合理的房价应当是家庭年收入的4～6倍之间。房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场。要使人们买得起房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间（美国1991～2001年的房价收入比较稳定，平均是397倍，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。
房屋租售比
房屋租售比，即“房价/房租比”，是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高。那么，在这种情况下，租售比将不会大幅增高。
如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫问题了。一般来说，如果房价相对月租金收入的比例能保持在200～250倍之间，就可能是一个比较正常的范围。
银行信贷指标
房地产贷款包括房地产开发贷款和个人住房贷款。银行信贷指标主要包含三个方面：房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重。通过这些指标的变化，可以反映出信贷资金在房地产业集中的程度和潜在的风险。若信贷资金流入房地产业的比例过高，则表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分就会较大。
中国城市房地产泡沫程度比较（1）
掌握房价走势预测的方法
我国近年来房地产行业整体上飞速发展，然而不同区域的发展情况还有着不同的特点，本节将针对我国35个大中城市房地产行业及市场的发展现状，给予评价和对比。
1各大城市房地产投资总额/固定资产投资总额——哪里房地
…………………………………………………………………………………
产投资多
……………
这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全部固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。
表7…152006年35个大中城市房地产投资总额/固定资产投资总额排名
（单位：亿元）
排名城市名称生产总值全社会固
定资产投
资额房地产
投资额房地产投资
总额/固定资
产投资总额
1北京市77203330863171995573％
2福州市16569469669301184323％
3深圳市568439127226460683621％
4合肥市10738678061280643595％
5南宁市861940775139073411％
6厦门市11623764921213933295％
7广州市606841169638556793282％
8长沙市17906692777303863275％
9成都市275018996619173259％
10上海市10296973925091275593250％
11杭州市344099137324442453222％
12海口市350061582350473190％
13沈阳市248249170108538293164％
14西安市14500297184285762940％
15贵阳市6028837739108542876％
16南京市2774122827351172859％
17武汉市2590129206366152834％
18大连市2569671203633722802％
19重庆市34862229146629632748％
20郑州市2001583996229892737％
续表
排名城市名称生产总值全社会固
定资产投
资额房地产
投资额房地产投资
总额/固定资
产投资总额
21乌鲁木齐市654193252742730％
22昆明市120314654021722630％
23银川市335292204557682616％
24长春市17413715717422434％
25天津市433773170966402232353％
26青岛市3206581171926842290％
27西宁市281611339629382193％
28宁波市286449150194313112085％
29哈尔滨市209418048715781961％
30呼和浩特市900150204951892％
31南昌市11845759496110751861％
32兰州市63846290653811852％
33济南市21851940316011703％
34太原市1013384776180321682％
35石家庄206499713151319％
数据来源：搜数网。
图7…52006年35个大中城市房地产投资总额/
固定资产投资总额排名
中国城市房地产泡沫程度比较（2）
掌握房价走势预测的方法
从表7…15的计算数据和排名中可以看出，在这些大中城市中，房地产投资占固定资产投资的比重高于国际标准20％～25％的城市有28座，占80％。也就是说，对大中城市而言，如，北京已经达到了5573％，紧随其后的福州、深圳、合肥等城市也都达到了35％以上的投资比率，可见，中国房地产行业存在着局部投资过热的现象，局部地区可能孕育着一定投资泡沫。
2各大城市房屋租售比——哪里租售差别大
…………………………………………………………
前面已经谈到，房屋租售比，即“房价/房租”是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，但由于数据获得的限制，房屋租赁价格的相关数据通常难以获得，我们用商品房屋销售价格指数与租赁价格指数之比来代替租售比。房屋销售价格指数与租赁价格指数分别代表着房地产的销售价格的增长速度和租赁价格的增长速度，因此两者之比能够反映房地产销售价格与租赁价格增长的背离程度——这与租售比有异曲同工之处。同时，考虑由于某一年的房屋销售价格指数和租赁价格指数具有随机性，代表性不强，所以本年以2003年为基期，求得2006年销售价格与租赁价格指数之比，以及销售价格累计增幅与租赁价格累计增幅之比，如表7…16所示。
表7…162006年35个大中城市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数之比
房地产销售
价格指数
（2003年=100）房地产租赁
价格指数
（2003年=100）2004~2006年
销售价格累计
增幅（％）2004~2006年
租赁价格累计
增幅（％）销售价格指
数与租赁价
格指数之比销售价格累计
增幅与租赁价
格累计增幅之
比（％）
全国124510482454811951
北京120410902049011023
天津1284102728427125104
石家庄1141101214112113117
太原1167112916712910313
呼和浩特1288112228812211524
沈阳1328102832828129117
大连1267969267…31131…87
长春10371017371710222
哈尔滨113110701317010619
续表
房地产销售
价格指数
（2003年=100）房地产租赁
价格指数
（2003年=100）2004~2006年
销售价格累计
增幅（％）2004~2006年
租赁价格累计
增幅（％）销售价格指
数与租赁价
格指数之比销售价格累计
增幅与租赁价
格累计增幅之
比（％）
上海1255113725513711019
南京130010543005412355
杭州1257111425711411323
宁波1239112323912311019
合肥113610271362711150
福州115410271542711257
厦门124010932409311326
南昌123410532345311744
济南123810572385711742
青岛1367112136712112230
郑州1176100317603117590
武汉1192101219212118160
长沙111810781187810415
广州114210701427010720
深圳125910352593512274
南宁115410591545910926
海口1116986116…14113…83
重庆118710751877511025
成都119110911919110921
贵阳1207101420714119147
昆明10961086968610111
西安113510521355210826
兰州1202975202…25123…81
西宁110510131051310981
银川109711259712509708
乌鲁木齐10281049284909806
数据来源：中经网产业数据库。
表7…16的结果可以说明大部分城市的租金涨幅大大低于房地产价格的涨幅。正常情况下两者之间不应当长期存在着明显的差距如果两者走势相背离，且背离值越来越大，则意味着房地产的市场价值已经持续地背离其内在价值，即房地产市场存在着一定的泡沫。2006年，中国主要大城市中，仅有银川、乌鲁木齐两座城市的“房屋销售价格指数/房屋租赁价格指数”小于等于1，这说明这两座城市的房价和租金价格变化幅度相当。
图7…62006年35个大中城市房屋租售比比较
3各大城市房价收入比——哪里居民压力最大
………………………………………………………………
房价收入比可以较为直接地反映居民家庭对住房的支付能力和承受能力。该指标值越高，支付能力就越低。
国际上一般认为，要使普通居民买得起住房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，学术界一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。
中国城市房地产泡沫程度比较（3）
掌握房价走势预测的方法
表7…172006年中国35个大中城市房价收入比排名
排名城市名称居民人均可支配
收入（元商品房价格
（元/平方米）房价收入比
（100平米；3
≮之家）
1深圳市2256793841386
2北京市1997882801382
3上海市2066871961161
续表
排名城市名称居民人均可支配
收入（元商品房价格
（元/平方米）房价收入比
（100平米；3
≮之家）
4厦门市1851363401142
5大连市1335045251130
6天津市1428347741114
7广州市1985165451099
8杭州市1902762221090
9福州市1432143961023
10西安市1090533171014
11太原市1174135651012
12武汉市123603702998
13沈阳市116513376966
14合肥市110133131948
15成都市127893592936
16南昌市112433126927
17兰州市94182614925
18青岛市153284253925
19宁波市196735437921
20昆明市107662908900
21南宁市109382872875
22海口市107122786867
23南京市175384497855
24银川市100682455813
25哈尔滨市112312703802
26郑州市121872874786
27济南市153403495759
28长春市113582572755
29西宁市93352022722
30贵阳市112222338694
续表
排名城市名称居民人均可支配
收入（元商品房价格
（元/平方米）房价收入比
（100平米；3
≮之家）
31乌鲁木齐市104322095669
32重庆市115702258651
33长沙市139242644633
34石家庄114952041592
35呼和浩特市140552368562
数据来源：搜数网。
图7…72006年中国35个大中城市房价收入比比较
从表7…17的统计结果可以看出，我国35个主要大中型城市中，有33个城市2006年的房价收入比大于警戒线6，也就是说假如该城市某家庭的年收入为1，房价已经达到了该家庭年收入6倍以上。有11个城市甚至达到了10倍以上。深圳和北京的房价收入比达到了13以上。这些城市的居民购房压力要比其他地方的居民大得多。
略
6房地产泡沫程度综合评价
……………………………………
由于房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，因此每一个指标虽然都有一定依据，但都是从某一个方面监测房地产泡沫的程度，有一定局限性。因此，本书在各个主要指标分析的基础上，对房地产泡沫进行全面综合的分析评价。
中国城市房地产泡沫程度比较（4）
掌握房价走势预测的方法
首先确定各指标权重。房价收入比是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，故赋以40％的权重；房屋租售比同样是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，但受数据获得的限制，我们仅能用房价销售指数与租赁销售指数之比来代替这一指标，故赋以较低的20％的权重；由于我国为发展中国家，城市化方兴未艾，这在一定程度上，会使房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额两个指标高于发达国家，因此对上述两个指标赋予较低的15％的权重。最后预售制度在我国商品房房屋销售中很普遍，这在一定程度上削弱了施工面积/竣工面积这一指标的科学性，因此赋予其最低的10％的权重。
然后确定泡沫临界值。表7…20给出的泡沫临界值是国内外相关研究中比较通用的数值。
最后计算综合泡沫程度。以北京市为例，
北京综合泡沫程度=（5573％/2250％）15％＋（110/1）20％＋（1385/6）40％＋（328/3）10％＋（044/2）15％=1655
表7…202006年中国35个大中城市房地产泡沫程度综合评价比较
排序城市房地产投
资总额/
固定资产
投资总额房屋租售比房价收入比
房屋施工
面积/竣
工面积房地产投
资增长率
/GDP增
长率综合泡沫
程度
泡沫临界值225％16321
权重15％20％40％10％15％100％
全国平均1764％1069543492151243
1北京5573％11013823280441655
2厦门3295％11311426952511627
3深圳3621％12213863680151543
4福州4323％11210234432441525
5大连2802％1311134082181501
6西安2940％10810145962161449
7杭州3222％1131095811071441
8沈阳3164％1299662922981434
9海口3190％113867886157143
10成都3259％1099364042431376
11上海3250％11011613340681373
12合肥3595％1119484571681372
13广州3282％107109949051366
14南宁3411％1098754822081345
15武汉2834％118998329187134
16天津2353％12511142721111324
17郑州2737％1177865482571316
18太原1682％10310127270891302
19昆明2630％10192683071297
20兰州1852％1239255521511284
21青岛2290％1229254211211244
22长春2434％1027554113061236
23南京2859％123855411115123
24宁波2085％119213741271193
续表
排序城市房地产投
资总额/
固定资产
投资总额房屋租售比房价收入比
房屋施工
面积/竣
工面积房地产投
资增长率
/GDP增
长率综合泡沫
程度
25贵阳2876％119694531511182
26南昌1861％1179273141161168
27长沙3275％1046334851671136
28济南1703％1177594141341092
29重庆2748％116513981281066
30呼和浩特1892％1155625911831065
31银川2616％097813226046102
32哈尔滨1961％1068022380751013
33西宁2193％1097223470621008
34石家庄1319％1135923462451008
35乌鲁木齐2730％0986692940190936
通过计算，我们将泡沫程度分成四类：
1没有泡沫城市：（加权综合指标＜10）
………………………………………………………
上述35个城市中只有一个城市，即乌鲁木齐市低于标准指数10，说明该城市尚未出现房地产泡沫迹象。
2轻度泡沫城市：（10＜加权综合指标＜12）
………………………………………………………………
35个城市中有11个城市处于该范围内，这些城市呈现出轻度的房地产泡沫迹象，城市的投资结构、供需状况、房地产价格等方面发展不够均衡，导致局部房地产过热，甚至出现泡沫迹象。
3中度泡沫城市：（12＜加权综合指标＜14）
………………………………………………………………
35个城市中有14个城市处于该范围内，这些城市呈现出较强的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重偏高、房价收入比较高等，城市固定资产投资结构不甚合理，房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率。
4严重泡沫城市：（加权综合指标＞14）
………………………………………………………
35个城市中有9个城市处于该范围内，这些城市呈现出较严重的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重过高、房价收入过高、房屋租售比过高、房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率等。
进一步分析，这些城市房价过高，既有过度投资、价格过高等表层现象，同时也反映了人们的居住偏好、价格预期等心理与行为方面的因素。这些城市多处于政治、经济、旅游、文化高度繁华地区，有着独特的优势与魅力，对无论开发商还是城市居民都更具吸引力，故而进一步促成了这些地方的房价走势。
图7…102006年35个大中城市综合房地产泡沫程度比较
第八章未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”
房地产业作为国民经济中的重要支柱产业，对其他行业乃至整个国民经济的拉动作用明显，本章首先告诉您房地产业在国民经济中的地位，然后分别对政府、房地产企业、个人购房者等给出次贷危机的启示并提出应对房价涨跌的建议，以共同拒绝“中国版次贷危机”。
次贷危机对中国的启示（1）
掌握房价走势预测的方法
1对政府进行金融管理的启示
…………………………………………
积极推进资产证券化进程
虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。
虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危开拓思路眷启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。
加强对金融创新的监管
市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使得风险不断积累和放大，最终产生了对全球市场的影响。因为银行等贷款机构，始终不必承担信贷风险，从而失去了对风险了解和关心的动力，而评级公司只是根据次贷发行时的资料进行评级分析，事后不进行风险跟踪，以致从次贷产生到最后销售都缺乏必要的风险监管。在美国这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么在我们这个成长的经济体中，更应该注重对金融机构风险的监管，把防范风险的工作落到实处陈兵建美国次贷危机对中国金融监管的启示［J］学术纵横，2008（7）。
提高利率和汇率政策的主动性、灵活性
一方面，避免利率提高过快刺破房产泡沫；另一方面，一旦国内经济出现衰退和通货紧缩迹象，要及时调整货币政策，扩大信用支持，阻止市场信心下滑。
系统地评估当前汇率制度的政策效果
鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波。及早研究�
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