次贷危机与房地产泡沫　：掌握房价走势预测的方法-第9部分

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暴，使房价一泻千里。大伤元气的香港私人房地产业再遭遇大量政府补贴公屋的冲击，显得雪上加霜。楼价下挫二至三成。在人人看跌的情况下，房地产价格不断走低。
　　早在1994年初，美国摩根士丹利公司已发表研究报告指出：香港地产市场的“泡沫”正渐渐形成，虽无即时爆破的危机，但要提防两种可能：一是某些事件或环境令香港经济急转直下，又或引起极大的政治或经济不安；二是利率突然飙升。整体而言，导致地产泡沫形成的原因有如下几个方面冯邦彦香港地产业百年香港三联书店，2001。
　　香港房地产市场供求严重失衡
　　香港的土地供应中，住宅土地的供应尤其严重不足。1995年以后放宽的土地供应中，绝大部分是住宅用地，以弥补过去多年的严重短缺。然而，从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年，因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场中发挥调节需求的作用。换言之，这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后，赶不上需求。
　　从需求看，上世纪90年代以来香港人口的增加速度远远超过港府原来的估计，截至1996年年中，香港人口总数已达631万人，按照港府1992年时的估计，这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增，香港的住户数目从1991年的1582000户增加到1996年的1856000户，其中约78％的增幅是基于13％的人口增长，主要源于中国内地合法移民和海外劳工的涌入，以及较早期移民海外人士的回流。
　…营高度集中、市场低度竞争加剧楼宇供求失衡
　　在香港特定的土地管理制度下，经过多年的竞争与发展，香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面，约十个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计，以楼面总面积计算，从事地产发展的最大规模10家集团在1994年至1996年的市场占有率分别是52％、56％和63％，其中，在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60％、63％和76％，数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。
　　根据香港消费者委员会的调查，香港虽然没有法律障碍阻止任何人加入楼市成为地产发展商，但是，新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时，却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此，香港的房地产市场不属于具高度“竞争威胁”的市场，自1981年以来，没有新的大型地产商能够打入市场（这是指有能力每年供应量达5％或以上的新私人住宅楼宇发展商。
　　由此可见，经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在，以及部分地产商囤积楼宇牟利等因素，都加剧了楼宇供求的不平衡。
　　大量资金涌向香港地产市场而形成“资产通胀”
　　从1989年6月到1994年3月期间，香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息，在负利率环境下，大量资金从银行体系流入地产、股票市场，大幅推高地产、股票价格，形成“资产通货膨胀”。
　　1997年，投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素，预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期，因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港，进入地产市场。这一时期，楼宇已从居住用途转变为投资工具，而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。
　　银行贷款的增加推波助澜
　　1996年第4季度，香港银行业放松了对住房按揭贷款的审查标准，直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨。根据1998年的统计，在过去的20年里，香港与房地产有关的贷款占GDP的比重从20％～30％上升到1998年的70％左右。1979年，香港的房地产贷款占其贷款总额的比重为24％，而到1998年则上升为48％，增加了1倍。80年代初期，用于购买私人住宅的贷款占GDP的8％，而到1998年则上升为40％。香港房地产市场的发展蕴涵了大量的泡沫。房地产价格增长率与GDP增长率在1986～1996年间的平均值达24，而1997年8月份在香港楼市高峰期，该指标高达36～50。
历史典型房地产泡沫危机回顾（5）
　　掌握房价走势预测的方法
　　表7…41993～1997年香港房地产贷款情况（10亿港币项卫星，李宏银行信贷扩张与房地产泡沫：对东亚金融危机教训的反思东北亚论坛，2005（2）
　　年份
　　指标
　　1993年1994年1995年1996年1997年
　　建造及物业发展与投资180249262333441
　　占贷款总额比重（％）1518171820
　　购买“居者有其屋”及“私人机构参建居屋计划”单位3540475160
　　占贷款总额比重（％）33333
　　续表
　　年份
　　指标
　　1993年1994年1995年1996年1997年
　　购买其他住宅楼宇233259302371480
　　占贷款总额比重（％）2019292122
　　房地产贷款占贷款总额比重（％）3840394245
　　5中国内地的房地产泡沫
　　…………………………………………
　　海南省房地产泡沫
　　我国的海南省曾是房地产“泡沫”的重灾区。20世纪90年代初，占全国人口6％的海南岛积压商品房却占到了全国的10％。在20世纪80年代末，海南成为全国各地投资者、投机者渴望发财致富的乐园，并在90年代初的头两三年达到高潮。当时，海南省的房地产投机活动呈现出典型的泡沫经济的特征，房地产需求与价格正相关。从海南省房地产的价格波动看，1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257％。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米，从1993年下半年开始呈现回落趋势。在海南省房地产泡沫疯狂膨胀的年代，全国各地的热钱纷纷流入海南，使得每平方米的房地产以每天二三百元的速度上涨。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几百家因为某些原因实现了胜利大逃亡吉剑锋我国防范房地产泡沫的政策研究［D］福州：福州大学，2004。
　　1995年，当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时，全国有800多亿的资产就像“烂尾楼”一样被钉在这片土地上。房地产泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着10年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。尤其是那么多“烂尾楼”的存在，严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失，海南经济跌入低谷。泡沫破灭后，海南经济陷入了长达五年之久的低迷。
　　表7…51987～1995年海南省房地产价格变化情况周成主中国房地产市场年鉴1996中国计划出版社，1996
　　年度平均价（元/平方米）涨幅（％）
　　1987年975
　　1988年135038
　　1989年上半年13500
　　1989年下半年975…28
　　1990年125028
　　1991年140012
　　1992年5000257
　　1993年上半年750050
　　1993年下半年4000…47
　　1994年3500…13
　　1995年上半年3150…10
　　由于中国当时处于经济转轨阶段，市抄济体制正在逐步建立而市场还远未成熟（特别是房地产市场），因而中国房地产泡沫的成因又有自己的特殊之处。
　　1992年初，中国东部沿海地区大大加快了改革开放的步伐，大量资金涌入这些地区。对未来地价走势的良好预期引发了大量的土地投机。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，它们大都通过各种关系，采取合法、非法手段批到土地，然后拿地皮作抵押向银行贷款，拿到贷款之后再将地皮炒出去。在这些炒家的哄抬之下，地价、房价短期内暴涨。投机需求造成的地价暴涨造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。因此，土地投机是海南房地产泡沫形成的直接原因。
　　房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。房地产狂热而无序的投资开发，造成企业资金被“压死”，民间资金被“套牢”，严重影响了国民经济的发展。在1992年到1998年之间，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为359个百分点，大起大落，位居全国之首。
　　房地产泡始于金融业的混乱和失控。当时各路资金通过各种渠道竞相涌进海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从泡沫中全身而退者却寥寥无几。在这一轮房地产泡沫中，最大的赢家是从金融机构贷款的个体商人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。
　　北海市房地产泡沫
　　北海市位于广西壮族自治区南缘，直到20世纪80年代末，还仍然是坐落于北部湾东北海岸上的一个宁静的海滨城市。1992年，北海市抓住邓小平同志南巡讲话的机遇，试图借助自身的地理位置和资源的双重优势，采取“土地成片批租、成片开发”的发展战略，实行所谓的“低门槛”政策，以使经济迅速增长。然而，正是由于这一“低门槛”政策的实施，把依靠炒作房地产作为城市发展的一种模式，使得北海一时间成为全国热点投资城市，全国各地的资金纷纷涌入北海，圈地造房，整个城市成了一个名副其实的大工地。但是，真正兴办实业的寥寥无几，真正的投资者逐步撤出。
　　1992～1994年，北海批租土地面积为6775平方公里（按规划蓝线图计算为8384平方公里，相当于原城区面积的5倍。其中，大部分为开发区用地，面积共4464平方公里，占批租土地总面积的66％。由于投资能力有限，这些已批租土地绝大部分没有开发，至1995年底，北海市全部批租土地中只有1674平方公里土地已经动工建设，未开发土地面积达51平方公里，占批租土地总量的75％。据估计，这些土地至少需要20年时间才能开发完毕。
　　1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政府采取“低门槛”政策，土地出让价最高为97万元/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让，即允许炒地，这使得北海市土地投机严重。1992年4月地价开始暴涨，半年间，地价上涨一二十倍，最高地价达到每亩120万元，出现了典型的地产泡沫现象。
如何识别房地产市场中的泡沫（1）
　　掌握房价走势预测的方法
　　近年来，在投资和出口双重拉动下，中国经济多年来保持高速增长，外汇储备也早已突破了万亿美元大关。同时，在诸多因素的共同作用下，各种资产价格也不断上扬，其中，房地产市场的表现最为明显。
　　1房价高企，引发泡沫之争
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　　图7…11987～2006年中国商品房和住宅价格走势
　　由于国民经济持续快速增长，居民收入水平大幅提高以及工业化、城市化进程的加快，近年来，我国房地产业飞速发展。1987年至今中国房地产行业一直呈线性趋势发展，而2006年之后房地产销售额的上涨速度甚至快于销售面积的上涨速度，更是突显出了在房地产业发展的同时，房地产价格的飞速上涨。据国家统计局相关统计数据显示，2006年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨54％，环比增高02个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨63％，环比增高05个百分点。2007年1月份，房价继续延续前一年上涨态势，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨56％，环比增高02个百分点。房地产的投资开发总额、成交价格和交易额的大幅上涨，可以说是近几年我国房地产市场最鲜明的特征。以致有学者认为，我国房地产已出现过热、甚至泡沫的迹象。
　　对目前我国房地产形势的分析，经济学界存在着两种针锋相对的观点，一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种却认为并不存在泡沫，充其量也就是房地产出现局部过热。
　　房地产泡沫论
　　耶鲁大学经济学教授罗伯特&8226；希勒与中国经济学家吴敬琏就中国房地产“泡沫”问题进行了精彩对话。对当前中国房地产的“火暴”现状，吴敬琏认为房地产市场中是不是存在泡沫要比股市是否存在泡沫的问题更难回答。但他认为那些声称房地产市场没有泡沫的人所持的证据还不够充分，空置房的占有率下降不能作为房地产市场没有泡沫的依据。一旦以投资为目的的资金进入房地产市场，那和股市也就没有什么区别了，泡沫也是自然的；希勒表示，有一种全球都很普遍的现象，即，凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫是必然的。无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼，房地产市场低迷或是长期高涨都会造成泡沫，这也是规律。可以看出，两位大师都承认房地产泡沫是必然的，也可能是正常的、自然的吴敬琏，希勒中美“泡沫”专家公话金融房产泡沫［N］国际金融报，2003…02…26。
　　复旦大学谢百三教授（2003）认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现了泡沫经济，他认为我国部分城市房地产近几年出现的投资热、圈地热以及房地产价格非理性上涨，是导致商品房空置率居高不下的主要原因谢百三高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来［J］价格理论与实践，2003（1）。
　　中国社会科学院金融研究所易宪容博士（2005）也认为中国房地产存在泡沫是不争的事实。国内的房地产泡沫早已被吹得很大了，但房地产泡沫往往是集中到一个或几个城市，我国房地产泡沫很难在全国城乡各地普遍产生易宪容中国房地产泡沫是不争的事实［J］学习月刊，2004（12）；易宪容谨防房地产业要挟整个中国经济［N］国际金融报，2004…07…30。
　　房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在了一起。
　　国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广博士（2006）认为我国房价收入比估计已高达10倍，我国房地产业是高泡沫的高增长，房地产业不能再非理性繁荣下去。表面上看房价飞涨是得到需求高增长的支撑，而实际上就像被人为炒高的股价一样，房地产业的继续过快增长令人担忧。房地产如果持续这样“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。如果房地产业出现问题，风险将由全社会承担，而获益仅属于极少部分人王小广房地产业不能再非理性繁荣［J］瞭望，2004（5）。
　　房地产非泡沫论
　　厉以宁在谈到房地产泡沫问题时，总会用到他的第二套住房理论。他认为，很多居民有“第二套住房”的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。在有效需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产业已经是“泡沫经济”。他还认为，房价上涨主要由需求和供给两个因素决定。从需求角度看，由于物价上涨，通货膨胀率已高于银行利率，居民的银行存款不保值，股票变数又太大，因此购房便成为最能保值增值的工具；从供给角度看，上游原材料的成本增加，必然会推动下游房价的上涨，这是正常现象，不能说房地产存在泡沫张光兴，厉以宁，杨慎纵论房地产形势［J］中国房地信息，2005（1）。
　　北京大学萧灼基教授（2003）认为，房地产市的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空置现象只是暂时的。就全国总体情况而言，不存在过剩之说。
　　华远集团总裁任志强的观点代表了诸多房地产开发商的共识，也不认同“房地产泡沫说”。任志强在博鳌亚洲论坛2007年年会上接受专访时指出，中国房地产市场没有泡沫。房价普遥上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。对于空置率，国内业界的辩解是，国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比。任志强认为，整个中国的住房空置率是下降的付敏我国房地产泡沫问题讨论综述［J］经济理论与经济管理，2005（6）。
　　2识别房地产泡沫的七大指标
　　…………………………………………
　　目前中国房地产价格的快速上涨是价值的理性回归，还是已经存在房地产泡沫？房地产泡沫形成的因素复杂，是诸多因素共同作用的结果。因此，判断是否存在房地产泡沫、泡沫程度有多大，需要运用不同的指标从不同的方面综合加以分析。本节将通过选取若干评价指标，对中国近年来的房地产相关数据进行对比分析，对我国房地产市场泡沫问题进行实际分析。
　　房地产投资增长率/GDP增长率
　　房地产开发投资额是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。一个用来衡量房地产开发投资增长快慢的重要指标就是房地产投资额增长率/GDP增长率，通常认为该指标不应该超过2。
　　房地产投资总额/固定资产投资总额
　　这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。因此，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，是反映投资结构是否合理的基础指标，同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。
如何识别房地产市场中的泡沫（2）
　　掌握房价走势预测的方法
　　在发达国家，房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20％～25％，由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家，对房地产投资的需求非常旺盛，因此，当评价我国是否存在房地产泡沫时，可以将该指标适当提高。
　　商品房施工面积/商品房竣工面积
　　根据房地产泡沫生成机理，商品房施工面积和竣工面积是房地产发展过程和结果的体现。选取该指标可以反映未来房地产市场供应情况。施工面积一般为竣工面积的3±05倍，反映了未来1～2年现房的供应量，若其值小于25倍，会出现供应短缺，若大于35倍，未来供应量将会放大。该比值越大，说明泡沫越大。
　　房屋的空置面积与空置率
　　房地产市场是否有“泡沫”，空置率是另一个比较有说服力的重要指标。房屋空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，是衡量房地产业发展降状况的重要指标，可以直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。按照建设部的定义是：空置率是指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和。一般来说，空置率范围在3％～10％之间可以认为是比较降的，而空置率的警戒线是10％。
　　学术界通常认为：当一个国家的商品房空置率为3％以下时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为房屋供不应求；当商品房空置率为3％～10％时，市场较为平稳，整个市场供应虽然不显得过剩，但买方已有充分的选择余地；而当商品房的空置率大于10％时，则房地产商品开始显得过剩；达到15％以上时，则将产生严重的商品房过剩问题。由于我国房地产市场起步晚，体系不够完善，受政策影响大，市场运行机制对我国房地产市场的自我调节功能还未充分发挥，我国的商品房空置率会比国外发达国家高。根据我国的实际情况，1999年国家有关机构采用了上海市有关单位设计的空置率计算方法，计算并制定了适合我国国情的空置率区间表，见表7…6。
　　表7…6商品房空置率区间表李奎刚中国房地产泡沫研究兼谈重庆房地产泡沫［D］重庆：重庆大学经济与工商管理学院，2005
　≌置率对应区间
　　0~5％空置不足区
　　5％~14％空置合理区
　　14％~20％空置过量区
　　20％以上商品房严重积压区
　　房价收入比
　　人们普遍会认为：收入高的国家或者城市，房价相应也就高。也就是说，房价应当相对于家庭收入进行比较，因为房子是要靠钱来买，而钱则来自家庭收入。为了比较相对的房价，西方学者们制定了一把叫做“房价收入比”的尺子。其具体的定义是：一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比中国房地产业协会，中国房地产业发展大全编辑委员会中国房地产业发展大全：2003～2004［M］北京：中国城市出版社，2004：457。
　　房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。如果某地区房地产价格暴涨，而居民收入水平变化不大，致使