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霍英东全传-第8部分
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鞯陌才牛�1954年日内瓦会议期间，英国政界、工商界人士专程赴瑞士，同中国代表团商谈发展中英贸易关系；英国政府还公开出面为解除对华禁运而奔波。1956年2月，艾登首相访美，要求美国总统艾森豪威尔放松对华禁运；同年5月，在美国无动于衷的情况下，英国政府仍然单方面宣布向中国出售某些禁运物资，之后，又有一系列扩大对华贸易的措施出台。可以说，给美国的对华禁运政策打开缺口的正是英国政府。
由此也可见，在英国所属的香港从事与中国贸易，虽是违反联合国的禁运规定，但也并不是什么大不了的问题。（引自黄鸿创所著的《中英关系史》）
另一方面，虽然霍英东也坦言当时谈不上是为了支援祖国，纯粹是在商言商，但客观上，他运送物资给内地，是对祖国的莫大支持。作为一个中国人，当自己的国家面临困境之时，能为国家做一点事，尽一点力，怎么也能说得过去的。
事实上，霍英东当时是有些爱国倾向的。有一次，他曾对我说：“我记得当时，有几个人，内地方面很想他们从香港回内地居住，比如李惠堂（老牌足球名将）、红线女等人，红线女回去了，李惠堂始终没回去。当时，假如有人动员我回去，我自己一定会回去的。但以后的历史就不知怎样了……”
抛开是是非非问题不论，而说霍英东自己，若不是有着过人的胆识，就绝对不会有他冲破“禁运”与中国内地做生意的传奇经历出现。如果有那么一天，霍英东毫不保留地向人们讲述这其中的过程，那么这故事一定令人惊心动魄。可以想像，在这海上贸易发迹的传奇故事背后，霍英东承受着多大的压力，付出多大的代价；他要历尽千辛万苦，甚至不顾个人性命的安危……
1962年12月，香港一家报刊曾刊登一篇介绍霍英东早年发家史的文章。文章作者在谈到霍英东的这段海上冒险发迹的经历时，深有感慨地说，霍英东“这一个人，处在20世纪的今日，竟能一朝发达，如今，竟是香港一位最有名的实业家，应算是异数……我则记起古语那两句‘将相本无种，男儿当自强’。另外两句则是‘英雄莫问出处，奇迹在于人为’。这两句话，都适用于霍英东。”
“英雄莫问出处，奇迹在于人为”这两句话，应该是霍英东那段海上冒险发迹传奇的颇为恰当的评语。
第十一章 涉足地产初显创新本色
弃海登陆，成立霍兴业堂，纵横地产行业。重金购买使馆大厦，买下九龙油麻地四方街地皮大兴土木。他首创“分期付款”和印发“售楼说明书”方法，令楼盘货如轮转……小试牛刀，不同凡响。
创立霍兴业堂
由于朝鲜战争时的海上贸易大有斩获，霍英东一跃成为香港的新贵。那时，霍英东正好30岁。如果单以财产的丰厚而论，可以说霍英东是做到“三十而立”的。
到了这个时候，霍英东已不需要再去冒性命危险去赚钱了，不需要风里来浪里去了——但这并不意味着霍英东“退出江湖”，守着钱财过一生。他要用自己海上贸易赚取的钱，去赚取更多更多的钱……搞什么投资，做什么生意好呢？霍英东的脑子又开始不停地转动起来。
1950年前后，一种新兴的行业开始在香港隐现，这就是地产业。1947年，中国银行曾以每平方英尺251。44元的价钱，投得中环一块官地，创下当时地价最高的纪录。另外，主要是由于内地政权易手的原因，内地资金大量涌进香港，香港的各行各业一度蓬勃，加之“联邦特惠税”优惠政策在香港实施，中外商人纷纷涌来香港，社会对土地和楼宇的需要自然日益增加。
最主要的一点，就是香港人口在短短的五六年间急增了几倍。抗战结束时，香港人口只有50万，到了20世纪50年代初期，已超过150万。
大量资金涌入，人口急增，地产行业的兴起和繁荣也就在所必然。霍英东审时度势，决定把自己的资金全部押在地产上，大干一场。
对于霍英东的决定，当时有些朋友反对，他们所持的理由是：香港的地产市场一向由英资财团垄断，华人很难与他们分一杯羹。
别人反对，但霍英东仍然一意孤行，踌躇满志——这与其说是霍英东太过于自负，倒不如说是因为他坚信自己能在英资独霸香港地产市场的情势下，另辟蹊径，闯出一条新路子。
1953年6月，霍英东创立了霍兴业堂置业有限公司，股东是霍英东与吕燕妮。公司的注册资金是465万元——这在当时可是一个大数目。霍英东计划以霍兴业堂为旗舰，纵横香港的地产市场。
霍兴业堂置业有限公司的注册地址是湾仔告士打道152号，霍母刘氏当时就住在隔壁的151号私宅。当时霍英东已不再跟母亲同住，而是另立门户，与妻儿住在富裕人家聚居的跑马地蓝塘道11号豪宅。
重金购下利家的使馆大厦
霍英东虽然想在地产行业大展身手，但当时，除了货运生意他较为在行外，其它生意，他可是门外汉，所知甚少。
他曾坦率地对我说：“当时，我连银行户口都不会开，开了一间霍兴业堂置业有限公司后，公司连银行户口都没有。我学别人那样，把现钱放在家里，或者买一些黄金回来，放在墙缝里头。当时真是不懂做生意，认为做生意就像是开杂货铺一样。”
“为什么拿钱买黄金，不去从事其它投资？”我问。
“那时觉得买黄金很保险，黄金就是钱，就是财富，我记得二战时期，我们能够开那间杂货铺，也是因为母亲那时有些金条，靠那些金条典当一些钱回来打本……”
“当时你的钱已不少，买金应该买很多，这么多黄金和现钱放在家里，安全不是很成问题？”
“那倒不会，那时我们的住房一直改善，先在告士打道租房住，后在活道和北角英皇道自购物业，接着又在跑马地蓝塘道买屋……”
但是，成立霍兴业堂之后，霍英东已不满足于把钱换成黄金储存保值，他急于想拥有一幢属于自己的大厦。霍可能认为，拥有一幢大厦，一来可以把自己的那些钱和黄金转移到物业上来，安全保险；二来可以向世人证明自己的实力和身价，便于自己在地产界的发展。总之，那时，他所做的第一件事，就是到处物色自己喜欢的大厦……
这时，霍英东听说香港的世家——利氏家族有意出售位于铜锣湾的使馆大厦。利家的上一代利希慎等先祖经营鸦片烟发迹，购入铜锣湾鹅头山（利园山），经开辟后拥有大量土地，财富剧增，富可敌国。使馆大厦是利氏家族众多物业中的一幢，当时是出租给一些外国驻港的大使、领事、外交官居住。大厦是公寓式结构，就建筑面积之大、建筑材料之好、装修材料之高档而言，算是香港当时最大、最高级的大厦之一。
霍英东到使馆大厦察看，甚为喜欢。随即，他亲自去拜见利家当时的掌门人——利铭泽。利希慎于1928年4月被仇家在街头枪击身亡，其长子利铭泽当时只有23岁，就执掌起家族生意。
霍英东拜见利铭泽时，他在香港商界仍然是一个无名小卒，而利铭泽却已是家喻户晓的大商家，当时还身兼香港市政卫生局议员，可谓有权有钱有势。但两个人第一次见面时，利铭泽对霍英东尚算尊重。两人都是爽快人，对价钱并没有斤斤计较，双方答应以280万港元成交。随即，霍英东就和律师审看使馆大厦的屋契等资料文件。
几天之后，霍英东和利铭泽相邀见面办理买卖手续。利铭泽一见到霍英东，就感到有些奇怪，因为他见到霍拎着一个大袋。两人寒暄几句坐下，霍英东连忙把大袋递上去，对利铭泽说：“哦，给你！”
“这是什么？”利铭泽怔了一怔。
“是买楼的钱，我全带来了。”霍答道，随即打开，里头塞满钞票。
“霍生，都是现金，你没支票？”利铭泽不解地问。
“没有。”
“有没有在银行开户口？”
“没有。”
听霍英东这样一说，利铭泽真是有点哭笑不得。但利铭泽心地很好，他对霍英东说：“霍生，其实买楼也好，做其它生意亦好，不一定全用现金、全部用自己的钱，可以在银行开户口，亦可以向银行借钱……”
但当时，在银行开户、存款，一般要经一些有地位、有身份的人介绍。在利铭泽的介绍下，汇丰银行才接纳霍英东的开户、存款要求。霍英东说，这是他平生第一次与银行打交道。
经利铭泽、利孝和两兄弟指点，霍英东又向汇丰提出贷款的请求。
我曾问霍英东：“贷款顺利不顺利？”
霍说：“不是很顺利，因为汇丰不相信我的能力。后来又是靠利铭泽、利孝和向汇丰介绍我的情况，汇丰才同意借150万给我，从此才与汇丰的职员相识。也就是那时，我才发觉，原来认识汇丰是多么重要，因为汇丰借钱给我，只要6厘利息，是市面的1分8厘利息的1/3。所以，从那时起，逼着我千方百计去认识银行那些经理们。”
买下使馆大厦后，霍英东对外招租。可能因使馆大厦属当时的高级楼宇，且向来都是住一些外交官，所以新的租客亦是以洋人居多。
与嘉道理交手买卖地盘
继霍兴业堂之后，霍英东又成立了一间立信置业公司，专门建造和买卖楼宇。与此同时，他还成立了一间有荣工程有限公司，利用他原先拥有的各种船只，经营淘海沙和运输海沙业务，后来又从事填海开港等工程。
购下使馆大厦后，霍英东的大本营也从告士打道搬到开平道7号的使馆大厦地下。
踏足地产行业后，霍英东的第二个大动作就是1953年底购下九龙油麻地榕树头公众四方街至东莞街的一块地盘。这幅地皮有10万余英尺，属香港的犹太籍商人嘉道理所有。嘉道理家族早在清朝同治年间，已到中国经商，后移师香港发展，经营山顶缆车和中华电力公司，财力雄厚，成为香港屈指可数的富豪家族，也是香港的犹太人“第一家族”。
当时，霍英东在地产界只是初出茅庐，与那些大商家并不相识。据他回忆：“那时我并不认识嘉道理，亦无缘与他接触，两间公司之间只是通过书信往来，并各派一名律师办理买卖手续。我还记得，当时的地价很便宜，只是20多元一英尺，花了几十万就买下一块很大的地盘。那是我花钱买下的第一块地，但当时的情况很复杂，我已经付款给嘉道理，办好买卖手续了，但地盘上仍堆满烂铁、烂物，搬迁赔偿问题没有办妥。那时还没有租户法庭，对这类事情没有妥善的处理办法，所以搞得自己很头疼……”
花几十万买下四方街地皮，霍英东是想在那里建楼，但建成后，他不想用来收租，而是想向市民出售。因为在出租使馆大厦时，他算过一笔数，扣除利息以及各项开销，至少七八年之后才能翻本，并不划算。
其实，把楼宇出租，是当时香港地产行业最盛行的方法。霍英东说：“当时盛行把楼宇出租，与香港传统的楼宇买卖方式有直接关系，20世纪50年代之前，香港的楼宇买卖方式与现在大不相同。那时，楼宇买卖是以一整幢作为单位的。某公司拥有整幢楼宇，没有巨额资金，很难购买下来；而即使有钱整栋买下来，但要转手卖出去也极不容易。因此，从事楼宇买卖的都是一些实力雄厚的大公司，私人极少涉足其中。大公司拥有一幢大厦后，若不是整幢卖出去，就是自己使用或租给其他用家。所以，当年地产公司通常称为置业公司，并不称作发展商。
“我记得那时一些位于九龙深水一带的物业颇为吃香，买家多是‘金山阿伯’（华侨），他们置业就是为了收租。而那些地产商，像利希慎家族、何东、广生行、陆海通等，亦一律是以建楼收租为主。通常建筑期是一至两年，租给别人，起码7～10年才能翻本。而那些小的地产商，则是小本经营，通常盖两层到四层的房子出售，行内称之为‘炒四热荤’。总之，这种经营方法，既不能加速资金的周转，赚不到大钱，亦无法解决香港的住宅紧张问题。”
至于这种传统的地产经营方法为何流行多年，霍英东说，这是因为楼房的产权和责任问题解决不了，“那时港府不随便承认楼房的上盖，即建一二层，或四五层，政府都不理，政府把地卖给你后，只承认你一个业主，只向你一个业主收地价和地税。若把楼宇分层出售，当时法律上还解决不了这个问题。”
其实，不仅是在香港，而且在世界各地，那时楼宇买卖都是以一整幢作为单位。这种陈年行规沿用了多年，没有人觉得它有什么不好，更没有人提出要去改革它。
直到20世纪50年代初期，香港一些地产商开始觉察到这种经营方式的局限性，于是想改弦易辙，探求新的售楼方式。他们想出的新方法就是：好像“切月饼”那样，把楼宇契约切开，即“分契”，然后把楼宇分层出售。
但那时在香港，“分契”并无先例。这时，有一个名叫罗显胜的大律师认为此法可取，没有与现行法律抵触，只需经过一番繁杂的呈禀手续即可。结果，罗显胜果然成功，解决了分层出售的法律问题。但是，那时的分层出售也仅仅局限于一些唐楼式的楼宇，即一些最高不超过5层，每层只有一个面积1000平方英尺左右单位的旧式楼房——事实上，20世纪50年代初期前的香港楼宇，基本上也是这种5层以下的旧式楼房。
地产商将楼宇分层出售之后，光顾楼宇的市民多了起来，但买主还是局限于一些富裕人家。当时的楼宇，每层约1000平方英尺，每平方英尺约20元，总价约为两万港元。但那时普通的打工仔，每月的工资约为200元，一下拿出两万元来的人毕竟不算很多，故20世纪50年代初期的香港地产市场，仍然不算活跃。
霍英东筹建油麻地四方街楼宇时，就决定采用分层出售的方法，出售所有楼房。“那时租房要交一笔顶手费，我们叫做‘七千顶手，月租两百’，即顶手费一般要7000元，每月还要交200多元的租金。但相同面积的一层楼，售价一般在1。4万至2万元之间。也就是说，一个出得起顶手费的租客，再支付与顶手费差不多的钱，就能买到一层属于自己的楼房，两者比较，自然买楼比租房合算得多。”霍英东说，“况且，分层出售楼宇，资金周转快，回收快。”
霍英东兴建的四方街住宅楼宇，除个别高达6层外，绝大多数都是5层，每层平均800余平方英尺，售价由1。4万元至3。6万元不等。
首创售楼说明书
霍英东曾一度经营杂货铺，亦从事过剩余物资的买卖，又做过3年海上贸易。这3次经历，其实都是做商品流通的生意。也可能是这个原因，霍英东对商品流通的意识很强。一踏足地产行业，他就有了超前于当时的地产商的商品意识，就是把楼宇当成商品，并想方设法加速楼宇进入市场，以此加快资金周转，缩短投资回收期。
事实上，也可能是由于那时做地产生意的人的这种地产商品化意识不是很强，故而在20世纪50年代初期，地产尚未正式形成一个新兴行业。而那些做地产买卖的人也并未称为地产商。但这一切，在霍英东涉足地产生意之后，就逐渐有了变化——甚至可以这样说，主要是由于霍英东的大胆探索和成功实践，带动了香港地产市场的勃兴，从而使香港的地产行业在50年代中期形成，一些地产商亦相继出现。
为把四方街的楼宇迅速推销出去，霍英东在筹建之初，就想到了一种促销方法：编印楼盘说明书，上面有详尽的楼盘情况、价格、交楼日期等等，向买家广为派发。
印发售楼说明书，在当时是个创举。
我曾问霍英东：“怎样会想到这个招数？”
“其实也很简单，有了地，要盖楼，关键是要有人买，但房屋并不像胶鞋之类的产品有个样板，不同的楼宇，有不同的高低、结构、面积和材料，所以要预先编印一本说明书，让买家了解楼宇的情况。”霍英东回忆起这些陈年往事，仍然兴致勃勃。
“另外，那时香港的地产经纪不如现在这样活跃，那些带市民去看楼的人，个个都是‘负气卖楼佬’，因为他们每天都要带一两百人去参观楼盘，一天来回奔走十几二十次，老公今天看完，第二天老婆又要来看，没完没了的，他们天天带人走来走去，腰酸骨疼，招待不过来，于是就负气对客人说：”你们自己上去看吧！‘客人多问一句，他们都要骂人的。有感于此，我就想到编印一本售楼说明书，向买家推介楼盘，让两公婆可以拿回家好好商量。“
霍氏集团至今仍然保存着霍英东发明的第一份售楼说明书——“九龙油麻地公众四方街新楼分层出售说明书”。此书为16开本，近20页，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法，另外还有地盘、各楼宇的透视图和平面图、骑楼剖面图、各分层的平面图等，林林总总，应有尽有。除了印刷、装订质量较为粗陋之外，其内容与编排方法与现在流行的楼宇宣传广告画册无两样——其实，它就是这种广告画册的前身。
据霍氏集团的一位资深职员介绍，“霍生有了编印卖楼说明书的想法后，就交待我们去做这样一本书仔，还告诉我们到什么地方拿有关的资料。我们就按他的想法编出来。我记得，把编好的资料送到印刷厂的那天晚上，霍生就坐在印刷机旁，亲力亲为，一边修改资料，一边看工人印刷，因为时间很急，第二天就要派发给市民。结果，说明书大受市民欢迎，对促销楼宇有明显效果，地产商纷纷效尤，并逐渐成为地产商推销楼宇的必用手法。但他那时可能想不到效果会这样好。”
第十二章世界首创分层出售楼花
霍英东奇招屡出，首创“卖楼花”，并制订出大厦的公共契约，妥善解决分层、分单元出售大厦带来的一系列问题。这些招数，如今已成为全世界地产行业通行的惯常做法。
发明“卖楼花”
我曾经问霍英东：“为什么在涉足地产行业之初，你就想出一些促销的好招数？”
“讲来讲去，还是一个生存问题。”霍英东回忆道，“做生意，一般是不熟不做，正所谓‘女怕嫁错郎，男怕入错行’，我从来没有做过地产，一做，就要画图、盖楼、卖楼。当时竞争很激烈，如果楼盖好了，卖不出去，滞销，那肯定要‘跳楼’。因为那时的利息很高，像内地现在的利息那样高，跟私人借钱，年息1分8厘。所以，要生存，就一定要创新……”
在兴建四方街楼宇时，除了提出印发售楼说明书的新招，霍英东还发明了促销楼宇和加速资金周转的另一种新方法：“卖楼花”。
那是1953年年底的一天，霍英东找来高露云律师楼的律师和一些职员，一起商量怎样推销四方街新楼。在此之前，霍英东刚用分层出售的方法，卖掉了他投资兴建的东安大楼。
“大家想想，有无比分层出售楼宇更好的卖楼方法？”霍英东问大家。
在座的人搜肠刮肚，仍然不得要领，想不出什么新招来。律师说：“分层出售已经是一个大突破，这种方法也已证明对投资者和买家都有好处，难道还不满足？”
“我觉得光是分层出售，不能活跃楼市，吸引不了广大市民买楼，因为能够一下子拿出一大笔钱出来买楼的人毕竟不多。”霍英东说。
“买楼的始终是富裕人家，普罗大众都能买楼当然不可能。”有一位职员说。
“能不能想个新方法，让普通的市民也能买楼做业主？我始终觉得，买楼的人多了，物业市场才能旺起来。另外，有没有办法让我们投资不多，就能有高的回报？”霍英东说完，大家面面相觑，无以相答。
过了一会儿，霍英东说：“我想了一个方法，不知行不行？在新楼正式动工兴建前，我们公司先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的物业，做业主。”
“就是用买家的订金来盖楼？”律师问。
霍英东胸有成竹地说：“没错，用买家的钱盖楼。”
“楼还没建，买家是否愿意先付订金？”
“应该不成问题，可以通过律师或银行方面来保障买家利益，给他们信心。”
那律师想了片刻，禁不住拍案叫绝：“这是‘好桥’（好主意），我们可以再构思得完善一些。”
四方街大楼货如轮转
四方街还没动土，霍英东就在售楼说明书上向市民推介分期付款的卖楼新方法：“第一期先交订金50％，第二期落妥二楼楼面交10％……第六期余款10％于领到入伙纸时清缴。”
楼宇开售的第一天，市民就蜂拥而来。立信置业有限公司的卖楼接洽处和高露云律师楼，前来交订金买楼的市民排成长龙。
这是分期付款方式第一次推出。之后，霍英东在出售四方街其它楼宇时，又不断完善这种售楼方�
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