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经济学林论剑-第13部分
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用排队的方法肯定会凭空增加排队的成本，一些单位还可能采取种种措施寻租，以实现插队并获取土地的目的。况且，一家单位在地价为每亩（1亩=0。0667公顷）50万元的时候，能买得起100亩；当价格降低到每亩30万元，则能买166。67亩。这样，排在前面的单位增加购买量，后面的单位反而买不到土地了。如果限定每个单位只能购买1亩地，那么，除了增加排队成本外，土地利用效率将降低。对于很多单位而言，地便宜了，支付少了，利用效率却要打折扣。比如说，你买一辆汽车，花10万元同花5万元，对车的“心疼”程度是不一样的。更何况，一些单位可能利用政策空间炒地皮。只要人为限价，不论土地按什么样的规则分配，都会因为供不应求而在短期内卖光，后来的用地者即使需求迫切，购买力强劲，也只能望“地”兴叹。
地价决定房价吗？
在包文第一部分，包先生讲完土地拍卖推高地价的观点之后，举了一个例子进行证明，然后继续引申说——“地价大幅度提高必然大幅度提高房价，最终都要摊到购房居民头上。地价大幅度提高还会大面积冲击房地产市场，首先是与这一地块相邻的楼盘会受其影响而纷纷涨价，然后再向四周辐射。”
这种观点，其实是成本决定价格论。按照成本法的定义：成本法是以得到现在不动产所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税费来确定其价格的一种方法。而业内人士大都知道，开发商通过“招拍挂”这种方式去竞价而得某块土地时，他在最终确定他为取得这块土地而愿意付出的最大价钱时，他通常是应用剩余法去作测算的。而剩余法从严禁意义上来说，无非是成本法的一个变形。虽然，它同剩余法也有所不同，那就是，它需要对未来的房价作个预测，但这并不影响它从本质上来讲依然属于成本法。认为地价高导致开发成本上升进而影响房地产价格的观点，犯了计划经济时代通行的成本决定价格的逻辑错误。我们不妨做一个简单的假设，一家开发商能分文不花地拿到一块地，他最后卖的房价，还是会与那块地周边房产的现行价格相当。这种现象很普遍。
土地拍卖是“扶强抑弱”，但不能狭隘地理解
包文第二部分说，“我国当前的土地拍卖，是拥有强大资金（不能与综合素质高完全划等号）的企业战胜弱的，只能说是在产生着一种‘不全面’的扶强抑弱作用”。他举例说：“最近我到一个中等城市调查，得知该市去年拍卖的土地，全被来自大城市的实力强的房地产企业所拍走，本市企业因‘实力’不足，只好‘望洋兴叹’。这个城市有位业内人士说，长此以往，本地许多企业将因为无力竞拍土地‘无米难为炊’而被淘汰。”
我对包先生的这个观点感到非常尴尬。因为，我们实行市场经济10多年了，按道理，建立全国统一大市场的观念深入人心了，可是包先生还在狭隘地坚持“小圈子利益”和“诸侯经济”的观念。市场经济的特点是优胜劣汰，没有生存能力（或者实力）的企业被淘汰，再也正常不过，否则，怎么会提高效率呢？市场经济不是养老院，不是福利院，如果让任何水平的企业长生不老，那么，这个市场是缺乏竞争力的，更是缺乏效率的。君不见，传统的国有企业大多缺乏效率，就在于这些企业缺乏退出市场的机制，从而机制僵化。至于小圈子的利益，第一，我不认为对当地利益有什么损失，因为，当地的房地产市场因为高水平企业的加入，市场的容量大大提升，竞争能力也得到提高，从而整体经济效益也会提高，于是，当地的税收、百姓的福祉等等也相应得到提高。如果维持在低层次、低水平的竞争档次上，当地房地产业的发展步伐将大大缩减，甚至停滞不前。这个道理是显而易见的。第二，哪怕当地利益受到损失（一般不会），但对于整个国家的房地产市场的发育也是良好的，破除了地方保护，对于净化市场，意义重大。第三，当地能力不够的房地产企业利益受损，与当地整体经济利益乃至国家利益相比，是微不足道的，是在市场经济条件下的新陈代谢的必然过程，不值得大惊小怪。
何来“危险信号”？（2）
房地产不是“暴利行业”吗？
包文第三部分说，“1996年至2003年房地产企业的利润统计表明，有3年（1997年至1999年）为全行业亏损。在不亏损的另外5年中，最高的2002年全行业平均利润也只有3。6％。”于是得出房地产不是暴利行业的结论，并指出房地产其实是微利或者亏损的行业，他认为，比重最大的原因是，我国有32000多个房地产企业，与有限的土地供应和房地产开发任务相比，一直处于“僧多粥少”的局面，一多半弄不到土地的企业，常年窝工亏损。但是，他们宁愿背着亏损的重担而不宣布停业或破产，主要是想有朝一日弄到土地而东山再起。
我想问包先生两个问题：第一，统计出来的结果是否可信？包先生的统计数据从何而来？第二，在我的记忆中，早在实行土地拍卖之前的三四年，就有房地产商在媒体上抱怨说他们是亏损的。而且，如果土地拍卖挤压了房地产商的利润空间，直至让其亏损，那么，为什么在2003年10月发布的“福布斯2003年中国内地富豪榜”上，涉足房地产的多达35名？作为对比，福布斯全球富豪榜中，500富豪只有30人左右是地产商。这究竟说明了什么？
众所周知，暴利，指的是用不正当手段在短时间内获得的巨额利润。中国的一些房地产商所获取的，就是典型的暴利。在中国，房地产开发一般程序，先是购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款，房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款，开始套现。其中，影响房地产利润的重要因素是土地受让成本（在多数情况下，它不是一级市场上的土地价格，而是经过多重转手之后的土地价格），但土地受让成本究竟是多少，仍然是一个黑洞。开发商只要能拿到土地，能立项，能编制一个天花乱坠的可行性报告，外加一定的关系保证，就可以拿到资金。最近的一项调查显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，融资渠道单一。房地产企业平均资产负债率是72％，最高达94％。如果运作得好的话，房地产企业的盈利率就非常高。目前，这种盈利可以达到50％至100％，甚至更高，这也是那么多企业进入房地产这一行业、出现包括外行、外来人、外来资金搞房地产的“三外”现象的主要原因。
所谓的“危险信号”是土地拍卖造成的吗？
包文第四部分谈到了“危险信号”，但是，这同主题（即土地拍卖“拍”出的危险信号）相去甚远，因为，它基本上跟土地拍卖没有关系。例如，包先生列举的城市内部的圈地运动、低效率利用土地、违章搞开发区等。这些问题，有的是因为价格限制条件比较弱造成的，有的是因为地方政府主导型的投资扩张、盲目追求政绩等造成的。
“日本教训”该如何汲取？
包文第五部分提出，中国要汲取日本的教训。日本的教训，就是房地产泡沫，或者说是泡沫经济。
但是，第一，泡沫是否存在，是一个难题，当前并没有一个大家都接受的衡量泡沫的标准。第二，如果说日本存在房地产泡沫或者说是泡沫经济，那么，日本的这个教训需要土地拍卖制度的设计和运行来汲取？答案是否定的。因为，按照理论界比较权威的看法，日本的地价高涨，原因不是土地拍卖。日本著名经济学家都留重人曾经分析说：“投机因素是造成30多年来城市土地价格上涨145倍的最大的因素”（都留重人：《日本的资本主义》，第199页，复旦大学出版社，1995）。
包文为何前后矛盾？
包文第六部分提出了“几条探讨性建议”，包括控制土地供应、防止生炒土地等等。但是，按照包先生前文的分析，既然由于土地资源短缺、土地拍卖又加剧了这种短缺，从而导致地价太高，那么，为什么又要控制土地供应？包先生为什么不建议扩大土地供应呢？这样岂不是能够平抑土地价格吗？
2004年8月4日
〔附1〕
对“商榷意见”的情况说明和几点探讨意见
包宗华
2004年8月4日的《中国房地产报》上登载了刘正山先生对我写的一篇议论土地拍卖和土地问题的文章提出的商榷意见（以下简称“刘文”）。我认为，通过商榷交换意见，互相切磋共同提高，值得欢迎。本着这个态度，特做以下情况说明和提出几点探讨意见。
我的文章成因和登载时的题目变化
去年下半年至今年初，为响应我国政府加强对土地的调控和管理，我写了一篇《从土地问题发出的危险信号看加强土地调控管理必要性》的文章。这篇文章除了“日本的教训”有一定资料参考价值外，主要是对国家加强土地调控管理表态的内容，没有多少新意，因而压在那里没有发表。这次写土地拍卖问题时，由于篇幅较短，就把那一篇文章适当压缩后合了进来。文章中前半部分讲土地拍卖问题，后半部分讲我国土地问题发出的危险信号并提出加强土地调控管理的建议。在后半部分，除了在提建议时用了一小段文字来表明我对土地拍卖的态度外，没有涉及土地拍卖的内容。为了表明文章是由相对独立的两部分组成，我把文章定名为《土地拍卖显现出的问题和我国土地问题发出的危险信号与对策》。
何来“危险信号”？（3）
刘文受刊发时“修改题目”的影响，用“拍”出危险信号统帅全文来提商榷意见，致使以下意见与我的文章没有关系：
其一，刘文认为我提出一个危险信号——大幅度提高地价并殃及房价。我的文章在论及拍卖时没有提危险信号，而是到第４段分析土地问题时才提出“发出了危险信号”。
其二，刘文提出“所谓的危险信号是土地拍卖造成的吗？”也与我的文章没有关系。我是在文章的后半部分，经过全面分析我国土地问题后才提出危险信号，因而这个危险信号不是土地拍卖造成的。
其三，刘文认为我在文章第５部分中写的汲取日本教训，是要从拍卖中汲取。我的第５部分放在第４部分全面论述土地问题之后，只要认真读我的文章就看得出，写的是要在土地问题上汲取日本的教训。为此，我在文章中明确指出日本造成地价飞涨的主要原因是“没有进行有效的调控”，并与我在文章最后一段提出要加强土地管理与调控的建议相呼应。由于抑止投机是调控的一项重要内容，与刘文讲的投机是日本地价飞涨的主要原因异曲同工。
其四，刘文指出，包文为何前后矛盾？由于我的文章是相对独立的两部分组成，也就谈不到前后矛盾的问题。这里顺便指出，刘文在这一段中使用了“土地拍卖加剧了这种短缺”的推论，似乎缺乏严密的逻辑推理。
其五，如果去掉以上内容，刘文的题目也可能要修改。
土地拍卖需要限价吗？
对于这个问题，我有三个观点，在我的文章中都有表述。
第一，推行土地拍卖符合发展市场经济的需要，应该推行。因此，我在文章第６段中写道：“对于土地拍卖这一适应市场经济的销售方式仍要积极支持和推行。”
第二，拍卖不能限价。我在文章中写道：“拍卖没有最高限价，只要有竞拍者举牌，就不能停拍”，这些话确切地说明了拍卖不能限价的主要特点。刘文认为，限价是一个极其糟糕的措施，只能适得其反，并列举和分析了土地排队出让（已不属于土地拍卖）的问题。刘文这些论述没有抓住拍卖不能限价的关键，因为实行不限价竞拍，正是拍卖与其他销售方式带有根本性质的不同点。如果拍卖要限价，就无法竞拍。有了限价，只要有人举牌（也可能是第一个举牌人）报了一个等于或高于限价的数字，拍卖就得停下来。所以，如要实行限价，不仅是个糟糕问题，而且是从根本上取消拍卖的大问题。也就是说，除非不推行拍卖，只要推行拍卖，就不能限价。
第三，只能在推行中来探索解决土地拍卖中出现高价的问题。为此，我在文章第６部分写道：“在推行中认真探索防止在土地拍卖中出现过高地价的措施。”
今年4月，我到一个大城市去调查，该市今年１季度拍卖土地的价格比前年拍卖土地的价格高了4倍多。当地业内同志对此颇为忧虑，问我怎么办。我做了以下答复：一是虽然推行土地拍卖出现了土地价格大幅度上涨的问题，但仍要积极支持和推行土地拍卖；二是在推行一项新事物中出现了问题，只有在继续推行中，通过实践和探索来解决；三是我将写一篇文章，把问题提得尖锐一些，以吸引更多的同志参与讨论、实践和探索。我们面临的问题是：推行土地拍卖不能限价，又要防止在土地拍卖中出现过高地价。解决这个问题确有难度，但我相信，只要依靠大家在推行中的认真探索，一定能找出很好的解决办法。我在文章中写的，基本上是当时回答的内容。
地价大幅度上涨会产生什么影响﹖
我们研究市场经济和价格时，都会学习和树立以下几个基本观点：一是价格是围绕价值波动的，二是价格是遵循价值规律而涨落的，三是成本不是形成价值和价格的决定因素而是重要因素。这些观点我学过多次，但因在大脑里扎根深度不够，有时应用就会走样。例如，由于影响房价的因素是多方面的，地价不是决定性因素，地价的上涨就不可能对房价产生同比值上涨的影响。我文章中讲的“地价大幅度提高必然大幅度提高房价”，就是一种地价上涨会对房价产生同比值上涨的观点。这种观点不对，刘文也指出了，特在这里做郑重的更正。
同时也要指出，作为构成房屋成本主要部分的土地是重要因素之一，其价格大幅度上涨或大幅度下跌（而不是小涨小跌），都会从不同角度产生很大的影响。刘文曾做了一个开发商不花钱拿到一块土地的假设。这个假设的土地成本不是一般的下跌，而是跌到等于零。按市场经济的规律，在这块土地上建成房屋后，仍然会按市价出售，其很大的影响就是让这个开发商获得高额利润甚至暴利。刘文的假设只说了一半，另一半应是如果一个开发商用过高的价格获取了一块土地，如我的文章中列举的深圳香蜜湖地块，因为地价过高，摊到每平方米楼面达7442元，使得地价占了房价的一半以上。在这个地块上建成房屋后出售，就有两种可能：一种是只能按目前这一地段每平方米1万多元的市价出售，从而造成企业严重亏损；另一种是假设通过各种办法特别是市场机遇，把房价提高到每平方米13000元而且能够顺利售出，这一售价虽然可以使企业获得微利而不赔本，但却较大比例地抬高了房价。所以，我在文章中着重提出地价大幅度上涨的问题，因为地价大幅度上涨确实应该引起高度重视。
何来“危险信号”？（4）
这里要提个问题，刘文提出了一个“计划经济时代通行的成本决定价格”的概念，不知有何根据。据了解，计划经济时代对关系国计民生的重要产品都实行国家定价，而许多重要产品的价格不是由成本决定的。例如，煤炭这一国民经济的重要能源，长期实行每吨18元的国家定价。由于价格低于成本，使煤炭行业成为政策亏损行业。又如关系民生的衣食住行产品价格，多数低于成本，并由各级政府实行补贴。陈云同志在1980年的重要讲话中指出，我国每年对粮食和住房的补贴达200多亿元。“文化大革命”前，北京市政府每年补贴居民冬储大白菜就要１亿多元，补贴公共交通达２亿多元。以上例子说明，计划经济时代许多关系国计民生的重要产品没有实行、更不是通行成本决定价格的办法。
对扶弱抑强、优胜劣汰的态度
我在这一段文章中先举了两个例子，然后简要地写出了我的意见，全文是：推行市场经济并充分发挥其“优胜劣汰”的作用，是让综合素质（包含管理、技术、经营、人才、诚信等综合素质）优良、产品质量高的企业战胜落后的企业，从而促进社会进步。而以上两个例子则说明，我国当前的土地拍卖是拥有强大资金（不能与综合素质高完全划等号）的企业战胜弱的，只能说是在产生着一种“不全面”的扶强抑弱作用。
这一段意见主要说明了两点：一是通过市场竞争，让综合素质强的企业战胜落后的企业，能够产生扶强抑弱、优胜劣汰作用，从而促进社会进步。这表明了我支持市场竞争的明确态度。二是我举的两个例子是香港经济实力强的企业战胜了深圳三大企业的联合，大城市经济实力强的企业战胜了一个我调查的中等城市的企业。这种“战胜”，也是市场竞争，也产生了扶强抑弱作用，但却是单凭经济实力竞争的“战胜”和产生作用。由于综合素质竞争不仅包括经济实力的竞争，而且还包含管理、技术、经营、人才、诚信等素质的竞争，与之相比，单凭经济实力的竞争就不全面。因而我在文章中指出，这只能说是在产生着一种“不全面”的扶强抑弱作用。
对于以上表述，按人们读文章的常识，一般都会做出以下判断：第一，如果一篇文章指出某一事物不全面，决不能也不会理解为要否定这一事物。因为不全面的事物总是大量存在的，特别是某一事物处于发展初期，不全面是不可避免的；第二，某一事物在发展初期出现了不全面的问题，如与这个事物没有出现之前相比，仍是一个大进步；第三，如果要否定一个事物，一般都会直接用否定的词句。我在文章中既肯定土地拍卖产生了扶强抑弱作用，又指出它产生的作用不全面。只能理解为指出不足、提出希望。这个希望只能是：通过改进，日臻全面。
我提出“不全面”一词还有一个来源，来自我在那个中等城市调查时业内人士提出的问题。这个城市有100多个房地产企业，与大城市的企业相比，大多数企业的综合素质较低。他们认为，通过竞争淘汰综合素质低的企业，有利于本市房地产业的进步，应该欢迎而不应反对。但是，该市也有少数几个综合素质高的企业，其开发项目的质量、水平和经济效益指标并不弱于大城市的大企业。由于这几个企业讲究诚信，在市民中还颇有口碑，但因这个城市房地产开发总量小，即使是综合素质高的企业，年开发量达到１亿元也很难得。而大城市的大企业，年开发量在10亿元以上的为数甚多，如果中等城市的企业与大城市企业的利润率大体相等，大城市企业获得利润的绝对数就会比中等城市企业高出十几倍，积累的资金也多得多。在土地拍卖中，大城市的企业就会因拥有多得多的资金而获胜，中等城市的企业则会因资金相对少得多而不能获得土地。他们提出，在发达国家的房地产业中，都是大中小企业并存的，我们能不能拿出一个让综合素质高的小企业不被淘汰的办法。我的回答是，你们的问题和意见，我将在写文章时提出来，而且指出目前的土地拍卖发挥的扶强抑弱作用不全面，希望大家来参与讨论。
为什么要大家来讨论，还有个原因，是我曾经参加过一个会议，会上讨论过这个问题。当时会上有两种意见：一种意见认为，通过竞争，淘汰落后的企业，也包括经济实力弱的企业，应该态度坚决，决不能因顾及某些有一定综合素质但经济实力弱的企业而犹豫不决。前怕狼、后怕虎、左顾右盼的结果，会影响推行拍卖、开展竞争的顺利进行。另一种意见认为，应该拥护市场竞争，但市场竞争不应该只凭经济实力暂时弱一些，就淘汰综合素质高的企业，特别是综合素质高的小企业，所以应该通过研究，拿出更合理、更公平的解决办法。当时讨论的结论是，对这两种意见不宜急于对某一种意见给予肯定或否定：一是应该发动更多的人士来讨论，讨论的人多了，还可能提出第三种、第四种意见；二是会上讨论提出意见优劣应该通过实践来检验，并允许在实践中不断改进，也允许在实践中修正意见。
关于暴利行业的讨论
去年年初，我在一次会议上讲房地产业属于投机性产业和风险性产业时，有个同志提问：有些人特别是媒体都说房地产是暴利行业，为什么国家统计局的统计数字却显示出近些年房地产全行业是亏损行业或微利行业呢？这一提问与我原来的印象大不相同。当时，我不能不经调查，单凭自己的印象做出否定统计数字的回答，于是就老老实实地答复：对此问题缺乏研究，没有发言权，我将抽时间来研究。回来一查，统计局的统计数确实如此，因而也为此而做了些研究。由于这个问题很复杂，人们的认识很不一致，我的研究又开始不久，因而我在文章中写的内容，仅仅是初步的、不成熟的。把它提出来，只能是作为一个靶子�
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