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房市见闻录-第24部分
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胡亚眼中，星河湾这个楼盘简直是精品！外挂大理石板高端大气，陶土砖做外墙装饰，楼梯走廊全部是花岗石地板铺地，进口日立电梯，一梯两户低公摊，防火防盗c级入户门，三米层高，知名断桥铝门窗！还不算接待中心前的音乐喷泉，半坡上的人工瀑布，园区里王总亲自从植物园挑选采购的玉兰树、银杏树等，以及社区大门入口的汉白玉人工河！这些是景观，这些也是钱啊，为什么这么多钱不用来办理证件！房地产开发，证件是命门，胡亚很沮丧！是的，开发商例会后，金元没有选择隐瞒，把开发商的真实处境如实告知了销售团队！这是个道德两难问题，金元选择隐瞒，是对客户不负责任，因为不知情的置业顾问还会继续积极卖房子，将会有更多的客户卷入到星河湾！金元选择公开实情，直接后果是销售团队士气大跌，销售进度和销售热情受影响，这是对公司不负责任……
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第15章 内忧外困
六月份，将开盘佣金拿到手的杨怀辞职了！辞职前，他与金元大吵一架！吵架理由是金元惑乱军心！陈怀认为，金元完全可以将开发商的事情隐瞒下来，鼓励大家继续做业绩，既能让全体人心安理得，又能帮开发商做宣传，在目前的市场行情下，为开发商吸引到合适的投资商或者合作商很有可能！但是，金元的坦白，让所有人信心丧失，没有了工作动力！开发商就算是和合作商谈判，也没有足够的底气！陈怀的话，大家都明白，良好的销售业绩最起码说明星河湾的房子不愁销路，只愁投资！这能为开发商寻找合作伙伴加油打气！总之，金元是个好人，但是真的算不上一个优秀的的管理人……
陈怀的离职，在销售团队中完成恶劣影响！原本在同仁里项目就对金元不满的李军，在陈怀离职一周后，也提出了辞职申请。一向自信的明磊，也觉得星河湾的房子有点难下手，他觉得Z市的房地产市场开发商胆子太大了，只有一个证件，就敢把房子建起来，还敢对外销售。李白总是能从财务室金姐和华姐的口中问出开发商王总的合作洽谈进度，觉得王总能找到愿意和他共同开发星河湾的人的几率很小，找到愿意接盘的开发商更难，此时的星河湾，有四个证件需要办理，开发商实际借贷规模远不止3000万，众多供应商的货款未结算，就在五月开盘时，王总又去首都亲自定了一批果木树苗！胡亚看着吊着营养液移植到院子里的树苗，只觉得，王总的工作重点总是偏离楼盘开发的核心！
若论项目上最淡定的人，大概就是王宁了！王宁的说辞是，挑战越大，机遇越大！金元对王宁很是欣赏，加上项目人员人心躁动的时候，王宁还在稳稳当当得不断签单，从七月份开始连着三个月做了星河湾项目项目销冠，就连片区经理汪峰都对王宁印象深刻！直到十月份王宁晋升为销售主管，并在十二月份调入T市新合作的远洋壹号项目担任启动工作，胡亚才对王宁所说的“挑战机遇论”恍然大悟。越是动荡时刻，越是需要沉住气，这时候的领导者会率先注意到泰然自若的员工，员工相对来讲会有更大的机会去获得青睐！胡亚不时感叹，职场真是技术场！
六月份的王总算是怡然自得的，此时的他喜欢小酌，带着微醺的得意，对自己的楼盘开发前景十分自信――这一定程度上缓解了销售团队的焦虑不安！星河湾名声在外，有几家实力型开发商在实地考察过项目的建造进度和教材品质后，觉得星河湾项目值得合作。王总专门在接待中心的会客餐厅邀请了合作商聚餐，但星河湾项目内部的“内鬼”再次出现。开发商和合作商聚餐后第二天，闻声前来的债主来协商还债事项，结果被临时登门拜访的合作商目睹整个追债场面。合作商离开后全方面打听王总在开发过程中的债务纠纷，最后发现星河湾开发商王总实际面临巨大的债务危机！合作商犹豫了，合作签约拖延了一个月，最终决定放弃合作！这导致王总头一次在接待中心喝得酩酊大醉，趁着酒意，对财务室的金姐和华姐大发脾气，这时候销售团队才知道，财务会计金姐之前把楼盘的账目弄错了，华姐曾经把公司的账务票据弄丢不少，只是这两个人是王总夫人阮总的亲戚，碍于亲戚情面，王总没有开除她们，毕竟有些账目还需要她们亲自梳理清楚！总之，开发商属于内忧外困！
真正让王总陷入僵局的是七月份的业主维权事件！星河湾项目经过四月份的宣传，五月份的开盘，六月份的劲销（六月份属于开盘惯性销售），市场上对星河湾的关注越来越多！不少星河湾之前的的老业主，都打听到星河湾预计在2014年办理客户银行贷款，2015年年底交房入住！这时间点对新业主来讲没什么，但是在老业主心里，是开发商的第二次违约！老业主在2011年购房时，开发商的承诺是2012年贷款，2013年交工。到了应该办理贷款的时候，老业主登门讨要说法，开发商给出的承诺是贷款和交房各自延迟一年，也就是2013年贷款，2014年交工入住。因为当时星河湾的房子已经建起来，品质也看得见，老业主们选择了相信开发商！而如今，开发商对外声称贷款和交房又比2012年的承诺晚了一年，老业主们都坐不住了！
七月底的一天，销售部的人一走进星河湾社区，就发现接待中心门口的台阶上站满了人！胡亚和李白仔细辨认了一下，发现不认识这些人。等到了门口，才发现接待中心的大门已经被锁住了！看来，开发商早就听到了风声，躲起来了！老业主们看到有人来了，激动地围堵上来，金元、明磊等人赶紧把策划王湘宁、胡亚和孙云保护在身后。有一位头发灰白的大妈，抖着手中的购房协议破口大骂：“没良心的开发商，掉钱眼里卡死了！我儿子2011年买婚房，现在孙子都出生了，这房子还不贷款、还不交房！坑活人气死人……”一位大叔抓起台阶下面的砖头，扬手就扔向了接待中心的大门，幸亏钢化玻璃质量好，门没坏！其他业主纷纷效仿，开始拿砖头砸接待中心，破坏大门，破坏玻璃窗……眼看有的人拎着砖头朝向销售团队走来，置业顾问们很可能受伤！情急之下，金元提高嗓门：“我们是给开发商卖房子的，他不办贷款，我们也赚不到钱，照样没法给老婆孩子交待！现在开发商不露面，咱们得想个办法找开发商出来！咱们都有苦衷，但是销售员真的做不了主啊！”不得不说，金元这招“统一战线”和“卖惨”的说辞让群情激愤的局面缓解了不少，王宁建议道：“我们给老总打电话，业主们出一两个代表去和开发商谈判吧！我们确实做不了主！”王总的电话总算打通了，令销售团队气愤的是，对接人于总就在接待中心二楼，刚才楼下发生的一切他都看在眼里，也是他反锁了接待中心的大门，伪造成接待中心没人的假象！孙云气愤地说：“我们就是挡箭牌，出气筒！我怕业主打砸抢，一直没用钥匙开大门！这个于总真没良心！”销售团队其实是有一把大门钥匙的，就在秘书孙云手里！
最终的谈判结果胡亚不清楚，只是觉得，作为乙方的销售代理公司，一旦遇到不太靠谱的开发商，是很危险的！这种危险不仅来自因为工期、房屋质量、开发商资金断裂引发的业主和众多债主的攻击，更来自于置业顾问作为连接开发商与客户的中间人，在发生问题时所承受的道德上的自我折磨和良心的自我谴责！
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第16章 要债“三十六计”
五六月份的佣金，开发商结算很及时。七月份的佣金，开发商只结算了一半，秘书孙云愤愤不平，觉得整个销售团队为开发商阻挡业主大闹售楼处，简直是费力不讨好！
从八月份开始，销售团队的佣金开发商不再向公司结算！销售代理行业结算佣金的规则是，甲方向乙方支付佣金，乙方再向劳务派遣的销售团队支付佣金。
天华代理公司的公司制度规定，案场经理必须及时结算当月佣金，一旦延迟，会按照佣金延迟结算的时长给销售团队打折结算佣金！
入职这么长时间，胡亚第一次遇到自己的佣金打折的情况！金元天天蹲守在王总办公室，等着王总开口让财务室的金姐给天华代理公司打钱！
一开始，王总觉得被金元一个大男人天天守门口要账，自己这个身家上亿的老总太掉价，坚持不了三五天就让财务给乙方打十万八万的佣金。
后来，王总几次合作洽谈失败，每天都醉醺醺的，金元即使在王总办公室坐上一整天，王总依旧闷头睡大觉不搭理金元！
金元没辙，就去求助于片区经理汪峰。汪经理的到来，倒是能让王总清醒半刻，喝点茶说一说星河湾找投资商和合作商的事，然后让财务打款五万。
再后来，汪经理去T市和一个开超市的开发商谈合作的事项，就顾不上星河湾佣金的事了！
这时候，胡亚和策划王湘宁去向开发商要佣金！王总见到胡亚，觉得这孩子通情达理，就和她诉苦，说一说市场上有意向合作的开发商的叵测居心，说一说自己自从合作伙伴撤资后独自开发星河湾的不容易！
好几次，王总都带着醉意捂着眼睛说道，后悔没把星河湾早一点盘出去，后悔当初执意放松成衣生意来开发楼盘，结果2013年服装生意不好做，星河湾也不景气……听到这，胡亚感觉自己就像是逼迫
“杨白劳”的
“黄世仁”！其实，还是王湘宁比较厉害，王湘宁的
“金刚钻”就是哭，一说起自己刚刚转正，还没开始挣钱，就天天被公司克扣一点点的佣金，她就无尽委屈，说着说着眼泪就簌簌落下来！
王总见不得女孩哭，王湘宁一哭，王总就头疼，就让财务打钱！胡亚每次和王湘宁一起去要佣金，就觉得自己是个不会哭的假女孩！
几番下来，王总看得出来金元是打算把王湘宁和胡亚培养成
“要债专业户”，只要王湘宁在接待中心，王总就会选择去社区里转悠，拔一拔草，填一填土！
佣金之路暂时遇到阻碍！王总在九月份的时候，遇到了一批开发商，开发商对星河湾的地理位置和社区品质很认可，示意要谈合作！
王总兴致勃勃，不再躲避胡亚和王湘宁，说如果这个开发商愿意接手星河湾，他打算把星河湾转手！
但是谈到转手，王总红了眼眶：“这个楼盘的一草一木，一砖一瓦是我看着起来的！这个楼盘就是我自己的孩子啊，不是没办法了，谁会想着把自己的孩子卖了！”胡亚觉得很心酸，王总是真心想把这个楼盘做好，但是没有开发经验，没有用对人，没有及时纠偏改正，在歧途越走越远！
其实，私底下，星河湾整个销售团队还是很佩服王总的！即使遇到挫折，楼盘陷入这么大的困境，王总的爱人，他的工程部的朋友们，还有服装公司的老员工们，都没有离他而去，而是选择陪伴在他身边，和他一起共担风雨。
抛开房地产开发因素，王总是个很有个人魅力的人，这一点毋庸置疑！
虽然王总和片区经理汪峰谈合作的时候，是存了小心思的，但是如果他连这点心机都没有，在激烈如战场的商场，他绝无立足之地！
王总的合作商最终还是没谈成，这直接导致他除了喝醉酒睡大觉，就是在二楼朝财务室和工程部的人发脾气，对于乙方销售团队，他还是客气的，就是不结算佣金！
胡亚后来从孙少君那里打听到，之前表示和王总合作的那个开发商，其实是星河湾项目旁边地块的买主，他们接近王总，其实是套取星河湾项目的开发方案。
孙少君之所以对这个开发商如此关注，就是此开发商是天华代理公司在售项目枫谷东区的合作甲方，在骗取多家代理公司的营销推广报告后，他们决定自销枫谷西区房源。
这次他们佯装与王总合作，所用伎俩与之前如出一辙！王总也是受害者！
临近年底的时候，胡亚借
“职业讨债者”的光，从王总那里断断续续得要了十万佣金出来！进入十一月份，金元就总是请假，他的老婆生孩子了，需要人照顾！
所以星河湾项目上的事情就交到了胡亚的手上（其实主要是要佣金的事情）！
在一些影视剧里，能看到职业讨债者的身影，他们专门帮助
“债主”收债！在现实生活中，很少出现屏幕中暴力的要债场面，他们往往以气势取胜！
一大群人，一身黑，戴着墨镜，站成一排，不怒自威！领头的最后露面，不说别的，欠债者就乖乖把钱送上！
讨债者第一次出现在星河湾接待中心的时候，已经晋升为销售主管的王宁上前询问，才得知这是要债的！
王总第一次主动找胡亚谈到佣金的事情，要求胡亚把手头的客户追一追，让能交首付的客户赶紧交首付，能定房子的客户赶紧定房子，只要有钱，就会给天华代理公司结算一批佣金……后来和这些人接触的多了，王宁把一些消息透漏给同事们，原来，黑衣黑墨镜的人大部分是
“演员”，有人需要助威了，就来
“客串”一把，平时没事的时候，都是安份做营生的平民百姓！对啊，和平年代，和谐社会，哪有那么多江湖恩怨！
后来才了解到，前来要债的是
“民间融资”组织！胡亚从来没想过，打着
“民间融资”的幌子来放贷的人会胆子大到上门要钱！谁给他们的勇气！
胡亚上网查了查，民间个人借贷利率是双方协商，利率不超过央行同期贷款利率的四倍；超过四倍的，定为高。利。借贷行为！
李白从金姐和华姐那里了解到，王总在非常窘迫的时候，以五毛利去借钱……任何行业，总有人得意风光，也总有人有人沧桑神伤！
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第17章 职场感情问题
十二月份星河湾项目彻底遭遇了寒冬。房市转冷，开发商之间的合作格外慎重，像星河湾这样账目不清，外债累累的项目，接到手中实在是烫手的山芋，向其投资无异于打水漂。其实从十一月份开始，王总就没有见到一位合作商，更不要说投资商了。不仅如此，在五一开盘期间购房的客户都听说了星河湾五证不齐的事情，在来到
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第18章 不适应
胡亚去中部片区之前，先去公司总部报到。到了之后，周美玉经理向胡亚介绍了策划部的人员架构，策划经理一名，赵君；策划主管一名，杜梦；四大片区各一位片区策划。虽然公司代理项目总共有二十五个项目，但是策划部总共十八位策划师，平均每个策划师需要带两个项目，策划部缺人，这句话不假！公司讲究传帮带，胡亚
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第19章 胡亚职场初长成
公司述职，胡亚被众人觉得，明面上和南部片区的总监“叫板”！南部片区总监于敏做完述职报告以后，做了“打造忠诚团队”的管理分享，她强调，公司需要要用企业文化去感召新入职的员工，要让员工在工作初期建立对企业文化的认同。具体的培训内容胡亚没有记住多少，但能够总结出于总监的中心思想是做企业，需要讲究情怀！于总监的分享，获得公司总经理文红，和集团执行董事翁静的连连点头，其中文总在做述职点评的时候，对于总监表示高度赞赏！
如果于这些培训内容是在胡亚入职之初听到的，她会觉得“公司好有人情味儿”。但是，工作一年半了，胡亚慢慢明白了，情怀不能当饭吃！人们愿意从事销售工作，就是为了赚钱，就是因为销售行业收入高！做销售不赚钱，甚至不能养家糊口，不跳槽离职，难道要留着忠诚喝西北风？尽管胡亚是在于总监之后才做“带徒弟”分享，而且她判断出了公司述职的大方向是“情怀”至上，但是胡亚根本没想改一下自己的课件！当胡亚在台上说到“文化打造的同时需要利益驱动”，她能明显感觉到领导席蔓延过来的不悦。胡亚在报告结尾处说了几句话“自己仅仅带过两名徒弟，且有一名徒弟已经离职。所做分享纯属浅薄见解！”总算是圆了领导的面子。休息时间，策划师傅杜梦感叹了一句“看不出来，胡亚你乖巧的外表下有一颗独立的灵魂！”不愧是策划师傅，说话足够委婉！胡亚一直觉得，公司所有人都明白，文化只是挽留住员工的一部分因素，更多时候，利益的牵扯更能让人团结一致向前看！后来，亿科地产的创始人王磊辞任董事长一职，在地产圈掀起轩然大波，执行董事翁总在会场说了这样一句话“公司运营讲情怀是最无用，最无力的！王磊离开，于公于私都是最好的结局！”已经身为营销总监的胡亚，听完翁总的话，反而觉得公司坦诚了不少！任何一家公司，员工最怕的就是和公司谈钱的时候，公司和员工谈情怀！
公司述职完毕后，胡亚参加了中部片区的年终总结大会，因为是轮岗策划师，胡亚的报告重点写的是如何在最短的时间内提升自己的策划能力。提升计划涉及到文案撰写、活动策划、试撰写营销推广方案，并尽量独立启动一个新楼盘。作为策划师，胡亚没有必要记清楚各个楼盘的置业顾问，她需要做的就是熟悉自己的跟盘项目。
片区述职之后，就迎来了年假。胡亚头一次可以不用留守售楼处，提前回家。这样和置业顾问一对比节假日、休息日，策划师的工作还是很悠闲的。胡亚不知道，自己的悠闲时光仅限于2014年过年之前，年后的策划师工作是连轴转的状态！胡亚从孙少君那里扫听到几本营销书，这次正好利用假期进行阅读学习。从十二月份真正开始了解策划师的工作内容和流程后，胡亚觉得自己看任何物品都能够和策划知识相联系。比如说，胡亚走在大街上，会留意观察马路两侧条幅上的文字内容，还会观察马路中间广告位的材质；就连别人发到她手里的宣传纸张，她都会分辨一下是铜版纸还是新闻纸；商场里贴的宣传海报，她都忍不住去看看是否是写真，或者是写真覆kt板……春节期间，和胡亚同行出来逛街的小伙伴们都惊呆了，感觉胡亚简直到了走火入魔的地步。反倒是胡亚自己，她认为“不疯魔不成佛”，想精通先发疯，头脑放空冲冲冲……
胡亚的努力没有白费。十天的年假结束，胡亚回到了工作岗位上。富光小区开发商要求出三版报纸广告，要求策划师写三版广告文案，这是胡亚第一次执笔写楼盘宣传文案。此时的包经理，专门去h市的之前合作过的开发商办公大楼门口蹲守，追讨佣金。看到包经理发过来的就着矿泉水啃包子蹲守开发商的照片，胡亚实在不忍心麻烦包经理帮忙整理文案。胡亚整理了一下富光小区的项目亮点，决定从项目核心亮点入手。
经过梳理，胡亚写了三个“一不小心”系列文案。内容分别为“一不小心，成为市场领跑！”“一不小心，成为销售冠军！”“一不小心，成为战略高地！”三版文案，分别从开发商丰富的开发经验，富光小区2013年的高销量，富光小区项目地理位置的优越性三个角度，突出富光小区的核心竞争力。胡亚把文案撰写完毕，首先发给包经理，包经理看完大赞胡亚进步飞速，有策划潜力。然后，胡亚把文案发给了策划师傅杜梦。杜梦看完，一方面肯定了胡亚的文采和进步，另一方面建议胡亚在文案中加上一句话“集齐三版报纸，可前往富光小区售楼处领取精美礼品一份！”等包经理看完胡亚经杜梦指点修改完成的报纸文案后，非常痛快地让胡亚将文案发给公司设计部。
公司总部的设计师，每个人都各自负责四五个楼盘的物料设计。胡亚把富光小区的报纸文案发过去之后，主创设计师刘淼还激动了一下“呦，看不出来，销售人员的文采还不错！”胡亚2012年在公司培训的时候就认识刘淼，那时候刘淼刚入职，他性格开朗，爱开玩笑，在精神压力巨大的设计部，是开心果般的存在。刘淼拍着胸脯说一定给胡亚设计出高大上的版面出来！等到真正放图案的时候，刘淼犯了难，究竟是放运动员销售员设计师的图片，还是放其他……胡亚说了一句“你要不尝试一下放凯撒大帝、亚历山大帝等等人物像？”本来富光小区就是欧式风格，放置欧式人物，也算应景！设计效果图出来后，胡亚觉得不错，就把小稿发给了包经理和师傅杜梦，他们同意后，胡亚把设计稿发给了三家报社！
胡亚的三版报纸，在c市这个小县城造成了不小的轰动。一方面有不少客户集齐三版报纸来售楼处领礼品，幸好售楼处存有纸抽和项目宣传马克杯，来
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