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房市见闻录-第35部分
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爸和刘海一个房间，自己和母亲一个房间。但是，计划赶不上变化！
在机场，胡亚见到齐恒，联系到吴硕之前八卦师傅木槿在相亲大会上被表白，胡亚觉得师傅的恋爱进度好像太快了。但是看到齐恒对木槿言听计从，鞍前马后，就觉得，师傅找一个真心爱自己的男人，比找一个自己真心爱的男人，要幸福的多。但是，当看到木槿优雅从容地为齐恒做酸奶的时候，胡亚明白了！
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第55章 写字楼营销推广
开始着手准备写字楼的工作，胡亚有点压力山大。因为第一次将理论变为实践，不说别的，Z市的商业地产和住宅地产一样，发展都稍微滞后于其他城市，不过开发商们自己意识不到，而且他们也习惯于用住宅销售模式来操作商业！不仅如此，胡亚还带领着全新的销售团队。之所以称为全新，因为这些销售人员与其他置业顾问略有不同，都是各个项目上销售过商铺的。
胡亚之前在名苑小区销售过一拖二的底商，但是纯属巧合。当时客户想租一套商铺，预期的年租金是5万元。胡亚从公司珍珠湾商铺销售策略中得到启示，为名苑小区制定的商铺销售策略是，客户购买商铺，打折加返租，返租期限为五年。第一年，返给客户商铺总销售额的30％，第二年为25％，第三年为20％，第四年为15％，第五年为10％。也就是说，客户可以在购买商铺五年后，免费得到商铺。这样一来，购买商铺对客户来说是非常划算的。胡亚就是利用这个商铺销售策略，加上那天中午客户多，置业顾问倒班没有闲人了，胡亚去谈客户，结果把帐算完，再讲完社区的发展规划与潜力，客户就心动了。
胡亚的营销推广分为几大步骤，一是进行竞争楼盘的走访调查。二是进行客户的走访调查。三是制定写字楼的销售策略。四是进行写字楼的全面宣传推广。不过，胡亚在整个过程中充分体会到了
进行市场竞品的走访，主要是考察项目的地段、经营业态和客流量。时代中心周围，有不少写字楼，既有财富广场这样老牌的商业中心，又有浩宇国际这样听起来高大上，但是会让人误以为是住宅项目的商业项目！不少写字楼经营的业态主要是教育培训、网络公司、小额贷款公司等。胡亚非常奇怪，因为时代中心周围是大学、高中，教育培训行业存在并且大量存在是可以理解。至于网络公司，现在是互联网风头正盛，网络公司涌现也不奇怪！至于小额贷款公司，胡亚作为量入为出、勤俭节约的典型代表，并不知晓世界上有一种人，宁可每月借钱消费，也要打肿脸充胖子，这就是消费刺激下，展示出来的人的“贪欲”！
进行客户走访调查，因为时代中心位于开发区，在客户心中有一定的知名度。所以胡亚在设计调查问卷的问题的时候，尽量突出时代中心的地理位置和规划，突出项目的投资价值。
至于销售策略，开发商承诺的是回购！所谓回购就是开发商与客户沟通后，等到约定日，从客户的手中再将商铺买回！换言之，就是客户白白转到了超市贵族。不过，话说的简单，其实策略还是帮助开发商回笼资金，开发商用客户的资金来获得银行贷款。等到三年后，资金周转灵活，开发商也有实力支付客户的房租。关键是，随着商业楼盘的成熟，市场上的租金早已经增加！
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第56章 正轨与歪道
四月份，片区总监汪峰把开拓目光转向了十全区的孟家庄。因为锦绣苑项目即将清盘，而孟家庄的各楼盘近期新推众多房源，市场开拓部的人员下大力度进行市场走访，以期进行新项目的签约合作。
锦绣苑的房价现在已经将近5000元，这个价格在Z市的所有区县中，是数得着得高！现在的价格，一方面是市场整体涨价，水涨船高；另一方面是城区购房客户群体的外溢造成的。
越来越多的人注意到，房价已经超出了人们能够接受的合理的范围，大家把目光转向了市区周边市场的楼盘。有需求就有市场，有市场就有价格上涨空间。相比于市区动辄一万五千元起步的单价，城郊地区慢慢成为大家的购房首选。
宏观调控的背景下，“三去一降一补”让众多从业人员收入平平，甚至是业绩惨淡；让众多实体企业家拿着巨款，无处花销、难以遁形。这些企业家倒是催生出一批炒房团，2016年最火的就是南方Z州炒房团，这些人在房价低洼地，快速买进卖出，短时间内就把房价吵到了天际。
其实十全区，不同于C市的其他几个高房价区域。其他几个地方主要是主打旅游休闲度假，很多应季前去旅游的客户。胡亚回到Z市没多久，就在圈里听闻有首都的客户在一栋楼上买了三个单元。一个单元的房源用来做出租房源，一个单元用来随意更换自己的所需房间。最后一个单元，房源选择其中一套，来存在家里的祖宗牌位。当时有一位年轻的策划书，没有了解过买房供奉的事情，结果打算去住宅的时候手写，正好看到有客户在祭拜祖先，看到客厅里摆放的整齐而众多的排位，用那位策划师的原话说：“吓得我再也不想去转楼盘了……”
因为时代中心位于开发区，开发区距离十全来临走十分钟路程，去十全区开拓市场的人一般都会来到锦绣苑。胡亚一打听，听说十全区新来了一位开发商，海春地产，刚在十全区到市区的必经之路的道路右侧，
胡亚专门查了查这个开发商。结果发现这个开发商之前是做房地产配件么生意的。提起这个开发商，开拓专业开启吐槽模式：他一连去了三天，每次都被一白白胖胖的大姐告知，负责人不在。后来才明白，那个白白胖胖的大姐就是开发商的对接人，现实永远比影视剧中演得太心酸！
市场开拓人，目标是找准开发商客户，利用销售代理公司在楼盘的业绩，打动客户。而不是靠感动，胡亚隐隐约约觉得，这个海春地产的“合作伙伴”，看看什么时候能班表达帕蒂老师1公顷0阿姨！
胡亚和片区总监汪峰一起去了十全区开发商那里见面。等到汪总把来意告知那位白白胖胖的大姐，也就是营销总监王超，王总笑了笑非常明确的地说道：“我们不需要乙方，需要的是‘合作伙伴’！”
等到汪用把合作模式，和约束条款告知王总后，王总可笑了笑：“我们可以一起合作，没有甲乙双方之分。”胡亚听完，觉得对自己的价值观很不了解……
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第57章 从优秀到卓越
胡亚真的没想到，时代中心刚刚稳定下来，就收到了公司总部下发的兴华集团“从优秀到卓越”经理人培训会。这次的培训会议，北部片区有两个名额，一个是胡亚，另一个是赵如意。
赵如意现在是维多利亚广场项目的案场经理，从2012年入职至今，转眼之间过去了三年多的时间，她已经辗转六个项目，当时建安优越城撤盘，对她的打击非常大。胡亚来到北部片区后，和赵如意常在营销品控会上见面，也时常两个人一起出去吃饭，吐槽一下项目上的人和事。职场上的吐槽分为两类，一类是员工对直属上司的吐槽，一类是上司对下属的吐槽。
胡亚和赵如意两个人吐槽最多的，就是90后员工的各种不靠谱！同为89年的两个人，觉得和90后简直是放飞自我的一代。前几天有一位95后入职，刚入职的第三天，前女友就携带闺蜜在接待中心的门口等着，然后第二天一早，小伙带着满脖子的吻'痕回来了。“红草莓”印迹，明目张胆得宣示主权，一打听，前女友表现女友，现女友变前任了……
接到通知后，胡亚和赵如意去吃饭，说到了感情的事情，赵如意问胡亚，什么时候结婚。胡亚有点蒙圈：刘海最近和自己联系很少，他的电话号码总是变更――如果不是从事房地产行业，胡亚都怀疑自己是被人电信“盯梢”了！胡亚不知道的是，刘海和父母抗争，已经到了将近决裂的阶段，但是刘海一直没有让胡亚知道。感情的事情，天知道！茫茫人海中，可能只是因为在人群中多看了一眼，缘分就到了！
赵如意在T市工作期间谈了一位男友，在她被公司调动至Z市后，她的男友总是利用周末时间往返两地，这份感情，在胡亚看来十分难得，也十分令人羡慕。胡亚倒不是埋怨刘海，毕竟人在职场身不由己。胡亚还不知道，刘海父亲的建材生意，因为宏观调控提出“去产能”不景气，家族联姻是挽救公司的一条途径。刘海的水深火热，胡亚毫不知情，她朋友圈里的省会的同学，在刘海请求下闭口不提与联姻的事情……
对于集团组织的培训，胡、赵两人提前看了看培训单，两人对视一眼，确定了这次培训其实是一场“鸡血加油站”！销售行业，不论是汽车、保险、房地产等等，涉及到的培训会议，无一例外就是分队PK、起队名、喊口号、培训加减分，最后PK颁奖。可能高级一点的培训会议会安排“会前问题汇总”，和“会后跟踪反馈”，再高级一点的就是把一些奖金陆续兑现，让参与培训的人员保持对会议的记忆！
胡亚和赵如意需要去邻省的兄弟公司参与这次培训，从Z市动身需要乘坐夜车，一大早到达D省的兄弟公司。两个人专门跑到车站，选择了硬卧下铺。第二天晨光熹微中，胡亚她们到了D省省会。入住指定酒店的时候，被告知没有预订……只能说，兄弟公司真的是贯彻落实兴华集团“节流降耗”的标杆公司，所有参与培训的人员只能入住公司的宿舍。当然这也和国家低碳节能的生态文明建设的要求分不开！
培训在下午一点，准时在公司召开。一进公司的门，就听到了非常振奋人心的音乐，开场音乐很嗨，是南非足球世界杯主题曲。进去培训场，就见主屏幕两边悬挂着两句话，分别是“自我是一切的根源”“价值是营销的起点”。好吧，点题了，一个是自我反思，一个是“价值塑造”。
培训开始，抽签后分组，结果胡亚和赵如意分到了不同的两个队伍，不过还好，胡亚和中部片区的明磊分到了一组。明磊去年被调回中部片区，锦绣苑被海燕接管，维多利亚广场被赵如意接手。整个会场参训人员总共分为六个团队，人员分组完毕，主持人为所有人预留5分钟想队名、口号、出场pose，胡亚环视一周，发现不少人难掩兴奋之色，看来是第一次或者是很久没有参与集体培训了！
尽管大家对培训套路心知肚明，但是当培训开始，音乐响起，每个人一百元的PK金交上，那种热血沸腾的感觉就来了！这次的培训围绕地产白银时代项目说辞更新与拉练，以及“营销出新”展开。项目说辞，之前大家一直沿用的是地产黄金时代的“八大步骤”，但是2016年的房地产市场，虽然整体转暖，但是白银时代已经过渡完成。
师傅木槿前不久说过，2016年的房地产市场，将会迎来寒冬之后真正的“春天”。但是，即使房价出现大幅度的增长，国家“稳房价”的政策主基调也绝不会再发生大幅度的变动，前几年的“控房价”的政策将一去不返了！江儒星现在的把租房公司经营的红红火火，现在的房地产形势说“已成定局”，可能为时尚早。但是，经历2016年的小高'潮之后，房地产可能再也不会出现大幅度的房价增长了。
胡亚非常认可一句话：“实践出真知！”与其去各个专栏版块，询问专家学者房价的走向，不如去实地观察一下置业顾问是否在积极买房。如果是，那就紧跟着买房就可以了！
培训在下午一点，准时在公司召开。一进公司的门，就听到了非常振奋人心的音乐，开场音乐很嗨，是南非足球世界杯主题曲。进去培训场，就见主屏幕两边悬挂着两句话，分别是“自我是一切的根源”“价值是营销的起点”。好吧，点题了，一个是自我反思，一个是“价值塑造”。
培训开始，抽签后分组，结果胡亚和赵如意分到了不同的两个队伍，不过还好，胡亚和中部片区的明磊分到了一组。明磊去年被调回中部片区，锦绣苑被海燕接管，维多利亚广场被赵如意接手。整个会场参训人员总共分为六个团队，人员分组完毕，主持人为所有人预留5分钟想队名、口号、出场pose，胡亚环视一周，发现不少人难掩兴奋之色，看来是第一次或者是很久没有经理培训了！
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第58章 最好的时代&；amp；最坏的时代
进入六月份，随着气温的升高，房地产的也迎来高温。打开新闻，随处可见一二线城市的抢房风潮，但是三四线城市，还处于缓慢恢复的状态。一二线城市永远随着国家宏观调控政策的变动而应时而动，永不偏离政府想要的大方向。但是三四线城市，好像永远慢半拍！师傅木槿和江儒星的租房公司，目前来说好像看不到广大的租房群体，但是放眼观察世界的房地产发展轨迹，租房将会是下一段地产发展阶段。香港模式、日本现状，给地产产业发展提供了前车之鉴。在我们国家，其实大家不用怕，因为天下大同的思想早就融入到社会的发展理念之中……
胡亚每次回家，都能感受到房地产在分化。刚看完一位飘在二线城市的女孩，因为第二次错失机会没能抢到限价房，在街道中心抱膝痛哭的视频。回到C市老家，却看到不少老爸的同事，那些叔叔们在谈论买房子有没有必要。胡亚在省会买的房子，单价已经上万元；之前父母在C市买的现房，单价也已经过万，买房没有必要吗？很有必要！胡亚越来越觉得，这是自己在刘海父母面前站直腰板的资本，而自己的工作能力，是自己的王牌。虽然说房子不能衡量感情，尤其是爱情，但却是女孩保持独立性的底牌。
老妈的中介门店，现在红红火火。听千度公司的同事说，C市有的中介，一天能够拿到十多万的佣金，现金！一摞摞的现金！听得胡亚眼热，要不干脆开中介门店算了。老妈难得抽空为胡亚做了一顿午饭，老爸甚至有点感动，因为老妈已经很久没有下厨了，老爸卖惨想博得自家闺女的同情。但胡亚同情的是老妈，竟然能够吃得下老爸做的饭！老妈饭后拉着胡亚悄悄说：“丫丫，咱家的存款多了近二十万了，再加上两套房子，这些都是你的嫁妆！”这些话，听得胡亚眼睛发酸……
胡亚知道，一直都知道，刘海的父母想让自己的儿子继承父业。但是刘海想依靠自己的能力成家立业，给胡亚一个家；哪怕是父母不同意，刘海也可以脱离家庭，和胡亚在一起。而胡亚也正在为和刘海在一起而努力，毕竟，省会有房子，就算刘海不买房，两个人也有家可归。将来有了孩子，可以拜托胡亚的父母照看，父母本来就喜欢孩子，胡亚她们两个人没有后顾之忧。想通了这些，胡亚最近心情舒畅了不少！
时代中心项目步入正轨，每个月的销售量都在二十套房源左右，金晨宇很满意。因为商业地产所付首付为50％，在没有采取首付分期、钜惠让利的情况下，胡亚的销售团队能够保持每个月销量在二十套，实在是能力突出！毕竟金晨宇之前对胡亚团队的预期的销售套数是十套左右。金晨宇是了解过天华公司的，做住宅销售起家，没有真正的商业地产操作经验，胡亚算是北部片区第一个吃螃蟹的人。私下里，刘海收到金晨宇的微讯，称赞他找了一个能干的女朋友，刘海把截图发给胡亚，胡亚回复他一个傻笑的表情。天知道，胡亚为了做好写字楼配培训，每天调整课件多少次，每天她要督促团队里的销售主管撰写销售说辞，并且利用白天时间做说辞调整。
因为胡亚的突出表现，片区总监汪总很是欣赏她，打算让胡亚参与一下市场开拓。胡亚想了想整个Z市的在售项目，住宅项目每天的客户人满为患，好像就时代中心这个商业项目看起来没那么忙。胡亚觉得自己可以保证商业销售，就答应了。不到两个月的时间，整个十全区的房价一片混乱。在海春地产没有进驻孟家庄的时候，当时的房价是5000元，这才一个多月的时间，市场专员发现这个十全区的房价上涨了500元，10％的月涨幅，在整个Z市前所未有。
胡亚再次见到王总，胡亚发现她好像很心宽，目测她又胖了一些，果然心宽体胖有据。王总笑呵呵地说道：“我们这个项目，刚刚拿下土地证。后续的几个证件会在明年全部办齐。不仅如此，我们老总刚刚在城东囤了800亩的空地。”胡亚在心里呵呵一下，整个Z市的办证速度，全省闻名，哪里会有那么快！至于囤地，整个十全区东部地块早就被Z市本土开发商瓜分完毕，哪里还轮得到海春地产这样的外地开发商！看来，面前的王总应该是了解过天华公司在Z市的影响力，有了和天华公司合作的念头。
海春地产的开发套路是，拿下土地证之后，就把200套房源交给京郊前来投资的几十位投资人，这些投资人按照手中的资金，全款购买开发商所提供的房源；开发商把房源做公示，并对外声称房源开盘即清盘，引发市场上其他楼盘的关注，在海春地产涨价的带动下，纷纷跟风涨价；市场上的信息不对称，在买涨不买买跌的心理因素引导下，客户跟风买房，进而推动房价真正上涨；不用等到第二年的五月份，海春地产的房源就可以销售完毕。这时候房地产市场因为没有房源，而购房客户急需买房，就会成为京郊投资人的“接盘侠”。此时的开发商，也就是海春地产，将会免费提供给“接盘”客户们一次更名的机会，这保障所有的投资人能够全身而退。
胡亚听完王总的计划，只感觉后背发凉——整个孟家庄的房地产市场，变成了围猎场！地产商变成了围猎栅栏，投资客变成了猎手，而毫不知情的客户，变成了无辜的猎物！市场专员小钱，之前在公司总部所在片区工作过，还在热火朝天的和王总拉关系。小钱谈到了W市的几位联动专员，说到他们之前都是从事房产中介工作的。结果，王总笑呵呵说道：“我们环首都地产圈的一二手房市场，都有联系。你说的其中几个人，我都认识。京郊的中介们都会赶过来，这个市场空间很大，大家可以一起发财！”
见胡亚保持沉默，王总又说道：“我知道你们天华公司在整个Z市很有市场影响力，手中也有丰富的客户资源。我和上级商量过了，与天华公司合作，我们可以付每单两万元的佣金。”王总并没有提到销售代理的事项，胡亚一瞬间就想到了“渠道”这个词，看来这个海春地产是想把天华公司变为孟家庄的渠道公司，帮海春地产带客户。实际上，千度公司做的也是渠道，两相对比，天华公司做渠道导客，并不是不可以。但是，胡亚从心底里非常反感，这种不尊重客户的行为，这种“我为刀俎、客户为鱼肉”的合作模式，胡亚只觉得违背社会公德，违背良心！
临走前，王总拍了拍胡亚的肩膀：“市场经济，本来就是逐利的，现在是最好的时代！胡经理，你还是年轻啊……”
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第59章 实现不可能
七月份，是见证不可能变为可能的一个月！
天华公司销售部，诸位案场经理人转变为千度公司驻场经理；策划部，胡亚的师傅杜梦晋升为部门经理；市场部，胡亚获得一个北部片区市场部经理的头衔。
年中经理会，在天华公司总部召开，千度公司述职会也同期举行。兴华集团执行董事翁静翁总照例参与本次会议。会后，很多人都感觉这次的会议气氛，比上次的年终述职会还要尴尬！
2015年的年终述职会，像是中部片区的狂欢会，2016年的年中经理会，更像是千度公司的庆功会。述职顺序和所颁奖项，都是围绕千度公司展开。
千度公司这次带来了联动专员先锋，小蜜蜂队长，还有约客团队标杆，还有一位做爱屋平台运营的大美女。胡亚在台下看得兴致勃勃，既然没有接受鲜花和掌声的机会，那就为别人加油助威吧，胡亚的心态一直不错！胡亚最感兴趣的消息是一位小蜜蜂队长高辉的光辉事迹。
高辉是高中学历，长得高大帅气，特别能吃苦，工作特别拼，最关键的是团队之间PK越战越勇，一直是千度公司的常胜将军，在公司里是传奇人物！
高辉在T市做渠道管理的时候，有一位做兼职的女大学生，成为小蜜蜂之后，没多久就开始疯狂追求高辉。很多人并不看好这一对，但是在六月份的时候，双方见父母了！因为高辉用一年的时间，自己在T市买了房，现在每个月的收入足够养活全家人！胡亚此时只觉得，销售行业，印证了师傅木槿之前说过的一句话：从事销售行业，最大的价值就是实现不可能！
提到不可能，还有一个就是�
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