重生之官路商途未删节+续集-第218部分

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　　当然，宏远实业开发房地产的利润率与七八年后的房产暴利还无法相提并论，但在九十年代中期，年利润超过两千万的房产企业就要算地方上的龙头企业了，就算锦城地产的商业地产开发规模要大很多，但是锦城旗下的商业地产迄今只有府天大厦建成完全售出，其他建成的几栋商业楼盘地理位置欠佳，而整个沙田西片的商业区久久未成气候，影响投资者的热情，销售成绩不佳，装入袋里的净利润也只比宏远实业高一些。而且锦城地产摊子太大，负债率高，资金裢很紧张，宏远实业则没有这方面的忧虑，最关键的，宏远实业经过这两年的发展，软硬件方面的实力真正的提升起来，成为规模颇为可观的地产公司，张知非计划最近更改注册为集团公司。
　　宏远实业近两年来安置了超过两万人口的拆迁安置户，同时在建的项目也能安置近一万的拆迁安置房，这些贡献，就算唐学谦不在市里，市里也不能忽视不见。市里在工农路以东、教育路以北继续扩大学田新区的规划面积，要将学田建设成人口超十万的超级大社区，这都几乎都已经是宏远实业的囊中之物，别人想争，都争不过。
　　这些成就，一般说来，也足以让人自豪了；可惜啊，在锦湖那台马力十足、光芒四溢的吸金泵面前，宏远做的这些成绩，张知非都不好意思跟人家提起。
第493章　一块肥肉
　　市里对城区区域规划进行了局部调整，张知非也觉得宏远实业可以加加速了，这两年，除了安置房项目贡献大量的利润以来，盗版裢也源源不断的输送利润，除了往世纪餐饮娱乐集团里进行投资之外，他手头还积攒一些资金，可以做些大动作，就过来找张恪商量。
　　张恪还在担心他与晚晴的事情有没有给许思窥破，小叔畅叙宏远实业未来的发展规划，他就没有太集中注意力去听，听了半天，才有些发愣了说：“哦，你手里倒是积攒了不少钱啊。”

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　　“跟你没法比……”张知非嘿然一说，苏津东、丁槐两人在爱达电子持有的股权都值两千万美金，张知非的确不能将他的成绩拿出来在张恪面前炫耀。
　　“那也不错了。赵锦荣在海州雄起了这么多年，旗下也就三五亿，他这次给谢家挤出科王，鸡蛋就都摆在商业地产一只篮子里了，不过锦城地产的摊子铺得太大，仅沙田西片在建未完工的商业地产项目就有三十万平方米之多，还不算他手里捏着的几百亩位于沙田西片的土地，这些资产要是都能让他折成现金，还清贷款，他就要成为海州有史以来第一个超十亿的富豪了……”张恪这么说的时候，显然把自己给忽略掉了，“可惜啊，他手里的流动资金已经不超过五千万，要让三十万平方米的商业地产建成完成，还有几百亩的好地要急待开发，还有从建行、从新加坡国家开发银行获得几个亿的贷款都要及时支付月息，大概随随便便的给加一根稻草就要让他摇三摇吧……”
　　张知非听到这里眼睛里流露出异样的神采，谁都知道这时候加把劲，将锦城击垮，然后低价吃进锦城名下的这些优质资产，才是最诱人的买卖。
　　“怎么样，有没有兴趣？”张知非兴奋的问。
　　“没兴趣。”张恪斩钉截铁的说。
　　“为什么，你还能容忍赵锦荣继续横着一付臭脸在海州耀武扬威？”张知非疑惑地问，“还是说你对这块肥肉不感兴趣？”
　　“这个，赵锦荣已经给谢家欺负够惨的，”张恪脸上露出不忍的神色，稍停片刻，又说道，“打落水狗，我当然也是愿意做的……只不过啊。我觉得锦城集团已经不是落水狗了，而是别人眼里的肥肉。不仅是你们眼里的……我还在想，谢汉靖、谢剑南将葛明信父子拉到这个游戏里来。葛明信手里还掌握着嘉信恒大地产集团，200亿港元市值的嘉信恒大地产，正泰集团旗下也有地产公司，你说他们就没有在盯着这块肥肉？”
　　香港楼市虽然火爆异常。但是港岛地处狭窄。也没有多少土地供地产公司分食，即使没有亚洲金融风暴，嘉信恒大地产这样的香港地产巨鳄都会向内地转移。谢汉靖动用关系促使建行向锦城催讨那笔违规挪用的贷款将锦城挤出科王，这已经给捉襟见肘地锦城脖子套上绳索，要说谢汉靖没有看到锦城旗下那些优秀地产资产，张恪打死都不信。
　　谢汉靖、葛明信他们不急着动手，只不过是科王的事情还没有摆平，所以他们才不会焦急着去打草惊蛇。
　　张知非视野局限在海州，格局毕竟要少一些。听张恪这么提醒，倒觉得有这可能：“他们费尽心思要将苏逸群搬到海州来，主要是为了对锦城下手，也是为了防止锦城落入其他人的嘴里？”
　　“应该是的，”张恪说道。“他们总不会将苏逸群搬到海州来直接针对爱达电子吧？”
　　“爱达电子专注做实业。为政府做贡献，又不给政府添麻烦。就算苏逸群想在鸡蛋里挑骨头也难，谢汉靖、葛明信、苏逸群、周富明这些人应该都是老狐狸，也不会搞什么意气之争，要是真将苏逸群搬到海州来，对锦城下手的可能性很大。”张知非跑过来时满心兴奋，跟张恪讨论到这里，实在没有机会从谢汉靖、葛明信这些人嘴里将肥肉抢过来，又不由灰心沮丧起来，忍不住气愤的说，“这么一块肥肉，总不能便宜他们这些人……”
　　“呵呵，”张恪笑了起来，“我对这事没有太大的兴趣，你找邵至刚商量去，说不定有机会将肥肉给抢回来……”
　　“怎么抢？”张知非好奇地问，“按你分析地，周富明退到人大，苏逸群到海州来担市长，周富明、苏逸群两人夹着唐学谦，市里可能又要让他们占上风了；嘉信恒大地产披着港资的外衣，实力又强大到惊人，你要对这块肥肉有兴趣，我们还可以试一试，你要没兴趣，就凭我跟邵至刚他们，实在掀不起什么大浪来……”
　　“赵锦荣对谢、葛已经起了警惕之心，不会轻易就范，谢、葛最大的可能是利用巨额债权压垮锦城，”张恪说道，“锦城手里还有几百亩地没有开发，我看不用我们催促，他们那边也会暗中使劲，逼迫锦城开发这些地块，加大他们的债务负担……若是最后通过收购债权将锦城这块肥肉吃下来，对你们来说还是有机会的……”
　　锦城旗下的地块全部开发，总资产规模估计要超过十五六亿——当然市场估值还要庞大得多——而锦城的净资产不会超过五亿，差不多会形成十亿左右的负债，谢汉靖、葛明信等要迅速吞下锦城，差不多也要动用十个亿的资金才有把握。
　　无论是正泰还是大雅，近年内都无法抽取这么庞大地资金，惟有依赖于嘉信恒大；但是亚洲金融风暴来袭，嘉信恒大即使不会受到惨重的打击，投资也会变得更加谨慎，这并不是葛明信个人持有嘉信恒大25％的股权就能控制的，孙尚义夫妇还持有嘉信恒大3％的股票呢。
　　只要嘉信恒大对这笔买买产生疑虑，机会就会落入别人手里；像小叔他们这时候只是要做好准备等待机会而已。
　　有些细节无法解释透彻，张恪只跟他小叔说道：“现在让赵锦荣跟他们狗咬狗好了，你们这边做好准备，等他们两败俱伤，或许有捡现成地便宜。”
　　“当然，锦城这块肥肉，我们是有些动心，不过那离我们太遥远了，我一直有在考虑啊，眼下做好自己地事情最是重要的……”张知非这时候才转到今天过来地正题上，“丹井巷那边……”
　　“等等，”张恪听出味儿来了，“没有联合外人一起坑自己家侄子的道理吧？”
　　张知非嘿然一笑，说道：“怎么会？”
　　“我才不信……”张恪拿起书桌上的电话机，拨了邵至刚的手机号，拨通电话：“老邵，你人在哪里啊？你跟我小叔商量的事，他都跟我说了，你有没有空马上到新锦园来一下……”
　　“好，好，好，我马上就到，五分钟……”邵至刚从电话机里传出来的声音有些大，坐在书桌对面的张知非都听得一清二楚。
　　张知非无奈的摇头笑着说：“这小子……那就等他过来再谈吧。”
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　　邵至刚还真赶在五分钟内赶到了，赶到才知道张知非到张恪这一个小时就讨论锦城的问题了，他们的事情还没有来得及谈。
　　邵至刚腆着脸说：“此时倒是能看出恪少的高瞻远瞩，当初还真没有谁看得上安置房项目，两年四五千万，数钱都手发软，早知道如此，也不会尽便宜你小叔啊；沙田西片的商业地产，只能算是账面上的游戏，也就是锦城的府天大厦销售情况良好，后来市里禁止炒作楼花，商业地产就没有多大起色，我手里拿着的五里溪头的那栋商业楼盘大概再有两三个月就能建成，只是对市场前景没有太大的把握，前些时间跟你小叔经过新海通，想着锦湖现在竟然还窝在新海通大厦的十二楼，总觉得有些窝囊了……”
　　“窝囊不窝囊，不是你说了就算的，”张恪笑了起来，“想要锦湖买下你那栋楼帮你套现？”
　　“嘿嘿，”邵至刚笑着说，“锦湖也的确不能总窝在旮旯里，总要在海州有一座属于锦湖自己的的高楼吧……”

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　　“新海通大厦九二年建成时，好歹还是海州市的第一高楼，这时候竟然给你污蔑成旮旯角落，好像你那栋楼盘也没有新海通高？”
第494章　商业地产的趋势
　　听张恪这么说，邵至刚脸色倒也不变：“是差两层。不过，五里溪广场是规划中的新商贸中心，过不了两年，新通海那里就是海州市的旮旯地了。你不是一直抱怨新海通的基础条件太差劲吗？要什么没什么，连个地方停车场都是后来改建的，楼里就两部电梯，拥挤得很。我现在还记得你说的标准，要在上下班高峰时，让人员等待电梯时间不超过30秒……”
　　“难道你那栋楼里装了六部电梯？”张恪问道，按照欧美发达国家的建筑标准，那栋楼差不多要装六部电梯才行，想必邵至刚不会舍得下这么高的建筑成本。
　　“倒也没有必要这么浪费，四部电梯，实在等不及的可以走消防楼梯，最关键的，楼里的硬装还刚刚开始，恪少还来得及按照自己的想法更改设计啊……”邵至刚也从容不迫的描绘美好的前景。
　　“你们今天是过来卖楼的？”张恪拍了拍额头，“好吧，说说你套现之后有什么打算。”
　　张知非说道：“你不是已经猜到了？”
　　张恪当然记得邵至刚两个月前跟他提起过这事，要不然刚才小叔一提到丹井巷也想不到邵至刚头上，张恪拍了拍额头说道：“你们是不是打算将各自名下地产方面的业务也整合到一起去？”
　　“差不多是这个意思，主要想组建一家商业地产开发公司，宏远的安置房项目，那是你小叔的聚宝盆，他不舍得让出来……”
　　“你们要是同意，我也不是不可以考虑……”张知非说道。
　　宏远的安置房项目盈利前景明确，资产评估时的价值会相对偏高，真要将宏远旗下所有资产都并入新的公司，邵至刚等人所占的股权比例就会大缩水，对邵至刚他们是不公平的。所以要将宏远最大的一块资产安置房项目剔除在外。邵至刚这么说，只是开玩笑而已，他继续跟张恪解释他们地考虑，说道，“沙田西片两年的商业地产开发证明，时机未到，也就成不了气候，但是很显然，商业地产必将崛起。关键是如何化解商业地产开发带来的风险。我们有世纪餐饮娱乐集团，若是我们开发的商业地产，都由世纪餐饮娱乐集团来负责运营。基本上就能将商业地产开发的风险降至最小……”
　　张恪听出些味道来：“你们打算重组新的商业地产开发公司，专门为世纪餐饮娱乐集团开发酒店、餐饮广场、娱乐场？重组后的第一个目标就是丹井巷？”邵至刚这人果然非同一般，前世的失利以致身陷牢狱也只是他急于求成才功败垂成。
　　邵至刚点点头，说道：“我想四凤桥餐饮广场的经验已经能给我们足够多地借鉴了。恪少一眼能看出四凤桥区域的价值。却坚持只租不买，若是现在重估那片区域的地价，少说也要上亿……”
　　“有些便宜我不要……”张恪不以为意地笑了笑，“再说我从爱达捞到的钱也不少。”
　　“这一点才是我佩服恪少的地方，四凤桥的便宜不占，丹井巷地物业也是高价购入，换成别人，谁会嫌自己赚地钱多了？所谓大富天成就，这是我学也学不来的……”邵至刚说道。
　　“受不了这话。我要打冷颤了。”张恪抱紧肩让邵至刚不要说这么肉麻兮兮的话。
　　“前两个月时，我跟恪少就提起过来丹井巷开发的事情，当时就想着在丹井巷复制四凤桥经验，恪少一直迟迟未给答复，我就在想。我是不是有什么考虑未周全的地方？这两个月也没敢过来讨恪少的嫌。倒是现在想明白了一些。我之前的格局太小，只局限于个别的项目。而没有考虑到公司与公司之间的格局，恪少当然不会看在眼里……”
　　“不是那回事，”张恪笑了笑，说道，“国内现在地商业地产开发还停留在商铺租赁的传统形式上，朝全面融合地产业与商业为特色的新地产形式发展是必然趋势，酒店地产、旅游地产、大型购物中心地产、写字楼地产不过是其中具体的形式，然而再通过一定规模的商业地产运作，将整个区域内地住宅地产也带动起来，才是完整地游戏规则……”邵至刚、张知非听了张恪这段话，倒是精神振奋，他们一直在考虑些问题，却远没有张恪这句话说得这么透彻，所谓“有些人与生俱知，注定要超越常人，让人望之莫及”大概便是拿来形容张恪的吧。
　　张恪见邵至刚、小叔一付乖乖受教地模样，心里叹了一口气，说实话他自己也是蛮受用的。国内商业地发展从八十年代开始起步，到九十年代中后期，已经一些经典的案例涌现，但是经验与理论的总结还要拖到两千年之后，特别零一年之后国内明确房地产业作为支柱产业的地位之后，大资金、大规模的开发运作才逐渐成为常态之后，才逐渐形成成熟的商业开发理念。自己这时候卖弄这些东西，高瞻远瞩的断语那自然是少不了的。
　　张恪也没有兴致卖弄太多的东西，继续说道：“当然，话虽然要这么说，但是饭还是要一口一口的吃，丹井巷之所以没急着给你们，也不是嫌你们的格局少，没有项目上的经验，谈格局也是空话。主要是那时候，城区规划局部调整市里还没有通过决议，将丹井巷给你们，你们也无法立项；还有一个，我也担心你们急功近利，将丹井巷给糟蹋了，丹井巷的建筑群一旦给破坏，很难再重现，所以丹井巷的商业开发，绝不能仓促，所以要你们多考虑一些时间……”
　　“那现在呢？”张知非问道。
　　“现在啊，”张恪为难的挠了挠头，“这时候，你们似乎直接找许思商议这事比较好，丹井巷的物业，已经不在锦湖名下了……”
　　“啊？”张知非发了一会儿愣，没想到丹井巷的物业都转到许思名下，过会儿才说道，“谁昨天在车里感慨色字头上一刀头的，从没见过你对小叔我这么慷慨过？”
　　“呵呵，”张恪笑了笑，“锦湖能有今天的规模，又不是我凭空变出来的，谁出了多少力，就要分多少利，我也不能睁着眼睛说什么都不知道。小叔你要我对你怎么慷慨，是不是将老邵那栋楼买下就行？这个事情，你们找蔡绯娟商量去，她觉得锦湖需要挪个地方，那就挪个地方也行，我最近都很少去她那边晃悠……”
　　“来找你就说这两件事，你都不能做主，我们来找你做什么？”张知非摊摊手。
　　“也不能说一点用处都没有，你们真要做大这一块，我推荐叶建斌给你们……”
　　“那你呢？”叶建斌自然是极有价值的合作者，但是邵至刚最想拉张恪下水：想想爱达电子今天的规模，苏津东、丁槐都成了亿万富翁，宁可将最大的利益让张恪，将他拖下水也是最有利的选择。不过邵至刚也没有抱多大的期望，当初重组世纪餐饮娱乐集团时，张恪宁可半卖半送的将股份都给了他小叔张知非，他也要袖手站在一边。
　　“我嘛……”张恪果然身子后靠开始打马虎眼，“我就算了，事情缠在身上太多，很让人头疼的，再说我还是学生，学生就要以学习为重，其他事还是少参与为好……”
　　“有说这种鬼话糊弄人呢？”张知非哭笑不得，“既然你慷慨将整条巷子都赠给了许思，那我们拉许思来做合伙人，让她拿丹井巷入股，你不会有意见吧？”
　　“我能有什么意见？”张恪摊摊手，“你们要能说服她就行……”

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　　“在我跟许思谈这件事之前，”张知非盯着电话，“你不能打电话给她。”
　　“你们真要拉许思当合伙人，只怕你们以后要在背后搞什么奸诈阴险的动作就会烦她麻烦了……”张恪笑着说。
　　“堂堂正正做人未必不能成就富贵。”邵至刚这两年从张恪身边所见所闻颇有感触，骨子里的一些想法也渐渐纠正过来，既然要追求富贵，还要保住富贵，危险动作还是少做为妙。
　　“那就行，这事情，我不插手。”张恪说道。
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　　有张恪这保证，张知非自然有信心说服许思，有许思当合伙人，张恪想不出力都不行，他也不瞒张恪，当着张恪的面就给许思打电话：“许思，你人在哪里？你问我是谁？我是小叔……”
　　张恪傻眼了，小叔要拿长辈的身分压许思，许思这傻孩子多半不会拒绝。
第495章　入股新地产
　　许思人这时候在益隆镇，与孙尚义、杨律锦他们讨论增发并购案的事情，蔡绯娟她人也在那里；张知非就拉着邵至刚去益隆镇找许思、蔡绯娟，中午在电子工业园区的食堂一起吃中饭，一顿中饭的时间，将两件事全部谈妥。
　　由邵至刚注册一家名为锦湖物业管理有限公司的公司，将其在五里溪广场西侧开发的那栋十六层高的商业楼盘置入这家公司，然后将这公司的全部股权转让给锦湖，完成套现过程。
　　对此，张恪倒也无所谓，今后十年，物业增值的幅度很大；爱达电子得到国裕投资与国富控股四千万美金的注资之后，流运资金相对充足，锦湖这边手头也宽松起来。新光纸业虽然很需要钱，但也不是能一下子就将所有的钱花光；所以，锦湖暂时也有了富余的资金。资金很难随便就转移到香港去，张恪也不想在国内涉足太多太复杂的产业，拿闲余的资金购置一些物业倒是不错的选择。
　　许思接到张知非的电话，听到张知非在电话里自称小叔，心虚着不晓得找她要谈什么事情。说起来当初也是张恪从他小叔那里拿到十二万块钱将欠款先补上，也是张知非先默认了她与张恪之间的关系，那也只是默认而已，或者说“睁眼装看不见”更合适一些，这时候张知非在电话里的态度让她有些手足无措，内心深处也无疑极想得到张恪家人的认同，所以张知非、邵至刚过来找她，说啥她答应啥。
　　也就是说，许思还没有完全搞清楚状况就点头答应将丹井巷的物业注入即将成立的新地产公司。
　　邵至刚跟着张知非离开电子工业园区，奇怪的说：“我还担心许思不肯将丹井巷拿出来进行商业开发。在过来的车上就琢磨着一套说辞，没想到没用上，她平时挺有主见的一个人，倒不是说有主见一定会做出正确的选择。我是说她这时候大概也没有搞清楚答应下来对她来说是不是正确的选择吧。”
　　张知非笑着说：“还是我这个小叔有姿态……”
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　　下午，张恪赶到电子工业园区，杨律锦一行人对爱达电子地碟机业务与资产进行评测也有七八天的时间，离给出完整的财务、资产评估报告还早，不过就目前的情况来看，是可以证实当初爱达电子托国内会计师事务院做出的财务报告是真实可信的，有这样的诚信基础在，也方便各方面加快工作的进度。
　　张恪与孙尚义、杨律锦等人对这段时间以来的工作进行总结，将小组地人员都集中起来讨论了一下午。除了总结之外，还将下一阶段的工作部署好。直到暮色将暝，张恪才借口有事谈。开车载着许思回市区。
　　冬季的黄昏很短，开车到象山附近，天空已经呈暗蓝色，才五点过一些。许思坐在张恪旁边打电话给晚晴。她人还没有回市区。留在学校里召集人开会，学校地基础建筑都已经建成，但是要达到一流学校的标准，软硬件设施的建设任务很紧；三个小丫头倒是让李明瑜与保姆先接走了。
　　许思要去植物园转一转，顺便等晚晴一起回市区。
　　植物园经过一年的建设，也初具规模，不想给人打忧，张