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商道人生-第159部分
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“先迁移，后拆除？”
“对，就是这样。”黄国诚肯定地点点头，“先迁移，后拆除，鲁区长在政府会议上提出这个设想，是从稳定出发，具体做法是先选址造好一批高质量的安置房，然后从西区里先迁移安置一部分居民，之后再对这部分的居民的旧房进行拆除，然后再迁移，再拆除，逐步逐步地对西区进行改造。”
“原来是这样……”黄国诚的话说到这个点上，韩易算是听出点门道来了。
这鲁海强还真不愧是城建出身的，对其中的门道还是摸得比较清楚，可以说一下子就找到了旧城改造的基准点在哪里。都说旧城改造难，说到底了都是难在居民的拆迁安置工作上，无论是前期的拆迁赔偿还是后续的安置所牵涉到方方面面的繁琐太多，而且都是实实在在的麻烦，大规模的旧城改造是一个群体工作，俗话说一样米养百样人，这各人有各人的需求，不尽相同，首先这个协调工作就很难。如果期间要是碰上个那么一两个别有用心胡搅蛮缠的钉子户，弄出点幺蛾子来，能把人给急死、卡死。但是韩易心里却很清楚，这钉子户毕竟是少数，世界上也本没有那么多的刁民，实际上大部分旧城区的居民都是盼望着拆迁改造的，毕竟这旧城区除了熟悉之外，无论是交通道路或者生活设施、建筑规划以及绿化等等，整个的生活环境和新城简直是毫无可比之处。
人都是现实的，谁不想离开那破破烂烂的旧房子，住进那规划整齐的小区里去，住进那崭新新亮堂堂的新房子里去？除非是这人的脑子坏掉了。大部分的国人需求还是极为简单的，不说别的，就这住进新房子里，出去说话走路都能昂首挺胸。
道理说开了是简单，但为什么这其中却还会有着如此多的波折呢？说到底，是政府的公信力和执行力不够，这几年来有关此类的事件在报纸新闻上报道的也不少，让民众的心里有了诸多猜疑，害怕政府开白条，害怕官商勾结，到最后这边旧房子拆了，那边新房子却遥遥无期没着落，补偿款又买不起新房子来，到那个时候，就是哭也找不到地儿去。
鲁海强这来个独辟蹊径，把拆迁和安置工作倒了个程序，先安置后拆迁，看似一步之差，却能更大可能地避免了民众的对立情绪，也起了一个分化作用。毕竟这安置房一造好，两厢就能有个比较，眼见为实，就能使得民众那种猜疑的心思大大减少，这可比做什么样的思想工作都要来得实在。
“这样的速度虽然慢了点，但是最大的好处却在于一个稳字，能够最大程度地避免了群众的对立情绪，而且也减少了中间环节，倒也不失为一个好方法。”韩易寻思着如果再在这其中加上那么一点诱导小策略的话，简直可以说是顺理成章水到渠成。
在座的几个都是精于此道的人，此时也品出些味道来了，金大牙就笑着说道：“鲁区长的这个方法不错，要我说就得这样，你说看到房子了，那些人还会死占着老房子不搬吗！”
顾江也点了点头，说道：“不过我看其中还有些事要注意，这安置房的选位，还有这新旧房子的赔偿比例、楼层区别等等，都要有细致的条例规定，不然的话，到时候又会有人借机闹腾。”
黄国诚先前已经声明了是请大家商讨，因此顾江也就没什么顾虑，提出了自己的看法来。顾江搞房地产多年，对此类拆迁改造的也并不陌生，其中的门道相比来说也清楚一些，提出了一些告诫。
“顾总说得对。”黄国诚认可地点点头，“这些问题区里也都考虑过了，详细的条例马上就能拟定出来，尽量能做到公平公正。至于选址的问题也解决了，就在现在的新区。”
“新区？原来如此。”韩易的反应很快，立马感觉出鲁海强这个方案的高明来了，新区开发之后，如果要想使得居住环境迅速成熟起来，首先一个就是需要大量的人员搬迁进入，而趁着这个机会把旧城区的居民直接迁入，可谓是一举两得。
没想到鲁海强搞城市建设还真的是有两把刷子！
黄国诚左右看了一眼，手指轻轻敲着桌面，沉吟了一下道：“这个方案经过区里常委会的几次会议讨论，得到了大家的一致认同，但是，方案提出来了，现在摆在现实的问题却是……区里没有多余的财政来支持安置房的建设。”
“区里没有多余的财政？怎么会这样？”韩易不禁瞪大了眼睛疑问道，“黄区长，就几幢安置房也不需要太多的资金吧，区里怎么会连这个钱也拿不出来！”
黄国诚的脸上泛起一丝苦笑来：“要说问题的症结，就出在这大学城的建设上，松台区当初为了让大学城项目能够顺利落户松台，做了许多的工作和努力，无论是在土地还是基础设施建设上都做了巨大的牺牲，而且为了改善交通，还特意扩大翻建了大学城通往国道线的主干道，这花的都是钱啊！现在的松台区钱袋子可是空空如也啊！”
第四百十二章 你们帮忙把安置房搞起来
黄国诚的抱怨不是无的放矢，松台区的大致财政收入其实韩易心里也有数，没有过硬的矿产资源可以创收，唯一可以拿得出手的高科技工业园区的税收又落不到口袋里。这日盼夜盼好不容易来了个大学城项目，原本想着借助大学城项目能够实现整个松台区城市建设的跨越，却因为一些人为地操作上，也没有捞到一点的好处，非但如此，还凭空惹来一肚子的气。
韩易了解过整个大学城的项目，松台区除了白白提供了近三千亩的土地，而且还低价提供了一千亩的土地作为学生宿舍的建设，价格更是低到了可怜的五万一亩，才五万块一亩，这价格低得……韩易想想就流口水。
这一千亩土地的总收入也不过为五千万，就如黄国诚所言，主干道一整修翻建，基本上就没剩下什么了。
当然了，如果非说大学城的项目对松台区的发展毫无用处，那也是不公平的，从长远来看，整个大学城建设完毕之后，超过五万人口的入驻，能够大大提高松台区的人口流动性，这五万人的吃喝拉撒日常生活问题总是要在松台区解决的吧，大大拉动消费内需，促进整体的消费能力。如果松台区政府再有意地围绕大学城进行针对性的引导和建设，加强商业和服务流通，那么经过几年的接洽融合，达到最终把大学城和现有的松台区有效的联合起来，形成整体发展促进的效果，也是可以预期的。可问题是，松台区的发展却等不起这么长的时间，确切的说，是鲁海强和黄国诚都等不起！
韩易从黄国诚的言辞中，可以隐约听出他对松台区现任的区委书记梁卫国颇有微词，其中蕴含的意味韩易当然心中有数，梁卫国是上任的松台区区长，资格老，接任松台区委书记之后，依旧强势，一把手的权威显露无疑，不不但牢固把握住了人事权，政府里头也有许多是他当初提拔起来的人，把鲁海强挤得有些难受。这一点尤其体现在大学城项目上，简直可以说是一言九鼎，容不得有其他的异议。
鲁海强要想建立威信，还真的是要独辟蹊径！这样想来，韩易对于鲁海强提出这个安置房工程也就有所理解了。无论是安置房还是旧城改造，都是属于政府的工作范畴之内，而通过安置房工程，在发展新区的同时逐步解决旧城改造难题，这就是实实在在的政绩。
民生问题无论在什么时期，都是头等大事。
更重要的是，梁卫国当区长的时候，旧城改造原地踏步，如果鲁海强能在此成功找到突破口，把这个难关攻克，除了政绩之外，政府权威的建立所代表的意义更大。
对于黄国诚的抱怨，韩易也只当是未理解，呵呵笑着转过话题来，说道：“这样说来，那真是太可惜了。不过我看现在这安置房的事情也不急，新区的建设不是还在审批嘛，那就正好等上一段时间，等财政上有所宽裕了，再开工建设也不迟。”韩易确实是有些不以为然，几幢安置房而已，松台区就是再穷，手指缝里省一点下来也够了，实在不行的话，那就先少盖个两幢做样板也行。
“等，还怎么等？就算是财政宽裕了那也轮不到安置房。”黄国诚稍稍挥了一下手，声音有些忿忿然，眼角掠过，大概是察觉到韩易诧异的眼光，黄国诚自知失言，抿了抿嘴，笑容又自然挂上了脸，笑着道：“这个事啊，有点复杂。”
“呵呵，麻烦黄区长能不能详细解释一下吗？”韩易心神微动，脸上却并未表现出来，摆出了一副请教的样子微笑着问道。
“区里不是决定要开发新城镇吗？”黄国诚说道：“上次韩总你们提出的有关这个中央商圈的设想，鲁区长很是认可，特意把这个方案完善之后拿到了经区政府会议上进行讨论，得到了一致认可之后便上报了区委，这个方案同时也得到了梁书记的高度赞赏。按照梁书记的指示，未来的松台区，是要以此为重点建设发展方向，有鉴于此，梁书记提出补充，为了更好地促进新城镇的开发建设，真正形成和营造中央商圈的发展，也是给全区的人民做一个榜样，决定首先把区委区政府四套班子都搬迁到新区来。”黄国诚的语气有些悻悻然。
“呃？”韩易听完黄国诚的解释，不禁有些愕然。想起先前还跟金大牙开玩笑说松台区政府大院太陈旧了，需要造个新区府大楼了，没想到这时候就真的一语成真了。
“这个事情已经是在区常委会上经过讨论，初步落实，就等形成文件了。除了四套班子之外，其他的如公检法以及工商、税务等等，也要随后搬迁，具体怎么安排，还是要等着中海市那边的规划先下来。”黄国诚的表情完全放松下来，继续淡淡地说道。
韩易这时回过味来，难怪黄国诚刚才那样的口气？先前韩易这心里还疑惑呢，这松台区的财政虽说是紧张了些，但还不致于到连几幢安置房也造不起来的地步吧！没想到这问题是出在这里。
好家伙，不但是政府四套班子全部要搬迁，连带着几个相关重要局直机关重要部门也要一起搬迁，梁卫国这可真是个大手笔了。当然了，从发展的角度来说，这样的搬迁又未尝不可，至少对于新城镇未来发展的好处是显而易见的，毕竟无论放在哪个地方，区府所在地总是会无形地成为一个城镇的中心。这也可以是作为一个建设的标杆和中心。但是这么一来，却是和鲁海强那安置房的方案有了直接的冲突。
这钱要是造了新区府后，还能有多少剩下来再造着安置房呢？
“所以说……”黄国诚沉吟了一下，抬眼从韩易三人的脸上缓缓掠过，表情有些严肃，然后开口说道：“我这次请三位过来，就是想请你们能不能伸手帮忙，把这个安置房的工程给搞起来？”
“让我们帮忙？这怎么个帮忙法？”韩易和金大牙对视了一眼，马上笑着对黄国诚说道：“请黄区长明示。”
第四百四十三章 以土地换建设
黄国诚扬起头来，眼睛在灯光的照射下显得有些发亮：“纵观松台区的几个房产开发公司和建筑公司，嘉义地产的实力在松台区的几个房产公司中可以说是名列前茅，这一点毋庸置疑。因此我觉得这个事，也只有你们嘉义地产才有能力也有实力接手。”
“呵呵，黄区长谬赞了。”韩易应和着谦逊了一句，黄国诚的意图还不明确，韩易这个时候并不想多说什么。
黄国诚点了点头，继续说道：“有关安置房的事，鲁区长这次的决心很大，一定要把这个事情办好，给新城镇开发起到一个良好的开端。因此综合松台区的实际情况，再经过细致的研讨之后，区里初步决定的策略，是“以土地换建设”。”
“以土地换建设？”
“嗯！”黄国诚很肯定地点点头，“这也是鲁区长提出来的想法。鲁区长一直想为旧城区的居民办一些能够真正惠及民生的实事，为了这安置房的事牵心挂肚，曾经去过其他的一些省份学习考察过，对于他们所进行的安置房工程有过系统细致的研究。就在今年三月份的时候，鲁区长在长淳市考察的时候，就发现他们那里的安置房工作很值得借鉴，他们的具体做法是政府以开发区土地作为主体，向银行贷款，然后从开发区的收入中进行分期付款，而我们松台的情况又有所不同，鲁区长经过仔细的考虑之后，觉得借助新区开发的时机，以土地换取建设资金，这是可取的。”
“看来这就是今天黄国诚邀约的真正目的了！”韩易心知暗叹道。黄国诚前前后后绕了这么大的一个弯，把大家的胃口都吊了起来，最后才翻出了这么一张底牌，却是出乎了所有人的意料。
韩易略一思索，马上问道：“黄区长，有关于这个规划方案，不知区里有没有什么具体的措施出台？”
“区里初步的决定，本着公开的原则，是要在松台区范围内进行定向招标，尽可能多的促进几家房产公司能够参与到安置房的建设中去，毕竟这人多力量大嘛！至于具体的计划是，由区里提供土地，经过招标后参与开发的房产公司先垫付前期全部的建设资金，等安置房建设工程整体完毕之后，所应付的建设资金松台区政府会以土地出让的方式予以结算偿还。详细的细则会有一个正式的条约，然后双方共同签署具有法律效率的协议。当然了，这个想法还只是在小范围内讨论过，并没有拿到市政会议上进行讨论。”
所谓小范围，大概指的是区政府里面几位主要的直管领导。真正形成决议，那是要上报市委，经过常委会讨论的，毕竟旧城改造不仅仅是经济建设问题，也是关系到民生的大问题。民生问题无小事，区委怎么都是要过问的。
“这鲁海强，还真的不是那种只懂得高高在上，说些大话空话的官老爷了，搞经济建设确实有一套！难怪当初自己提出的天籁锦苑那样独特的操作模式，也能够一手拍板接受，不过和今天的这个方案一比，天籁锦苑的方式只能算是小巫见大巫了！”听黄国诚说完，不但是韩易心里颇为感慨，看看金大牙和顾江两人的表情，怕是这心里也是不怎么平静。
也是这个方案太有些别出心裁了！
以松台区现有的实际情况来看，鲁海强这样的做法，倒不失为一个睿智的策略，不管鲁海强此举是为了政绩还是真正是为民生着想，但只要操作妥当，严密监控和杜绝冒顶舞弊的现象，那么安置房的工程总是能够惠及一部分的旧城区居民的。
当然了，鲁海强所提出的这个方案中肯定还有许多需要再值得考虑商榷的地方，但这都不妨碍这个方案的亮点。
以土地换建设，那只是名义上的，换一种说法，实际上就是以土地资源换取建设资金，只不过这么说来好听一些。涉及到具体的操作，也只是一个程序先后的问题罢了，也就是先付钱还是先建设的问题？
实际上这个事也很好理解，这个事情就跟普通商家做买卖是同样道理，信誉良好的商家，很多时候也是可以先拿货后付钱，而且还可以拖欠，三月一结或者半年一结。房产开发归根结底也是做买卖，只不过是牵涉到的资金大些罢了，这个道理放到房地产开发上当然也能合适。
这个方案中最重要的一环，实际上就是考验房产开发公司有没有这个资金实力以及长远的发展眼光？
韩易还发现一点鲁海强的高明之处，那就是松台区里当然可以先卖土地，筹集足够多的资金后再开工建设，但是这么一来，时间相对来说就要滞后一些了。除了时间滞后之外，最重要的是筹集来的资金怎么个投用，也是不好处理。毕竟松台区现在轰轰烈烈地开展新城镇建设，哪里都是要用到钱的。从政府广义的角度出发，无论是新区府建设或者安置房开发，其本质都是一样的，是新城镇建设中的一环，那么这钱无论是投放到哪个方面上，效果其实是一样的。鲁海强在区政府里的地位明显没有太稳固，这钱放着就不怎么保险，被挪用的概率远远大于它实际需要用到的地方。
鲁海强大概也是有着如此的认知，既然如此，那我就干脆钱不过袋，让你想伸手都没地方伸去，这总行了吧！
鲁海强这一招，从某种意义上来说，也可以算是一种无声地对抗了！不过别人搞对抗大多数出的是阴招，他鲁海强却是名正言顺的阳谋，这一点上自然又是高明了许多。
而实际上，这个方案对于参与新区开发的房产商来说也有好处。安置房只要一落成，马上就能够有几百户人家搬迁入内。几百户家庭，起码上千人口的入住可不是个小数目，至少可以大大增加新区的人气指数。
小区有了人气，住进小区里的这些人总是要生活消费的，那么自然就会吸引来那些寻觅商机的商家，这样相辅相成，就能大大缩短社区成熟的时间，使其在短时间内就能形成一个成熟稳定的社区。
有了这样一个成熟稳定的居住社区存在，对于边上后续开发的房产开发商来说，其价值当然是不言而喻。这个时候如果能够紧靠着安置房小区开发新的小区，就能够起到事半功倍的效果。
第四百四十四章 利益和风险并存
“黄区长，我想请问一下，区里所谓的土地换取建设，指的是哪个区域的地块？土地的价格又是如何？”顾江不愧是一个成功而精明的商人，一下就找准了最关键的问题。
黄国诚显然是胸有成竹，马上答道：“安置房的选址，是在新区西北角上，其大概方位距离环城北路和中兴路的十字路口大约一点五公里左右的距离。以目前看来这地方是偏僻了一点，但只是就现在的松台城区来说，如果未来的中央商圈建好之后，整个安置房小区距离中央商圈也不过是一公里左右。我们所要置换的土地就是紧靠了安置房的东边，总共是三百亩土地左右，至于价格嘛，鲁区长也提出过，他说既然房产公司先垫付巨额的资金帮助区里搞安置房的建设，我们也要考虑到房产公司期间所承担的资金压力以及开发风险，区里当然是不可能没有一点的优惠政策，这个土地价格初步定下来的价格是四十到四十五万一亩，最高也不会超过五十万一亩。”
嘉义地产当初在北区拍下两块地，其平均价格已经达到了六十多万一亩，加上这一年多来的升值，实际价格已经上了七十万，此时黄国诚提出的这块地位置虽然稍偏了一点，但也是相对现在而言。如果新城镇全面开发，中心商圈形成之后，未来北区的发展可以预期，而五十万一亩的价格，确实是不贵。
先期垫付资金，要说风险是肯定有的，现在这经济市场大环境下，就算是政府也不能说是完全保险。不过俗话说得好，利益总是和风险并存！而另外还有一个话是说，如果利润超过百分之五十，就可以铤而走险；如果超过百分之一百，就敢践踏一切的法律；超过百分之三百，那就敢犯下任何罪行。马克思说的这话虽然是反应了当时的市场经济情况，在今天看来是有些夸张了，毕竟高科技时代，要说超过百分之三百的利润不是随处可见，但也是不在少数，尤其是属于那类高科技的专利产品。
这个方案最诱人之处，实际上不在于土地的价格优惠，而在于土地的位置。
顾江和金大牙以及韩易三人相互交换了一个眼神，都从彼此的眼神里读懂了对方的想法。“黄区长，那么安置房的具体规划又是如何？”顾江淡笑着问道。
黄国诚回答道：“区里初步的规划，要在那个区域划出大约一百亩的土地，先建设两个高质量的小区，每个小区为十幢十七层的高层建筑，户型面积初步设定为九十平方和一百二十平方两个户型，那么建成之后，基本上每个小区的入住户数大约会达到三百五十户左右。”
“这样……”顾江默默心算道，“这样算来，每个小区的建设资金估计应该会是在七千万以上。”
“对。”黄国诚对顾江的业务精通很是佩服，点头道，“顾总的估算和我们的预计资金差不多。”
“两个小区，那岂不是要达到一亿五了。”金大牙呲牙吸了一口气，“这可不是小数！”
嘉义地产整合之后，账户上的可用资金也不过是一亿出头，几千万的缺口虽然不大，但是这资金至少要拖上一年。而且就算是顺利把安置房的项目搞下来，那么后续就算是取得了土地的开发权，到时候也没有了开发资金，这土地也就扔在那里好看了。难怪金大牙会是这么一副表情。
涸泽而渔，这对于一个公司的正常运作来说几乎是不可能的。
“呵呵，老金，你这心可就大了。”顾江指着金大牙笑着道：“你还能指望着把这两个小区的项目全部吃下去啊！有一个你就够了，松台区可是不止我们一家房产公司噢！我看这个安置房的项目，区里也就是找我们这些房产公司转个手，把整个流程手续给走全了，这最后还是要落到建筑公司上头来，要不就是两开，我倒是觉得这么大个项目，如果能联合开发那是最好，大家都轻松�
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