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穷人通胀,富人通缩-第3部分
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高档公寓
项目 位置 面积 租金（元/月）
银泰中心柏悦居 建外大街2号 2室2厅 132平方米 18000
金地国际花园 建国路郎家园15号 2室2厅 140平方米 15000
棕榈泉花园 朝阳公园南门 2室2厅 140平方米 13000
泛CBD公寓
项目 位置 面积 租金（元/月）
观湖国际 朝阳公园桥东北角 2室2厅 118平方米 7000
远洋天地 慈云寺桥东南角 2室2厅 120平方米 5000
苹果社区 百子湾南2路 2室2厅 110平方米 5500
举一个例子，银泰中心现在售价10万/平方米，132平方米总售价是1320万元，年租金合理状况应该为90万，平均每月不低于万，但实际的月租金仅为万。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80％。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌80％。这一天会很快到来。
3。房价收入比
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米，按疯狂涨价后单价万元计算，平均200万左右；若以工作5年的家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相比，处于合理区间的高位。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（10）
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。
按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易），也有旧有住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40∶1，可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入比可以反映民众的生活压力，房价收入比越高，民众的生活压力越大。
那么，房价收入比多少才合适？国内目前流行的3～6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。
根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为～30，平均值为、中位数为。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为～20，平均值和中位数分别为9和。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。
如上所写，1998～2002年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供房的90％，2003年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是地价疯涨一年胜一年，地方政府从中“保八”8年，如2009年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等城市就更不用说，同比美国的倍，你就知道我们是处于一个什么样的经济环境。
房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。如房价收入比超过房屋寿命则是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约。
买和租都是合理的住房消费形式。目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30％左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高，达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90％以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降，美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50％、美国为67％左右）。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（11）
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。
找出元凶，房价是被谁忽悠上涨的
对中国的经济现象一定要探求本质，才能找到正确答案。停留在国家统计局的数据分析上，搞得不好就要误导民众。所以，跳出国家统计局的数据，对中国楼市进行全方位分析，以求探明真相，揭示本质，寻求未来房价走势，让广大民众无论是买还是卖，至少落个心里明白。
有数据显示，上海2009年的住宅有90％是被外地人买走的。他们买这些房子干啥呢？用来炒的。上海本地居民，尤其是年轻的白领们，早就被逼出这个市场之外，只得望房兴叹。这么多房子建好后没人居住，既不会去装修，也不会去购买家电和日常生活用品，甚至常年都没有水和电的消费，能带动内需吗？能拉动经济吗？长期发展下去，实体经济进入深度萧条，社会失业率大幅攀升。而一旦这种投机性购买行为被遏制，这样的房价还有谁买得起？高房价，危如累卵。
没有人能看懂中国楼市发生的一系列十分诡异的事件，更不知道这些事件对中国经济、中国社会、中国未来会产生什么影响。许多经济学家拼命摆出一堆数据，试图从对这些数据的分析中告诉人们，中国的通胀就要来了。本来，提醒人们注意通胀来临，城市居民的生活成本将会因此而提高，对经济的破坏作用正在加剧，也是一件好事，只是，大家几乎是众口一词，通胀就要来了，只有房地产才能避险。可是，中国各大城市的房地产真能避险吗？
鉴于房地产市场欺诈现象非常严重，2009年上半年，一群地产博客作者首先站了出来，指出在目前的楼市成交中隐藏着大量的假按揭，并就深圳、上海、北京等地的假按揭情况作了披露，指出假按揭是中国式次级债，对中国金融体系危害极大。那么，首先我们来看看开发商为什么要作假按揭。究其本质而言，假按揭是房价上涨的起爆器。
谁都知道假按揭是骗取银行贷款，是一种犯罪行为，是直接对中国金融体系的破坏，为什么还有那么多开发商乐此不疲，并以这种假按揭来制造房价上涨的假象，并且蒙住了政府的官员和一大批自住买家？从大的背景来看，开发商这是一种赌博，可以说是中国房价大跌前的最后一赌。他们赌的是中国经济的衰退，地方政府必然会对房地产产生经济发展路径上的强烈依赖，赌地方政府绝对不会让房价下降，即使所有的实体经济全部衰退，地方政府也会拼死维护高房价。只有这种大赌，他们才会不惜铤而走险，以身试法。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（12）
在目前的二套房政策下，房地产开发商采用假按揭方式来套取银行资金的手法一般有如下几种：
一是制造虚假的购房人。大的房地产开发商尤其是民营房地产开发商一般都有自己的销售公司，这些销售公司都掌握一定的人头资源（也就是他们所说的老客户，这些人一般是一些专业的炒房人或是他们内部员工或是员工的亲属），每当开盘销售时，房地产开发商就动员这些人来大量购房，将住房首先置于这些人头资源的名下，制造旺销假象，以他们的名义向银行申请按揭，从而获得按揭资金。由于国家实行二套房政策后，这些人头资源的名下通常有过多套购房经历，使得他们的贷款成数大大降低，利率也大大提高，这限制了这些人头资源的利用价值。在目前国内的房地产领域，一些著名的房地产开发商都是制造假按揭的高手，他们通过制造假按揭，配合炒房人炒高房价，同时也从银行获得了按揭资金。
二是构造假的收入证明。由于国家制定的关于按揭贷款的文件中明文规定，购房人的月还款额不能超过家庭收入的50％。但一些开发商为了利用人头资源进行大量假按揭，必然要制造虚假的收入证明来获得较多的银行贷款。目前，上海、深圳等地的一些炒房人能够向银行申请按揭贷款购买上百套房屋，而实际上其正常收入不足供养一套房子，一个重要的手段就是制造虚假收入证明来骗取银行贷款。房地产开发商要做假按揭，也必然需要做假的收入证明，否则，难以骗取银行贷款。另外，一些房地产开发商不但为个人购房制造假的收入证明，而且为相关购房公司制造假的收入证明。尤其是在商业地产的买卖中，房地产开发商尤其是偏好将自己的手中的关联公司进行包装，扩大销售收入，制造实力强劲的假象，从而在商业地产的买卖中制造假按揭，骗取银行贷款。前几年爆发的国美系中的鹏润家园中的假按揭，就有类似的操作。
三是利用银行急于扩大业务的机会。大量事实已证明，所有的假按揭中，商业银行都不是糊涂人，都是积极的参与者或是积极的帮凶。由于存在委托代理关系，大量的经营者都急于扩大业务量而获取短期利益，很难考虑长期发展和长期风险。大多数的房地产开发商就会利用银行这种管理漏洞，来制造假按揭，而银行通常是睁一只眼闭一只眼。目前，从深圳爆发的按揭断供案中，就看出银行在这些假按揭案件中所扮演的不光彩的角色。
在房地产逆势中，但凡某房地产开发商宣扬自己的房地产销售得如何好时，首先要想到的是，他实现的销售收入是否是真实的，是否是因为操作假按揭而实现了销售收入。如何判断一个开发商是否通过操作假按揭实现了大幅度收入，一个重要的参考指标就是计算他的现金流。如果这个开发商的公司实现的销售收入中的很大一块现金又流出了公司并不知去向，很有可能是操作了假按揭，因为这些不明的现金流再次回流入了银行成为假按揭当中的首付款了。
只有假按揭，才能在全球不动产都在向下估值的情况下，营造中国房价开始上涨的假象；只有假按揭，才能在中国经济困难的关头致实体经济于死地；只有假按揭，才能诱导一批买家在高位入市；只有假按揭，才能搜刮实体经济的资金，造成大量的产业工人失业。警惕啊，人们。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（13）
中央电视台曾公开报道，开发商一天50元雇托排队，制造售楼处前排队买楼的假象，社会上一片哗然。紧接着，一边呼呼地卖，一边哗哗地退，像一道道景观再现楼市。一边是不断制造假象，一边是不断揭露假象，遗憾的是，在整个楼市的欺诈现象中，政府始终缺位，也就是说，政府并没有出面处理楼市欺诈行为。这才让所有的老百姓明白，原来误解开发商了，对于假按揭地方政府睁一只眼闭一只眼。
据业内人士分析，可能有部分开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款，在渡过危机之后便可大捞一笔。开发商做假按揭还有一个基本动因，那就是只有做假按揭才能拉高房价，而拉高房价只能靠假按揭，假按揭只有拉高房价才能把风险全部转嫁给银行。开发商采取的手法是，先把房子卖给自己，造成成交活跃的假象，营造市场的恐慌情绪，再诱惑买家出手。很多买家就是在这种情况下，被套了进去。
社会的公平和正义，不仅仅依赖司法的正义，正义还在舆论中，在人心里。行业性的市场欺诈行为，悖逆市场的基本正义，有违社会的公平法则。对市场欺诈行为的容忍，就是对民众的犯罪。因此，政府部门和银监当局绝不可掉以轻心，应该像最高法院那样，组织专门力量，把所有假按揭的问题查个水落石出，对民众负责。
假按揭不仅仅是新房，二手房也存在大量假按揭现象。深圳暴露出来的一人成交56套住宅的情况，绝非偶然。这是中国楼市一个特有的现象，暴露的是体制上的弊端和官商、银商之间的利益纠葛，腐蚀的是社会的肌体，危害的是民众的利益，任其泛滥，不仅仅只是助长楼市泡沫，更严重的是危及金融安全。
看懂楼市政策，破房价迷雾
用历史的眼光来看待2009年上半年中国房地产产业政策的大调整，有些状况就能一目了然。如果就事论事，很多东西是无法看明白的。因此，在谈到产业政策的无理变故时，我们有必要来回顾一下上一轮的宏观调控，看看中国城市居民寄予很高期望的宏观调控是如何在一夜之间轰然崩溃的。
2006年5月29日，中央政府开始了新的一轮宏观调控。这一轮宏观调控的核心内容，就是90平方米以下的住宅要占到供应总量的70％以上，简称“9070”户型新政。中国民众对这项政策很欢迎，因为降低户型面积就能多建房子，而多建房子就能降低房价，而降低房价就能让广大城市居民尤其是年轻白领能够买得起房子。于是，一轮居者有其屋的梦想，开始让普通城市居民进入甜美的梦乡。
这项政策从开始实施到实际见效，一般要一年的周期。但是，这以后的一年，中国楼市发生了翻天覆地的变化，各大城市土地竞拍高潮迭起，地王频生，面粉贵过面包，而房价也是一路猛涨，短短的一年翻了一倍并还有继续上涨的动力。究其原因，主要是中国住宅的开发体制造成的，所有商品住宅均是以招拍挂供应土地，以商品房预售炒楼花，导致楼市投机炒作过度，泡沫大面积衍生，不仅破坏了市场的正常秩序，还危及金融安全。
2007年9月27日，在房价地价猛涨的关键时刻，中央政府开始意识到楼市投机行为对中国经济的巨大危害，果断实行二套房首付比例提高到四成的政策，简称“927”房贷新政。从“9070”户型新政到“927”房贷新政，短短的一年多时间，中国一二线城市的房价涨了一倍，三四线城市尽管投机炒作不是很严重，但是仍然开始了中国历史上从未有过的以房地产为平台对普通老百姓的财富掠夺。老百姓不堪重负，叫苦连天。。 。。 最好的txt下载网
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（14）
“927”房贷新政之后，一二线城市楼市开始漫长的观望，房价开始深幅下挫回归理性，到2008年9月，中国70个大中城市房价同比开始全线下跌，房价泡沫有望破灭，老百姓已经破灭的梦想开始燃起新的希望。然而，就在这时，美国发生金融海啸，中央政府投入大量的货币，这重新激发炒买炒卖哄抬房价的楼市投机行为，到2009年5月，房价在货币大量释放的情况下开始连续两个月的环比上涨，一线城市涨幅超过20％，刚刚看见住房希望的年轻白领和中低收入阶层重新坠入黑暗之中。
当然，要想买房，可以，将你祖宗三代的财富全部交给开发商。不可否认，中国经济对美国经济存在高度的依存关系，从加入WTO开始，就决定了中国的老百姓要为美国打工，但是，美国的金融海啸，凭什么要中国人民来埋单？2009年一年时间，新增贷款万亿，M2余额突破63万亿，增长2％。结果是预料之中的，权贵阶层不仅仅满足于房价上涨对社会财富的掠夺，还用假按揭等欺诈手法直接套取银行资金。因为他们知道，这已经是中国人民30年创造出来的财富的最后一杯羹，赶紧分完了事。
现在，“9070”户型新政寿终正寝，二套房贷名存实亡，就连坚守了13年的开发商资本金比例的底线，也悍然取消，更多的银行资金将会变成空置在那里的钢筋水泥。而正是这种社会财富的乾坤大挪移，极少数人尽管还没有将中国10多亿老百姓创造的财富完全席卷一空，但是，已经基本掠夺殆尽，最后，许多老百姓却连遮风挡雨之所都没有。
被中国社会寄予了很大希望的社会保障住宅，无可避免地陷入腐败的泥淖，甚至还出现许多建筑质量问题，这种错误在其他国家的保障住宅开发当中是罕见的，甚至是不可能的。怎么办？居者有其屋的希望在哪里？还能再将希望寄予一次宏观调控吗？还能为老百姓找回住的权利吗？
很多问题不用问为什么，因为解释不清楚。对现在的中国楼市来讲，任何一个产业政策的调整都应该是慎之又慎的，绝不能一夜之间倒一个，这样会犯下无法弥补的错误。
我们还是来看看这“一夜之间”的事是如何发生的。我们先来给这“一夜之间”的确切时间进行定位，这个时间应该是2008年9月15日，美国百年金融老店雷曼兄弟在次贷危机中宣布破产。第二天，中国政府宣布刺激消费，拯救经济。从2008年9月以来，共采取了6项措施：①调整财政政策和货币政策。由原来从紧的货币政策、稳健的财政政策调整为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。具体表现为减免税收，实行增值税转型，下调基准利率和存款准备金率；②启动扩大内需的刺激经济计划：俗称“4万亿投资”；③制定钢铁、机械、船舶、装备制造、纺织等十大产业振兴计划；④调高出口产品的出口退税率；⑤针对中小企业融资难出台相应的措施；⑥采取措施提高农民收入，拉动农村消费市场。这包括：扩大家电下乡的范围，启动汽车下乡计划。增加对农业的投入，加大种粮补贴等。
这些措施中，影响最大的是货币政策。先后6次下调存款准备金率，把利息降至5年前的水准，这些都还不够，就开动了印钞机，日夜加班印刷钞票。关于货币政策，我们将在后面详细分析，在这里主要谈谈产业政策。书包 网 。 。。 想看书来
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（15）
房地产是个区域性的市场，但是，中国房地产的产业政策一直是全国性的。而地方政府素有土地财政一说，可见，房地产一直是地方政府的利益点。2007年“927”房贷新政后，中国各大城市房地产市场陷入长期的观望状态，楼市成交低迷，土地流拍，对地方政府的利益影响很大，因此，在中央政府还没有明确表态救市之前，西安、长沙、南京、杭州、武汉、合肥、厦门等许多城市已经在突破中央政府的禁令，开始自发性的救市行动。救市政策越出越多，条款越来越细。
2008年9月7日，西安“救市”。西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分、1％、三个等级给予一定比例的财政补贴。其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，购房户按购房款总额的享受政府财政补贴；购买90～144平方米商品住房，购房户按购房款总额的1％享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的享受政府财政补贴。
此前，长沙早在2008年7月22日开始“救市”，明确宣布，经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。
9月27日，在国庆假日“售房黄金期”前夕，南京市政府发布《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，对市民购买商品房给予一定比例的财政补贴；对开发商加大金融扶持力度，可延期交付建设规费、出让金。该意见分进一步优化住房消费环境、房地产业投资发展环境、行政管理服务环境三章，共有20条。其�
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