穷人通胀,富人通缩-第6部分

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到，通胀的引发是中国许多地方土地估值过高造成的社会分配不均，那些享受了土地财富的先富起来的群体拼命抢购进口家电、汽车和高档家具，引发中低收入群体抢购正常日用品。
但是，我们当时忽视了土地财富的平衡机制，用只给少部分人加工资的办法来应对物价上涨，而不是用增加供给的方式解决产品短缺，其结果，肯定是管理层不愿看见的。正如我们在2009年的时候，面对由于国际市场发生变化出现的产能过剩，不是用提高城乡居民收入的方式来刺激消费、拉动生产，反而加大基础货币投放，刺激资产泡沫，结果，房价暴涨，产生货币危机。
1999年年末，中国的M2余额为万亿元，对应北京五环内的房价5722元/平方米。因为房价的上涨最能反映土地价格的上涨，人民币开始极度弱化，且币值不稳。2010年，从一季度的数据来看，中国的M2余额高达65万亿元，比1999年增加了万亿元，增幅将近5倍，而同样是北京五环内的房价是31680元/平方米，10年内北京房价增幅达453％，也接近5倍。
这种正相关的走势，违背了货币与黄金的反相关原则。我们在前面论述过，人民币的支撑力主要依托土地资源和其他国有资源，类似于美国的美元和黄金的原则，美元走强而黄金走弱，当黄金一旦走强的时候，那美元的危机也就不远了。对人民币来说，一旦土地价格的增长速度与货币发行的速度正相关时，人民币的危机也就不远了。
何况，土地价值的高估是建立在极其不平等的财富分配体制下，不仅危及民生，还造成了社会财富的极大浪费，引发社会动荡。土地价值增速越快，货币危机也来得越快。2008年9月15日美国雷曼兄弟宣布破产时，中国的主流经济学家还没有拿出中国的货币与土地估价比值，政府就匆忙救市，导致了整个土地管理失控，价格飞涨。币值不稳，是对所有持币人的财富掠夺。
土地财富全民共享才是人民币币值稳定的前提。中国是公有制国家，土地归全民所有。在正常经济增长中，普通民众主要依赖土地的升值来增加财富，而土地升值对民众的体现方式或承兑机制就是住宅。许多国家采取了很好的政策，致力于解决社会保障住宅问题，坚决打击楼市投机行为，保证了社会财富的均衡增长和分配公平。
中国式地王，高房价的起源（4）
美国住宅大约有85％是经济适用房，是所有美国公民都可以享受的。美国最大的开发商的主营业务收入也是开发经济适用房。芝加哥房地产巨亨、股本集团投资（Equity　Group　Investments）主席、拥有50亿美元资本净值的山姆·泽尔，在2008年《福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位，被誉为房产界的“山姆大叔”，他在美国国内的业务就有60％是来自各州政府的经济适用房的开发。
也正因为开发商的积极介入，美国的经济适用房已经覆盖到大学教授，不仅仅只是中低收入群体。美国的经济适用房根据各州经济发展状况，土地溢价率在10％～30％。也就是说，满了一定的年限，经济适用房可以上市交易，一般都能让业主赚取10％～30％的收益。这笔财富是人人都有的，很多年轻人的第一桶金其实是出让经济适用房的土地溢价率，保证了创业所需要的第一笔资金，当然这笔钱也可以用于消费。
土地溢价率最高的是新加坡。新加坡的经济适用房5年后才能上市交易，政府保证上市交易能让业主获得40％以上的收益，比欧洲各国、澳洲和加拿大都高。
但是，所有这些社会保障住宅体制很健全的国家，法制同样严明，以诈骗手段获得经济适用房的案例比较少，也不会产生一个家庭有两套经济适用房的现象，更不可能出现官越大越有权利享受经济适用房，并且是享受超大面积的经济适用房这种荒唐事。建造这种经济适用房的现象，是中国房地产业最大的败笔，所有经济适用房的骗购行为和非法购买均由此引起。
安得广厦千万间，大庇天下“寒士”俱欢颜，这是实现土地财富全民共享的崇高理念。对中国来说，首先要解决的是体制、保障与财富均衡问题，作为支撑币值的主要资源的土地，过分的透支和滥用都是对国民财富的掠夺，任何形式的投机行为危害更大。所以2009年对楼市投机行为的放纵，是政府的严重失职。
所以，土地财富的全民共享，才是人民币币值稳定的前提。当然，我们现在还要解决许多问题，但是，居者有其屋的目标不能变。对中国老百姓来说，安居才能乐业。现在政府所做的一切，仅仅停留在纠错的地步，实现这一目标还有漫长的路要走。
中国土地的招拍挂制度合理吗
为了经济增长，完全无视土地的权属特性，30年来，我们最大的失误就是制造了地王（通常指土地出让中拍卖价格畸高的地块）。
谈起中国的土地招拍挂，很多人应该不会陌生。1988年12月，中国商品房开始了第一块土地的拍卖。在当时那种摸着石头过河的情况下，这种拍卖，对解放生产力是有一定好处的。现在回过头来看，这种制度的设计有着非常重大的缺陷。招拍挂——预售——销售——三级市场，这一系列的制度设计都是在模仿香港。但是，当我们考量香港的这种制度时就会发现，香港之所以选择这种体制是英国人殖民的需要，是为了在100年内最大限度地掠夺香港人民的财富才想出来的办法。因此，我们把香港模式称为掠夺型房地产开发模式。
把这种掠夺型的开发模式，原样照搬到我们这样的社会制度下，导致了深刻的社会矛盾的产生，不解决好这样的矛盾，对中国社会的长期发展非常不利。当时，中央高层为了解决这个矛盾，给土地和房产设定了一个时限，这就是我们现在所说的70年产权。这个时限的设定，改变了招拍挂的性质，用资本市场的原理来衡量，我们现在拍卖的土地不是产权，而是70年的使用权。这就有了土地招拍挂政策得以继续执行的可能，因为只有不出卖土地的所有权，这项政策才能通过宪法。严格地说，产权可以上市交易，而使用权只能私下交易。
中国式地王，高房价的起源（5）
尽管这样，香港模式的一系列问题还是在20多年后的今天爆发了。土地的招拍挂导致了大规模囤地和炒地的现象；预售体制，也就是香港人的炒楼花，成了疯狂炒楼最便捷的通道；销售也是沿用售楼处体制，我们称为汽车4S店式的销售，脱离了监管，导致信息、政策、法律均不透明，才有了政府在交易环节一再增加税费的机会；三级市场的门店制，其实充满了欺诈和携款而逃的事件。
还是让我们先来看看土地招拍挂的实例吧。
远的我们不谈，就从深圳“九万三”谈起。深圳“九万三”是深圳香蜜湖的一块政府出让用地，因其总占地面积93544平方米而得名。但是，“九万三”在深圳地产业内人士的心目中，早已超越了土地的概念，而变成土地营销炒作最成功的案例，成功得足以上教科书了。
香蜜湖被称为深圳第三代富人区。第一代是20世纪80年代的罗湖、银湖一代，以别墅而出名，老罗湖的怡景花园别墅、银湖的山庄别墅是其代表作，现在还有很多深圳的成功人士居住于此。深圳第二代富人区是20世纪90年代的华侨城、蛇口一线，开始兴起豪宅概念，以小高层、高层豪宅居多，现在卖到3万元左右的产品当年开盘价就5000元左右，当然也还有一些数量很少的别墅和联排别墅。深圳第三代富人区就是指现在的香蜜湖和红树林一带，早年以东海花园和东方玫瑰园而闻名，在“九万三”招拍挂时，又建有水榭花都、熙园、香榭里等楼盘。当时，水榭花都一期2003年开盘时均价仅为7000元，还不太好卖，但在2007年已卖至50000元了，这是后话。
进入2004年，随着金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅国际公馆2期、景煜花园蓄势待发，香蜜湖片区的豪宅风暴越吹越烈。但是“九万三”是既具有湖景又有低密度，自然环境和人文环境都相当优越的地块，在深圳绝无仅有。为此，不少业内人士认为，要在新一轮的豪宅竞争中胜出，香蜜湖是一个关键，业内甚至传出“得香蜜湖得天下”的口号。所以，紧靠水榭花都的“九万三”，在招拍挂前就已经被媒体炒得火热。综观2003年的土地拍卖，3月，万科以亿元的天价，击退联手作战的招商华侨城，一举夺得坂雪岗地块，并创下了2216元/平方米的关外地价新纪录。年底，招商华侨城再度卷土重来，联手将有宝安地王之称的尖岗山收归囊中，成交价高达亿元。“九万三”的命运将会如何？是否能拍出天价？中原地产总经理李耀智当时认为，“九万三”的最终拍卖价格可能会在6500元/平方米左右。由于所涉及的资金庞大，所以本次拍卖基本上可以讲是大开发商之间的游戏，中小型开发商可谓有心无力，所以也基本上排除了黑马的出现。与此同时，置业国际的董事总经理罗志聪也有同样的看法。罗志聪说，香蜜湖地块的稀缺性是业内公认的，它是新一代豪宅的代名词。他认为在市区拥有如此大面积的地块，加上优越的环境，决定了这块地的价值高昂，所以在今次的拍卖中，出现天价的可能性极大。不过，最终起决定因素的是开发商对今后市场的判断。至于黑马，他认为出现的机会微乎其微。另外，他认为由于涉及的资金庞大，加上后期开发的规格比较高，对资金是一个重大考验，因此会有多家开发商联手参与开发的可能性，自然，在拍卖会上就会出现多家开发商联手竞拍的可能。　。　　。。　　想看书来
中国式地王，高房价的起源（6）
4月16日，“九万三”面积达93544平方米的地块在深圳土地房产交易中心拍卖，由于其位于香蜜湖豪宅地段，引来了深圳品牌地产商倾巢出动，最终该地块以亿元拍出，楼面地价高达7252元/平方米，住宅楼面地价则达到7400元/平方米，创下拍卖地块深圳楼面地价最高纪录。这个价格超过了当时深圳关内住宅的平均价格，随后，深圳房价一路猛涨，到2006年4月，深圳关内房价首次突破10000元大关，到2007年6月关内房价很快突破20000元大关。所以，谈深圳楼市泡沫，不能不谈“九万三”，而“九万三”正是自有地王以来炒作得最具影响力的地王，直接为土地价值树立了一个标杆。此后，面粉开始贵过面包，这是人们怎么也不可能设想的高价。
楼市生态链，地王和高房价的循环支撑
在楼市炙手可热的情况下，才会出现地王的风起云涌。只要诞生过地王的城市，接下来就是房价的飞涨。与往年相比，2007年的地王身价更高，甚至超过周边房价；2009年的地王更是登峰造极，只有央企才可能夺得，因此，地王还有显赫的尊贵身份。当然，二三线城市也频频诞生新地王。可以说地王的出现正是房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。
地王现象虽然起源于2004年，但是兴盛却是在2007年，至2009年到达顶峰，产生了央企地王。研究数据显示，全国十大地王带动区域房价平均上涨50％。业内人士认为，天价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系，面粉贵过面包，新做出来的面包可以买以前两个面包。万科集团、保利地产、招商局地产、金地集团、华润置地、首创置业、远洋地产、深天健、北辰股份等开发商开始在全国频繁天价拿地，这些开发商所到之处，频繁出现天价地的成交纪录。2007年7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南京江宁一地块，最终成交价格高出底价亿元，创造该区域新地王。万科拿地3天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。11月，上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以亿元的价格拿得，楼面地价高达20000元／平方米。而当年6月，浙江绿城以12500元／平方米的楼面地价拿下D1地块，仅隔4个月后，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高达60％。
此外，2007年在香港上市的远洋地产在杭州强势出手，以亿元竞得杭州城北建筑面积约万平方米的地块，楼面地价高达约15566元/平方米，接近甚至超过该区域在售住宅价格。北京住宅性质用地主要以招标的方式出让，但多数仍为价高者得，2007年10月底，万科招标获得北京西大望路地块，该地块最终成交的楼面地价则达11000多元/平方米，中关村一地块招标出让，最高投标价格为22亿元，按照该价格计算，该地块的楼面地价将达12300元/平方米，这个价格也可以称之为天价。
开发商疯狂高价拿地，地价不断被刷新，并因此带动地价和房价快速上涨，已经成为2007年中国房地产行业的主要特征。房价持续上涨，让开发商看到良好的市场预期，因此开发商敢于天价拿地。天价拿地后，超高地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应。然而，开发商并不知道，他们只是在地方政府的导演下，演出了一幕盛大的击鼓传花的游戏而已。。　　。。　　最好的txt下载网
中国式地王，高房价的起源（7）
地王招拍挂背后的故事
之所以把上海“花木新民北块土地”这起招拍挂实例拿出来评判，是因为在土地招标中，这样的事不是第一起，当然也不会是最后一起。我们在整个房地产的制度设计上，存在着巨大的缺陷。这种缺陷不仅让房地产市场成为一个不公正的市场，也为腐败提供了一个绝好的温床。最后就把中国的楼市变成了一个地方官员和开发商一起来掠夺社会财富的最大平台。
上海“花木新民北块土地”于2009年“十一”前突然宣布花落“星河湾”，此前这块地最高报价近60亿元，却“临产”晚了一年。参与竞地却没有中标的开发商们对花木地块的招标程序提出了质疑。业内猜测，此前过高的竞价“阻碍”了花木地块的按时决标，也“影响”了报出高价的开发商的竞争力。
“我们是觉得这件事挺蹊跷。”一家房地产上市公司的有关人士曾直言。这家公司也参与了2008年9月的花木地块竞标，并且报出的价格要高于“星河湾”。据该人士介绍，其公司于2009年9月28日上午突然收到了一份《未中标通知书》，是由招标人和招标实施单位上海市浦东新区土地资产交易中心联合发出的，“通知仅表明我们没有中标，但究竟哪家中标，各项评分多少，一点都没有提。”
上述人士表示，其也是在致电浦东土地资产交易中心询问后，才得知最后中标的是北京富华园房地产有限公司，追问后得知该公司隶属于因开发“星河湾”而闻名的广州宏宇集团。“去年此时的土地公开招标可是搞得沸沸扬扬，如今却给人草草了事的感觉，趁放长假前夕通知，且一点理由也不讲。既然是不光看价格的招标，就更应该讲游戏规则。”
甚至有开发商指出，2008年花木地块刚“现身”时就有坊间传闻称已内定“星河湾”，“但我们认为既然出让方选择对外公开招标，并由相关政府部门来操作，应该说公正度、透明度是有保证的，所以最后有八大开发商竞相参与，但如今土地被‘捂’了一年不说，最后的结果至少在形式上叫其他开发商比较难接受。”一些开发商向出让方提出质疑，有关方面没有回音，开发商也很难得到回应，因为政府自己是踢球的，同时也是裁判。
回想2008年7月中旬，受陆家嘴集团委托，浦东土地资产交易中心公开挂出占地面积560余亩的花木地块，27亿元的底价已使其成为当年度的地王。而该地块一经推出，便引起众多开发商的兴趣，最终参与竞标的金地、华润、世茂、仁恒、新鸿基地产等8家企业也都是响当当的。2008年9月6日，金地以高出底价122％、高于第二名10多亿的亿元报价领先，按此计算，高达约11300元/平方米楼板价已与周边楼盘售价差不多，由此还引起市场一阵指责。但原计划于10月31日前公布的地块出让结果，却被出让方一则因“技术原因”暂停决标的通知所取代。
“花木地块的招标结果可以说既在意料之中，又在意料之外。”易居房地产研究院高级评论员杨红旭这样评价，“意料之中是因为去年报出了天价的金地风头太健，连出让方都有点怕了，难中标也说得过去。而意料之外是因为最终拿走该地块的“星河湾”绝对是捡了个大便宜，按其原先亿元的报价计算，楼板价逾8000元/平方米，但时隔一年花木板块的房价最高已至20000元/平方米。”　txt小说上传分享
中国式地王，高房价的起源（8）
杨红旭还指出，当时出让方决定暂停出让的做法透露了有关部门对于高价争地的矛盾心态，一方面通过高价出让可以获取丰厚的收益，另一方面还需考虑高价竞标带来的社会舆论上的负面影响。花木地块竞标爆出天价虽属市场行为，但与中央的调控思路和当时的市场氛围毕竟不够协调，从而出现搁置决标的结果。值得关注的是，当时的中途叫停对既定游戏规则的实施带来了损伤，因此，在今后的操作中应进一步推动和完善相关的制度建设。
成就地王过程中的政府角色
在2007年地王频出的年份，中国房地产最轰动的土地出让事件，应该是长沙新河三角洲地块出让。从这块地王诞生前后过程的案例中，我们可以看到诞生地王各方面的清晰规划。
2007年7月24日，开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三角洲地块，以92亿元在长沙市国土资源局交易大厅成功出让，最终被北京北辰实业和北京城开联合投标体天价拿下，再创纪录，改写中国土地出让的历史，成为全国总价地王。该地块6月22日正式挂牌，土地的保证金竟达10亿元，起拍价为亿元，开创中国单宗最贵土地的历史纪录。
新河三角洲位于长沙市城区北侧，西临湘江，北依浏阳河，总占地面积约3000亩，规划面积逾2200亩。按照长沙市政府规划，未来3年长沙市政府将投资120亿元将其打造成长沙的“文化曼哈顿”地区，在此建设图书馆、博物馆和音乐厅。上述地块出让面积平方米，规划用途为商业及住宅，总建筑面积不超过380万平方米。联合体竞得该地块后，将在长沙市设立房地产开发项目公司，其中北辰和城开联合体占该项目公司注册资本的80％。
长沙是中国中部地区的省会城市，不属于经济发达地区，但是在全国各大城市一片地王炒作声中，长沙市策划了这起轰动一时的重大事件。随后，长沙房价暴涨，长沙市民公开挂出“深圳炒房团滚回去”的横幅，由此可见长沙市民对高房价的深恶痛绝。所以，这起伟大的地王策划，在长沙市民来看，就像一场天灾无可回避地来临。我们无法搞清楚这块地王诞生的内幕，但我们不妨从市场的角度来仔细看个究竟。
让我们来看看，在一个房地产业不甚发达、房价一度全国排名靠后的农业大省，如何就会一鸣惊人，一日之内成就中国地王？一是全国一线城市房价纷纷高涨，土地稀缺，许多开发商不得不开始南征北战，二三线城市的大宗用地自然成为巨头们关注的热点和无奈的选择；二是长株潭战略全面实施，房价相对较低、而且有望成为全国农村城市化建设综合试验区有力角逐者的省会长沙，吸引力将会越来越大；三是该项目地处湘江、浏阳河交汇处，是长沙市以“两馆一厅”（图书馆、博物馆、音乐厅）为依托重点打造的“文化曼哈顿”，区位优势明显；四是政府已投入巨资完成全部征地、拆迁工作，开发商中标后可以立即启动，而且本项目商业体量较大，容易做出新文章。
可问题是当时长沙平均房价仅为3500～3600元／平方米，该地块楼面价已达3500元／平方米，预计项目成本价应在5500元／平方米以上，项目如何运作，将成为各方关注的焦点。这且不说，依据长沙市民的购买力，完全不可能承受如此至高的房价，那么这些房子卖给谁？而且，长沙市区总人口只有500万人，正常情况下，一年只能消化住宅400万平方米，而这一个项目就够长沙市民买一年，更何况长沙现有新房存量超过1亿平方米，你还怎么卖？
中国式地王，高房价的起源（9）
据悉，现场拍卖时，地产大鳄世纪金源在82亿元报价后已不再举牌，为何金融街与城开、北辰这些皇城根下的兄弟会互相残杀，一路将地价推高到92亿元呢？一个不可忽视的原因是金融街、城开、北辰都将以上市公司做后盾，正是“成本无所谓，地价不怕高，股海做后盾，老大乐陶陶”！令人困惑的是：如果中国房地产业在需求旺盛、供需失衡的状态下，完全沦为资本大鳄们的游戏，房市将如何发展？房价如何踩得住刹车？或许，二三线城市房价狂涨的高潮即将到来？！
房地产评论家他山说：“92亿元不是预期目标！”为了制造“中国地王”，长沙市的书记和市长分别带队，分别去香港拜会了和黄、新世界等四大地产巨头老总，以巨幅土地作条件，盛邀他们来长沙投资。和黄应上海政府之邀，2005年曾在上海浦东陆家嘴竹园商贸区和重庆都有