富爸爸财务自由之路-第14部分

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4．现金流　
虽然不动产价格下降，但是，租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款，　更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价　格上涨时，我能够出售这些不动产，虽然我负债很多，但是这永远不会伤害到我，因为租金远远　高于贷款成本。　
5．成为银行的机会　
不动产使我成为一家银行，某种我从1974　年起就一直想做的事情。　
成为银行，而不是银行家
在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我描写了富人如何挣钱，并经常扮演银行家的角色。下面是　一个简单的例子，几乎每个人都能理解。　
比如说，我发现一所价值10　万美元的房子，但仅用8　万美元就买下了它（l　万美元的押金和我　的7　万美元的抵押贷款）。　
接着我做了一个房屋出售广告，报价是10　万美元，这是一个评估价，并用了一些充满魔力的　广告词：“降价销售房屋。房主悲痛欲绝。不须银行审批。低首付，轻松每月支付。”电话铃响　个不停。房子以“租赁购买协议”的方式售出，具体方式由你所在的国家决定。简单地说，就是　我接受10　万美元的借据后，卖了这所房子。这笔交易如下图所示：　
我的资产负债表显示：　
买方的资产负债表显示：　
然后，这笔交易在产权转让监督事务所注册，该机构通常能够帮助完成支付过程。如果这个　人在这笔10　万美元交易中赖账，那么我只须取消合同，把这项财产卖给另一个想要“低首付、轻　松每月支付”房子的人就可以了。寻找这种购房条件的人能排成长队。　
净收益是我的资产项增加了3　万美元，为此我收取利息，就像银行从它的贷款中获得利息一样　。　
我开始成为银行，并且我热爱它。如果你回忆上一章，富爸爸说：“当你借债时，你要小心　。如果你个人借债，要确保数额小；如果你借大额债务，要确保别人能够替你支付。”用象限右　侧的语言说就是我化解了我的风险，我把风险“规避”给另一个买者。这就是金融世界里的游戏　。　
这种类型的交易全世界都在进行。然而无论我走到哪里人们总是走上来并对我说这样一种不　可思议的话：“在这儿你不能这样做。”大多数小投资者认识不到的是，许多大的商业建筑恰恰　是用上面所描述的方式进行买卖的。有时他们通过银行，但是很多时候他们并不通过银行。　
未储蓄的3　万美元储蓄
在上一章中，我写了为什么政府不给人们的储蓄提供税收优惠。并且，我怀疑是否是银行会　要求政府这样做，因为你的储蓄就是银行的负债。美国的储蓄利息率很低，就是因为银行不想让　你从储蓄中获得好处。因此，下面这个例子就是扮演银行，不花大力气增加你的储蓄的一条途径　。3万美元带来的现金流表示如下：　
关于这个图，有几件有趣的事情：　
1．我决定这3　
万美元的利息率是10％。现在大多数银行的储蓄利率不超过5％。因此，即使我　用我自己的1　万美元做了首期支付，当然这是我尽量不做的事情，其利息仍要高于银行付给我的利　息。　
2．我还创造了以前不存在的2　
万美元3　万美元收入—1万美元首期支付）。这就像银行……创　造资产，然后对此收取利息。　
3．　这2　万美元是免税的。对于“E”象限中的一般人来说，几乎要挣4　万美元的工资才能留下
万美元。雇员挣得的收人是五五开，政府通过扣除的方式在你见到它之前就已经拿走了收人的50％　。　
4．所有的财产税、维修费和管理费用现在都由买主支付，因为我把财产卖给了他。　
5．还有更多。在象限右边，很多创造性的方法被用来从一无所有中创造金钱，只要你扮演的　是银行的角色。　
像这样的交易总共只会花1　星期到1　个月的时间。而对于大多数人，要花多长时间才能挣到4　万　美元，以便他们在扣除税收和其他有关支出后，能够留下2　万美元的净收人呢？　
收入流被隐藏起来
在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我曾简略描述了富爸爸经营公司的方式：　
1．资产保护。如果你很富有，人们倾向于通过法律手段拿走你的东西。这就叫“寻找深口袋　的人”。富人在他们的名下通常没有任何钱，他们的资产被放在信托行和公司里以寻求保护。　
2．收入保护。通过你自己的公司接受来自资产的收入流，可避免政府通过正常渠道从你手中　
拿走很多收入。　
有一个残酷的事实：如果你是一位雇员，过程就会如下：　
挣钱—→被征税—→花钱作为雇员，你的收人被征税，甚至是在你拿到工资单之前就已通过　扣除的方式被拿走。因此如果雇员每年收人3　万美元，在政府征税完毕后，就只剩下1．5　万美元。你还必须用这1．5　万美元支付你的抵押贷款。（但是至少你可以得到对抵押贷款利息支付的税收　减免……这也就是银行劝你买更大的房子的原因。）　
如果你通过公司实体获得收人流，过程就会如下：　
挣钱—→花钱—→被征税你最初投资创造的3　万美元，已通过公司渠道流人，但你能够在政府　征税前“花费”很多收人。如果你拥有企业，你可以制定规则……只要它与税法相一致。　
例如，如果你制定规则，你可以在公司的规章制度里写进：　
儿童抚养费是雇员收人的一部分。公司可以用税前收人每月支付400　美元的儿童抚养费。如果　你用税后收人支付，你必须挣到800　美元的税后收人才能去支付相同的儿童抚养费。这种规定是长　期的，且是具体的，以便企业主能够抵销一些雇员无法抵销的费用，甚至某些旅行费用可以用税　前收入抵销，只要你能证明你在旅行中进行了商业活动（例如，召开董事会议）。退休计划对于　业主和雇员来说在很多情况下也是不同的。但我想强调的是，你必须遵守使这些费用能得到抵减　的规章制度，利用税法规定合理避税是可能的，但是不应该触犯法律。　
我要再次重申的是，能利用这些规定的关键是你的收入来自哪个象限。如果你的收入是作为　公司雇员挣来的，并且这家公司不由你拥有或控制，那么除非违法，否则没有什么收入或资产保　护措施是可以为你提供的。　
因此，我建议如果你是一名雇员，请继续你的工作，但是你要开始在“B”或“I”象限多花　些时间。你的快速通向自由的路途必须要经过这两个象限，感受更多财务安全的秘密需要在不止　一个象限中进行操作。　
第九章　
当银行，而不是银行家（下）
自由的土地
几年以前，我妻子和我想购买一处地产以远离令人发疯的人群。我们急切地购买到有高大橡　树和一条小溪穿过的几英亩土地，我们想开始享受隐居生活。　
我们发现了一块地，面积为20　英亩，价格是7．5　万美元。卖主愿意接受10％的首期支付和
％的利息率。应该说这是一个公平的交易，问题是这桩买卖违反了富爸爸教给我的债务规则，即　：　
“在你借债时要小心。如果你个人借债，要保证数额较小；如果你借大额债务，你要保证有　人为你支付。”我妻子和我放弃了这块价格为7．5　万美元的土地，继续寻找更合适的机会。对我　们而言，7．5万美元意味着较大的债务，因为当时我们的现金流如下图所示：　
所以我们必须要记住我富爸爸的规则：　
“如果你负债并且承担风险，那么你应该得到支付。”但是，如果我接受了这次交易，那么　在这次交易中，我借他和承担风险后，还要为此做出支付。　
大约1　个月后，我们发现了一块更为美丽的土地。面积为87　英亩，有高大的橡树和一条小溪，还有一所房屋，总要价为11．5　万美元。我愿付给卖主全价，如果他愿意满足我的条件……而他的　确这样做了。为了缩短这个漫长的过程，我们花了一些钱装修房屋，并把房屋连同30　英亩的土地　以21。5　万美元的价格卖了出去，方式依然是“低首期支付，轻松每月支付”，剩下的57　英亩土地　留给了我们自己。　
下面就是我的平衡表显示的这次交易的进行情况。　
新主人非常兴奋，因为这是一处非常美丽的住所，而且他几乎不用进行首期支付就可以买到　它。　
此外，他是用公司的名义购买的，这所房屋被作为职员的共同休憩场所。为此他可按购买价　对该公司资产进行折旧，同样也可以扣除维修费用。此外，他还能够税前支付利息，他的利息支　付多于我的利息支付。几年后，他出售了一部分公司股票，还清了欠我的贷款，而我，反过来，　还清了我欠银行的贷款，还清了我的债务。　
用这额外的10　万美元利润，我能够支付土地和房屋的财产税。　
实际结果是零负债、一些利润（1．5万美元税后利润）和57　英亩美丽的土地。你得到了你想　要的东西，同时还获得了收人。　
现在，我的平衡表这样显示这次交易：　
首次公开发行
首次公开发行（initial　public　offering，IPO）。通过股票发行使一家私人公司公众化，　也是基于相同的原理。虽然用语、市场和参与者不同，但是潜在的基本原理是一样的。当我的机　构变成一家公司上市时，我们通常从一无所有中创造价值。虽然，我们也尽力使它基于公平市场　价格的准确评价之上。我们把股票投放到公开市场，这种股权不是卖给一个人，而是要卖给几千　个人，使他们成为公司的股东。　
经验的价值
这是我推荐人们在进人“I”象限之前先在“B”象限工作的另一个原因。无论投资不动产、　企业、股票还是债券，都需要一种潜在的“综合性的”商业意识，这种意识对于成为一名成功的　投资者来说是必要的。一些人有这种综合性意识，但是很多人没有。主要是因为学校把我们培养　成高度专业化的人材，而不是综合性的人材。　
还有一点，对于那些考虑进入“B”或“l”象限的人，我建议开始时要小规模……并且要花　
点时间。当你的信心和经验增长时，再去做更大的交易。记住，8　万美元的交易与80　万美元的交易　之间的惟一区别是一个零。完成小额交易的过程与完成一个价值几百万美元的公开买卖的过程几　乎是完全相同的，只不过后者涉及到更多的人，更多的零和更多的乐趣。　
一旦一个人有了经验和良好的声誉，他将花越来越少的钱去做越来越大的投资。很多次，我　不用任何钱就可以挣很多钱。为什么呢？经验是可贵的。就像前面陈述过的那样，如果你知道如　何用钱挣钱，那么人们和钱就会拥向你。我的建议是：小规模地开始并利用好自己的时间，记住，经验比金钱更重要。　
简单且容易
理论上，象限右侧的数字和交易是非常简单的，无论我们谈论的是股票、债券、不动产还是　企业。在财务领域运用自如仅意味着能够用不同的方式思考……从不同的象限角度思考和充满勇　气地按不同的方式做事。对于我而言，一个对这种思维方式还很陌生的人必须经历的最艰难的事　‘清之一就是，会有无数的人对你说，“你不能那样做”。　
如果你克服了那种思维限定，并遇到一些会对你说，“是的，我知道怎样做这件事，并且我　很高兴教给你”的人时，你的生活将变得很容易。　
法律
本章开头我介绍了1986　年的税改法案。虽然这是一次意义深远的规则变更，但是它决不是最　后的一次法规变动。我只是用1986　年法案举例说明某些规则和法律的巨大影响力。如果一个人想　在“B”或“I”象限中获得成功，那么他或她需要了解市场和影响市场的所有的法律上的变化。　
今天，在美国，有10　万多页的税法条例，这还只是国内收入署部分。联邦法律总共有120　多万　的法律规定。一个人需花2．3　万年的时间才读完整个美国法典。此外，每年还会有更多的法律产　生、删除和变更。仅仅跟上这些变更就不只是一份全职工作能做完的。　
每当人们对我说“那是违法的”，我只是反问他们，他们是否读过美国法典的每一行。如果　他们说“是的”，我会慢慢离开，退回到门口，因为永远不要相信自认为知道每条法律的人。　
要想在象限右侧获得成功，需要5％用眼睛和95％用大脑观察事物。了解法律和市场对于财务　成功是至关重要的，财富的巨大转移通常发生在法律和市场变化时。因此如果你想让这些变化为　你的利益工作而不是针对你，那么小心警惕是很重要的。　
政府需要你的钱
我相信纳税的合理性，我也知道政府提供了很多重要并且关键的服务以便维护一个运作良好　的文明社会。遗憾的是，我认为有些时候政府管理不善，机构过于庞大，说了太多不能信守的承　诺。　
当然这不是今天坐在办公室里的政客们和法律制定者们的过错，因为我们今天面临的大多数　财务问题是60　多年前由他们的前任们造成的。今天的法律制订者正在尽力处理这些问题和寻找解　决方法。不幸的是，如果法律制定者们还想呆在办公室里，那么他们就不能告诉大众事实真相。　如果他们讲真话，他们会被抛出办公室……因为大众仍然依赖政府为他们解决财务和医疗问题。　
但是政府做不到，政府的能力正在变小，而问题正在变大。　
同时，政府将不得不征更多的税……即使政客们许诺说不会这样做。正因为如此国会通过了1986　年税改法案，以取消税收漏洞并收缴更多的税收。在接下来的几年中，我们的政府不得不开始多　
征税，以信守多年前的一些承诺。这些承诺包括医疗和社会保障、付给几百万联邦工人的联邦津　贴等。大众现在可能不会意识到将会发生什么问题，但是问题的严重性预计到2010　年将会变得清　晰。世界将会认识到，美国也同样解决不了这些问题。　
《福布斯》杂志曾刊登过一篇文章评论美国不断上升的债务：　
“如果你留心观察，你会发现，2010年之前债务会下降，然务会急剧上升。在2010　年，第一　批在生育高峰时期出生的人已经65　岁，他们将开始从股票市场中撤回资金，而不是增加股票市场　上的资金……如果不是更早的话；到2010　年，7．5千万生育高峰时期出生的人将决定，他们最大　的“资产”，即他们的住宅，太大了，因为他们的孩子已经离开家，他们将开始出售他们的大房　子以便他们能搬到犯罪率较低的美国乡村和小城市中去。”突然间，现行的退休金计划，即美国　的401（K）计划，或者很多中等富裕国家的超级年金基金，将开始减少。开始减少的原因是因为　它们遭受到市场波动的影响。这意味着退休金计划将随着市场上下波动。共同基金将开始清偿他　们的股票以便支付那些出售协议，因为那些在生育高峰时期出生的人们需要钱支付他们的退休生　活。这些人还将面对巨额的资本所得税，这些税是在这些共同基金带来的利得被取出时依法所应　缴纳的。很多人将收到一张资本利得税单而不是现金，或许这是他们以前从未收到过的。记住，　征税人总是先拿到钱。　
同时，几百万更为贫穷的在生育高峰时期出生的人们的健康将开始衰退，因为有史以来穷人　的健康状况总是要比富人的健康状况差。医疗保险将会濒临破产，要求更多政府支持的呼声将在　全美的各个城市中上升。　
此外，拥有最大的国民生产总值的中国和欧盟将对美国形成经济压力。我推测工资和产品价　格都将被迫下降……而且生产率必须极大提高以便迎接这两大经济力量的挑战。　
所有这些事将在2010　年之前发生，而这个日期距离现在已经不再遥远。另一场巨大的财富转　移将要发生，不是因为阴谋而是因为无知。我们正处在大政府和大企业的工业时代的最后时期，　不管你愿不愿意，我们正在真正地步入信息时代。1989年，柏林墙倒塌了。依我的观点，这次事　件的重要意义类同于1492　年哥伦布在探索亚洲的过程中发现了美洲大陆的意义。在某些领域里，
年是工业时代的正式开端，其结束时间是1989　年。规则已经完全改变了。　
历史是一位向导
我的富爸爸鼓励我学好这种游戏。在我学成之后，我能够用我了解的知识做我想做的事。然　而多年以来，我发现有更多的人需要知道如何在财务方面照顾自己……而不是依靠政府或企业去　获得生活的支持。正是出于这样一种关注和意识我开始写作和教书。　
我希望我在经济方面的预见是错的。也许政府能够信守诺言照顾人们——通过继续增税和继　续陷入更深的债务之中；也许股市将一直上升，永远不再下跌；也许不动产价格将一直上升，你　的房子将成为你最好的投资；也许几百万人将在最低工资中发现幸福，并能为他们的家庭提供美　好的生活。也许这些都能发生，但我不这样认为，如果历史是一位向导，这一切将不会发生。　
从历史上看，如果人活到75　岁，那么他将经历两次经济衰退和一次经济萧条。作为在生育高　峰时期出生的人们，我们已经经历了两次经济衰退，但是还没有看见那次萧条。或许不再有什么　经济萧条，但历史不这样说。富爸爸让我读有关资本家和经济学家的书，就是为了使我能够对我　们来自何方和我们将走向何方这个问题有更长远的认识和更好的洞察力。　
就像海上有风浪一样，市场上也同样存在着巨浪。与海洋上的风浪受风和太阳驱动不同，金　融市场上的风浪受人类的两种情感驱动：贪婪和恐惧。我不认为经济萧条是过去的事情，因为我　们都是人类，我们将一直具有贪婪和恐惧这两种情感。并且当贪婪和恐惧崩溃，人们损失惨重时，紧接着的人类情感是沮丧。沮丧由人类的两种情感所构成：气愤和悲伤——对自己的气愤和对损　失的悲伤。经济萧条是情感萧条，是人们受到损失而变得沮丧。　
即使经济总体可能看起来运行良好，但是很多人处在不同程度的沮丧之中。他们可能有工作，但是他们神情沮丧因为他们知道他们在财务方面不会走在前面。他们生自己的气，并为他们损失　的时间而伤心。大部分人不知道他们已经受到工业时代的思想的束缚：“找一份稳定、安全的工　作，不要担心未来。”巨大的变化和机会我们正进人充满巨大变化和机遇的时代。对于一些人，　这将是最好的时代，而对于另一些人，这将是最差的时代。　
约翰·肯尼迪总统说：“伟大的变化将要来临。”肯尼迪来自于象限的“B—l”一边。他曾　不顾一切地试图挽救那些陷于时代偏见中的人的生命。　
不幸的是，很多人今天仍然处在这种时代偏见之中，他们的头脑中仍深刻地保留着由前辈传　下来的观念，例如：“去上学以便你能找到一份安全的工作”。我深知在当今时代教育比以前任　何时候都更重要，但是我们需要教育人们思考更多的东西，而不只是去寻找一份安全的工作，并　期待公司或政府在他们退休时照顾他们。这是工业时代的思想，而我们现在已经不在那个时代了　。　
没有人说这是公平的，因为这不是一个公平的国家，但这是一个自由的国家。有人希望比别　人工作更努力，头脑更聪明，更成功，更有天赋，或者渴望更好的生活。如果我们作出了决定，　我们可以自由地追求这些野心。但是每当有人做得更好时，一些人就会说这不公平。这些人认为，只有富人与穷人共同分享，才会公平。然而，结果是仍然不会有人认为这是公平的，而且我们越　是使事情公平，我们得到的自由也就越少。　
当人们对我说，存在种族歧视或者“玻璃天顶”时，我表示赞同。我知道这样的事情存在。　我个人憎恶任何的歧视，并且作为一个日裔美国人，我自己也受到过歧视。在象限左侧，歧视的　确存在，尤其是在公司里。你的外貌，你的学校，无论你是白人、黑人、棕色人，或者黄种人，　男人或者女人……所有这些事情在象限左侧都要考虑，但是在象限右侧这些没有丝毫的意义。　
象限右侧不关心公平或者安全，而是关心自由及对这种游戏的热爱。如果你想到象限右侧来，这些人会欢迎你。如果你参与并且获胜，那很好，他们将更加欢迎你，并向你寻求秘诀；如果你　参与并且输掉，那么他们会很高兴地拿走你所有的钱，但是不要抱怨或者把你的失败怪罪于他人，这不是象限右侧进行游戏的方式。公平不是这种游戏的名宇。　
那么，为什么政府不于预“BI”象限呢？　
事实上，政府并不是不干预“BI”象限，只是“BI”象限有更多的途径合理地逃避和隐藏　财富。在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我谈到过公司力量的问题。富人保留住更多的财富，主要　是因为他们通过公司而不是个人进行操作。个人需要护照往来于各国之间，而公司不需要，公司　可以自由地旅行于世界各地，并且通常能自由地工作。个人需要到政府注册，而在美国他们需要　有“绿卡”才能工作，公司则不需要。　
虽然政府时刻想从公司实体中拿走更多的钱，但是他