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富爸爸大预言-第22部分
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也就是说，如果房产升值丨银行按照事先约定也只能得到9万 美元贷款8。石的固定利息，而你却可以得到其余的所有好处。假如说 房产升值，比如从10万美元升值到20万美元#那么，我还可以返 回银行丨另外借出7。5万美元或更多免税款项。或者，我可以通过
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交易所出售这个房产丨将得到的10万美元收益全部投资别的项目， 无需马上缴纳资本所得税。也就是说，你所接受的财商教育越多， 对各个象限的规则了解得越多，你所赚到的钱就会越多。
上述简单的例子只是粗浅地说明，如果你掌握了 8象限和I象 限的规则，就有可能做到更多。也就是说，如果你熟悉自己业务丨 又有能干的顾问，那么你的实际收益甚至还要更多。我不打算在此 过多讨论一些技术性问题，这些内容超出了本书的范围。如果你对 上述例子有些疑问，也可以与会计师或者专门进行房地产投资的代 理商讨论，他们也许能给你提供一些I象限的更为详尽的不同规则。
忠告：在〃富爸爸〃系列图书中，我们一直建议大家应该首先 有几年的房地产投资经验。如果过去毫无投资经验，那么，我还是 奉劝大家不要为了提前致富而借用银行家的钱。对于一个没有经验 的船长来说，债务杠杆实在是非常危险。正如沃伦，巴菲特所说： 〃无知与借款联姻，就有好戏可看了！
做企业所有人丨而不是企业雇员
作为自己方舟的船长，你就需要懂得企业所有人与雇员之间的 不同。当你比较雇员的财务报表与企业所有人的财务报表时，就会 发现这种区别非常明显（见第251页
我想大家很多人可能都看过这份图表，也理解它的重要性，它 清楚地说明了不同象限规则的不同。作为雇员，你的所有支出都是 纳税以后的支出。如果是企业所有人，从一定程度上讲，你的支出 就有可能是纳税以前支出。这也是由于规则的不同，而且还有很多 其他的不同规则。作为自己方舟的船长，你可能想最大限度地控制 运用不同象限的规则。一只方舟包括所有四种不同的象限，因而你 需要懂得所有象限的各种规则。
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我希望自己从2象限得到的收入尽可能少一些，就是因为我对 于这个象限的规则的控制最少。在5：象限，政府控制着规则。即便
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雇员
企业所有人
收入 收入
支出 支出
纳税
纳税
在员工的所谓免税退休金计划上，政府仍然在制定着规则。
在美国，政府允许雇员将一定数量的钱存进自己的缴费确定型 退休金计划上，但是等到他们退休后提取这些钱的时候，在多数情 况下却需要缴纳2象限最高的税金。也就是说，即便现在雇员开始 投资，在很多情况下丨《雇员退休收入保障法案》也迫使他们按照& 象限的规则投资，而不是I象限的规则投资。我个人不大喜欢2象 限的规则，因为那些规则限制了我的投资数量丨而且常常让我储蓄、 投资共同基金、股票，这些都是属于中产阶层的投资途径。仅仅投 资这些项目的人，往往只拥有小的方舟。如果你想拥有大的方舟， 就需要投资那些富人的投资项目。为了做到这一点，你首先需要控 制规则。
让我们再分析一下本章前面曾经提到的这张图表：
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在I象限，大家可以看到1933年这个时间，正是在那一年通过 的法案要求所有提供和出售有价证券的人都必须注册，必须达到一 定要求。结果，在有价证券投资中，富人与其他人就被区别开来。
富爸爸对我说过：“《雇员退休收人保障法案》存在的问题之一， 就是将进行有价证券的投资者局限在中产阶层范围内，而大家都知 道，有价证券投资往往风险最大，收益最低。”之所以说风险最大， 是因为投资者几乎难以控制整个市场的涨跌变化；之所以说收益最 低，是因为很多共同基金都被分散了。关于这一点，他认为：〃当你 使自己的共同基金多样化的时候，你实际上是在多样化一些早已多 样化的东西。使自己的共同基金多样化，就正如向高纯度汽油中掺 水，然后又掺进橘子汁一样，使之成为不伦不类的东西。为什么还 要建议一个人，将早已多样化的东西再次多样化呢？为什么不告诉 他们，好好把自己的资金存进银行呢？它们最后的净收益大致相当， 而且储蓄还可能减少很多风险。”作为旁观者，富爸爸还认为：〃多 胃样化让股市一直在不切实际的价值上摇摆丨因为共同基金是多样化
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的基金，因而就买来了很多种股票，而不仅仅只是一种好股票。这 样，就让许多没有多少价值的公司，获得了高出实际的价值。”也就 是说，共同基金拉高了普通公司的股票价格，引起了股市泡沫，而 这种泡沫最终还要破裂。
如果你仔细分析I象限，也许会发现这个象限的投资项目绝不 仅仅限于有价证券。在投资领域，三类主要资产包括企业、房地产 和有价证券。自然，在I象限，你可以通过投资退休金计划投资有 价证券丨也可以投资中产阶层投资的有价证券。如果要投资其他资 产，比如企业或者房地产，你也可以运用富人的规则，获得富人拥 有的优惠。对我而言，这些具有更大的意义。
运用富人的現姻
当有人发现，他们的缴费确定型退休金计划并不能给自己生活 保障时，就来问我他们应该怎么办？我就对他们说出了富爸爸也可 能说出的话：〃马上停止运用中产阶层的规则，开始运用富人的规 则。”接着，我向他们提出了下面的建议，并且提醒说这些也不过是 建议而已。我不会强迫任何人按照我所说的去做，除非他们自己真 的想去那样做，而且愿意花时间去研究和体验。
打造自己的方舟
建议1 ：继续从事自己日常的工作，同时开始创办一个业余公司 这些行动马上就会给你带来如下好处：
1。人的税收优惠。稍稍比较一下雇员和企业所有人的收入报表 与资产负债表丨就很容易发现这种优惠。
2^让你有时间学习3象限所要求的技能和规则。你必须现在就 开始着手准备，因为人类历史上最为严重的经济风暴即将来临。开 办一个业余公司，可以让你有好几年时间以获取无比珍贵的投资经
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3^更好地控制自己的人生。创办一个公司给了你在一定程度控 制自己未来的机会，让你不必再为降职或者被迫退休整日惴惴不安。
4^当股市灾难发生的时候，企业还可以继续维持发展。1950 年，美国经济繁荣丨股市却持续低迷。只有当查尔斯‘梅里尔 ⑶^^山）提出了扩大股票零售的新措施以后丨股市才又一 次上扬。如果你的公司合法经营，即便是在股市低迷的日子里丨仍 然可以继续发展。
沃伦。巴菲特说过：〃我从来没有想过要在股市上发财丨购买股 票的时候，我就设想股市明天就要停牌丨下次开市要等到5年之
后。〃
股票市场与规模较小、从事实业的经济体之间并不存在必然联 系。经济也许会低迷，但是最终也将好转。一些企业比如食品店、 干洗店、加油站、保险公司、房地产销售公司、虫害防治公司、零 售商场、专业服务公司还会继续发展。在股市危机中，一些大公司 或许会受到伤害，但是，对于小型合法经营的实业公司来说，却不 会有多大影响。
5，小公司能够拥有一笔大资产。比如，假设有人开办了肌小 型果汁公司，最初投入资金1万美元。10年后，这家公司已经偿还了 所有债务，每年纯收入10万美元。运用10倍于年收入的计算方法， 如果现在出售这家公司，投资者可能就会得到100万美元。
如果这个时候丨八1义：大型果汁公司刚刚创办，获得特许使用 小型果汁公司的秘密配方。假如八130大型果汁公司要向全球推广XV？ 小型果汁公司的产品丨那么仅仅专利费就可能得到100万美元。特许 使用权的交换是无形的，但也是非常有利可图的事情，特许使用权也 属于知识产权的范围。
每个成功企业都拥有自己的知识产权，这些知识产权包括专利 权、商标权、著作权、商品包装权、冠名权、特许使用权等等。由于 未来经济变得更加无形化，知识产权更是显得前所未有的重要，成为 现在和未来获取巨大财富的关键。如果大家有兴趣，不妨阅读一下富
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爸爸公司顾问迈克尔’莱希特的书 《保护你的头号资产：从想法
中创造财富》。
6^回报率高。据预测丨缴费确定型退休金计划可以带来平均 8^到9。4的收益。小公司的主人如果经营得法丨可以获得非常高的 收益。因此，如果你是一位能干的企业经营者，不将钱投入到自己 的缴费确定型退休金计划中，而是投入到自己的公司里来，你就很 容易获得4096到100。6的收益丨而且还会有税收优惠。这里，我们 不妨引用沃伦丨巴菲特的话：〃世界上很多惊人的财富都是通过拥有 一家企业而创造出来的，如果你懂得如何经营企业，就无需拥有许 多家企业。〃
7丨开始行动。决定购买或建立一个企业之后，你可以有很多种 选择。下面就是《你可以选择成为富人》（大家可以从〃富爸爸〃网 站上得到）中的片断，相信对大家会有些帮助。
创建企业：在所有的商业选择中，创建自己的企业是最困难的 事情，因为它需要你开发自己各方面的能力。不过，它也可能是回 报率最高的一种。选择创建一个企业最好是能够解决一个问题，或 者是满足某种需求。当你做出了创办企业的决定之后，就需要处理 以下问题：
给自己的企业命名；
开始寻找资金来源；
寻找外围的顾问；
办理相关许可和审批手续；
与自己的银行家建立联系；
保护自己拥有的各种资料（知识产权）；
制订企业规划；
选择企业的位置；
制订企亚的制造、配送或服务程序，也就是如何制造和向客户 提供自己的商品或服务；
提早制定规划报表、会计和办公室系统；
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制定价格战略；
决定所需要的员工；
准备销售计划；
寻找保险基金；
咨询法律事务；
调整现金流预算；
开始办公；
招聘员工；
开始运营。
购买企业：如果你想避免从零开始创办一个企业的麻烦，你可 能就会想购买一个已经存在的企业。下面就是一些正反两方面的意 见：
正面意见
不存在长时间冒险的起步阶段；
所有的系统都已经建立起来；
现有的消费者基础；
比从零开始的企业更快获利；
现有的商业信誉。
反面意见
存在购买一个蹩脚企业的危险；
暗藏着一些严重问题；
人事调整所带来的问题；
来自原来企业所有人的潜在竞争；
对原有企业的不良印象。
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购买特许经营权：你也许想购买能够向你提供后续支持的成熟 企业制度，那就可以考虑购买特许专营权。
正面意见
经过检验的企业制度；
得到认可的商标和获得市场承认的品牌；
培训项目；
运营手册；
商业规范、质量标准和发展蓝图；
制度和运作方面的帮助。
反面意见
费用昂贵；
受到限制，你必须遵照别人的运作手册。
加入网络销售：你也许想加入一个网络销售公司，那里进入的 门槛很低，也有些培训计划帮助你取得成功。公司建立在直销模式 基础上，是典型的家庭企业。
正面意见
最少的启动资金；
全面的培训；
可以全职，也可以兼职；
可以在家里工作；
与全国性甚至国际性品牌合作；
创造被动收入和剩余收入；
发展沟通和领导技巧；
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自动的定购、配送和结算体系，免除厂传统新办企业的很多麻
烦。
反面意见
启动资金低可能意味着低回报；
需要自我约束；
需要处理退货。
建议2 ：投资小型的房地产项目
这样做可以给你带来如下好处：
1。运用银行家的资金来加强进行投资的能力。这样，你就不必 为退休努力储蓄，如果学会了投资房地产，你就能通过借贷让自己 更快地致富。
在前面的讨论中，我曾经列举了一个例子，就是运用90少。的借 款，最后获得的投资回报率。在此基础之上丨如果你非常熟悉 自己的投资，你还能得到另外30。4的虚拟现金流。虽然实际操作要 比说起来困难一些，但也不是有多么困难。我很高兴能与时代生活 （丁丨丨化）合作，推出房地产投资方面的产品丨这个产品非常详尽 地介绍了富爸爸有关成为一位好的投资者的六个步骤。无论你身在 何处，这六个步骤都非常重要，因为如果其中任何一个环节出现问 题，房地产投资都可能失败。这六个步骤分别是：
（^）决定成为一位房地产投资者：你必须做出承诺，确立自己 的目标；
（二）寻找一个主要的投资地区：如果你还是一位新手丨那就先 选定一个你熟悉或邻近的地区；
（”寻找一个符合你自己要求标准的项目：通过学习如何分析 房地产项目，你就能够判断一个项目的好坏；
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（^）展开谈判：通过分析好多项目，准备报价、谈判，并达成 最后协议；
⑶完成整个交易：通过努力筹措资金，执行协议，注意所有 技术细节非常重要的；
（^）管理自己的房地产项目：管理其实并不如你想像的那样困 难，它是你经营自己投资项目、获取现金流的关键。
〔上述六个步骤是根据《富爸爸致富之路：培养成功房地产投资 者的六个步骤》摘编而成的，该书可以在〃富爸爸〃网站上得到）
2^懂得房地产也是一种实业。如果你看过自己房屋承租人的财 务报表丨你就会明白自己租给他的房子为什么如此重要。
看看第260页这份财务报表，你就很容易明白，房租是你的房 屋承租人的主要支出之一。其实，对于很多人来说，房租甚至比他 们的缴费确定型退休金计划还要重要。
为了帮助那些担心自己房地产管理问题的朋友，我们与《时代 生活》合作开发的房地产投资产品，集中探讨了如何寻找好的房屋 承租人，如何让他们感到愉快以及如何为你自己带来现金流等问题。
常常听到有人说：〃很多人在房地产投资上赔了钱。”对于这些 人，我会说：“不错，的确有不少房地产投资者赔了钱，但是事实 上，更多人因为退休金计划在股市赔得更多。”
我听到的另外一种说法是：“房地产不像股票和共同基金那样， 资金容易流动。”我对那些人说：“每个月，我和金都可以收到数万 美元的租金收入，而且还可以获得税务优惠。这就是我们所要的流 动性。”
如果你担心自己的缴费确定型退休金计划，也不想在房地产投 资上抱过高期望，你也许可以考虑拥有四套房子。一套你自己居住， 另外三套房子留着在股市危机发生时能给你带来一些收入。
著名经济学家约翰。梅纳德凯恩斯曾经说过：〃市场失去理性的 那段时间，总是要长于你个人保持资金流动的时间。”小型的房地产 投资项目能为你提供资金流动，直到市场危机结束，而且无论这场
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承租人的财务报表
收入
费
出 税租物服通 支 纳房食衣交
危机需要多长时间恢复。
建议3 ：准备成为一位富人，而不是拥有很多钱的高收入者 也就是说，要运用富人的规则，也就是8象限和I象限的规则。 很多高收入者，比如医生、律师、高级经理人，他们往往要为自己 的高收入付出很多。通过运用富人的规则，高收入者能够更好地控
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制自己的金钱，更加迅速、安全、有效地成为富人。
也就是说，缴费确定型退休金计划、罗斯个人退休金账户 （尺0也I尺八〉、基奥计划（仄⑴运匕指自由职业者为退休而准备资金） 以及其他退休金计划丨实际上并不能帮助靠高工资生活的人。如果 想进一步了解富人如何赚钱，如何安全地保持自己的财富，请你阅 读注册会计师黛安娜丨肯尼迪的《致富秘诀》、加勒特萨顿律师的 《拥有你的个人公司》〔01^？？ 0x1071 0x1广00广辽“0？1、、道尔夫~儒斯
博士的《房地产财富》。二位作者都是富爸爸公司的财务顾问，他们 的著作将会帮助高收入者成为富人。
建议4 ：懂得一名专业投资者是如何在股市危机中保护自己的
当我们购买一块房地产的时候，银行家总会要求我们为自己的 投资上保险。对于我们的企业来说，也是如此。当专业投资者投资 股市的时候，很多人也在利用保险来保护自己的资产。不过，很多 拥有缴费确定型退休金计划的人，却没有任何保险让自己免遭致命 损失。当股市危机来临的时候，他们会一下子发现自己手足无措， 毫无还手之力。作为自己方舟的船长，你得设法为自己的所有投资 保险。
在〃富爸爸〃系列图书《富爸爸年轻退休》中，我曾经介绍过 如何运用期权保护自己的有价证券。掌握了如何运用期权作为投资 的保险，就等于掌握了那些有经验的期权交易商如何低风险、高收 益获取财富的方法。一旦你懂得了如何运作期权，你也许就再也不 想购买一支股票或共同基金了。《现金流游戏》改进版以一种有1趣、 不存在任何风险的方式，向你传授期权交易的技巧和方法。不过， 在接触《现金流游戏》改进版之前，你必须先掌握过去的现金流游 戏。
建议5：真正实现投资多样化丨而不是避免最坏的结果
当我听到人们说，他们正在使自己的投资多样化时，我就问他 们指的是什么？很多人说他们所谓的投资多样化，仅仅是指购买更 多的有价证券资产，比如地方基金、大额资本基金、公债基金、货 币基金等。不过，这些都算不上真正的投资多样化，而只是避免最
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坏结果的方法。他所投资的不过是越来越多的有价证券资产、共同 基金。我们鼓励大家投资不同的资产类别，真正分散风险，并且增 大获取更高回报的机会。
富爸爸教导我，创建自己的企业，然后将企业利润投入到房地
产上。多年以来，我一直按照他的教导反反复复地去做。
个案研究
斯科特是西雅图市的一位牙科医生丨也是一位房地产投资者。 他之所以成为牙科医生，主要是由于父亲的影响。他的父亲做了一 辈子职员，鼓励他靠个人能力吃饭，做自己的老板。几年以前，他 花时间分析了自己应该在哪里设计和打造自己的财务方舟。他熟悉 两种业务，也打算从事这两种业务。即便有了这次调整，他还是认 识到为了今后的生活，自己应该继续做好牙科医生的工作，这仍然 是他收入的主要来源。当然他也明白，自己不愿意加入典型的〃老 鼠赛跑〃的游戏中去，购买一座大房子，购买更大的汽车，供养妻 子和孩子的生活，如此等等。
正在这个时候，斯科特阅读了我们的《富爸爸，穷爸爸》一书， 他意识到自己在做好一个成功的牙科医生的同时，还需要涉足房地 产投资。依照富爸爸的理论，斯科特发展和控制了自己的投资规则。 他开始每星期存下自己牙科医生收入的20 ^投资到房地产中。投 资小型房地产项目之后，他又利用时间和掌握的原理投资越来越大 的项目。现在，他投资了仓库、加油站、旅游商店以及其他商业设 施。实际上丨其中一个仓库每月给他带来1。7万美元的现金流。此 外，他还投资了房地产相关的产品，这又为他带来14他的收益率。
斯科特将自己的成就丨归功于从〃富爸爸〃系列图书中所得到 的启示丨尤其是把自己从左边的3象限，转移到了右边的象限的理 论。现在，他向自己的朋友们赠送〃富爸爸〃系列图书。
斯科特打造了一只满载着企业资产、有价证券资产和房地产的 财务方舟，而且做好了在未来股市涨跌中都能够获利的准备。
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第18章 控制个人的顾问
你就是自己方舟上的船长……而不是顾问0
富爸爸如是说
在我早期的商业生涯中，最痛苦、代价最昂贵、获益也最大的 错误之一，就是曾经误以为会计师会比我懂得的更多一些。大家可 能也还记得，我在本书的开始曾提到，富爸爸看过财务报表之后，
警告说我的尼龙和维可牢拉链皮夹公司已经危机四伏、无可救药。
造成这种局面的原因之一，就是我们三位合伙人以为自己聘请的会 计师懂得自己所做的事情。
当我们的公司陷入危机之后，公司会计师所做的第一件事情，
就是削减营销费用。他说：〃我们需要调整自己的开支，偿还部分债 权人的钱。”我们也没有进一步了解，就让他那样做了。等到公司倒 闭，我才发现当初他清偿的都是向公司投资的他自己的那些朋友的 钱。这样，他离开公司的时候已经不拖欠任何朋友的债务，而我们 其他人则背上了沉重的债务包袱。
经历了这次教训之后，富爸爸告诫我说：“请你永远记住，你自 己是企业家、领导者丨是有远见的人丨永远不要让顾问们�
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