有效沟通有密码-第5部分

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惧怕受美国次贷危机“蝴蝶效应”波及，内地房地产信托基金创新步伐是否更加谨慎呢？REITs的英文全称为Real　Estate　Investment　Trusts，也就是房地产（不动产）投资信托基金，实际上是一种证券化的房地产投资基金。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾表示，目前建立本土化REITs条件基本成熟，但在税收、监管和人才3个方面存在瓶颈。　　　

作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。据不完全统计，2008年1月底在中国香港上市的REITs共有7只，收益率由5％～7％不等，美国REITs的平均股息收益率为7。3％，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7。6％；新加坡REITs平均收益率在5％～6％之间。通过投资REITs，投资者可以分享房地产业高速成长的巨大收益。　　　

中国企业海外发展中心主任、著名经济学家孙飞表示，目前，我国房地产信托计划基本上是投资于特定项目的单一信托计划，房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离。信托计划应有的组合投资，分散风险的作用也并未发挥。这种情况下，要改变“一元模式”，发展“二元模式”，开展REITs就成为最适合我国房地产业的业务发展模式。　　　

他建议，根据我国的现实情况，REITs的设立需要满足以下两个要求：首先是促进稳定的中长期投资取代短期炒作，保证房地产市场的长期稳定发展。其次是REITs应当成为银行信用的有利补充，而不是转嫁风险的工具。信托公司是目前我国唯一具有直接投资实业资格的金融机构，并且具有在国内寻找合适的房地产项目的优势。国内信托公司与海外投资基金合作，利用其在海外融资、REITs上市推介的优势，进行优势互补，是我国REITs发展的现实选择。　　　

（文/马玉荣、于南、张同）　　　

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第20节：中小企业融资新时尚：想融资找PE（1）　

中小企业融资新时尚：想融资，找PE　　　

2008年4月，正是一年春好处，风和日丽、春意盎然。中国的股市也开始告别了最为艰难熬人的寒冬阶段，在政策的春风普照之下开始逐步红了。在短短的4天里沪指涨幅达到了300点以上，市场的人气也开始逐步聚集。　

对股市而言，这个春天虽然来得有点迟，但还是慢吞吞地踱着小方步来了。可对占到了中国经济半壁江山的中小企业特别是民营中小企业来说，他们似乎并未感受到春光的明媚，反倒觉得身上的寒意越来越浓了。　　　

这也难怪，对于股市来说，它处在一种“给点阳光就灿烂”的阶段。只要政策面稍许露出那么一丁点阳光，股市就会以耀眼的红盘来回报。但是对中小企业而言，从政策面尤其是宏观经济的层面来看，不但没有看到新的阳光，原有的一点点阳光也处于逐步退缩的境地。而这一切一切的源头就在于从去年底央行开始实行的从紧的货币政策。　　　

自2007年底以来，随着我国经济的高热不退，加之美国次贷危机对全球经济的负面影响的逐步深化，央行在2007年里破天荒地采取了1年之内连续加息4次，上调存款准备金率10次之后，依然无法阻止住投资的高涨以及通胀的明显上升，其货币政策终于一改前10年稳健的做法，收紧了货币投放的龙头。　　　

按理来说，面对内有通胀压力、外有美国经济衰退影响的局面，央行实行从紧的货币政策绝对是一上策。但凡事总是有利有弊，从紧的货币政策这一刀砍下去，对于素来财大气粗的大型企业，尤其是大型国有企业来说，基本上没有太大的影响。但对广大中小型企业来说，无疑是一个晴空霹雳。道理也很简单，在紧缩的货币政策之下，各个银行的贷款规模相应收缩。银行为了取得好的效益，往往是把有限的贷款规模更多地向国有大型企业倾斜，这就使得本来在银行眼里就不太受重视的中小企业想要获得银行的贷款更是难上加难。　　　

从以往惯例来看，中小企业能够从银行获得贷款的仅占主要金融机构贷款的1/3。统计数据显示，2006年主要银行业金融机构对中小企业授信余额仅为32　536亿元。如今就连这有限的贷款额度也被银行挤占去了一大半，这就导致中小企业资金来源更加紧张。而企业发展由于得不到资金血液的支持也面临着关停并转的厄运。为了获得必要的资金支持，中小企业的老板们不得不借助民间高利贷款来满足企业的生产需求。据报载，目前民营经济发展最为活跃的地区如温州的民间高利贷款利率已经达到了年利20％以上，山西、内蒙、广东的民间拆借利息已经达到了24％以上。如此高昂的利息对于本来就本小利薄的中小企业来说无疑是饮鸩止渴，但是又不得不饮。因为对于本来握有订单的中小企业来说，如果没有足够的资金来维持生产，其出路就只有破产这一条道路好走。　　　

面对中小企业的资金困境，各路专家学者们都开出了不少药方，只是这些药方在现实的市场面前总是四处碰壁。中小企业和资本的对接总是不太吻合，问题的关键在于中小企业的需求与资金的供给方总是处于一种背道而驰的局面。因此，要解决中小企业的融资难，必须走市场化之路。我们已经提到了民间资金拆借似乎是目前中小企业融资最为便捷的一条通道。不过，随着我国资本多层次资本市场体系的建立，一条新的符合市场化特区为中小企业的融资之路已经显现出来，那就是PE。　　　

PE是Private　Equity　Fund的缩写，俗称私人股权投资基金。它和私募证券投资基金不同的是，PE主要是指定向募集、投资于未公开上市公司股权的投资基金，也有少部分PE投资于上市公司股权。“私人股权（Private　Equity）”所指原非“私募”，与基金筹集方式并无关系。这类基金之所以得名，正是因其主要投资于私人股权也就是非上市公司股权。从国际资本市场发展的历程来看，PE的出现对中小企业尤其是具有高成长性的中小企业来说，无疑是助推其发展的推进剂。大名鼎鼎的美国硅谷中一半以上的企业在其成长过程中，都得到过PE或多或少的资本支持。　　　

例如Google、苹果以及雅虎都曾获得过PE资本的支持。换言之，如果没有PE资本的支持，今日美国引以为豪的科技创新企业恐怕还会在黑暗中摸索。作为一个单纯的股权战略投资者，PE最大的好处不仅在于其给正在发展中的中小企业提供了足够的资本支持，而且PE还利用其自身的资本脉络和人才脉络为其所投资的企业在企业产品市场拓展、企业管理、企业上市等诸多方面为中小企业提供了一站式的、保姆式的服务，这对于既缺钱又缺乏市场开发经验的中小企业，尤其是那些只拥有科技创新专利发明的技术型企业来说，PE的支持无疑使这些企业如虎添翼，使得他们的科技创新产品能迅速转化为适应市场需求对路的产品，PE的重要性由此略见一斑。　

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第21节：中小企业融资新时尚：想融资找PE（2）　

在中国，PE进入中国资本市场的历史并不长，也就是不到10年的光景。但就在这短短的10年中，尤其是近来的3年中，在北京、上海、广州、深圳乃至其他经济发达地区我们都能看到PE的影子。比如如今在中国搜索市场上独占鳌头的百度、在中国英语教育方面的标志性企业新东方都曾得到过PE的支持。中国的资本市场也开始逐渐对PE　有了进一步的了解和认识，而伴随着这种了解和认识的逐步深化，PE在中国的投资规模呈现出加速增长的态势。从清科公司刚公布的我国PE市场的调查报告中可以看到，一季度共有16支可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到199。98亿美元，比去年同期大幅增长，增幅达163。3％。如此迅猛的增长速度恰恰反映出这样一个现实，那就是经过10年的市场培育期之后，PE在中国已经进入了一个高速增长的阶段。　　　

一般来说，PE的投资主要是投向拥有高技术成果或具有高成长性特征的中小企业。由于中国的PE投资者多是从国外PE基金脱胎而来，所以其更加偏重于高科技企业方面的投资，尤其是在IT领域。很多中国的网站以及网络通讯技术企业都得到PE的倾力支持。就拿去年以来在市场上炒得沸沸扬扬的视频网站来说，如果没有PE的支持，这些每个月至少要烧掉数百万元的视频网站恐怕早就要关门了。从这个程度上来说，PE投资已经成为支撑中国科技企业发展中一支不可忽视的潜在力量。　　　

PE之所以对中国市场情有独钟，主要还是源于中国市场能带来惊人的巨额回报。例如2004年底，以老虎基金为首的一批VC向新东方投资5　000万美元，老虎基金首笔资本注入新东方之后，又陆续增持新东方股份至18。93％。20个月以后新东方成功上市，以IPO当日收盘价计算，老虎基金持有股票价值超过1亿美元，相当于原始投入金额的260％。这种高额回报对于目前大批囤积于国际资本市场上无处可投的过剩资本来说，无疑具有巨大的诱惑，使得他们纷纷涉足中国市场。不过，随着越来越多的国际PE资本涌入中国市场，以及越来越多的具有高科技高成长性的中小企业被先知先觉的PE投资者拥入怀中，PE在中国的投资也走向了一个新的十字关口。　　　

在此背景下，PE投资者把投资的目光从单纯的投资高科技企业开始转向传统行业，例如英联、摩根士丹利投资中国最大的乳酸菌生产商太子奶、今日资本投资快餐连锁企业真功夫等。因此，对于中国传统行业的传统企业来说，PE成为了在目前紧缩货币政策下破解融资困境的新救星。其实，不仅是国际PE投资者看到PE在中国市场上的良好发展前景，国内一些本土投资者也开始组建本土资本的PE基金。从2007年开始，以渤海产业基金的设立为标志国内不少地方纷纷设立了政府引导下的产业投资基金，这些基金的主要投向也是国内的中小型企业。我们相信，随着国际PE基金和本土PE投资基金的蜂拥而入会得到快速发展，而在这种快速发展下受益最大的将是我国的中小企业。　　　

以往企业缺钱的时候，第一个想到便是找银行贷款，而随着PE在中国的发展这个习惯慢慢会发生改变。“想融资，找PE”可能会成为中小企业的融资新时尚。　　　

（文／袁元）　　　

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第22节：创新融资：12大策略等您用　　　

创新融资：12大策略等您用　　　

1。无形资产资本化策略

企业进行资本运营，不仅要重视有形资产，而且妥善对企业的无形资产进行价值化、资本化运作。一般来说，名牌优势企业利用无形资产进行资本化运作的主要方式是，以名牌为龙头发展企业集团，依靠一批名牌产品和企业集团的规模联动，达到对市场覆盖之目标。

2。　特许经营融资策略

现代特许经营的意义已超越这一特殊投资方式本身，并对人们经济和文化生活产生重大的影响。特许经营实际上是，在常见的资本纽带之外又加上一条契约纽带。特许人和受许人保持各自的独立性，经过特许合作共同获利。特许人可以以较少的投资获得较大的市场，受许人则可以低成本参与分享他人投资，尤其是无形资产带来的利益。

3。　交钥匙工程策略

交钥匙工程是指，跨国公司为东道国建造工厂或其他工程项目，当设计与建造完成并初步运转后，将该工厂或工程项目的所有权和管理权的“钥匙”，依照合同完整地“交”给对方，由对方开始经营。交钥匙工程是在发达国家的跨国公司向发展中国家投资受阻后发展起来的一种非股权投资方式。另外，当它们拥有某种市场所需的尖端技术，希望能快速地大面积覆盖市场，所能使用的资本等要素又不足时，也会考虑采用交钥匙工程方式。

4。　回购式契约策略

国际间回购式契约经营，实质上是技术授权、国外投资、委托加工，以及目前仍颇为流行的补偿贸易的综合体，也被称为“补偿投资额”或“对等投资”。这种经济合作方式，一般说来是发达国家的跨国公司向发展中国家的企业输出整厂设备或有专利权的制造技术，跨国公司得到该企业投产后所生产的适当比例的产品，作为付款方式。投资者也可以从生产中获得多种利益，如机器、设备、零部件以及其他产品的提供等。

5。　BOT融资策略

BOT（建设—运营—移交）是一种比较新的契约型直接投资方式。

BOT中的移交，是BOT投资方式与其他投资方式相区别的关键所在。契约式或契约加股权式的合营，指投资方大都在经营期满以前，通过固定资产折旧及分利方式收回投资。契约中规定，合营期满，该企业全部财产无条件归东道国所有，不另行清算。而在股权合资经营的BOT方式中，经营期满后，原有企业有条件地移交给东道国，条件由参与各方在合资前期谈判中商定。独资经营的移交也采用这种有条件的移交。

6。　项目融资策略

项目融资是为某一特定工程项目而发放的一种国际中长期贷款。项目贷款的主要担保是该工程项目预期的经济收益和其他参与人对工程修建、不能营运、收益不足以及还债等风险所承担的义务，而不是主办单位的财力与信誉。

项目融资主要有两种类型：一是无追索权项目融资，贷款人的风险很大，一般较少采用；二是目前国际上普遍采用的有追索权的项目融资，即贷款人除依赖项目收益作为偿债来源，并可在项目单位的资产上设定担保物权外，还要求与项目完工有利害关系的第三方当事人提供各种担保。各担保人对项目债务所负责任，以各自所提供的担保金额或按有关协议所承担的义务为限。　　　　

7。　DEG融资策略

德国投资与开发有限公司（DEG）是一家直属于德国联邦政府的金融机构，其主要目标是为亚洲、非洲和拉丁美洲的发展中国家及中、东欧的体制转型国家的私营经济的发展提供帮助。DEG的投资项目必须是可赢利的，符合环保的要求，属于非政治敏感性行业，并能为该国的发展产生积极的影响。

DEG的投资对象须具有专业化的管理，没有行政干预，管理层在相关行业至少有5年的经验。其总资产大致应大于1　000万德国马克，并小于50亿德国马克，且在前两年赢利，有留存利润，并且营业利润（净收入／销售额）应大于5％。

8。　申请世界银行IFC无担保抵押融资策略

世界银行国际金融公司（IFC），采用商业银行国际惯例进行操作，投资于有稳定经济回报的具体项目。现在主要通过三种方式开展工作，即向企业提供项目融资、帮助发展中国家的企业在国际金融市场上筹集资金及向企业和政府提供咨询和技术援助。IFC通过有限追索权项目融资的方式，帮助项目融通资金。IFC通过与外国投资者直接进行项目合作、协助进行项目设计及帮助筹资来促进外国在华投资。

9。　融资租赁策略

融资租赁，是指出租人根据承租人的请求及提供的规格，与第三方（供货商）订立一项供货合同，出租人按照承租人在与其利益有关的范围内所同意的条款，取得工厂、资本货物或其他设备（以下简称设备），并且出租人与承租人订立一项租赁合同，以承租人支付租金为条件授予承租人使用设备的权利。融资租赁集融资融物于一身，是一种采用融物形式的融资方式，具有浓厚的金融业务色彩，因而被看做是一项与设备有关的贷款业务。　　

10。　成立财务公司策略

根据我国的现行金融政策法规，有实力的企业可以组建财务公司。企业集团财务公司作为非银行金融机构的一种，可以发起成立商业银行和有关证券投资基金、产业投资基金。申请设立财务公司，申请人必须是具备一系列具体条件的企业集团。财务公司可以经营：吸收成员单位的本、外币存款；经批准发行财务公司债券；对成员单位发放本、外币贷款；对成员单位产品的购买者提供买方信贷等。中国人民银行根据财务公司具体条件决定和批准的业务。

11。　产业投资基金策略

投资基金是现在市场经济中一种重要的融资方式，最早产生于英国，发展于美国。目前，全球基金市场总值达3万亿美元，与全球商品贸易总额相当。进入20世纪90年代以来，利用境外投资基金已成为我国利用外资的一种新的有效手段。投资基金的流通方式主要有两种，一种是由基金本身随时赎回（封闭型基金）；另一种是在二级市场上竞价转让（开放型基金）。

12。　资产证券化融资策略

资产证券化是传统融资方法以外的最新现代化融资工具，能在有效地保护国家对国有企业和基础设施所有权利益和保持企业稳定的基础上，解决国有大中型企业在管理体制改革中面临的资金需求和所有制形式之间的矛盾。资产证券化能将流动性差的资产转变为流动性高的现金，并将未来预期的资产收益转变为当前实现的现金收入，通过资产负债表外融资改善企业的资产负债结构。同时，利用资本市场、破产隔离和信用增级等措施，解决中国引进外资方面的问题，特别是使用增级技术更适合中国现状。　　　

（文／刘丽靓）　

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第23节：中国企业如何寻风投、引风投（1）　　　

中国企业如何寻风投、引风投　　　

赢在中国：风险投资跟你们有很紧密的联系，他们会通过你们找人找项目。那么现在有很多选手觉得风投离他们很遥远，觉得要找风投很难，那么你们在跟风险投资接触的过程当中，能不能给他们提供一些途径找到比较好的风投？　　　

孟繁麟（DLA　Piper律师事务所北京代表处执行合伙人）：实际上国际性的风险投资公司在全国各地都在找项目。风险投资从业者，有一些固定的研讨会、有一定的组织。我认为相较于公司找风投，风投更需找到这些公司。公司应该尽量多参加这类行业内的研讨会，因为很多的研讨会都是一些风投找项目的地方。多参加这些研讨会，自然方便认识一些风险投资圈子里面的人。那么认识他们后，就可以了解他们的想法，然后再确定自己公司的方向，这样操作会更加顺利。　　　

陶景洲（DLA　Piper律师事务所上海代表处资深顾问）：在网络泡沫经济之前，基本上公司跟风投的人一块吃个饭，写上三句话，可能几百万美元的风投就进去了。但那个时候已过去了，现在风投比较谨慎，要求有书面的商业计划报告。这些风险投资人，要对公司商业计划、未来赢利预测作评价；公司自己还要做一点功课，把功课做好了之后就比较容易和风投打交道。　　　

赢在中国：其实你们和国外风投也有紧密的联系，那么你们觉得他们为什么那么看重中国目前的市场？因为风投进中国也有10年了，目前是一个小小的高潮，跟央视《赢在中国》一样现在成为创业热点，那么你们觉得是不是目前中国正好在这样一个创业潮上？　　　

孟繁麟：的确，全世界就中国热。现在的创业环境，对我们很多创业者来说是一个非常理想的机会。很多的风投基金成立的目标全都是对准中国。我们也看到了很多成功的典范，近年都有很多所谓的创业英雄。那么其实这个机会对现在中国创业者来讲，是非常难得的，希望大家有机会能够把握住。当然风险投资人也并不是说盲目地做一些投资，他还是有自己基本的想法和投资理念的。　　　

陶景洲：我想一个原因可能主要是因为中国人比较聪明，有创新的意识，只是中国没有这样一个资本市场。另外就是“中国”概念，现在“中国”概念是比较容易赚钱的，所以选择在中国做风险投资的安排。当然风险投资毕竟是一个快速赚钱的机器，所以国外的风投认为只要退出机制较好，中国概念也比较好，别人还没有意识到，我把钱赚出来就走了，应该是件挺好的事。　

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第24节：中国企业如何寻风投、引风投（2）　

赢在中国：那么风投选择投资目标时，比较看重什么？　　　

孟繁麟：一般的风险投资公司，在中国，一天可能要看500～1　000份的赢利计划。那么审阅赢利计划是个很标准的考量过程，从中他可以挑选出一些可能在商业运作模式上可行的运作公司。另外，人的因素是很大的考量因素，经营团队是最重要的。风险投资人第一次跟这些团队聊时，就会充分利用这些有限时间，去了解这个经营团队。　　　

陶景洲：对，应该说风投牵头进来了，项目也很好，但是“人”把“钱”拣走了。项目虽不错，但钱没了。　　　

赢在中国：那