地产江湖-第10部分

快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能！


　　再看财务管理。顺驰号称“七个锅盖盖十口锅”，号称最周密的现金流管理，号称有专门的IT团队管理全国各公司现金的流进流出，但这并不意味着顺驰的财务制度是完善的。在土地出让款压得顺驰透不过气的时候，在公司绷紧资金链的时候，有一些资金流向了管理之外。比如顺驰再报销制度上管理并不严密，有消息说顺驰某公司的一部门经理，每月报销餐费就能报出十几万资金，单一用餐发票金额能高达二万元。
　　财务管理制度的混乱确实成为一些别有用心人的牟利温床，相比于万科、万通、富力等公司，顺驰的财务管理制度还是有待完善的。在万通一千元以上的餐票在报销时需要有公司证人签字；在富力员工的电话费开支都是有严格限制的。这些细碎的财务规定有时确实会影响效率，但切实保证了公司财务的严密。
　　有意见说，老孙对公司管理混乱的状况非常清楚，但老孙的理念是，一个公司不可能没问题，但要看什么是主流，只要在发展中、一切问题都可以在发展中解决。
　　但从实际情况看，人员混乱、财务混乱，这样的公司不遇到困难时，或者还能维持样子运转，一遇到困难，内部不堪压力。比如，总部需要从分公司调钱，分公司帐上明明有钱，但刚好财务把公款挪去给自己申购新股了，反正也乏人监管、人员变动快，一礼拜后，钱才到总部帐上，那总部还怎么混？这个例子假设的情节是非常轻微的，只是耽误资金划转的一周时间而已，顺驰内部拿回扣、乱报销的情况后期很是不少啊。
　　第三，从资金上看，顺驰地拿的太多了，钱花的太快了，购地狂不是那样好当的。上市未果、私募失败，让资金链只出不进，不出问题才怪。但这个资金问题背后，实际上还隐藏着另一个问题。
　　在顺驰内部一直有句话“顺驰是用来拉车的，融创是用来赚钱的，顺驰不动产是养大以后用来卖的”。在2003年时，孙宏斌就把旗下的房地产开发业务分在了顺驰和融创这两个公司内，好的地段、好的人员都分配到了融创。相比而言，在顺驰的运作上更为激进、更为偏执，拿地节奏更为紧密，而融创则稳健得多。孙宏斌对此的解释是，顺驰不动产承载的是中介业务，以后是计划方在美国上市的，融创是想放在国内上市的，顺驰是想放在香港上市的，三驾马车齐头并进。
　　但从实际操作效果来看，融创并没有在国内上市。在2005年，顺驰资金链最为困难的时候，融创资金链也比较紧，但融创转让了几块土地，获得几亿资金，保证融创渡过了难关。而在同一时间段内，顺驰也出现了资金紧张的现象，顺驰的管理层并没有效仿融创的做法，没有通过转让土地的方式换取资金链的安全，而是继续在风险中前行、再赌赴港上市成功、再赌摩根斯坦利必然能将顺驰带入资本的乐园。
　　从阴谋论的角度事后分析，在2003年之时，融创和顺驰并立之时，顺驰的命运或许在此时就已经被注定了。赌赢了，顺驰成为业内的顶级企业；赌输了，老孙手中还有融创和顺驰不动产。进退取舍早有安排。
　　孙宏斌已经不是1994年把全部身家性命绑在一起陪着青瓜蛋子一起玩的孙宏斌了。让我们假想一下，如果顺驰和融创不分立的话，老孙还会让顺驰如此狂飙吗、在顺驰资金链紧绷时还会采取较为冒险的做法吗？顺驰赌的是顺驰的全部，但不是孙宏斌的全部。完全从生意场的角度来看，以顺驰为筹码、几百万土地储备为筹码、数十亿资产为筹码，也是大手笔了，赌赢了天下第一，赌输了早有退路，这种的赌注，换你的话，你下不下场子？呵呵。
　　最后和有意向的读者一起做道思考题。
　　分析总归是分析，多是从结果倒推原因，以成败论输赢。顺驰最后被出让了，所以管理、文化、资金上的问题都成了问题；如果顺驰没有出让，而是顺利上市融资成功了，哪又该是什么光景？呵呵。老孙所说的靠发展解决问题，到底有道理还是没道理呢？战略的准确性能掩盖战术的执行不力吗？呵呵。
　　顺驰现象的巨大冲击
　　顺驰现象对业界的冲击是巨大的，在顺驰狂飙之前，所有的地产公司都知道房地产行业会发生并购，发生整合，大家会发生激烈的竞争，但没有人知道这是哪一天，没有人想到它会来得这样早，直到顺驰出现的时候大家才意识到危机真的来了。
　　在顺驰冲击波发起之后，万科三四年内先后发动了业内最大的并购——并购南都置业，先是在2005年3月3日和2006年8月3日，两次与中桥、上海南都实业投资有限公司、南都集团控股有限公司签署系列协议，分别以总额人民币18。58亿元和17。66亿元，收购了南都房产集团有限公司、上海南都置地有限公司、镇江润桥置业有限公司、镇江润中置业有限公司、苏州南都建屋有限公司的股权。到2007年3月21日万科又以3。93亿元受让上海中桥基建（集团）股份有限公司持有的剩余20％的浙江万科南都房产集团有限公司股权及与之相对应的股东权益。收购完成后，万科A将拥有浙江南都100％的股权。至此，万科并购南都置业的大戏已至尾声，整个收购过程共持续2年，收购总金额高达40多亿元，为中国房地产市场之最。
　　随后万科又并购了北京朝阳开发、上海汉杰，并购了上海恒大地产的一些项目……并购规模、并购速度、并购频率远胜往昔，不能不说是顺驰的出现刺激了这种并购的加速，使顺驰让万科意识到只有加速的奔跑才更能坐稳第一的宝座。
　　从2007年初到年尾，房地产行业并购之声一直不绝于耳，上海复地入股证大房产、远洋地产收购青岛颐中地产……并购市场活跃度持续提升，并购规模越来越大。全球四大会计师事务所之一普华永道曾经在京公布《中国企业并购回顾与前瞻》显示，上半年中国市场并购交易火爆，比去年同期增加134起，达到808起。
　　所有行业中，房地产行业成并购焦点，除并购交易数和交易金额两者增幅均列各行业第一外，并购交易数居各行业第二仅次于制造业行业，并购金额居行业第三，次于制造业和金融服务业。各路资金却争相涌入房地产行业，并购金额从去年同期11亿美元猛增到33亿美元，并购数由41起暴增到74起，成各行业并购增幅第一。
　　从某种角度看，如果没有顺驰的狂飙，业界的大并购时代可能来的未必有这样快。
　　在顺驰冲击波发起之前，一些等地产大腕在行动上更看重于一城市、一项目的得失，而缺乏从行业的、从全国的角度进行操作的眼光和战略。最为明显的一例就是2004到2005年度潘石屹在土地储备上的极度保守。顺驰的狂飙以及最后地价的飞涨，肯定让这些地产大腕感受到了战略落差带来的恶果。
　　在顺驰大量拿地的同时，也有企业采取了同样的做法，那就是碧桂园。业界有人评论碧桂园就是成功了的顺驰，当年这种激进拿地的策略，对一个企业来说，如果成功的话，确实是能够带来丰厚利益的。
　　顺驰的失败还是给孙宏斌本人带来了重大的影响。在顺驰的后期，有市场人士曾对笔者表示，只要是孙宏斌的公司我都不会再跟他打交道了，因为在和顺驰做生意的时候，他经常拖欠给我的款项，这让我对孙宏斌的信用已经彻底失望。
　　但整体来看，从1994年再度创业以来，到2006年出让顺驰，靠出让顺驰股权，获利十多亿元，目前孙宏斌还是融创、顺驰不动产的当家人，这种投资回报，用十二年时间来创造，也算是相当牛的商业成绩了。
　　就算遭遇了顺驰失意，老孙还有钱、还有融创，比巨人史玉柱最窘迫的时候强多了，巨人还能卷土重来、再度辉煌，才40多岁的老孙，未必不能风云再起啊。
　　最近已经传出消息，老孙正在筹划融创赴香港上市事宜，据云融创2006年全年销售已经达到了40亿元。
　　对一些顺驰的员工来说，很多人回忆的时候还是很动情的，有几个员工曾对笔者说：老孙还是非常好的领导者，公司遇到困难时，拖欠了不少工资，等到公司出让后，老孙还是把这些工资都补齐了，补的还比较多，这一点让他们很感动。
　　还有的员工曾说过：顺驰是她的第一份工作，在岗位上确实是体会了很多，顺驰是一家非常与众不同的公司，尽管以后再去的公司薪水会更好、待遇会更好，但不可能再有那样的青春、激情和感触了。
　　……
　　顺驰啊顺驰……
　　结语
　　对大多数人来言，刚出生时都是平淡无奇，在某种程度上都是平等的。
　　几乎所有的人都想过要去超越平凡的生活，用权力、用美色、用音乐、用计谋、用智慧……法门三千，皆为超越，同样的目的，但真能成功地寥寥无几。对大多数人来说，想超越平凡的一个主要的手段就是积累财富。所以古往今来、东西南北的人们都会做发财的美梦。阿里巴巴对石头说“芝麻开门”，于是满是财富；穷家子找到了聚宝盆，从此衣食无忧……这世界上真有这样的魔咒、这样的宝物，能让人富贵吗？
　　从经济学的角度看，如果真有聚宝盆的存在，那世界上已经到处都是金元宝了，那导致的结果就是黄金数量太多、供应太旺，于是通货膨胀、物价飞涨，大家只好重新寻找新的“一般等价物”来充当货币……
　　呵呵，神话、童话总是美好的。但它都蕴含了一个道理，总有一种事务它是和财富相关的，如果你具有了它，财富自然就来，财富的魔咒啊。
　　本书所探讨的这些地产大腕都拥有超乎平常人的财富额，当然有人可能会向这些房地产大腕投以道德的审判，或是泼出以道德为名的污水。房地产大腕是当今最受诅咒、最遭唾骂的人群，近几年快成了黑心、腐败、贪婪、欺诈的代名词，社会形象非常不佳。在《疯狂的石头》、《大电影》里，在《奋斗》这些火爆的影视作品里动不动就被拿出来作批评的对象不错，这个行当确实有很多烂污，但是……
　　但非常、非常值得关注的是——他们也是社会上赚钱最多的一群人。这些房地产大腕现在拥有非常多的金钱，但从金钱的角度看，他们已经超越了平凡的生活。
　　走近来看，这是一群非常复杂的人，从道德的角度来看，他们中或许有人无法得到大众的认同；从商业的角度来看，他们都是一群极其精明狡猾的鳄鱼；从个人的角度来看，他们是那样的复杂，复杂地透露出些许的魅力。
　　我是个贪财好色的人，所以对财富的形成、流动、消散充满了强烈的好奇，深深的沉迷于探究财富的规律，所以我的目光情不自禁的为他们吸引。这样多的财富跟随、汇集到了他们那里，或许他们身上真的有财富的魔咒？
　　社会大潮？
　　是什么原因造就了这些人的成功呢？有人会说是这些人刚好赶上了好时候，改革开放大好时机。
　　2007年12月某一天，和五六朋友，在百怡咖啡，和冯仑喝下午茶，阳光不错。
　　冯仑以前长发飘逸，近几年发型改寸头了，白发渐增，黑边方框眼睛，一笑，眼角浮出些鱼尾纹，毕竟五十多了，不笑不说话，笑时，眼睛在镜片后闪着光，望着同桌众人。
　　听冯仑说：十几年前一场变动，让我走进商海；
　　听冯仑说：当年在内蒙、东北等地，惶惶不可终日；
　　听冯仑说：当年在海南，万通六兄弟相逢相遇；
　　听冯仑说：一开始在牟其中那里做事，老牟的思想都是在万县的时候形成的，这决定了他以后的成败……
　　江南、塞北、理论的、实际的、当下的、过往的……飘忽岁月。
　　中间，冯总接电话，电话那边是万通员工告之他，万通刚在杭州成功拿到块地。
　　冯仑接完电话，高兴的解释：本来我是要去现场的，但最后没去，怕我去了反而出价更高，这块地，我们公司盯了四年啊，处理方方面面。
　　又聊往事，一会，冯总又拿出电话，问：其他拍地的竞争对手怎么样？恩，安抚，安抚。
　　然后，又听冯仑说：当年上学的时候，我是同学里最小的，现在其他同学都要退休了，老对我说房价太贵；
　　听冯仑说：我的新书很快就上市了，是我对民营经济的反思；
　　听冯仑说：在生意场上，女人起润滑作用……
　　听冯仑说：一开始不适应啊，怎么就摸到小姐的手了呢，这都是坏人才这样做啊，怎么自己就成了坏人了……
　　听冯仑说：鲁迅当年那叫包二奶……
　　听冯仑说：有人披露，孙中山挪用……
　　冯仑当年也是“佳人”，青年时期，理想抱负、壮志凌云，现如今，冯仑自己的话是：在社会上混，现在有时不光是要装孙子，还要当真孙子。倒退到二十年前，冯仑自己怕也想不到以后会有这种人生认识吧。
　　没有十几年前的变动，他或许还在学校教书呢；如果不是一开始先和牟其中做事，现在也未必对人生有如此认识……人如是，公司如是，楼市也如是。
　　冯仑这个人，无论在思想上、学历上、还是经历上，都是一个相当复杂的人，但他的复杂完全是由自己造就的吗？几分个人因素？几分缘分？几分社会大潮？
　　冯仑如是，其他地产大腕也如是。光说是因为社会机缘而成功的也未必，一个大时代里，多少芸芸众生啊，怎么就有人上去了，有人下来了？
　　规则下的蛋
　　也有人说，这些人不过是成功的应用了社会的各种明、暗规则，所以成功了。
　　2007年10月，一个活动上，王石、冯仑、张维迎都去了，在一些问题上三人意见相左，一阵论争，颇为有趣。
　　冯仑先说，最近在研究十七大报告，自己总结出了要建立和谐社会的三点体会，一、有话好好说；二、有事慢慢干，因为要征求所有相关人的理解才能推进，所以做事速度肯定慢；三、有钱大家花，自己在家喝小酒，别人在外面挨饿受冻，这没法和谐；自己在家喝小酒，让门口挨冻的人也要有饭吃。做到这三点，社会就和谐了。
　　王石后说：听了冯仑的总结后，给冯仑提点意见，主要是针对第三条“有钱大家花”，这样说感觉有绝对平均主义，好像梁山泊，大家大块吃肉、大块喝酒，应该修改为“有钱不要只顾着自己花”。
　　张维迎之后说：我觉得还是自己的钱自己花好。
　　随后，大家一起谈绿色、人居、和谐。
　　冯、王都说要在建筑上多注重绿色……
　　张维迎开玩笑似的说：你王石消耗的东西也比我们多，登山、那样多装备，消耗了多少。都在这讲环保，说自行车环保，那生产自行车不要钢铁、涂料吗？一样不环保。人身上的衣服，要纺织、上色什么的，也污染，什么是环保，没有人最环保。要小心，有些人嘴上说绿色、环保，心里想得是绿色的项目。
　　王石说：万科和自己都比较注意环保事业。
　　张维迎回应说：你要是拿自己个人的钱去做环保事业，那我没意见，一些公司老总动不动用公司的钱去做善事，我要是股民，我就不愿意，你凭什么拿我们股民的血汗……
　　王石抢过话筒：要说明一下，我现在每年拍一个广告，广告的收入还有我个人的一些收入，都是捐出来做环保、慈善的。至于万科方面做环保、慈善，都是通过董事会、股东大会正式程序的。为了避免捐款影响员工的利益，我们公司有规定，基层员工每次捐款不能超过……元。
　　张维迎接着说：现在的人啊，真浮躁。我话都没有说完呢，他就抢着说……
　　全场笑倒。
　　张维迎继续：很多人都说自己环保怎么的，就拿现场这个瓶装水来说，这是主办方送的，所以很多人喝一半就扔了，如果他是高价买得这个水，肯定不会就这样扔了。
　　张维迎指了指主办方专门放在他跟前的矿泉水说：我就不打开了，省得喝不完浪费。附带一句，张维迎全程真的没有打开那瓶矿泉水
　　这席谈话玩笑多多，其实颇见三个人的风格。
　　冯仑主张：有钱大家花。
　　这哥哥的英雄情结、救世情节总是不自然的跳出来，总觉得只要自己或以自己为代表的富裕群体，素质提高了、眼光长远了、心胸大度了，社会就和谐了。
　　王石主张：有钱不要只顾着自己花。
　　老王的主张，首先反对绝对平均，其次认为收入要有所区别，这样才能鼓励进步；最后，富裕群体不能只顾着自己，不能有钱自己花。体现着对竞争制度的认同，同时也认同社会伦理，设定了差距的底限。
　　张维迎主张：自己的钱自己花。
　　张是研究“价格”的专家，上世纪80年代价格双轨制的倡导者之一。
　　经济学家总是认可市场自由竞争的，价格会自己进行调节。每个人如果都有充分竞争的条件，那就未必需要谁来救济了。
　　在绿色的概念下，张维迎看到了一些人借概念圈地；在环保、慈善的概念下，张维迎首先想到的是制度，想到应该考虑股民的权益。
　　从很多人的角度看，张维迎的话确实不招人喜欢。看到他的调侃，热心环保的人会觉得他对环保大业冷淡，人家王石把广告所得都捐出来了，你还在这讨论捐款制度问题；人家大腕们都说要和谐了，要给穷人钱了，你却说自己的钱自己花……
　　其实不然，如果从一开始、从各个方面，大家都能遵守制度、尊重规则，很多问题根本就不会发展到现在这步。
　　依靠别人的救济、施舍、捐款，哪都不是事，有一个好的价格调节机制，建立好的规则、适应好的规则、遵守好的规则，就无须事后靠这个、等那个了，就可以自己的钱自己花了。
　　但是，重要的永远是“但是”，呵呵，在启程之时，我们偏偏就是在规则缺失的情况下、甚至没有规则的情况下，一晃二十年，规则确立了，规则确立之前那些年开的“那些花儿”该怎么办啊？
　　更为重要的是，有的时候，你会觉得，在变化无穷的世事面前，人的智慧似乎是永远浅薄的、永远不够的，总是不可能划出适当的规则来调控当前、来规范以后、规范未来二十年。从某种程度上说，我们永远都是在规则缺失下启航，永远都在给规则制造麻烦。
　　对这些地产大腕也一样，十几亿人的巨大社会，二千年因袭变化的种种规则，那有人能完全得心应手的游走其中啊？就算一些地产大腕对一些规则掌握的比一般人强，通过这种方式获得了一些成功的便利，但象王石等人的性格、行事风格，也是回避一些规则的。
　　认为这些大腕靠游走规则取胜也失之偏颇。
　　单靠外在的社会变化、利用规则这些条件尚无法推导出成功这一结果。
　　内在
　　钱穆在《国史新论》中有段话说的非常有意思，“中国人的人生理想，有一个最高要求，就是‘只许成功、不许失败’。但成功有许多是要外在条件的。而我们有一个办法，是一切外在条件不足以屈服我，只要我有内在条件便得。做人不能无条件，我们希望的，只讲内在条件，不讲外在条件，而也能有成功。”
　　让我们回头看看这些房地产大腕的内在条件。
　　本书所描写的这些人都是非常有特点的。
　　王石是一个原则性非常强调人，强得让人觉得他非常的刻板、非常的可怕，像石头一样坚硬。在万科，决定放弃外贸，专做地产的时候，有一个公司元老拿到了一笔外贸订单，他哀求王石把这个作为最后一单做完，王石拒绝了。这个人跪下来求王石，对王石说：“我明白你的原则，但这就是最后一单，算帮兄弟一个忙。”但王石还是拒绝了。
　　有一高管从万科离职，临行前酒后对王石说：“你从来就没有把我当作过兄弟，一这么多年你从来没有跟我喝过酒，二你从来没有跟我说过你的任何私事。”
　　在攀爬珠峰的时候，在冲顶前、7000米高处最后休息时，夕阳西下照映在喜玛拉雅山脉上，无比瑰丽、无比壮观，同行的人都拥到帐篷外看着难得一见的景观，大家都在喊：“王石快出来看哪！多难得！多壮观！”但王石躺在帐篷里听而不闻，他决心把所有的体力保持在冲顶。第二天，他冲顶成功了。这是一个为了达到目标，一个树立了原则之后，对自己、对团队、对他人极端严格的人。有时候用苛求两个字形容并不为过，不得不承认，这是很多人做不到的。
　　孙宏斌生平的戏剧性非常非常强烈，大起大落，大荣大辱，偏执激进，越来越老谋深算。大战略性的构思、粗放的管理、天真的想法、精明的计算种种性质都集中在一个人的身上。
　　楼忠福、任志强都是有些狂放不羁的人；冯仑、潘石屹的精明让人印象深刻；许荣茂是最周密细致、眼光长远的，据许荣茂的家人对外所说，为了调好所售房屋的灯光，许荣茂能够上百次的、不停的调试灯光。
　　……
　　这些地产大腕身上所具备的一些特点，确实是很多平常人