友情提示：如果本网页打开太慢或显示不完整，请尝试鼠标右键“刷新”本网页！
地产江湖-第5部分
快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能！
放弃，要么“法庭上见”。
相对来说，政府征地的情况就比较复杂，因为这涉及到公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。美国是一个强调与保护个人利益的国家，但对公众利益也不能不管不顾。美国相关法律规定：政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。这里“合理赔偿”的标准，也是以公平市场价格为参考。
公平市场价格是为双方达成拆迁协议提供一个标准。如果当事双方不能就合理补偿达成一致，还可以走司法程序。
康涅狄格州的一个城市因军事基地被关闭，当地经济迅速萧条。为扭转局面，政府打算在原军事基地建设公园。然而，一些被涉及到的私有土地拥有者反对动迁，无论政府给多少补偿金他们都不搬，“合理补偿”不好确定。动迁户还一纸诉状把政府告到了法院。官司打到美国最高法院后，9个大法官以谨慎的“5：4”裁决驳回动迁户的上诉，支持当地政府强制性拆迁。
法官们的谨慎，反映了美国司法努力在公私之间寻求一种平衡。而总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中也各有输赢，这在一定程度上使政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，而民众也渐渐习惯了更多地考虑公共利益。
在韩国，存在纷争比较多的是公营事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等，按韩国媒体说法，公营事业征地，经常发生“物理冲突”，也就是肢体冲突，即居民与警察发生暴力打斗。近期比较著名的案例，是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地，遭到平泽居民暴力抵抗，多次发生流血事件，政府头疼不已，从总统到总理多次现场办公，但居民坚决不让步，最后，不得不宣布建设计划推迟四到五年，也就是说，现政府已经承认无能为力，把包袱丢给下届政府了。
韩国也有最牛的“钉子户”。数年前，京畿道内一公司成片开发，遇到一房主，对祖业极为热爱，坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题，而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了，该公司也启动了工程，但这一家到底挺了下来。该公司毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为京畿道一景。
N多国家为了拆迁大打出手。唉。
看了一圈，拆迁问题在世界各地都是个难题，个人、公众、钉子户、开发商、政府种种利益交错。
唯一的解决途径：只有遵守法律，在合理的市场价格的前提下，所有的人都依法办事。
发生矛盾了，大家法庭见。判开发商多补，开发商就乖乖掏钱；判开发商不得拆迁，开发商就乖乖走人；判住户搬迁，住户就乖乖的收拾行李。
从法律的角度，回到本系列开头的东方广场的故事，如果当时该区域的拆迁户与开发商达成了一致的协议，各位专家实在没有反复上书的意义。
如果真的放不下这块地，就觉得此地应该盖政府大楼，那就联合愿意那这块地的部委，组建一家公司，与长江实业或东方海外一起竞标，谁出价高，谁拆迁费给的合理，地就归谁。
再争执不下了，那就法院见。
无论是专家、开发商、部委、企业、刁民、普通民众……只要大家都肯在法律的框架下行事，我说的是真正按照法律去做，而不是打着法律的幌子，来维护个人的私利，那么在法律框架下，问题必然会解决的。
但前提是，法院要用于维护自己的权威，勇于执行法律。
真不知道，美国法院拿着拆迁裁定，面对媒体镜头，是怎么执行裁定的。不知道，美国法院需要考虑的问题，有没有中国法院需要考虑的那样多。
唉，知易行难啊。
开发商的合法高招
说起依靠法律途径解决问题，最后想起了一个北京开发商按照法律途径解决拆迁问题的高招，一个哭笑不得的高招，但不得不承认确实是高招。
一片老旧小区前，这天有一家律师事务所开业了。
当地居民，并没有人对这家律所投以太多的关注。小老百姓，都希望平安过日子，谁天天想打官司的事啊。
过了几天，拆迁通知下来了。
小区居民炸了锅，纷纷开始盘算自己的利益。有人决定搬，当然，还有人决定不搬，似乎所有的拆迁项目，永远都会有几个钉子户。
这时候，律师事务所的律师出现了，“钉子户同志，想要寻求更多的利益吗？你们的力量是微薄的，法律的力量是强大的，我们律师能够帮助你在法律的框架下，得到最大的利益。一般的钉子户，你们除了哭、闹、硬抗之外，也缺乏有效的应对着数，委托我们来做吧，我们熟悉法律的手段，效果绝对比你们自己出面好的。”
恩，几个钉子户想了一下，觉得律师说得有理，于是大家集资，筹钱交了律师费，请律师出面和开发商交涉。
律师还是很卖力的，恩，简短截说，收了律师费后，律师成功地维护了拆迁户的利益，开发商成功的拿到了土地，大家皆大欢喜。
故事完了吗？
一天，开发商笑着对笔者说：这家律师事务所，是我开的。
得，到最后，开发商还多赚一笔律师费。
看上去，一切都在法律的框架下，可，可，让我说什么好啊。
得，下回见了，朋友们。
第六回 夺权
当时从行业的角度审视一下，这时的中国房地产行业还是远没有今日风光的，当时最热的行业是家电、四川长虹是中国经济中最为炙手可热的明星，网络热潮也正在悄然兴起。
经历了十年的发展，1998年万科的销售额为22。69亿元，而同在80 年代成立的海尔、康佳、三九销售额已经上百亿。行业依旧一盘散沙，土地交易黑幕众多。
在这种大好年景里，各公司纷纷忙着打鱼捞虾、盖楼发财。
但也有一些公司的核心事件却是：夺权！
历经艰苦创业，大业初定，刚开始享受革命果实，夺权问题也就来了。
这问题还是个长期性的、世界性的问题，全球化。
古今皆同，这一点倒是大同世界了。
汉代刘邦登基称帝，韩信就要命丧未央宫；
唐代李世民登基称帝，玄武门就要上演喋血记，侯君集就要送命；
宋代赵匡胤登基称帝，手段缓和些，杯酒释兵权了；
明代朱元璋登基称帝，胡唯庸、蓝玉、空印等四大案杀的人头滚滚啊；
清代福临登基称帝了，多尔衮就要威名扫地；
康熙登基称帝了，鳌拜、吴三桂就要身亡家灭；
有人说这都是汉族的文化捣的鬼，一个中国人是条龙，三个中国人是条虫，人一多就勾心斗角，
呵呵，其实其他民族也一样。
远得不说，元代，还没等登基称帝呢，兄弟几个就掐起来了，大打出手，而且是一打就打几代人，老子争夺帝位失败，儿子接着来。
法兰西、英吉利、日尔曼、西班牙，翻翻他们的历史，共患难之后，迎来胜利果实之后，都成常规套路了，窝里斗、清君侧，不过是选择以人民、天主、民主或者谁谁的名义下手而已，法国大革命那叫一人头滚滚，叹为观止啊。
为什么会这样？
其实很正常，在通过战争、商业等手段，完成对资金、土地、人口等生产要素的占有之后，下一步面临的问题就是获胜方内部如何分配这些生产要素、如何分配生产要素带来滋息的问题。
共患难，不能共富贵。昨天还是一个战壕里的刘三，还是隔壁的玩伴，大家一起创业，凭什么你现在就是总经理，我就要是副总经理？公司发展那一点离的了我？凭什么现在我的股份要比他的少？你有何德何能？当时在什么什么项目要不是我怎么怎么……
说到伤心处，连锅都砸了，谁都别吃。
企业也一样。
最早分家
本文中探讨的这些公司，最早分家的是万通。
万通是六兄弟联手起家。
1991年6月，王功权与冯仑、刘军等人在海南成立了海南农业高科技投资公司（万通前身）。成立之初，王功权是法人代表，总经理，冯仑和刘军是副董事长，王启富是办公室主任，易小迪则是总经理助理，后来的潘石屹主管财务中心。
海南一役，北京万通中心一役，六兄弟们一不小心成了资本家（冯仑语）。
钱多了，斗争就来了。
按照王石的回忆，当时冯仑曾问王石：“我们在北京的两个地产项目都很成功，盈利也有一个多亿吧。钱多了，兄弟就要分家，王石有什么分家的经验？”
王石乐了：“1988年万科进行股份化改造的时候净资产只有1300万，哪有如此巨额资产分配的经验？”
1994年秋天，万通六雄在广西西山开会，这次会议在万通历史上被称为“分裂会议”。表面上的矛盾是冯仑和潘石屹而起，最简单的说法是，当时的冯仑要干事，而管钱的潘石屹不给钱，矛盾就比较尖锐了。然后就分了。
结果虽然一样，但就其过程仍是各有各的说法，好象一场《罗生门》的现代商业版。
有人说，当时冯仑在美国不接王功权电话，易小迪在广西成立了新万通，绰号“潘老财”的潘石屹在北京宣布独立，王起富在大连搞贸易公司。
有人说，冯仑以江湖义气和太极拳事缓则圆的方式聚合众雄的价值观，已经开始与企业的发展出现了某种不平衡。这可以归因于冯仑内心蛰伏不息的英雄主义情愫与商业现实之间的冲突。
有人说，从人事的角度上来说，当企业做到一定的规模，大家都太能干，而且都是老板之才，这本身就会有问题。
有人说，冯仑、王功权从体制出来，带着鲜明的体制内的思维烙印，反映在公司的组织建设上，会有门卫，通报，依然有着机关的影子，公司里流动着中国传统的事故人情。而潘石屹则海派的多，个人的兴趣和爱好，则决定了他和张欣两口子喜欢那个调调。同样追求权力，潘石屹有些权力是明的，而因为从政的关系，冯仑有些权力则是暗的，这和冯仑的从政经历和背景有关，政治必然有暗的权力。
有人说，谁谁谁拍拍巴掌就从万通走了，那债务什么的都是谁谁承担了。
各种分析、各种缘由都在，能说清楚吗？
扯不清楚，六口人一个锅里搅了几年，好似一场离婚，那里说得清楚啊。
吵了十几次，哭了好几场，大家各奔前程了。
离开万通之后，王功权投身国际风险投资，刘军从事农业高科技，王启富则由国际贸易向地板行业等木业领域进军。
1998年，新的行业发展机遇出现了，依然留在地产行业的冯、潘、易三人将迎来此生中更大的地产浪潮。
突然想起几年前见过波导的当家人徐立华，当时他们好像也刚闹过内讧，徐立华的解读说，什么战略发展冲突、经营理念分歧、公司未来争论……根本不是那些事，就是权力斗争，如果真是业务发展、战略规划方面的分歧，相信大家都能说得清、能讨论的明白，都是这样大的人了、都合作了这样久，一起起家的，能分不清什么对公司发展有利，什么风险大？都是为了争权夺利。
信哉斯言！
万科十五年的离婚大战
闹分手、闹独立、夺权利，折腾的最久的是万科，闹了十五年，从1985闹起，一直闹到了2000年。
800万美元引发“婆媳”反目
1985年，那时候连“万科”这个公司名称还没有冒出来呢，还是“万科”的前身——展销中心闯荡江湖呢。当时展销中心是深圳特区发展公司（深特发）的下属企业。
当时，深特发需要归还一笔外币贷款，需要美元，而深特发的帐上并没有外汇，此时万科，哦，说早了，应该是展销中心帐上有800万美元。
深特发的当家人出面和王石谈条件，要调王石到总公司当副总，条件是展销中心的800万美元先调拨给总公司。
王石的答复是：我要是不同意调呢？
当时，展销中心经营比较困难。王石的算盘是，如果把这800万美元无偿上调，自己再一高升，本来就经营困难的展销中心就得直接歇菜了。
实话实说，王石这样负责任的领导还是不错的，多少人碰到这种高升的机会还不巴结上级，谁管单位死活，早已经一溜烟的新官上任了。
深特发当家人面对王石的抵抗回应道：“你不同意调有用吗？先把你调离，新上任老总第一件事就是划拨800万额度。”
两周后，王石接到培训通知，让其赴党校培训一个月，老王没去。
一个月后，又通知王石去党校培训，老王去了三天，就偷偷跑回来了。
老王回来的时候，展销中心已经任命了新的负责人。老王就再也没回党校学习，继续主持展销中心的工作，新的负责人也就没有露头。
800万美元虽然没有被上级单位深特发弄走，但这梁子就算结下了。
从儿媳妇到“大众情人”
结了梁子后，在理论上，王石随时会被深特发的一纸调令调离。那时候的王石不过是深特发下属公司的一个负责人，虽然倔强如一，但还远不是现在这样的登山、滑翔机、热气球到处跑的知名企业家。
跟上级单位结了梁子，这日子过得提心吊胆啊。
1986年，深圳开始计划进行股份化试点。
王石看到相关消息后大喜，认为通过股份化改造，可以分离企业的所有权和经营权，是防范企业认识风险的最佳选择。
股份化了，股东多了，不是深特发一家关起门就能说了算了，一纸调令让王石走人得风险自然就没了。
经过一年多的运作，1988年，万科，哦，这时叫现代企业公司，正在等待深圳主管部门的回音，结果等到的消息是，深特发的副总经理带着一拨人直接去市政府办公厅请愿，强烈要求撤回现代企业股份化改造的文件，理由是政府越权干涉企业内部运作，无视基层领导的越权行为。
鉴于深特发方面的强烈反对，现代企业股份化改造暂停。
在与深特发高层交流过程中，深特发的一负责人对王石说：“你王石一贯天马行空，独来独往，现在感觉到了吧，你跳十万八千里也跳不出如来佛的手心。”
另一领导直接告诉王石：“如果特发下属的企业都像你王石的企业那样越权，管理不乱了套？”
闹到这份上，只能更加咬牙向前了。闯过股份化这一关，企业就从深特发的儿媳妇变成了大众情人，不是你深特发一家的了；如果这时候被压力压住，那企业就完了，用不了多久，深特发方面肯定会公事公办的好好照顾好这个不听话的“儿媳妇”。
王石方面最好找到了当时的深圳市委副书记，领导出面，深特发终于松口。1988年底，万科完成股份化改造，最牛的上市公司出炉。
“好女”改嫁
股份化成功，万科成了大众情人，但深特发还是第一大股东，婆婆还是那个婆婆，只是管不了那样紧了，既然是婆婆，那就是一家人，有事还的见面，万科几次增发，王石和深特发的高层都有摩擦。1997年那次，老王还拍了桌子。
经过反复沟通，2000年8月10日，深特发签署股权转让协议，将其持有的万科股权转让给了中国华润总公司。华润集团成为了万科第一大股东。
从1985年到2000年，经过15年的斗争、纠缠，王石终于跳出了深特发这个“如来佛”的手掌。他再也不用担心，在某年某月的某一天，上级的一纸调令就能将其调离自己创立的公司了。
这种斗争过程，改革开放前的企业不会有；在改革开放深入人心后，也不会有企业再经历这种与上级斗争的过程了。
为什么？
1988年，王文京来海淀工商局领公司执照。
在企业登记处，办事员问：“你想注册成国有性质还是集体性质的？”
王文京说：“我想办自己的企业。”
办事员说：“那你走错门了。”
在当时注册高新技术企业，除了国有和集体，没有别的选择，有不少人为了图便利，就顺便挂靠一些国营或集体企业，日后引发的很多产权纠纷便因此产生。
王文京只好领了一本个体工商户的执照，但正是这个个体工商户的执照，确保了王文京在用友那无可争议的权利。
新华信的赵民曾对笔者说过，与第一代企业不同，1992年前后新一代的企业产权清晰，基因好。
清晰的产权自然责、权、利分明，谁的就是谁的，你的就是你的，我的就是我的，你的虽然让我看着眼红但我不能抢，执照上、公司章程上、合同上都写得清清楚楚的。
在这种基础上，那还会有深特发、万科这种乱局啊。
回首这段历程，对比万科和用友的股权局面，不仅要感叹，尽管很不容易，但我们、我们一直在前进，我们甩脱了种种利益纠缠、摆脱了多方利益的搏杀，一直在前进。
甩脱了深特发后，万科等于彻底跳到了市场经济的怀里，呵呵，市场经济自然有市场经济的规律，率先迎接王石的是——一场市场经济模式下的夺权大戏。
该幕大戏将有万科王石、华润宁高宁、华远任志强三大高手联袂出演，如此豪华的出场阵容，恰如梁朝伟、张曼玉、陈道明、李连杰联手合作拍片新春巨献，而且精彩程度远超《英雄》啊，岂容错过，呵呵。
也正是这一战，万科、华润牢固结盟，地产一哥地位从此确立，几年里风华绝代；也正是这一战，一代高手任志强负气出走，从此几乎是以一人之力、又是白手起家再造“新华远”；也正是这一战，奠定了华润资本大戏的丰厚收益。
三个男人 三家公司
任志强的700万年薪
在大戏上演之前，先来回顾一下华远和华润之间的渊源。
华远和华润的合作关系始自1994年，在双方合作期间，华远房地产公司成为了北京乃至全国的知名地产企业，而且也使华润获得了境外融资，华润集团已经拥有华远房地产60％左右的股权。
在2001年上半年，华远已销售楼盘的合同额近20亿元，约占北京市场销售总额的15％，这种销售业绩放在现在也是很牛的成绩啊。
华润方面对任志强那也是相当重视的，华远上市以后，在每年的财务公报中显示任志强年收入700万元。
也有人士说，任志强在担任华远上市公司法人的期间根本没有获得这个年薪。由于对任志强的这个年薪众说纷纭，以至惊动了北京市的有关领导，甚至还惊动了中央。1997年7月，有关国家领导人郑重地告诉任志强不能拿这个年薪，毕竟华远是国有企业。
1999年又有人拿出任志强年薪700万元说事，在大家又议论纷纷的时候，中央有关领导也过问了此事，最后查明任志强尽管是700万元的年薪收入，但是任志强一直没有动用。直到2001年，任志强与华润分家才把这笔收入拿走。
可以说在2001年之前，华远是北方房地产企业的绝对领军人物，这种领军不光是理论、政策研讨方面的，而是实实在在的、市场份额方面的。而任志强也绝对是地产巨无霸的当家人，在地产界能够和万科、王石抗衡的人。
华润的定位
华润是我国最牛的公司之一，“华”是中华的华，“润”是毛润之的“润”。敢这样起名的公司全国有几家啊？
华润集团于1948年成立于香港，属于国务院直属企业，曾是中国各大进出口总公司在香港的总代理。华润集团一直是中国与世界其它地区之间进行贸易的重要桥梁。2000年时，华润集团旗下拥有119个利润中心，年营业额43。98亿美元，总资产至2000年为73亿美元。作为重要的红筹中资机构，华润在香港联交所还有多家上市公司。华远房地产就是由华润旗下的华润北京置地持绝对控股。
华润集团更具有金融控股型企业的模式，旗下的华润雪花啤酒可是全国响铛铛的啤酒品牌，能和燕京、青岛抗衡的豪门；在医药、生化等等领域都沉浸颇深。
华润集团的这种性质，就决定了该集团是通过控股华远、或者万科，来进行房地产投资的。
1994年到2001年，和任志强合作；2000年起和王石合作，主要是当股东，坐收其成。
讲明白了三方的当时情况，那就——开打！呵呵。
前锋战还是变奏曲？
1999年12月，对，时间没错，在华润正式入股万科8个月之前。
号称中国年薪最高的职业经理人任志强辞去华远地产总经理一职，专任董事长。
2000年4月，万科天津总经理郭钧接替任志强出任华远地产总经理职位。
此次人事变动，当时在北京房地产界引起极大关注。
仅仅4个月后，华润成为万科第一大股东。
很多人事此时纷纷议论，任志强辞去总经理，郭钧上手，必然和此次并购整合有关，是王石派郭钧进京的、是一次前锋战役。
王石后来则否认了这种说法，王石表示郭钧后来到华远并不是万科派去的，只能说是华润挖去的。虽然郭钧去华远与万科没有关系，但郭�
快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
温馨提示： 温看小说的同时发表评论，说出自己的看法和其它小伙伴们分享也不错哦！发表书评还可以获得积分和经验奖励，认真写原创书评 被采纳为精评可以获得大量金币、积分和经验奖励哦！