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富爸爸穷爸爸实践篇-第2部分
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于是，我们聊了起来。那个男人告诉我他在*公司工作，那是一家从事网络营销业的公司。他主要负责夏威夷地区的销售，那是一个我和特丽都非常喜欢的地方。特里见到此人并得知他的夏威夷背景之后，显得非常兴奋。我们可以借此重返夏威夷。不过，我们后来做的远远不止这些。
之后，我们开始创建自己的*络。但是，我们发展的下一级销售代表并不多，也就是说，没有吸引更多的人加入我们的行列。但是，这份工作的确使我们获益匪浅。我们准备从事这一行业，也从中学会了如何做生意。在这个过程中，我们参加了很多研讨班，接受了各种培训和指导，学习如何提交计划；我们还阅读了大量关于个人发展和获得成功的书籍，这一切为我们提供了极好的学习资源，促进了我们的个人成长。我们开始广泛结交成功人士，不断向他们学习。在结交那些与我们分享其智慧的百万富翁的过程中，我们的头脑被解放了，它抛弃了以前狭隘的理财观念。我们学会了如何使用金钱，并了解了金钱世界是如何运作的，这让我们的视野更加开阔。
培训班上为我们推荐的书目尤其重要。《巴比伦富翁的秘密》一书让我们了解自己对待金钱的态度。在读完那本书两年之后，我们还清了信用卡债务，我们的存折上也有了几千美元的存款。《如何赢得朋友并影响他人》是另一本对我们来说非常重要的书，它使我们获得了一种与人交往的有力工具。
在正确的时间出现在正确的地点——在我们的例子中，指的就是公园里的秋千架——从而让我们进一步接受了商业培训。现在，我们已经从商业培训的第一期圆满毕业了。那么，下一步我们应该做些什么呢？
镜头三
6年以前，我成立了一个服务公司，开始了小本经营。我们和其他6个独立的承包商一起，为商业公司提供服务，我们的主要业务是把电影制成录像带。起初，我有一个合作伙伴。在2000年春天，我买下了他的所有股份，独自经营。由于缺乏资金投入，在最初的4年里，我们只能在家中的一间小卧室里工作。只需一台电脑、一部传真机、一部手机和一个传呼机，我们就能投入运作。我们非常清楚，必须最大限度地降低管理费用。有人24小时为我们处理各种电话，我们对这样的“虚拟”办公室非常满意。我们雇了一个人专门负责接电话，先报上我们公司的名字，然后把对方的信息记录下来，之后再给我打传呼。接到传呼，我会立即给对方回电话。
富爸爸穷爸爸实践篇 第一部分 有关钱的事（4）
我全权负责这里的一切事情：从销售、开账单到制定日程表，从培训到邮寄节日卡片。除此之外，生产监督的大量工作也是由我负责的。这一切都让我筋疲力尽。
几年之前，我们雇了一个兼职的办公室职员，专门负责处理各种日常事务，如开账单、录入数据等。但是，即使有助手的详细记录、专门监督，每天还是有很多事情需要我来定夺，如日程安排、人事管理、财务状况，等等。我听到的最多的话就是：“你希望我怎么处理……”
那个时候，我们搭上了互联网经济的快车，从中获取了一些广告收益。我们经营得不错，同时我们还发现，当时的股市呈现出一片繁荣的景象。于是，我们认为应该把握这个机会，在股市上一显身手。
镜头四
我的祖父母去世之后，给我留下了几千美元的遗产，我们用这笔钱投资了共同基金。5年以前，我们觉得自己已经掌握了自己的“钱途”，于是，就把共同基金转为股票投资。
在我们“投资”的前两年，我们的运气好极了：无论我们怎么操作，无论买入哪只股票，获得的收益都相当丰厚。有一次，我们的投资增长了30个百分点。在3年里，我们的投资总额达到了8万美元，其中包括5个人的退休金账户。经过一些初步的分析，我们认为，这是由于我们选择了一些实力雄厚、值得信赖的公司的股票，如美国电话电报公司、戴尔电脑公司、通用电气、杜邦公司、柯达、通用汽车、伯克希尔？哈撒韦公司、微软、朗讯、世界*，以及其他一些风险较大的小型公司。
初战告捷让我颇为得意，因此，我没有对自己投资的股票予以足够的关注，而且对这些公司传达给我的财务信息也未加留意。我缺乏在股票市场进行安全投资的必要知识——比如说，缺乏跟踪止损系统。所谓止损系统，就是当一种股票跌至某一价格时，这一系统就会自动将其抛出。由于没有顾问为我们提供正确的信息和对股票市场深刻的分析，我们把自身和财产都放到了一个极为危险的境地中。
2000年，股票市场已经呈现出崩溃的迹象，我却浑然不觉。几个月之后，当我再次关注我们的投资的时候，它已经下跌了30％～40％。但是，我依然没有采取任何措施，因为我在期待股票市场的复苏。我没有认真做准备，依然执迷于“长线投资”、“买入并持有”的心态。这是一个严重的错误。
那个时候，我们持有的所有股票总价值为万美元，也就是说，我们损失了将近一半。这段经历给了我们沉痛的教训。要想在投资上获得成功，就必须获得及时、准确的信息，并时刻关注投资的状况。另外，聘请一位值得信赖的投资顾问也非常重要。
这再次应验了那句古老的谚语：只要学生准备好了，老师自然就会出现。
4年之前，我们去拜访一位朋友。在他家厨房的餐桌上，我发现了《富爸爸穷爸爸》这本书。我承认，当时我对这本书并没有太在意。不过，特丽却被它吸引住了。后来，她也买了一本，于是，我们开始看这本书。
3年之前，我们玩了“现金流”游戏之后，我和特丽参加了美国退役军人管理局组织的一个研讨会，内容跟丧失抵押品赎取权的房产有关。有许多房经纪人和代理人参加了研讨会，以帮助与会者购买这些房产。所有待售房产的面积都很小。在经历了股票投资上的打击之后，我们觉得那些房子就像“现金流”游戏中点数很小的牌一样。我们说：“嗨，这是一张小牌。我们已经在家里玩了好几个月游戏，为什么不动点儿真格的呢？”
富爸爸穷爸爸实践篇 第一部分 有关钱的事（5）
我们的游戏过程
运用我们从研讨会上获得的信息，我们开始在因特网上搜索合适的房产。退役军人管理局提供的那些抵押品均需要投标，由出价最高者获得。与此同时，还需要一个预先确定的按揭利率。这些贷款都是按照常规的30年期固定利率，因此很容易获得贷款资格。我们最初购买房产的时候，贷款利率是8％，一段时间之后，这个利率就降到了6％。
起初，我们的投资主要集中在南佛罗里达州和凤凰城，因为这样我们可以很方便地与圣卢西亚港和凤凰城的房地产代理人联系，前者是棕榈滩市郊的一个社区。我们选择这两个州的理由是：我们只对投入现金最少的投资感兴趣，而这两个州恰恰符合我们的条件。（在退役军人管理局的这个项目中，每个州的情况稍有不同。举例来说，在佛罗里达州，要购买一处房产，退役军人管理局要求预付1000美元现金；而在亚利桑那州，预付的数额是投标价格的5％。）
之后，凤凰城的房地产代理商给我们寄来了一包又一包的房产资料，包括照片、购买房产所需各种费用的明细、建议报价、管理费用、各种花销、各种税费、保险金额、预计的维修费用，以及所需现金总数。
而佛罗里达的房地产代理商则在因特网上公布了他们掌握的房地产信息。
我们着重研究了几处房产的资料，并对房地产代理商提供给我们的房产进行了分析。然后，我们借助财务计算器（我们花了大约50美元在斯塔普斯买的）进行了计算。我们这么做的目的是，确定我们能够承担的出价上限，同时还能保证现金的正常流动。一旦找到中意的房产，我们就按照自己的计算结果出价。如果中标，我们就会感到欢欣鼓舞；要是失败了，我们也并不在意，因为我们不愿花更多的钱。
几次投标失败之后，我们终于赢了一次。这套房子是单一家庭住宅，位于圣卢西亚港，共3个卧室，两个卫生间，标价是万美元。由于我们拥有良好的信誉，所以我们知道自己可以轻而易举地获得贷款资格；我们还了解到，我们可以用自己的存款和股票交易获得的钱支付各种费用：维修费、首付，以及房地产买卖手续费。这个过程只用了几个星期，我们的代理人早就为我们找好了房客，30天之内他们就搬进去了。
以下就是我们的收支明细：
没错儿，结果是我们每个月要亏33美元。看上去我们好像选错了投资，因为我们没有足够的现金，去经营既耗时又费力的房产生意。但是，对我们而言，这意味着我们有希望获得经济上的独立。无可争辩的事实是，我们拥有一处能为我们带来收益的财产，我们的房客会为我们支付房产费用。最近，我们又筹集了一部分资金，这使我们购房的利率降低到了，这样，我们每个月要还的月供就减少到了579美元。下面就是利率调整之后我们每个月的现金流状况：
2000年10月，我们买下了这套房子。那个时候，圣卢西亚港的房价正在狂涨不止。最近，我们这套房子的估价已经达到了万美元，升值率23％。我们最初只花了7900美元，就买下了这套房产。从这项房产中，我们获得的资产净值是万美元（即房产的估价减去需要偿还的贷款总额）。如果我们现在以万美元的价格将房子售出，我们的回报率将达到329％，而且，这个数字并不包括每年的现金流。
富爸爸穷爸爸实践篇 第一部分 有关钱的事（6）
“噢！”我们对彼此说道，“我们可以再接再厉。”我们确实如法炮制，购入了更多的房产，并再次尝到了成功的甜头。我们不断把自己的收入和纸财产转化为能为我们带来更多收益的实体财产。通过这种全新的投资方式，我们完全掌握了自己的生活。我们非常兴奋、信心百倍。在接下来的两年里，我们接连中标，又买下了3处房产，一处在田纳西州的克拉克斯维尔，两处在圣卢西亚港。
由于圣卢西亚港的一处房产不受退役军人管理局的资助，我们必须自己想办法解决资金问题。通过佛罗里达州的房地产代理商，我们在当地的一家银行找到了贷款代理人，申请到了贷款，利率为，首付5％。由于退役军人管理局不进行资助，竞标的人数大大减少，因此，我们仅以万美元就买下了这套3室2卫的房子，以下就是这处房产的收支明细：
2000年12月，我们买下了这处房产。根据那个地区的房价，即使保守估计，这套房子的价值也在万美元。
后来，我们又通过因特网在田纳西州找到了一处房子，也在退役军人管理局的项目之内，总价万美元，预付500美元。这一次，房地产代理商依旧给我们寄了好几处房子的照片。但是，他们在物色合适的房客时却颇费周折。不但如此，房地产买卖需要支付的手续费是3000美元，超出了我们的预期；各种税费也高于我们的预算。几个月以后，当代理商终于为我们找到房客时，我们的现金流已经出现了40美元的亏损。而且，我们不喜欢该房产的物业管理方式。因此，当这套房子升值到一定程度之后，我们就打算把它卖掉。与此同时，我们也在寻求其他方式，使之扭亏为盈。
接下来，我们在凤凰城购买了另外一套房子，它也在退役军人管理局的项目范围之内，即丧失了抵押品赎取权的房子，当时的购买价格是万美元。下面就是购买这套房子的收支明细：
尽管这样算来，这套房子的投资处于亏损状态，但总的来说，是我们的房客在为我们支付月供，购买这套房子；而且，我们从其他几处房产获得的收益用来支付维修等各项费用绰绰有余。现在，那个地区类似的房子的销售价格大约在万美元。
我们去看这套房子的时候，房地产代理商顺便带我们看了一个正在开发的项目。我们立即看中了一套正在建的房子，总价万美元，首付5％（6375美元）。当时据那个代理商说，这个地区的房价看涨，我们轻信了那个家伙的话。但事实上，这个项目竣工之后几个月，一直闲置在那里，因为代理商和这个房地产项目的管理公司都没法把它租出去。我们认识到，管理是房地产生意成败的决定性因素。在别人的推荐下，我们找到了另外一家房地产管理公司。他们能在一个月之内把房子租出去，这样，我们每月就得到了75美元的现金流。
最近一段时间，退役军人管理局的这个项目变得异常火暴，加之贷款条件又非常诱人，因此标价一路上涨，购房的赢利变得越来越少；有时候，甚至出现入不敷出的情况。由于我们希望从房产交易中赢利，因此，我们把目光转向了其他的投资项目。那个时候，佛罗里达的房地产代理商与新的房屋开发商联系上了。去年，我们自己筹钱买下了一套。那个房屋建造商向我们推荐他的贷款项目，并向我们承诺，如果我们从他推荐的贷款方那里贷款，就以折扣价把3室2卫的房子卖给我们。后来，我们获得了贷款资格，并买下了那套房子，总价格为102750美元，首付5％（约5137美元）。而建造商则从中赚取了3000美元的手续费。当然，新房子的优点显而易见，那就是无须支付修理费，维护费用也可以忽略不计。以下就是这套房子的收支明细：
富爸爸穷爸爸实践篇 第一部分 有关钱的事（7）
现在，那个地区类似的房子的销售价格已经涨到了万美元。我们正在购买这批新房中的另外一套。
我们购买的前7套房子的每月净收入是324美元。我们的资产净值将近13万美元，初期的现金投入大约是6万美元，包括手续费和维修费。也就是说，我们的现金的现金回报率是7％，其中不包括房地产升值和有利的税率。除此之外最重要的是，我们的房客在为我们支付购房的月供！我们的秘诀就是：借贷来购买房产，然后，让别人来替我们还贷。
镜头六
我们从富爸爸那里学到：进行房地产投资是实现经济独立的途径之一。通过后来不断地学习，我们：
●知道如何对一处房产进行分析，从而判断它能否赢利。
●明白了管理决定着长期经营的成败。高效的管理能使你的生意锦上添花；拙劣的管理则会使本该赚钱的生意收益平平，使收益平平的生意赔钱。
●寻找志同道合的人，与这些人交往。那些自怨自艾的人总是说这样的话，“我永远也无法做到”，“那个太贵了”，或者“为什么要自找麻烦呢？”他们从来不去尝试，却总能为自己制造出各种各样的借口。我们不能与这样的人为伍，因为他们会拖我们的后腿。
●正在了解银行家们在什么情况下会批准贷款，什么情况下会拒绝贷款，以及为什么。
●逐步发现购买一处房产不能感情用事，不能仅凭我们对房产外观的印象作出决定。大多数房产我们都还没有亲自去看过，我们不能凭借这些表面印象就作出判断。因此，尽管我们已经成为房主，但仍有一些东西不甚明了。但是，现金流却是实实在在看得见的。
我们生活中最大的变化之一就是——风险。在阅读“富爸爸”系列图书之前，我用爬山对一个人体力上的挑战来定义如何把握机会。现在，我们认为无所事事就是在冒险。沿着一条不知通往哪里的道路前进，以及在没有任何把握的领域投资，就像不带任何必要的装备就去爬山一样，都是有勇无谋的表现。
另外一个巨大的变化就是，我做事情不再像以前那样拖沓。现在，我总是自觉地去做我该做的事情（即使这件事情我可能并不喜欢），从而与我的惰性作斗争。在我开服务公司的头4年，总是有客户主动找上门来；现在，我会积极地去争取客户。我并不喜欢给陌生人打电话，但是我知道，为了工作，为了房地产投资，我必须这么做。
过去，我总是觉得时间不够用，或者觉得我动作太慢，无法实现预定的目标。这些都是一直困扰我的难题。但是，富爸爸把这些复杂的问题简单化，并用明白无误的方式把它们表达了出来，从而使我的头脑逐渐冷静下来。在我力所能及的范围内，通过不断学习，我知道我们一定能实现目标。
迄今为止，我的事业还停留在S象限，即小本经营阶段。尽管即使没有我，我的公司也能够正常运转，但是如果缺少我的参与，它就无法发展壮大。事实上，如果没有我的不断付出，公司的规模极有可能越来越小。现在，我们正在想办法进入B象限，即成为企业主。实现这一目标的方法之一，就是在其他城市进行特许经营。为了拥有足够的时间来发展并监督我的房地产投资，这份事业必须能够自行正常运转。
明年我们打算购买我们的第一处供多户家庭居住的房产，要么自己出资，要么与别人合伙。我们制定的5年计划是，每个月的被动收入达到1万美元。这一目标实现之后，我就会退休，正式退出那种“老鼠赛跑”式的生活。我们不会依赖社会保险每月提供的1000美元生活，价值数百万的房地产会让我们的后半生衣食无忧。
结束语
对于未来，人们常常会感到茫然无措。由于未来存在太多的不确定因素，所以我们对于可能发生的事情以及如何应对，就应该持乐观态度。我们觉得自己正在人生的旅途上赶路，成功是我们整个行程的一个组成部分。随着财务知识的日渐丰富，我们觉得自己在做正确的事情，不但为自己，也为我们的后代。比电影里的结局更令人欣慰的是，实现财务自由的最终目标就在不远的前方。
我们深深感到自豪。我们审视自己，并清楚自己取得了什么样的成绩。我们知道每天都要学习更多的东西，总结我们已经做了哪些事情，计划以后要做哪些事情。与过去幼稚无知的我们不同，现在的我们决定要了解这个世界究竟是如何运转的。我们也乐于接受各种变化，为自己的经济状况负责。当谈到退休这个话题的时候，我们已经能够坦然面对了。
过去，我们一直都期望自己能够非常富有；现在，我们的财富终于可以追上我们的想象了。
富爸爸穷爸爸实践篇 第一部分 我们只关心自己的事情（1）
第2章
我们只关心自己的事情
特蕾西？罗德里格斯
亚利桑那州，凤凰城
10年之前，我们只有20多岁，就被迫宣布破产了。在那段时间里，我们每天都提心吊胆，处境极为艰难。当时的处境与我们现在的情况相比简直是两个极端：在破产的那8个月里，我们每天要接到至少20个催款的电话；现在，我们的被动收入源源不断。前者我们无法控制；而后者，多亏了富爸爸的帮助，它完全在我们的控制之中。
现在，我和我丈夫戴维拥有3家正在不断发展壮大的公司，此外，我们还有一处租赁房产。我们住着舒适的大房子，开着名牌汽车——不但如此，与以前相比，我们与亲人和朋友的关系也更加密切、更加和谐了。
似曾相识的故事
我是在加利福尼亚州的圣迭戈长大的。小时候，我家完全依靠父母每个月的薪水度日，不过当时我对这一切一无所知。我们住的房子非常漂亮，大家在家里从来不谈论钱的事情。我的父母离婚了，我跟着母亲和继父一起生活。我的母亲是一名妇产科医生，继父是一名消防队员。在我小的时候并不知道，母亲每次发工资时，都会拿出20美元用于储蓄。我上高中之后，每个学年开始的时候，她都会给我300美元，让我买衣服。对我来说，这是一笔数量相当可观的钱。每年的圣诞节给了我们挥霍的借口，因为每到这个时候，继父都会得到一笔奖金。但是，在一年中的其他时间里，我们总是过得很拮据，我甚至连在学校里当拉拉队队长的钱都没有。
高中毕业之后，我开始想，自己当老板会是什么样子。但是，这些想法很快就被搁置了，因为我遇到了戴维，我们开始了新的人生旅程。
1991年，我和戴维都在一个全年开放的滑雪度假胜地工作，日子过得有滋有味。和以前相比，我们的收入颇丰，所以我们买了水上摩托和豪华汽车。但是后来我们双双失业了，当我们在里诺重新找到工作之后，赚的钱比以前少了许多，我们很快就发觉有点儿入不敷出了。
1992年，我发现自己怀孕了。医生告诉我要卧床休息3个月，于是公司炒了我鱿鱼。感恩节
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