谁都不能相信-第26部分

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利于自己的条款，自始至终将自己处于有利的地位。　　　　
　　　　他说，在卖房的时候，也曾犹豫过，生怕横生枝节，他知道，因为卖房子或者买房子生出的是是非非，真是罄竹难书。　　　　
　　　　上海楼价飞涨，带来了二手房交易的异常活跃，也激发起房产中介机构“逐利”的劲头。到2003年底，上海全市注册在案的房地产经纪机构就达10357家，而两年前不过4000多家。但是，中介陷阱也让上海的二手房消费者头疼不已。上海市消费者权益保护委员会提供的最新统计显示，去年受理的有关房产中介类的消费投诉达到671件，与上年的348件相比，增长幅度高达92。8％。　　　　
　　　　老孔说，现在上海的房价还在往上涨，许多人房子还焐在手里不肯放盘，一旦向下跌价，卖跌不卖涨，二手房涌出，房产中介便会大捞一笔，随着问题、投诉也将涌出。北京将来也会如此，他宁愿提前一站下车，也不愿到时候挤不出车门。　　　　
　　　　我大有同感，高昂的房产价格使得很多人山西化，拥有两套、三套乃至更多房子的大有人在。小业主手中的这些房子，实际上都是二手房，咬过一口的苹果。要把这样的苹果卖出荔枝的价格，自然需要很多的手段。当然，如果这样的苹果多了，消化不了，就只有烂掉。要记住，房子是时令鲜疏。　　　　
　　　　我认为老孔是明智的。因为他还预见到，如果一旦出现了“卖方市场”，中介将会是怎样的赖相。　　　　
　　　　一赖　　　　
　　　　赖钱。陈先生看中了上海某房产经纪有限公司挂出的一套标价84万元待售二手房，立刻与这家房产中介公司签订了《房地产委托购买意向书》，并支付了1万元购房定金。正当陈先生千方百计筹集好所需要的首付款等待交易时，中介公司突然告知，委托卖房的人不打算卖这套房子了。“因为不是我这一方违约，按法律，中介公司应该退还定金，并要求卖房人赔偿损失。结果，都过去整整3个月了，中介公司连1万块的定金都没退还。”陈先生说。　　　　
　　　　这家中介公司说，他们正在和卖房人打官司，等卖房人把钱和违约金交来，会及时将定金退给陈先生，而赔偿的违约金，陈先生只能拿到1／2。　　　　
　　　　“这是‘强权’”陈先生愤怒地说。他是同中介公司发生关系的，而“卖房人违约，凭什么让我陪绑？”另外，这家公司提供的意向书文本，是它自行印制的。上海市有关部门明确表态，中介公司在同消费者签订“意向书”时，应用上海市房管局和上海市工商局制订的标准文本，而不应该用中介公司的格式合同；同时，没有成交中介公司也不能收取交易费，定金要及时退还给客户，不能因为上家违约而不及时退还定金。“对于陈先生遇到的这种情况，中介公司应先行赔偿，再由中介公司向违约方追索。”　　　　
　　　　事实清楚，法律明确，中介公司毅然赖账。　　　　
　　　　二赖　　　　
　　　　吃差价。不让交易双方见面，从中赚取高额差价。某房产经纪公司看中了张女士委托出卖的一套带阁楼的住宅，于是就由该公司一位副总经理以买方身份与张女士进行交易。经过一番讨价还价后，最终将张女士那套面积为154。22平方米的住宅价格压到了59万元成交，再由另一家中介代办了卖房过户手续。直至后来发生购房纠纷，张女士才发现其中的猫腻。一些房产中介就是这样通过低价“吃”进客户的住房，再高价卖出的炒房手法来获取暴利。　　　　
　　　　按照规定，中介公司只能根据卖方委托的价格中介给买方。而事实上，很多中介公司不让买卖双方见面，为的就是让自己能在其中赚取差价，有时中介一套房子就能赚几万元，这事实上是侵犯了消费者的利益，因为它肯定要利用消费者的“无知”尽量压低买价和抬高卖价，而这些钱原本是消费者的。　　　　
　　　　三赖　　　　
　　　　霸王餐。一些中介商常和购房者玩一些文字游戏来损害买方或卖方的利益，这主要表现在房地产合同的签订上。对一些关系到购房者利益的条款或文字，中介商有意模糊或回避，到出问题时，却把责任推得一干二净。　　　　
　　　　陈先生在生意上急需一笔资金进行周转，决定把家里闲置的一套老房子出售变现。由于是第一次卖房子，没有经验，陈先生就在小区附近的地方选择了一家看起来还行的中介公司登记出售。中介公司的人员一再告诉陈先生，说陈先生的房子卖35万元不成问题，如果陈先生工作忙没时间，还可以代为办理看房等事情。　　　　
　　　　为了让陈先生放心，工作人员还拿出一份《房屋销售代理协议》给陈先生看。陈先生当时觉得如果房子能卖到35万元的话，资金问题就解决了，于是便和该公司签订了那份协议。


第三部分赖（2）

　　　　协议签订后，中介公司倒是带了好几拨人去看过房，可是一等两个月过去了，房子还是没有卖出去，陈先生只好想别的办法来解决资金短缺问题。又过了两个星期，陈先生一看这房子还是没卖掉，生意问题也解决了，于是到那家中介公司去，想取消委托，拿回自己的房屋钥匙等物品。中介公司一听来意，马上说，不行！您要现在不想卖了，得赔我们公司违约金。凭什么？就凭当时签的那份代理协议。陈先生一看，协议中果真写着，如果由于陈先生的原因不卖这套房屋，陈先生需向中介公司赔付购房客户支付的购房定金作为违约金。陈先生说你们哪有什么购房客户呀，两个月了也没见你们卖出我的房子。可是中介公司却不知道从哪儿翻出一份某客户与他们签订的购房协议，指着协议上的白纸黑字对陈先生说，您看，这客户支付了购房定金四万元整，您要是现在不卖这套房啊，您赔给我们四万元就行。自己明明只是想拿回自己的房不卖了，可是收回自己的房还得掏钱。陈先生心里这郁闷啊！没有辙，只好由着中介公司在磨蹭了两三个月之后，在自己不情愿的情况下卖掉了自己的房。　　　　
　　　　不法中介在协议中隐蔽设置霸王条款，令消费者防不胜防。面对这样的问题，消费者该如何防范呢？购房专家指出：正规的中介公司在《委托销售代理协议》中，会对买卖双方的权责义务分别做出规定。如规定中介公司委托出售房屋的时限，规定中介公司超时出售的违约责任，同时也会规定委托期内业主的义务，委托期内业主的违约责任等。　　　　
　　　　在本案例中，正是由于不法中介公司没有在协议中限定其出售房屋的时间以及超出时限出售所应承担的责任，而只在协议中规定了业主应该担负的责任，这种不平等的霸王条款使得该公司能够有机可乘。　　　　
　　　　另外，正规代理协议中双方的权利与义务应当是对等的，如中介公司在限定时间内没有售出业主的房屋，公司将赔付业主约定数额的违约金；同样，如果业主在约定的委托期限内单方提高出售价格或拒绝配合销售签约影响成交的，业主将支付同等金额的违约金。　　　　
　　　　专家提醒委托中介机构卖房的业主，在签订售房代理协议时，一定要逐条认真审看，警惕其中隐蔽设置的陷阱。　　　　
　　　　四赖　　　　
　　　　瞒天过海。有的房产中介为了促使客户尽快成交，往往采用“瞒天过海”的手法。王先生通过一家房产中介购得一套3楼住房。但王先生入住后却发现中介公司向他隐瞒了一些重要情况：该住房的原房东曾与楼上住户因阳台防盗设施等问题发生纠纷，4楼房主因此向法院起诉。后来法院下达了判决书，为了息事宁人，王先生只得无端承受了败诉的责任。　　　　
　　　　一些中介商所代理的房地产过度“包装”，甚至采用坑蒙的手段，提供虚假材料、信息，隐瞒真实情况，使购房者来不及了解其缺陷，而只有在使用过程中，才逐步发觉上当。如屋顶遇大雨会渗漏、下水管容易堵塞等问题；又如明明房型不好，却故意吹捧成“新型建筑”、“现代化造型”等等。　　　　
　　　　一些中介还提供禁止转让的房屋，如违章建筑、已抵押的房屋、宅基地房屋等。　　　　
　　　　五赖恶人先告状。一些不法中介商用不平等形式，对委托方提出种种限制，而对自己基本上无限制条款，一旦购房者对其投诉时，中介商便以客户违约为由拒绝赔偿，甚至把客户告上法庭。　　　　
　　　　六赖钓鱼。当有买家或租客上门的时候，把对方想要而实际上已经放出去了的楼说成“还有还有”。而后在带买家去看房时欺骗买家说，该二手房的主人外出了，建议买家看看其他房子，想方设法推荐自己有的楼盘。　　　　
　　　　七赖加急费。当买卖双方可以去国土房产局办手续的时候，中介公司又说什么“要想快点拿房产证（或其他证）就要给国土房产局的人塞红包”，要加急费。这些钱当然还是中介公司如数入袋，因为国土房产局每一程序都是透明的，根本无须塞“红包”。　　　　
　　　　八赖咨询费。根据规定，中介公司只能收取中介对象价款的３％以下中介费，如果没有促成双方交易，是不应该收取任何费用的。然而有的公司生意没做成，也要收取３００到５００元的“信息咨询费”。　　　　
　　　　九赖伪造。中介公司为了赚取差价，让买卖双方把各自的私章留下，然后分别给双方签订合同，往往买卖双方拿到的合同不是同一份合同。　　　　
　　　　


第三部分防

　　　　我相信，现实生活中，比这九赖还有更多的赖，赖到消费者心寒，赖到肝肠寸断。那么有什么防身的武器呢？有关专家指出：　　　　
　　　　1、要选择合法的、信誉度高的中介公司。必须认真、仔细地查看其是否具备“两证”：国土房管局颁发的资质证和工商部门审发的经营许可证。正规的房屋中介公司必须将自己的《房产中介资质证》悬挂出来。　　　　
　　　　2、切记要看清中介服务协议上的内容才签字。现在有许多中介公司带客看楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服协议（俗称“看楼纸”），主要内容包括介绍物业的情况、收取的佣金标准等等。由于这是看楼前一项小程序，很多人会忽略“看楼纸”的重要性。但为避免看完楼后与中介公司发生争执，签字前谨记一定要看清“看楼纸”上所写的内容，千万不能草草签个字了事。　　　　
　　　　3、核实买卖双方身份。进行交易前，一定要核实业主房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。　　　　
　　　　4、看清合同条款。签署购/售房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约，并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何消费争议，亦可及时向有关部门投诉。　　　　
　　　　5、将各项“口头”承诺写进合同。买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主“试价”时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或“试价”的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而且还可有效避免某些中介刻意使产权交易无限期拖延，乘机吞掉定金的情况出现。另外，若购/租房时业主承诺送全屋家电，买家/租客还应把家私电器一一写进合同，以免业主搞“小动作”用以小换大、以次充好的方式更换或搬走屋内家电。　　　　
　　　　6、避免签单方委托。大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。由于有部分市民过信任、依赖中介公司，这就给某些中介以可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当，如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与客户成交、假扮客户与业主谈判等等。　　　　
　　　　7、这条是我加的：不懂就问，切记不要不懂装懂。　　　　
　　　　。　　　　
　　　　附：房地产中介服务收费标准：　　　　
　　　　一、房地产咨询收费　　　　
　　　　房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费根据内容，由双方协商。书面咨询费，则按照报告的技术难度和工作繁简程度，结合标的额大小计取。国家指导性参考价格为：普通咨询报告每份收费300～1000元；技术难度大，耗时大的报告可提高标准，但不能超过咨询标的额的o．5％。　　　　
　　　　二、房地产经纪评估收费　　　　
　　　　按照房地产价格总额分为不同档次采取不同比率收费。价值越大，收费比率越小。如房地产总额为1000万以下的按2‰收取；1000万～5000万的按1‰收取等　　　　
　　　　三、房地产经纪收费　　　　
　　　　房地产租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半个月至一个月成交租金额标准，由双方协商一次性计收；房屋买卖代理收费，按成交金额的o．5％…2．5％收取。实行独家代理的，由双方协商，最高不得超过成交额的3％。　　　　
　　　　以上是国家制定的有关房地产中介收费标准。国家还规定，即使是在经济特区，收费也不得超过上述标准的30％。　　　　
　　　　


第三部分不想好好过

　　　　没有人没装修过房子，故尔，没有人没有捶胸顿足欲哭无泪的经历。装修就是一个自虐的过程。不过，如果有本事战胜装修队，把他们玩于股掌，那的确会有成就感。虽然这样做可能过于无情，但是，如果想好好过，还是少一点菩萨心肠的好。　　　　
　　　　最近老孔刚装修完，朋友们都知道了，他买了一处新房，到处扬言“要好好装一装”，装出他的智慧来。　　　　
　　　　几年前，老孔折腾过一回，迄今记忆犹新。有一天，好久没见到老孔，特想过过话瘾，我便去他办公室找他。见他萎顿的样子，我以为他害了什么大病。谁知他是刚刚“家装”完毕。一是累的，二是“熏”的，屋子里什么味都有，“熏的脑仁疼”，原先的几棵绿植统统“慷慨赴死”。老孔摩挲着胸口说，“幸亏了这几棵绿植，要不赴死的就是我啦”。　　　　
　　　　我问他为什么不找一个有名气，有实力，重信誉的家装公司来做呢。他说，原本只打算简单弄弄，也就是贴个墙纸，自己买材料，找几个人，干上几天就完工，谁知越弄越烦。家装公司他也找过，“屁大的活”愣要你上万，所以他便在家门口的街边店找了两人，不放心，他还每天盯着。一急，他还差点犯了心脏病。所以，找“游击队”，你得“人盯着”；找“正规军”（家装公司），你得“钱盯着”。哪样都不省心。　　　　
　　　　最后是他的结论：老辈的人说，不想过安生喽，您就搬家。现在有搬家公司了，这条不灵了。现在得改成：不想好好过，您就装家。　　　　
　　　　有数据显示，全国的家装市场规模达二千多亿，北京市有120亿，上海也超过了百亿。调查表明，在上海、北京这样的超大型城市中，“正规军”占据着７０％左右的市场，而在南京这样的城市中，这７０％的份额属于“游击队”。　　　　
　　　　这说明一点，如果每个家庭平均花２万元装修，每年就有２千万个家庭“不得安生”。


第三部分“游击队长”的自白

　　　　我开始踏入家装业时，没想过凭着蒙人过日子，后来赔钱，或者说赚不到想象中那么多钱时就学着蒙人了。　　　　
　　　　老百姓是好蒙的，但要用“愚蠢”对付老百姓的“聪明”。我们蒙老百姓的办法很简单晓之以利，动之以情。　　　　
　　　　首先选准一个装修需求比较旺盛的小区，然后就开始“做局”。这局的“理想引线”是50岁左右的中年妇女，这个标准是我们业内的公认尺度。她们一般比较有同情心，有占小便宜的心理，并且对周围人有影响力。这样的人容易上钩，也容易帮我们把局做大。　　　　
　　　　目标找到后就开始游说，做她的工作。首先，找一些装修样板间的照片给他们看，证明我们有能力做得很好；其次，随便拿一家装饰公司的资质复印件，证明我们是有信誉的“正规军”；然后，跟他们说公司收费标准是多少，这个数目要在科学的基础上偏高；最后，如果想省点钱就只能和我们一起蒙公司了，背着公司就能省下应该付给他们的利润。这时候，一定要诚惶诚恐地强调：千万不能让公司知道，否则我们就混不下去了。　　　　
　　　　大多猎物这样就被俘获了。因为，猎物现在已经感觉到我们是一个利益共同体，我们在一起对付装饰公司。有共同的“敌人”就容易沟通。　　　　
　　　　第一个活儿是钓鱼活儿，那是要做好的，赔本不怕，这样才能把局做大。干钓鱼活儿时就是我们展示自己的最好时机，就是我们公关的最好时机。这时，对于我自己最重要的事，是想办法让“引线”把周围的住户拉过来看：价格便宜，质量很好。为了让“引线”听指挥，就要给她做工作，“有人找我们装修就给你提成”。又能自己得钱，又能给朋友帮忙，何乐而不为？而有些热情的“引线”根本不用你做工作，她要向邻里显示，我家装得不错吧。　　　　
　　　　钓鱼活儿干好了，剩下的就是利润活儿了，这些活儿是要千方百计狠宰的。这些业主在我们钓鱼公关期已经进入了我们设计过的思维定式：活儿好并且便宜。我们就在这个定式里打自己的算盘。　　　　
　　　　便宜的报价是要一步步发育的。今天我告诉你，加个月亮门就更漂亮了；明天说，多个壁柜可以节省很多空间……加项，为您家更漂亮的加项，您会拒绝吗？就这样，我曾经把两万元的装修做成了8万多。　　　　
　　　　材料费里有很多赚钱空间。我们自己做主买的材料当然不会是好货；业主买主材时我们带着去，转个圈材料商就会给我提成。这个提成的比例不定，有时可以达到30％。洁具、五金件的猫腻就更大了。当然，陪业主买材料也是有技巧的，帮他侃价，帮他选规格。反正，必须让他感觉到我是他的好参谋。　　　　
　　　　我们遇到过中途醒悟或是小气到家的业主，对付他们的办法就更赤裸裸了：卷钱走人。对于我们来说，三十六计走为下，但逼到一定的份上也只有如此。　　　　
　　　　现在想起来，蒙人真的是一种罪。我也不奢望谁相信我的忏悔，但是应该值得老百姓反思的是：为什么“游击队”还占领着家装的半壁江山？　　　　
　　　　如今，我在正规的家装公司做事。拿我所在的那家公司而言，信誉对于他们来讲是第一位的。老百姓选择游击队而不选择正规军，其实是最自作聪明的做法。省钱吗？其实一点也省不了。或许表面上看少花了一部分，但你为此将承担的风险不是省下的钱能够抵偿的。现在我理解了为什么装饰公司要留下工程总价的30％，因为包括合理利润、保修、公司的管理费、广告费等很多开支都是必要的。而游击队的生存空间，恰恰是因为老百姓对这30％不理解，不承认造成的。


第三部分包工头荣升工长

　　　　老孔对这个“游击队长”的良心发现不以为然，认为他很虚伪。经过一番研究后他发现，由于现在的人大多数已不再信任游击队，所以，他们均摇身一变，投诚做了“正规军”。而家装公司的基干队伍，也正是招安来的这批人，“游击队”编为“员工”，包工头册封为“工长”。　　　　
　　　　现在的家装公司，通常拥有如下的“号称”：　　　　
　　　　1，它们是所在城市家装协会的成员，有的还是其他协会如质量协会的会员；　　　　
　　　　2，拥有不等的建筑装饰设计资质，有的还是质量环境认证企业；　　　　
　　　　3，使用环保材料，且统一配送；　　　　
　　　　4，三到五年的保修期，终身维修；　　　　
　　　　5，全程监理；　　　　
　　　　6，免费量房，免费设计；　　　　
　　　　7，尾款作保；　　　　
　　　　8，拒绝暴利。　　　　
　　　　这些“号称”表明，家装公司越来越正规化，越来越朝着让人放心的方向发展。显然，以前的游击队是没有这些基本条件的，因而失去了生存的土壤。随着家装市场的激烈竞争和消费者维权意识的提高，进入家装的门槛已经高企，凭着一把锯、一把刨或者一把刮刀，是揽不到活的，最起码得有钱打广告。　　　　
　　　　老孔打了个比喻，这好比以前的和尚没有庙，是群野和尚；现在盖起了庙，让人放了心，毕竟跑的了和尚跑不了庙。所以有没有庙是关键，跟和尚夹缠不清的，可以找庙，再扯不清，可以找管庙的机构，最后还可以打官司。　　　　
　　　　但是，除此之外，现在的家装公司和以往的“游击队”并没有本质上的区别，其主要的工作流程是一致的。家装公司打广告揽活，由其设计师上门测量、设计和作预算并代表公司与客户签订合同，然后在进场施工时，把工头介绍出来，下面的事便基本与他无干了，甚至与家装公司也没有太多干系。工头按照进度买料和增减人手，跟物业打交道，跟客户讨论增