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圈来套去-第6部分
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览怼！ �
韩大炮有点儿拿不住了，白色陶瓷杯子优雅地在手窝里旋转，旋转的不是那深褐色的咖啡，旋转的是金钱的度量衡，旋转的是两个人之间互相的猜测。
〃50万。〃杯子落到了桌子上。
梅萍知道这个时候不需要问韩大炮要钱做什么，她想也没有想，问也没有问，爽快地答应了。〃好的，明天我让小王写张条子给你。〃
这条子是一张借条，第一说明这是韩大炮借的梅萍的钱，纯粹属于私人间的借款，没有任何其他的性质。两方都是放心，你借我拿，可还也可不还。与我公司和你们市委没有任何关系。韩大炮当然明白梅萍的意思，左手一摇，白色陶瓷杯子又在桌面上欢快地旋转起来。
韩大炮到底用这50万来做什么呢？梅萍是真的不知道。她就把这笔钱当作了本应给韩大炮的介绍费，可是梅萍绝对没有料到，这笔介绍费在后来的日子里远远超出了她的预算。
第五章 灰色投入
1。
2000年的除夕夜，有两件事情让梅萍很是苦恼。
本应是一个多么美好的夜晚，本应多么温顺地躺在严涛的怀里享受一下久违的家的感觉。
在除夕夜糯米黏稠的香味里，在此起彼伏的鞭炮声中，回想这一年来的房地产之路，只有给他人的惊叹。从不花一分钱拿到市中心的黄金地段，到如今在七象县投资2000多万的凇峡避暑山庄的主要建筑基本完成，再有半年的时间就可以盛大开盘！真可谓风调雨顺，皇天不负有心人。
一年前的梅萍揣着3万元人民币去往长川，一年后，她成了一个总投资2000多万的长川市唯一一家避暑山庄的总股东。而且还拥有着长川最珍贵的四十多亩商住用地。这确实让严涛刮目相看，让外人惊叹不已。然而，这在房地产开发商看来，就是这样的简单。什么是暴富？暴富玩的就是手段和心眼。你很能干是吗？你老老实实地做机关部门的公务员，一年赚5万元，那么2000多万元，你就得需要400年的时间！
国际君豪的工地经过这半年多的考古，已经渐渐理出了眉目。春节前，在四周围上了蓝色铁板围栏。整个工程的楼体规划以及内部建筑结构方案均已顺利通过建委规划院的审核。说是审核，其实也就是走个过场，谁不知道你的规划设计方案是从其他城市原封不动地抄来的呢？在房地产开发的世界里，除了买地的资金没有多少周旋的余地之外，其他的只要有空就得钻，不然利润从哪里来呢？这个其他中就包括设计费用、建筑费用、装修费用以及销售代理费用、物业管理费用等等。
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第25节：第五章 灰色投入（2）
地已经圈起来，过了春节就要忙三件事情。第一，把广告做出来。报纸媒体，电视传播，街头广告以及在人群涌动的地点发放宣传单。做什么事情都要先把势头打出去，广告，广告，没有漫天铺地的广告，哪来消费者的关注，没有消费者关注，谁会乖乖地把腰包里的钱掏出来给你。第二，选择建筑公司。这是大海房产正式开发的第一个楼盘，建筑质量一定要好，这个则一定是针对长川而言，谁活得不耐烦了，去和全国的比呢？我可以称自己的建筑质量经过长川市质检部门检测为A级优良工程，虽然有可能在全省一比较，就是C，甚至H！第三，选择销售代理公司。按说一般销售代理都是自己公司直接做的，可是对于大海目前刚刚成立的现状，目前的大海房地产设总经理，总经理下就是工程部，人事部，市场运营部以及财务部门。其中既没有副总经理，也没有企划部门。梅萍不是不想设立，是目前还没有那个需要。外人会多么的崇拜一个房地产开发公司，其实外人不了解的是房地产开发公司内部真正是职员的人也就是四五个而已。这可真是中国企业的一大奇闻，一个注册资金500万元，一个可以承揽几千万项目的开发公司却只有四五个员工再加上一个老总。可是任由你百般的匪夷所思，它就是这样存在着。
圈地即售房。
这个法子从西方传来，这个人可真是天才。进商场购物，你要买的东西就在眼前，你可以详细地具体地零距离地接触它，并能准确地辨别真假和优劣。可是楼盘就不一样了，当你站在装饰豪华大气的售楼处里，眼前只有一个沙盘，放眼望去，是荒芜的土地，是蓝色的围栏，是高高矗立在工地上的塔吊那冰冷的钢铁机器。当你站在这里，你还不明白你的房子在哪，就要在那美丽的销售小姐的甜言蜜语里，交上订金，交上首付款。你不交怎么行？你不交下次来时就得把肠子都悔青了！你就是悔青了肠子我也没有办法了，你看啊，房子都是抢着来购买的！
这时的梅萍，才有了一点做房产开发商的样子。
是的，过了春节，选定了建筑公司开始施工，选定了销售代理公司开始预售，也就是我大海开始盈利的时候了。我相信我自己，在这时代的步伐里，我怎么能不相信这一步棋是对的呢？
在这个节骨眼上，却有两件事情让梅萍开始苦脑。第一件事情，就是严涛。
严涛在吃年夜饭的时候给梅萍提出了心中的想法。他的想法就是经过一年多，对梅萍的见证终于贯通了，他不但大力支持梅萍在长川的事业，他还要追随其左右。一个男人，怎么能让自己的女人一个人在外面奔波呢？
〃梅萍，我没有别的意思，你看你明年公司自然就要忙起来了，我在银行也确实没有多大意思，我就是不去，你不也得招别人吗？找一个卖力的员工容易，可是找一个真正靠得住的员工可没有那么简单。你想，这个世界上能靠得住的人除了我之外还有谁呢！〃严涛说着索性把饭碗撂到了桌子上，雄赳赳地站了起来。
严涛去大海房地产的想法是从上次去看梅萍时就有了的，也就是半年前。在他待在长川的那天下午，他突然接到了一个陌生的电话，电话里是一个粗重的男声，大概意思是说让他去一趟七象寺。他自然去了，因为那个电话在挂断的时候提到了梅萍。他去的时候，正好在烧香的人群里看见了梅萍，还有身边的宋宣扬。那一刻，他知道自己一直担心的事情还是发生了，就算梅萍没有做对不起自己的事情，可是她已经在欺骗他。记得梅萍接了一个电话后，对他说去国土资源局办事。可是国土资源局怎么能搬到这七象寺来？这个男人是谁？严涛不想去猜测，但是他感到了危机，就如大学时那个女友第一次收到对手的情书时的危机。一种情感的威迫，让他下定了决心。
女人，何况梅萍这样的女人，是不能让其单独在外的。
严涛的理由很简单，一个人不容易，夫妻俩在一起创业，能够互相帮贴着。为什么不呢？梅萍是痛快地答应了，好，好，为什么不好？反正副总经理的职位还一直空着，你就去做副总经理吧，这样你也能帮我分担一点。
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第26节：第五章 灰色投入（3）
第二件事情，是自己的弟弟梅青。梅青是自己唯一的弟弟，初中毕业后，家里为了供梅萍上大学，就让梅青去了长川打工。过了一两年，也就是梅萍上大学的时候，21岁的梅青在建材市场开了一个店，卖些五金建材。按说也还过得去，可是这小子前几天找到梅萍，说是那个小店的利润太薄，不想干了，看看做姐姐的能不能给找个好的差使。做姐姐的当然不能不管，这个事情自然也答应了下来，可是具体让梅青做什么，梅萍心里还没有数。把丈夫插到了公司，一是自己的丈夫，二是严涛也确实有管理上的才能，可是梅青呢？让他进自己的公司能做什么？总不能让他去工程部监理工地吧？
外面辞旧迎新的爆竹响彻了天，耀眼的烟花在黑暗的空中突地绽放，新的一年即将到来。
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2。
刚过了春节，土地还冻得硬邦邦的，路边的法国梧桐也是枝桠干枯地立在苍凉的空中，可是大海房地产开发公司的门前却热热闹闹地停着一排清一色的高档轿车。每一辆车停下来，都会等候一段时间，等大海房地产开发公司的门口走出一位老总，车里就会紧接着走出一位老总，急匆匆地迈进大海房地产开发公司的门。从车牌上判断，竟然有大部分来自其他城市，并且以南方的居多，长川市的寥寥无几。
大海房地产开发公司自过了年，便从原先那简陋的办公室里搬了出来。目前的这个位置和市政府相邻，以前是一个国营的商厦，三层楼，面积有2000多平方米。梅萍一下子就交了一年的房租，在楼顶上安装了巨大的霓虹灯字，因日久脱落了许多瓷砖的楼墙面也被粉刷一新，改成了灰色调的乳胶漆。过了一个春节，许多市民都怀着惊讶的目光看向这座大楼，原先破败的长川商厦也似乎是过了一个春节，焕然一新了。更重要的是一个叫做大海房地产的开发公司一夜之间站在了长川市的最高点。
正月初八，是大海房地产乔迁新址后第一天开门的日子。而这些车子大部分都是从外地赶来送礼的。这些人的身份也不用猜，除了各地的建筑公司老总或委派的负责人，就是专业的楼盘销售代理公司负责人。他们来的地方不一样，有南有北，送的礼也不一样，有轻有重。却都是为了一个目标而来，那就是成为大海的合作伙伴。
看着这人来车往的热闹场面，梅萍想起了历史上的一位名人。那是大唐盛世的时候，唐太宗李世民南巡，站在运河边上，看着车来船往的繁荣景象，一番感叹，并问身旁的大臣房玄龄：〃房爱卿，你可知道这些车来船往上的行人都是为了什么吗？〃房玄龄回道：〃请圣上明示。〃李世民道：〃熙熙攘攘，皆为利也！〃梅萍想到这里，菀尔一笑，似乎此时此刻的自己成了李世民。只是，房玄龄在哪呢？
公司大了，自然要有充足的人力资源，要逐渐完善公司的机构。人事部需要成立，企业策划部需要成立，原先的市场运营部的萧鼎驻扎在了七象县，这里也不能缺人。严涛已经过来，接手了副总经理的位子，算是替梅萍分担了一点。可是严涛的缺点也在那里，做事优柔寡断，瞻前顾后，不具有一个商人应有和胆识和魄力。更何况梅萍也已经看了出来，严涛此行另有目的，只是不方便揭穿而已，夫妻嘛，总是在必要的时候给对方留出些许的余地来。梅青还只有25岁，虽然有自己创业的经验，但毕竟阅历浅了一点，重大的事情也不能交给他。所以梅青的事情也还是拖在那里，尽管父母多番催促。
目前的梅萍一直在寻找一个人，一个可以在李世民身边当房玄龄的人，只是人才可遇而不可求，正如遇见周旋。本来招聘会已经结束了，本来梅萍有一大堆的事情在外面处理，却刚好接到公司有个事情需要她回去签字的电话，然后正巧遇见了即将离开的周旋。
梅萍第一次遇见周旋的感觉，或许就和李世民遇见房玄龄时一样。成功的人士背后一定有一个强有力的助手，不管你是治理一个国家，还是经营一个公司！
3。
建筑公司在和土地开发商合作上大体分为两种。第一种是心甘情愿地给开发商垫50％资金，就是先施工，等主体建完也就是工程过半时，收取50％的工程款，剩余的50％工程款完工后分两次付清，最后一次为质量保证金，大约是10％，质保金的期限是30年。这种建筑公司百分百为私营企业。第二种是开工前即收取总工程款的30％，中期收30％，尾期30％，剩余的10％为质保金，期限是20年。这一类公司90％是国营企业，另外的10％是做得非常出色也具有一定口碑、行业内或政府部门极度认可的私营企业。
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第27节：第五章 灰色投入（4）
国际君豪占地1。2万平方米，建筑面积为6。75万平方米。土建工程的总投资至少也需要1亿多元，如果再算上外墙的玻璃幕工程，内部楼体基本装修工程，绿化园林工程，照明工程，总投资将达到3亿多元人民币。
在选择哪一种建筑企业上，梅萍和工程部人员再三协商，认为国际君豪为公司开发的第一个楼盘，不但质量上马虎不得，就是建筑公司的名头也一定要大。这样，私营小企业就被直接排除了。在前来招标的国营企业中，有两家是比较合适的，一家是北岛的北建集团，另一家是南方有名的东洲二建集团，两个集团的工程都遍布全国各地。北岛集团更是做了一系列的政府部门的工程，比如北岛的建设银行大厦，北岛市政府，等等。而东洲二建则是在商住楼上有着巨大的经验。最终一致协商，选定了东洲二建。既然选这种国营企业，自然要首付30％的总工程款。然而，当梅萍站在这一片空地上的时候，腰包里的资金已寥寥无几。
韩大炮适时地过来找到梅萍，告诉梅萍市委在规划上有一个大的机制，正在探讨东部土地开发的问题。
梅萍自然是开了窍，目前的境况很清晰，如果再继续抵押国际君豪的土地只能是越勒越紧。那么最好的方式就是在市区东部拿到几块住宅用地，用国际君豪抵押的贷款购买目前低廉的东部荒地，一旦开发起来，土地自然升值，到时候再用其抵押贷款滋补国际君豪的工程。这个方式是一举两得，把包袱抛给了银行，开发商要做的就是银行如何继续让我拿到资金，然后继续开发，然后才能给你卸掉包袱。
当天晚上，梅萍就找到了黄达海，说明了想购买东部住宅用地的来意。黄达海自然是赞同，只要上面定下了价格，立马就能批给大海房地产。梅萍走的时候，给黄达海留下了20张荷兰十日游的旅行社票务。黄达海推托了几下，收下了。在房地产和部门的合作里，有一条大忌，就是尽量不要出现钱。你可以送商场的购物卡，你可以资助部门出国旅游，名义为出国考察学习。名目多得去了，送钱干什么？送钱不也得去消费，你还不如直接让他们去消费。
很快土地使用权文书批了下来，规划为住宅用地。主要考虑的就是这块地段依山临海，前途广阔。梅萍也再次用国际君豪的土地顺利贷下了第二批资金，贷款目的为国际君豪的总体建设，资金高达1。3亿。
这1。3亿其中的3000万用来给建筑公司做首期工程款。在东部的住宅用地价格定为40万元/亩，梅萍一下拿下了三块住宅用地。三块地从国际君豪的位置向东望去，呈品字形分布，各自之间相距3公里左右。其中，最前面的一块预计开发为望海别墅，后面的两块地为中高档住宅楼。三块地的总占地面积为520亩，合起来的投入购买价格为2080万元。
2001年长川市的住宅房价是平均2200元/平方米。为此梅萍算了一本很明细的账：地价40万/亩 设计费用15元/平方米 土建造价1200元/平方米 园林绿化硬化造价60元/平方米 销售代理广告，费用为工程款的4％以及各项税收的11％为成本价，成本核算为13亿多一点。按照占地面积520亩，建筑面积在700亩即90万平方米，销售均价为2200元/平方米计算，为19。8亿人民币。如此可以得出，如果大海房产顺利把这一地块开发出来，盈利就要超过5亿。可是有意思的是，房地产商不会一次性地投入进去。梅萍的想法很简单，我现在做的话可以赚5亿，可是把地放到三年后就不是5亿，而是10亿甚至20亿的利润了。
4。
2月，国际君豪工程正式启动。销售也如火如荼地展开，商铺旺铺升值空间巨大的广告也铺天盖地地在整个城市卷了起来，并且波及了周边的众多城市以及内陆城市。售楼处建了起来，红色的铝塑板，代表着火热开幕，金色的大字代表着财源滚滚。销售代理商是深圳的一家著名代理公司，在北京上海都有数不尽的成功案例。
就在梅萍感觉可以坐地收钱的时候，却出现了一件难堪的事情。
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第28节：第五章 灰色投入（5）
李世民和房玄龄的联手造就了一个贞观盛世，而当梅萍想和周旋也联手创造辉煌的时候，却忽略了一个关键性的问题，她忘记了李世民不是同志，房玄龄也不是，他们之间不可能产生感情。感情真是一个奇妙的东西，梅萍注视到了周旋的才能，却忽略了周旋同样是一个优秀的男人。一个成功的女人和一个优秀的男人不发生事情才怪，除非两人中有一个是同志或者爱情冷淡，可惜的是他们都不是。他们在彼此的接触中都同时擦出了爱情的火花，这火花的杀伤力是强大的，不但可以杀伤梅萍的家庭，还可以杀伤周旋的前程。
可是爱来的时候，就没有人去顾及了。谁还来得顾及呢？周旋刚进入公司的时候是做企业策划，那三块住宅用地的品字形分布就是来自他的手笔，东部那么大的面积，那么大的潜力，你不能一口吃一个胖子，但是你可以从中心向外扩散，那就是三块用地最好不要紧靠在一起，要分散开来，要做出各自的档次，有高级别墅，有高档花园，有中低档小区。要中低高的消费者都能通吃。
周旋最大的才能就是能揣测到梅萍的意思，这也是最可怕的一种才能。所以梅萍被俘获是早晚的事情。其实这事情难说得很，你不能说清是梅萍俘获了周旋，还是周旋俘获了梅萍。两个人互相缠在一起，难分彼此了。
海天宾馆是梅萍刚刚买下的，买下后进行了欧式风格的装修。房地产开发商就是这样，只要是有利润和前景的行业，就有他们的影子，开发房地产是他们的支柱，他们依次涉及酒店、宾馆、建材、装修、超市、服装甚至汽车企业。不过，最普遍就是，几乎每个做房地产的都会涉及酒店和宾馆。
两个人的幽会地点就在海天宾馆的611室。
6月11日是梅萍的生日。
周旋第一次脱掉梅萍衣服的时候，梅萍看见了严涛的影子，当周旋第二次脱掉梅萍的衣服时，梅萍看见的是宋宣扬，到了第三次，第四次，她的面前就只有英俊潇洒满腹才华的周旋了。梅萍不是一个性冷淡者，甚至还有着极大的性欲。在这两年的创业时间里，她始终在极力地压抑着自己的欲望。现在好了，企业走上了正轨，大海房产不再是一个小公司，它已经走向了一个大集团，有投资上千万的避暑山庄，投资十几亿的多处房产。下一步还要涉及购物中心，涉及高档宾馆，涉及星级酒店，涉及建材市场……梅萍能不累吗？累了就找一个情人吧！情人和丈夫有太大的不同了，至少做爱的感觉就是不一样。周旋是猛烈的，像一头巨兽，饥饿了上千年的猛兽一次次地贯穿梅萍欲望的身体，抵达灵魂的深处，直到高潮。
在第五次的时候，严涛闯了进来。梅萍第一次感觉到了偷情的危机。严涛闯进来，看着周旋挺立的阳具竟然发呆了。他以为梅萍会和宋宣扬发生关系，会和韩大炮发生关系，就是没有想到会和这个比他们小上几岁的刚毕业的大学生周旋发生关系。你恼怒也没有用，在严涛扑向周旋的时候，被周旋一个侧踢踢出了门外。
梅萍无言，但是没有像普通女人那样哭泣。梅萍从来不哭，哭是懦弱最不济事的行为。梅萍当然不是，她早就料到了这一天。
5。
在如今的传媒信息中，关于房地产利润多少有一个2∶4∶4的说法。意思是开发成本为20％，房地产利润为40％，灰色投入即在各个部门的渗透为40％。这样看来，似乎房地产开发商真的很不容易，操纵这么大的一盘棋子，竟然只拿到40％的利润，这只能在商业的正常利润下属于平常利润，何来暴利之说？万千大众被此蒙惑了眼睛，以为是真的如此。其实有没有想过呢，这就是房地产开发商放出的烟幕弹，什么开发商自曝内幕，什么彻底揭露暴利的来源，等等，都是假的。其实房地产的利润应该是2∶4∶2∶2。这是一组很巧妙的数字，开发成本还是20％，房地产开发商的利润还是40％，可是后面的灰色投入由4划成2加2。这与各个部门拿到的40％的东西是离不开的，不要忘了，房地产开发商送给这些部门的很少是现金，大部分是商场购物卡，星级酒店贵宾卡，高档烟酒或者资助出国考察，资助部门的公益性活动。
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第29节：第五章 灰色投入（6）
周旋就在这个灰色投入上做了不小的文章。灰色投入少不了，这是人的劣根性，你不去投入，有其他的开发商去投入，这个部门不�
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