我们房地产这些年-第11部分

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制度的革命。

至今，那一天深圳会堂的轰动场面在骆锦星脑海里依然清晰。

“我们虽然做了充分的思想准备，事先进行了预算，公司领导班子成员研究一致认为，这块地志在必得，可以接受的底价是530万。但是如此隆重热烈的场面还是让人始料不及。”

骆锦星为中国土地第一拍画上了完美的句号。此后不到一年，深圳特房公司在这块土地上建起的东晓花园，一共151套住宅一小时内售罄。房价是每平方米1600元，远远低于当时的市价。尽管如此低价，公司还是净赚了400万元。

如今，20多年过去了，东晓花园第一批住户已经所剩无几，小区的名气和地位早已被后起的高档小区所取代。即使是在小区门口，问起东晓花园的显赫身世，也不再有多少人知道。

多年来，深圳方面声称拍卖土地使用权的建议来自一位知名人士，具体姓名没有点破。一直到2006年10月，83岁的霍英东逝世，原深圳市委书记李灏接受记者采访，讲述霍英东为深圳作出的贡献：“在深圳发展最需要资金的时候，霍英东给当时的市领导提出了通过转让土地使用权为政府增加收入的建议，从而使深圳也使全国有了首次出让土地使用权的石破天惊之举，此举直接促进了宪法及相关法律在土地使用权问题上的修改。”

1987年12月底，《深圳经济特区土地管理条例》出台。次年年底，广东省人大颁布《广东省经济特区土地管理条例》。

与土地使用权拍卖相联系，深圳开始筹划推出住房制度改革，1987年9月22日，深圳市政府开始特区住房调查。1988年6月10日，市委、市政府在深圳会堂举行深圳经济特区住房制度改革动员大会，宣布深圳特区住房制度改革方案正式出台。

仅仅两个多月后，福州敲响了“第二槌”。1988年2月11日上午，福州以458万元成功拍出五四路一幅写字楼用地，这是国内首次向外商公开拍卖土地使用权。不久，8月8日，上海虹桥开发区26号地块有偿出让的国际招投标项目也尘埃落定，日本孙氏企业有限公司以2805万美元的价格，获得了该地块1。29公顷50年的土地使用权。

4个月后，1988年4月12日，第七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来《宪法》中禁止出租土地的“出租”二字删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。接着，《土地管理法》也按此进行了相应的修改，规定“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地的禁锢终于完全放开。

“这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

房地产专家、中国房地产业协会副秘书长王平认为，这是中国土地商品化的历史性突破，没有那“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。同时，国有土地使用权有偿转让政策的推行，实现了国家对城市土地所有权使用的经济价值，同时，为土地这一生产要素进入市场流通奠定了政策基础，也为政府的财政收入作出了贡献。

不过，王平指出，虽然有了“一拍”、“一改”，但从1987年直到2001年国家住房货币化改革之前，深圳的土地拍卖进展并不顺利。据《1997年深圳房地产年鉴》显示，截至1996年底，深圳市国土部门共签订出让的3615宗土地中，协议出让占到75％，招标只占3。3％，拍卖仅占0　7％。从1987—1998年11年间，深圳通过拍卖出让的土地仅有7宗。与2001年后每年都超过10宗拍卖地相比，有天壤之别。

仿佛是和南方经济特区深圳遥相呼应，北方海滨城市烟台在1987年率先打响了全国房改“第一枪”。

新年第一天，烟台市住房制度改革开始模拟运行。同日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。第二天，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。

1985年，结束长达近20年在电子工业领域和中国残疾人福利基金会的工作生涯后，俞正声就任烟台市委副书记，并从1987年开始担任烟台市委副书记、市长。就在俞正声上任后不久，一个重担落在了俞正声及当时烟台市政府的肩上：　在烟台率先展开新中国成立以来最关键的住房制度改革。

我国住房制度改革问题从20世纪80年代初就开始讨论。为此，国务院还批准成立了建设部住宅局，后来又成立中国房地产及住宅研究会，专门探索住房改革。住宅属性定调之后，住房商品化的房改开始进入试点阶段。但是众所周知，1979—1981年，全国60多个城市及部分县、镇推行全价售房，结果不甚理想。1982—1985年，在160个城市及300个县进行试点，推行补贴售房，也因未触及低租金制等体制核心，无疾而终。

在1986年3月全国住房制度改革工作会议上，烟台与唐山、蚌埠被确定为全国综合配套改革城市。对当时的俞正声和烟台市政府而言，这是个艰巨的任务，同时也是难得的探索机遇。

也正是从烟台开始，俞正声奠定了在中国改革开放棋局中住房制度改革领域的先驱地位。

“当时之所以选择烟台，有几个原因：　城市是中等规模、公房比例较高、经济条件较好、改革意识强烈等。”业内专家回忆道。

对于这个关系到全体老百姓最关心的住房问题的改革，烟台第一个吃螃蟹，俞正声很清楚其中的困难，但决心更大。

当年，烟台市住房改革配套试验的第一个商品化住宅小区“民生小区”建成。烟台市民宫建华当时每个月工资只有52元，根据烟台的试点方案，即使在给了各种优惠后，买一套70平方米的房子，仍然需要2万元，相当于她不吃不喝30余年的工资。不仅没有能力买，她还有很多顾虑。

“买房就是有私产，谁还敢买房子。再说，住公家的房子，不仅房租低，水管坏了有人修，灯泡坏了有人换，干吗要买房子？”在改革开放刚刚开始的20世纪80年代，这是绝大多数普通中国人的想法。

1986年10月，俞正声在烟台住房改革动员大会上说道：“住房制度改革是一件非常困难的事情，我个人的看法是我们经济体制改革中最困难的问题之一，它比放开菜价、肉价困难得多，比机构改革还困难。但是，即使困难，现在也要动手搞。”

一直以来，俞正声对住房制度改革的坚定态度和不断推动，来自于他最初对改革必要性的深刻认识。他表示，改革开放以来，国家和企业用于住宅的投资约占国家基本建设总额的百分之十几，这么大的投资回收不了，严重拖了经济建设的后腿。

1987年8月1日，烟台市以“提租发券、空转起步”为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准试行，成为我国城市住房制度改革试点城市中第一个出台的方案。这一改革，向住房商品化目标迈出了关键的第一步。

烟台市的住房制度改革犹如一组规模庞大、结构复杂的机器，经过1年零4个月的设计安装，反复调试，终于按下按钮，正式运转启动了。其基本模式为“提租发券，空转起步，滚动前进，逐步过渡”。烟台将公房租金从原来的0。10元/平方米左右，提高到1。28元/平方米的准成本水平。“考虑到大幅提租，老百姓承受不了，烟台同时按标准工资23。5％的系数给租住公房职工发放住房补贴券。”

烟台房改之所以一手发住房券，一手回收，空转起步，是因为当时住房制度改革所面临的最大困难是财政问题。烟台的改革是在旧体制下进行的，30多年积累下来的住宅数量相当大，一下子全部进入实转，财政和企业都难以承受给租住公房职工发放住房补贴。所以他们采取了空转的办法，实践证明这是经济体制改革过程中较好的过渡形式。

这个早晨，像往常一样，烟台市第二皮件厂工会主席王建生和烟台市人大常委会副主任栾聚茅走出家门。也许在出门的那一瞬间，他们俩谁也没有意识到，身后那再熟悉不过的房子，已经开始给他们带来了经济利益的大幅度调整。建设银行的账户上，从此时起，每个月将为王建生存入30多元的住房券储蓄，在栾聚茅的工资单上，将因为房租增支而每月多扣去40多元。

当时王建生夫妻俩带着孩子挤在9平方米的房子里，当想到自己每月存储在银行里的30多元的住房券时，他感到心里比过去平和多了。当老革命栾聚茅拿到每月新增的40多元的房租单时，他以实际行动支持改革，交足了房租，同时也对自己那套仅有老两口居住的110平方米的住房产生了新想法：　调换一处小一点的。

“房子也是商品，不是福利了。”不少烟台人开始感慨。

韩占和，曾任烟台市房管局副局长，在参与房改的过程中，与普通百姓一样，他自己也有了买房的打算。“以前房子是福利，住房等国家分，现在房租大幅提高，如果我们把房子买下来，那么每个月的住房补贴就可以攒起来了。”韩占和说。“提租空转”让很多人把房子当成了商品，有了“房子要买、不能等和靠”的思想转变。

从1987年8月1日这一天起，烟台市出现了大房换小房，无房要买房的新动向。1987年10月22日举办的烟台市区住宅交易调换大会，更把烟台人住房商品化的观念深化了一层。

从早7点到晚8点，人流如潮水一般涌入烟台工人文化宫内，会场挂着数以万计的卖房换房条幅，连四周临时拉起的250平方米的篷布也被见缝插针地贴满了买房换房公告，来晚的人索性摆起了“地摊”。交易大会会期四天，参加人数达到万余人。有3000多户要求买房，1000多户提出以大换小，这是从未有过的现象。最终卖房45套，换房143套。私房交易量超过了烟台历史最高成交量的五倍。

也就是在这次住宅交易调换大会上，高广选和王荣光他们买到了自己的房子。

“当时的激动与喜悦真的是无以言表，从此，我有了自己的房子！来得如此之快，有些难以置信，以至于晚上睡在床上都还在心里一遍又一遍地问：　这房子真的是属于自己了吗？”王荣光说。

“房子属于自己的第一天，妻子里里外外彻彻底底地重新把它打扫了一遍，布置也是焕然一新，心里充满了美好的遐想。虽然竭尽全力，向亲朋好友四处告贷筹资买房，但我们心里高兴。从此，我们有了一个遮风挡雨的栖身之地，有了一个稳定的家。”高广选说。

1987年11月，烟台市城市住房制度改革方案在芝罘区正式实施。1995年10月，《烟台市深化城镇住房制度改革方案》出台，标志着烟台市城镇住房制度改革全面深化，旧的住房福利性分配体系逐步废止。

在烟台房改中，出售公有住房2111套，12。8万平方米，回收售房款2400万元。房改，加快了烟台住房资金的回收，逐步缓解住房紧张状况；克服了住房分配上的种种弊端，特别是杜绝了分配上的不正之风；改变了不合理的消费结构和产业结构；实现了住宅设计和建设的多样化、实用化。

对于烟台打响的全国房改“第一枪”，众多业内人士都给予极高的评价和认可。

时任国务院秘书长的陈俊生表示：　提租房券方案是个首创，为全国房改作出了贡献。发券不发人民币，可以避免沉淀住房券流入其他流通领域，冲击消费市场。

曾多次参与国家房改政策研究和制订的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，烟台房改取得的成效主要表现在：　一是较大程度上冲击了旧住房制度和旧住房观念，多住房、住好房就要多掏钱；二是抓住了住房资金这一关键问题，理顺、转化住房资金，发展住房金融。

1987年12月1日，为了保证烟台房改的顺利实施，经中央领导特批（因为注册资金只有2000万元达不到成立银行的要求），烟台设立了全国最早的住房储蓄银行。2003年2月，经中国人民银行、银监会批准，烟台住房储蓄银行更名改制为恒丰银行股份有限公司（简称“恒丰银行”），成为我国第11家股份制商业银行。

当然，在住房制度改革推行过程中，一部分烟台居民也心存疑虑，有的产生了一股无名怨气，各种议论和尖锐的质询纷至沓来。

对此，俞正声有这样的感悟：　房改对群众来说，心理上的压力要比经济上的压力大；群众在心理上若承受不了这一次改革，改革就无法出台。承认改革还有不合理的因素，向群众说明，随着改革的深入，这些问题会得到解决，从而使多数群众能够理解和支持改革。

正是坚持了“房改对最大多数的基层群众有利”的科学态度，从1997年就职建设部及以后工作中，在国务院领导下，俞正声成为新时期全国范围内房改的“舵手”之一。其间，他提出并实施的诸多内容，直到今天依然是新时期住房体制改革的重要前提和原则。

总结房改的思路，俞正声曾对外明确表示，“住房改革的思路还是邓小平同志在1980年那次重要谈话中所讲的，主要内容是：　新房老房都要出售，可以分期付款，提高房租，给低收入者补贴”。

1987年

●　1月，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。

●　4月，国务院提出土地使用权可以有偿转让意见。

●　7月，武汉市房产交易市场正式开业。它是国内第一家专为房屋买卖主顾提供洽谈业务的市级固定场所。

●　8月，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行。

●　8月，国家计委、建设部、国家统计局联合发布《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定将各地区的商品房屋建设纳入国家计划。

●　9月，深圳率先试行土地使用有偿出让，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。

●　11月，国务院批准在深圳、上海、天津、广州、福州进行土地使用制度改革试点。

●　12月，深圳市率先公开拍卖了一块国有土地的使用权。

1988天涯狂欢万科改制

为秋天而存在

为你心中的四季而聆听

八月之琴在芦苇的手中奏响

众鸟的天空有一轮落日倾向大海

黄昏，在石头的双颊上涂满浆果。

——大仙《再度辉煌》

历史终究会记住1988年。

天安门，一个古老的建筑，它曾被人们赋予了庄严神圣的色彩。新年的第一天，天安门城楼正式对外开放，语言不同、肤色各异的中外游客只要花上10块钱或30元外汇券，就可以登上这神秘的城楼，以一种伟人的感觉一览北京“小”。

这一举动，意味深长。有人说，它让整个世界看到了中国对外开放的决心和力度。

时值中国改革开放十周年。十年发展，成效卓著。特别是从1984—1988年，我国经历了一个加速发展时期，国民生产总值从7171亿元增加到14928亿元，增加一倍多。整个国民经济上了一个大台阶。

在加速发展的同时，积累的社会问题也不可避免地多了起来。从1978年改革开放“摸着石头过河”开始，在一个拥有13亿人口的大国里，计划经济体制逐渐瓦解，中国变成了一个巨大的试验场。中国开始以不可逆转的姿态向商业社会转型。十年间，在这个试验取得进展的同时，迷茫和躁动也同时在滋长。渴望漂泊，又充满不知所向的迷茫感和挫折感，成为相当一部分人试图超越具体现实的普遍心态。

整个1988年，苏芮的《跟着感觉走》都是最为流行的歌曲。“跟着感觉走，紧抓住梦的手”，是当时社会氛围和公众心态的真实写照。

21年后的今天，20世纪80年代中后期的海南岛已经成了一个时常让人追忆的传说。

1987年6月12日，小平同志在会见南斯拉夫客人时，首次向外界宣告了创办海南经济特区的重大设想：“我们正在搞一个更大的特区，这就是海南岛经济特区。”

1988年4月13日，第七届全国人大第一次会议，2800多名人大代表举手通过海南设立经济特区的决议。

1988年4月26日，海南省正式挂牌成立。

“飞鸟尤有半年程”。人们曾经觉得那么遥远的“天涯海角”，以前常被当作充军发配之地的落后边陲，一下子成为全中国的聚焦点。

几天后，1988年5月4日，国务院发布《关于鼓励投资开发海南岛的规定》（国发〔1988〕26号），提出国家对海南经济特区实行更加灵活开放的经济政策，授予海南省人民政府更大的自主权。

“到海南去，干一番事业！”比“特区”还“特”的整个最大经济特区，点燃了无数年轻人的激情和梦想。除非当年身临其境，否则你很难想象在这片岛屿上曾经发生过的一场狂欢。几乎一夜之间，来自全国各地浩浩荡荡的“十万人才”向着同一个目的地进发，成为中国人才流动大潮中一道最为亮丽的风景线。沉寂多年的琼州海峡一时间舟楫穿梭，人潮涌动。

他们载负梦想，他们充满激情，他们怀揣野心，尤其他们大多一无所有……在他们人生旅途中，小小的海南无异于革命圣地延安。他们当年以近乎朝拜的心情来到这里，希望投身于海南的开发建设。

海口市有个著名的“三角池”。著名，不是因为它历史悠久，而是因为这里曾经是“闯海人”的大本营、民间的人才市场。“三角池”旁，有个被称为“人才墙”的地方。1988年的时候，来自内陆的人们都挤在这里张贴或收集招聘、应聘的信息，寻找着自己的梦想。这个地方，一天到晚人来人往，车水马龙。

复地（集团）股份有限公司董事长郭广昌，1988年还是复旦大学的大三学生，也利用暑假的时间来到了海南。担任校学生会干部的他组织了12名学生，骑着自行车，自上海一路南行向海南。

郭广昌在海南待了六天，印象最深的是“十万人才”很难接受市场经济的洗礼——很多大学生找不到工作，在街上卖馄饨摆地摊。第二年毕业时，在一位海南籍同学的毕业留言簿上，郭广昌写道：“海南太令人神往，总有一天，我会在海南拥有自己的一片土地。”但是，他至今也没来海南投资。

建省之初的海南，边远落后，百业待兴，且市场太小。面对如潮人流，海南告急。

仅以建筑公司为例。据海南省建设厅统计，截至1988年5月底，海南登记注册的省外建筑单位有242家，共8。3万人，加上省内自有的265家建筑公司，共8。7万人，在海南的建筑公司已达507家，共17万人，相当海口市1/3的人口。但海南基础较差，建筑市场并不景气，大多数建筑公司无米下锅。1—5月，仅有10个建筑单位开工。即使这样，仍有200多家大型建筑企业要求到海南注册。

满怀热忱涌向这座海岛的人们，领略了椰影婆娑的热带风光后，心情不免沉重起来。摆在他们面前的是一个异常严峻的现实：　目标太高，起点太低。

创业的艰难，让不少“闯海人”退缩了，十万“闯海人”中的相当一部分回流了。这其中就包括今天大名鼎鼎的李书福。开过照相馆、也生产过冰箱配件的李书福，带着数千万元，热血沸腾地来到海南。在风浪的颠簸中，他的“打拼”随着浪潮的退去化为泡影，因炒房被套血本无归。至今他都不愿提起这段让他欲哭无泪的经历。

而另一部分则留了下来。激情过后，他们慢慢理智起来、清醒过来，用勤劳和智慧，构筑着自己与海南未来的希望。

如今已是海南知名房地产商的姚惠芬，也是十万“闯海人”之一。她领导的海南置地公司已在海南开发了“置地花园”等多个高档楼盘，誉满岛内外。正是当年“姚惠芬”们的执著和热情，支撑起了海南今天的繁荣和现代。

姚惠芬说：“这么多年走过来，所有的闯海人，包括我在内，想起当年的一幕，都会觉得非常难得，非常自豪。所以，1988年，在我们心目当中是最难忘的，而且也是最激动的、留下最深最多记忆的一个年头。今生今世，不可能再重演，今后在别的地方也不会有这么大规模的浪漫主义、理想主义的实践，这是在海南最集中的一次体现。”

说起海南传奇，说起房地产故事，有两个人不得不说，那就是冯仑和潘石屹。

很长一段时间，冯仑的口头语是“上岛的时候”。他说的“上岛”不是上岛咖啡，而是中国第二大岛——海南岛。

1988年底，冯仑顶着“国家体改委中国经济体制改革研究所比较制度研究室任副主任”的帽子到海南，名为筹建“海南体制改革研究所”，其实就是下海。筹建的费用据传来自国务院体改所提供给冯仑的“费用”——一万台彩电批文，到了海口，冯仑将彩电批文倒给了一个私人老板。几经讨价还价，双方30万元成交。他用这笔钱建起了海南体制改革研究所。那段时间，冯仑整天开着海南省委借给他的破面包车，跑遍了海南每一个市县，一心想为海南发展出