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我们房地产这些年-第22部分
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在法人代表、董事长的宝座上还没坐暖，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规。北京市有关部门在检查时判定：
玫瑰园别墅手续不全，是一个不合法的项目。
这完全出乎邓智仁的意料，他几乎是被一步步拖入了失败的深渊。
“不合法的项目是怎么破土动工而且拿到香港招商的？”邓智仁到今天都不可理解。但是钱已经没有了，留给他的选择，要么是自认倒霉，要么是接下这片荒地上的烂尾楼。接近一个亿的投资，作为一个资本并不雄厚的代理公司，放弃是不可能的。为了救活玫瑰园，邓智仁被迫赤膊上阵，从代理的后台走向开发的前台。1993年，利达行在北京注册，正式接手玫瑰园。完全不熟悉内地情况的邓智仁为了办理手续，让玫瑰园“复活”，不得不马不停蹄地奔波于政府机关，前后竟耗去了13个月的时间。
直到今天，邓智仁还愤愤不平地说，这就是一个“局”！
邓智仁认为，刘常明当年可能是勾结了某些政府部门来香港套骗资金的。接手玫瑰园清理财务时，他发现了一笔高达800万元的交际费，那还是人们普遍收入还不高的1995年。此间邓智仁还带来一名港商，欲在内地投资搞开发，可地方开口就要一部汽车，说是跑手续用。“在这样的环境中，我能不败吗？”邓智仁深感无奈。
去国土局申请土地使用证的时候，由于久批不下，已经没有了耐性的邓智仁跑到那里冲他们局长拍桌子：“你三天之内不给我，我们法庭上见！”那个时候还没有民告官的先例，不过三天后，土地使用证还是下达了。
整整一年，邓智仁这个房产代理的奇才，一面在北京替他人创造一个又一个的楼价新高，一面默默地品尝自己投资失败的苦果。为了玫瑰园，邓智仁耗尽了利达行的老本，结果买来了一个巨大的资金黑洞。而此时，邓智仁苦心造就的香港利达行却因无人经营，债台高筑，被债务人香港至祥公司兼并，邓智仁遭遇到第一次重大打击。
1997年3月，在多方股权转让无果的情况下，精疲力竭的邓智仁终于下定决心从已经整整纠缠了他四年之久的玫瑰园噩梦中逃出。香港金时有限公司老板陆苍成为下一个玫瑰园主人。他入主条件之低简直让人不可思议： 替邓智仁还清数百万港币欠款及送给邓智仁五套别墅。邓智仁将偌大一座玫瑰园及北京利达公司几乎白送给了他，当然这里面也包括玫瑰园所欠下的“天文数字”的债务： 6。5亿元。
事实证明，陆苍也无力回天。玫瑰园最终走上了破产清算的道路。
邓智仁败走玫瑰园时，留下了一句名言：“我是全北京最失败的人。”
用失败者来给邓智仁下定义显然过于简单，但不可否认是，北京房地产市场今天的繁荣，或多或少凝聚了邓智仁这批“外来和尚”的贡献，他们带来的销售理念培养了北京本土开发商的市场意识和专业精神。
2003年“非典”之后，53岁的邓智仁关闭了利达行代理公司，在网上留下一篇《壮志未酬再未酬》的文章后，彻底退出了公众视野，结束了他在内地12年的房地产生涯。
1995年
● 1月，建设部公布《城市房地产开发经营管理暂行办法》。
● 1月，国家土地局、国家体改委下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，对土地使用权登记作了相应的规定，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再办理土地使用权变更登记。
● 1月，全国评出34个物业管理优秀示范住宅小区，其中深圳占八个，而前十名中，有六个来自深圳。作为中国改革开放的排头兵，深圳也是全国物业管理的发祥地。
● 3月，王志纲在广州创办王志纲工作室，提出建立中国特色的商业思想库。生平第一次为自己开价，创策划收费“天价”，中国的策划人从此有了收费标准。
● 5月1日起，北京市对房地产开发企业在北京开发建设的内销商品房实行销售许可制度，没有此证房产不得销售。
1996高层研讨沪上实践
开放
这是谁也不能制止的愿望
从荣到枯
一生一句圣洁的遗言
一生一场精神的大雪
——李琦《白菊》
1996年的夏天北京持续着高温天气，比北京天气更热的是一本名叫《中国可以说不》的书，这本由几位刚毕业不久的大学生“鼓捣”出来的作品，让很多人热血沸腾。此书被认为是90年代中国大陆民族主义情绪自然反弹的标志之一，引发了世界范围内的讨论和争议。没有经过严格的政治学训练很难正确地评判该书观点的正确与否，但绝大多数读者还是能够得出一个结论： 想要说“不”的国家必须是一个强大的国家；能够说“不”的国家必然是强大的。
一位远在大洋彼岸的美籍华人，也引起了国人的关注。这年11月5日，46岁的骆家辉当选华盛顿第21任州长，成为美国历史上第一位华裔州长。他安在州长府的家，距离100多年前他的祖父从广东台山漂洋过海到美国后住过的房子不过一英里。这位在当选后不久即出访中国的州长这样告诉中国媒体：“我们花了100年，才走完这一英里路。”
中国老百姓最最关心的还是自己国家的经济。在中国经济大局的实际主持人朱镕基的卓越指挥下，经过三年多的努力，中国经济终于在1996年成功地实现了“软着陆”。
这一年乃是“九五”计划的开端之年，从上到下，大家在享受着“软着陆”的愉悦的同时，又都在兴奋地盘算着起飞的到来。
在经历了1992年和1993年“房地产投资热”后，随后两年整个房地产市场的增速明显回落，但由于我国各地均处在第一轮的房地产改革过程中，全国的房地产投资总量仍然很大。一方面投资商不断加大房地产投资力度，另一方面消费者购房能力不足，商品房的空置率迅速上升。
1996年中国房地产进入了调整时期，行业平均利润率仅为0。91％。这一调整主要是针对从1992年以来由于供求关系不对称而产生的大量积压商品房。
据统计，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积已经达到5031万平方米，比1994年底增加了53％。在空置的商品住宅中，普通商品住宅为3618万平方米，占72％，别墅和高级公寓占28％。
这和我国经济体制改革总体进程不相适应。
在传统的住房制度下，住宅需求受到制约，住宅消费市场难以扩大，住宅建设难以成为现实的增长点。中央领导和一大批有识之士已经认识到： 必须加大房改力度，改革现有的实物福利分房制度，而建立住房新制度则是改革的重点。
1996年7月11日，国务院副总理朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时指出： 目前国有企业亏损增加，经济效益下降。现在的关键是打开市场，搞活流通，培育新的消费热点和经济增长点。
朱镕基认为，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。他指出，住宅建设是个大的需求，也是可以解决、能够办到的。发展住宅建设，不仅能满足老百姓的住房需求，还可以刺激钢铁、建材、化工、电子、装饰材料等相关行业的发展。他强调： 发展住宅建设，一要推进住宅商品化，二要有个好的规划。住宅建设离不开城市基础设施，要方便群众，方便生活，房子建得再好，交通条件不好也卖不出去。
会议一结束，时任建设部部长的侯捷马上赶回部里，当天就召集有关司局长连夜开会研究贯彻意见。第二天，建设部就抽调有关司局专业人员，对发展住宅建设进行深入分析。分析的结论是： 改革开放以来，尽管国家投入大量资金用于住宅建设，但福利住房制度仍使住宅产业难以形成合理积累、循环发展的机制。到1996年底，我国城市人均居住面积四平方米以下的住房困难户还有300万户，城镇住房的供需矛盾并没有得到根本解决。640个城市中尚有3000多万平方米的危房需要改造，改善居住条件是城镇居民现阶段的最迫切要求。因此，加快改革我国现有的实物分配福利房的住房制度十分紧迫和必要。
朱镕基讲话后的第六天——7月16日，建设部向国务院上报了《关于加快住宅建设，加速培育房地产市场，推动国民经济持续快速健康发展的请示》。
该《请示》提出了当前房地产市场存在的种种问题，分析了加快城镇住宅建设对于推动经济发展的现实意义。建议是： 选择合适的政策定位，做好住宅建设的供应、分配机制的转换，提高住宅商品化程度，就能缓解经济通胀，增加市场商品的有效供给，带动相关产业发展，激励工业生产，提供更多的就业机会，刺激消费，形成新的消费热点。
随后，建设部马不停蹄地在全国范围内召开了华东、东北等六大片区会议。侯捷部长和叶如棠、谭庆琏、毛如柏、李振东副部长分别带队参加了六大片区会议，传达了朱镕基副总理的讲话精神及建设部的初步意见，与参会的省市领导共商发展住宅建设大计。侯捷部长前往杭州参加了华东地区的会议，到会的江苏、安徽、浙江、福建等省分管城市建设的副省长听了侯捷部长通报的情况后都很振奋，提出了许多好的意见和建议，希望建设部尽快推动工作的进展。
按照会议日程，留半天时间组织大家参观杭州的住宅建设，可当会议组织者和杭州市政府有关人员商量落实参观计划时，那时的杭州居然找不出一个像样的住宅小区让大家看。
那段时间，侯捷全身心地扑在住宅建设这项工作上。这位从黑龙江省一个县的最基层一步步走进京城的建设部部长，有着浓厚的百姓情结。他曾在接受中央电视台记者采访时饱含感情地说：“老百姓拿出一辈子的钱来买房多么不容易，一定要让他们买到价格不高质量好的房子。”他的那句影响广泛的经典名言“小康不小康，关键看住房”实乃真知灼见。可以说，没有住房上的“全面小康”，中国整个国家和社会的“全面小康”就失去了最重的分量。
全国六大片区会议结束后，按照侯捷部长的指示，建设部房地产业司经过综合分析，认真测算，深入研究，对住宅建设成为新的经济增长点的可能性作进一步的论证。
与此同时，《人民日报》记者朱剑虹、《经济日报》记者谢然浩、《中国房地产报》记者龚后雨也就发展住宅建设等问题发表了大量报道，将住宅建设培育为新的经济增长点开始引起社会各方面的广泛关注。
当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策，刺激住宅消费之时，上海市长宁区已“领跑”于市场前沿，率先开始了实践。
长宁区在对房地产市场的状况进行分析时发现，公房出售后再进入市场严重制约了房地产市场的活跃度。由于受五年后方能上市的限制，使这一块规模庞大的存量房产缺乏流动，即限制了房地产二级市场的繁荣，同时也抑制了一级市场上有效需求的形成。1996年初，长宁区组织力量对已售公房五万户中的5000户居民进行问卷调查。结果表明，有多余房屋可以出售的22户，不到1％；愿意将现有房屋调小和通过利用地段及差价换房获利的75户，占1。8％；希望通过出售现住房获得的资金再添一些钱去购买新房，扩大居住面积，改善居住条件的共1385户，占三成多；暂不考虑将现房上市的2674户，占六成以上。
通过调查，了解到两方面的信息： 一是大多数人将已购公房上市出售的目的不是为了获利，而是改善自身的居住条件；二是有1/3的居民有利用现住房为基本条件去改善住房条件的强烈愿望。调查的结果使大家恍然大悟： 开拓房市只把眼睛盯在无房户上是个误区。相对而言，无房户还是少数啊！他们得出结论： 因势利导，调整政策，开启大门，允许已购公房提前上市，把需要改善居住条件的有房住户引入房市，充分调动居民买房的潜在能力，拓展住房有效需求，使住房市场向百姓靠拢，建立一个既能增强二级市场活力，又与一级市场直接挂钩的全新市场空间。
经过慎重研究，长宁区政府提出了以差价购房为突破口，推动房地产市场联动的试点意见。鼓励居民将现有住房上市出售，通过支付差价，以小换大，以近换远，以差换好，以旧换新。试点方案经上海市政府批准后，试点工作很快在长宁区展开。
第一批参加试点的20户居民中，有17户卖了旧房马上购入新房。大多是以旧换新，以小换大，以差换好，以近换远。平均每户增加面积40平方米。这17户多是中等收入以上的工薪家庭，按照上海居民家庭年收入2。5万元计，在差价购房中平均每户增加支付的房价是家庭年均收入的5。4倍，一般家庭能够支付。
首批试点的成功使长宁区找到了广大居民购房意愿和购房能力的结合点。1996年7月28日，当房产作为商品的观念在普通市民思维中刚刚萌芽，长宁区为了将试点工作尽快拓宽，率先挂牌成立了上海乃至全国的第一家区域房地产交易中心，此举在当时社会引发了强烈震动。半个月后，长宁房地产交易中心在上海市率先进行已售公房试点上市，并成功举办了大型房地产交易展示会，为上海其他区县房地产二、三级市场的发展提供了经验，成为上海区域房地产市场的“标杆”，在我国房地产市场发展史上产生了重要影响。
很快，长宁区房地产交易中心设立了房屋收购公司，并发动进驻交易中心的房地产开发公司开展旧房收购业务。仅仅三个月，收购公司就协议收购旧房130套。居民从收购公司获得售房款即可购买新房，加快了市场运作的效率。随之，长宁区又建立了置业服务公司，为购房者提供购房贷款抵押担保。一旦还贷发生问题，由置业公司在还清借款人全部欠款及相关费用后，行使抵押物处置权，并有权对欠款人的住房重新安置，既方便了居民买房，又解除了银行房贷的风险。开业后不久置业公司就办理担保业务30笔，担保金额达360万元，有效地促进了居民买房。半年不到，交易中心就受理已售公房上市登记600余套，正式办理差价购房261户，大大激发了居民换房、卖房、买房的积极性。利用差价购房，改善居住条件成了百姓的热门话题，长宁区房地产一、二级市场呈现出勃勃生机。
差价购房在长宁区被大家称之为1＋1＋1的经验。即居民利用现有已购公房上市出售变现一块，取出银行存款支付一块，向银行或公积金管理中心贷款一块，即可由买不起房变为买得起房。由此探索出一条居民依托现有住房，通过市场差价购房，改善自身居住条件的有效途径，极大地拓展了住房的即期有效需求。
于是，上海市将长宁区的试点经验向全市推广。上海市规定，已购公房上市必须符合两条原则： 一是房屋出售后，不得造成新的住房困难；二是不得再享受单位分房和优惠售房。同时还规定，出售公房按收入全额的5％综合征收营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、个人所得税。政府鼓励卖旧房买新房，卖房时按收入的5％缴纳保证金，六个月内若新购住房则可办理退税手续，交易契税按新购房价高于售房收入的部分计算。
上海的房地产市场很快呈现出换购住房的热潮，带动了整个市场的活跃。同时为国家即将出台的房改新政提供了宝贵的经验。
追忆我国住宅建设商品化演变轨迹，有一个人不得不说。他，多年来一直活跃在人们的视线中，现在依然为房地产行业而奔波行走着，他的言论和观点在中国房地产界影响甚广。有学者把他称为“房地产信息的传播者，房地产研究的先行者，房地产发展的见证人和推动者。”
他就是顾云昌，现任中国房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，一个学者型的房地产研究专家。顾云昌从1979年调入建设部住宅局的第一天起，就开始了对住宅商品化的研究。后来他在建设部政策研究中心工作时，又从理论角度潜心研究土地有偿使用等问题。1988年，44岁的顾云昌出任中国房地产业协会副会长兼秘书长。90年代末，顾云昌参与了2000年国家小康住宅科技项目论证工作，任产业政策组组长。他主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，并两次获得国家科技进步一等奖。2006年顾云昌进入中国房地产研究会工作。30年来，他曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一，对我国房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。
1986年我国第二次住房制度改革启动，为此国务院专门成立了全国房改领导小组。当时顾云昌是建设部城镇住宅研究所的所长，直接参与了此次全国房改的理论研讨和文件起草。根据1986年在烟台召开的房改会议形成的房改思路，第一次房改主要是以“提高租金”和“进行补贴”为主。在这次会议上，顾云昌提出了以“住房商品化、私有化”为主体的出售公房的房改思路，当时在业内引起了很大争议，最终没有被采纳。因为在80年代提私有化概念完全游离于计划经济的范畴。
事实上，在20世纪80年代初期房地产研究在我国还是空白，1983年，顾云昌亲自筹备组建了为政府决策提供参考依据的学术机构——住宅问题研究会，即今天的中国房地产研究会。研究课题就从住宅是不是商品和土地能否有偿使用开始。现在来看这两个问题，答案显然已经不容置疑，但在当时我国经济体制下，这些研究非常超前，是卓有远见的。 1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，这一观点为1998年我国第四次房改奠定了基础。
在此期间，顾云昌又提出了一个全新的观点： 通过政策引导激发老百姓个人买房的积极性，使房地产成为个人消费品。 在顾云昌提出这个观点之前，几乎没有人想到要用自己的钱买房。北京市规划委发布的数据显示，在1996年，北京市住宅竣工面积中单位自建和联建的占52％，商品住宅仅占48％，即使是这“48％的商品房”，也基本上是单位团购。顾云昌这个观点的提出，无疑给当时平静的房地产市场扔下了一块石头。
就在顾云昌抛出这个观点一年后，第四次全国住房改革开始进入了筹备和研讨阶段，货币分房的可行性成了大家研讨的主题。当时参与最终文件起草工作的只有三个人，一个是时任国务院房改办副主任刘铁民，另一个是时任建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾，还有一人就是时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌。在此期间，顾云昌提出通过一些政策的引导和支持使房地产成为个人消费品的观点，“就是把老百姓个人买房的积极性调动起来。”
“地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场起飞。”“如果说当今世界上有房地产王国的话，中国就是房地产王国，而且现在正是中国历史上房地产发展千年等一回的最好时期。展望未来，明天会更好。”这是城市规划专业出身的顾云昌评价中国房地产发展进程的经典之语。
1996年是中国真正意义上的房地产的起步之年，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位。然后，他们又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是，这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。
市场主导型体制，说白了就是一切由市场决定，开发商根据消费者的需求制定产品，开发商自主定价，政府放弃行政干预。1996年开工建设的深圳益田花园就是市场主导型体制下的“代表作”。如果说几年前万科的第一个作品天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发，解决的是“有无”问题，那么，深圳益田花园，则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁，解决的是“大小”问题。1996年之前，我国所有房屋的建设的面积大小、户型配比，统统由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动。1996年，益田花园第一个冲破桎梏，房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定，一些户型甚至达到200多平方米。中国大陆地区房地产市场的供应与需求，第一次达到了信息的对称和尊重。
深圳益田花园还有一大贡献，那就是该项目首创欧陆风格，不久欧陆风便席卷全国。
20世纪90年代初的时候，我们发现参与房地产开发最多的是金�
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