我们房地产这些年-第24部分

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聪明过人的任志强明白，必须弯道超车！要上市，得先在境外寻找一个合适的合作伙伴为公司的外资股东，以达到曲线融资的目的。

功夫不负有心人。香港华润（集团）有限公司——一个实力强大的合作伙伴，适时地出现在任志强的面前。

此时，华润正在国内各大城市挑选有潜质的资产注入。

众里寻她千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。不久，“侦探们”呈交给华润首脑们一份关于“华远的成长”的报告，详细介绍了华远从20万元借款起家到北京数一数二房地产企业的发展历史。

华润意识到，这是一个不可多得的目标。

就这样，双方会面，一拍即合。一方“嫁大款”，一方“娶靓女”，华润、华远均以喜悦的心情走上购并的道路。

购并给华远带来了巨额资金，使华远的市场份额不断扩大：　1994年竣工面积达16。5万平方米；1995年竣工面积32。9万平方米；1996年竣工面积47万平方米。

1996年，任志强梦想成真，华远借力海外股东华润北京置地间接在香港上市，融资达到十亿元人民币。

在这场资本游戏中，华远实属开业界先河。华远的境外上市不应该叫做公司境外上市，因为只是外方股权上市了，不需要国家任何部门批准。这实际上是华远打了个政策的擦边球。

在华远上市之后，中国证监会便专门发了一个红筹股监管文件，对合资公司的外资境外上市问题做出了规定，别的企业再用这一模式就此路不通了。

但华远这次既是“擦边球”又算开先河的上市，险些毁于任志强1985年的那段谁也说不清的“坐牢”往事。

1996年11月7日，华润北京置地上市公司正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联合交易所同时收到一封匿名信，说任志强曾被判过刑，按照香港法律的规定，没有资格成为上市公司董事。这个匿名信在香港引起了轩然大波，因为它将直接决定公司能否继续上市。还记得我们在前面讲过的任志强在监狱里呆了14个月的往事吗？对，就是这件往事，此时陡生波澜（后来孙宏斌在运作顺驰赴香港上市的过程中，也遇到了同样的问题）。

看到香港媒体的报道后，华远的党委书记迅速跑到检察院去取证，下午五点拿到检察院出具任志强无罪的证明，由公司把这个证明发到香港，向联交所声明。

同时由香港公司的律师紧急起草了相关函件，通告各大媒体：　任志强不是罪犯，媒体得到的信息是错误的，如果刊登了这则信息，公司要追究媒体的法律责任。在上市前的很短一段时间内，任志强和整个公司向香港的各大媒体和联交所做了大量的应急工作，才最终保证了上市的顺利进行。

几经磨难，任志强的上市融资计划终于成功！

有媒体报道，在想起这段往事时，任志强仍无法完全释怀：“这件事对我个人来说是不觉得什么，可是如果因为我个人的事影响公司的发展，我觉得是无法弥补的损失。如果公司没有找到检察院的知情人员开出证明，可能第二天就不能在香港联交所挂牌。华远公司和华润集团在资本市场的信誉就无法挽回了。”

从此次上市风波中，人们可以看到商海风波的险恶。不迟不早，单单在正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联交所同时收到匿名信。这个发信人选择的时间点可谓毒辣，为了上市，华远、华润都已经做了大量的前期准备，在即将庆功的时候，突然发难，如此时将上市计划打垮，华润、华远不但从市场上拿不到一分钱，还将耗费大量的人力、物力。

更为关键的是，投信人在这个时间点动手，几乎没有给华远、任志强方面留下解决问题的时间，幸运的是，在仅剩的半天时间里，华远顺利解决了问题。检察院能如此高效率地予以配合，也是此次成功上市的一个重要原因。

1997年，华润北京置地境外发行可换股债券1。725亿美元，境内扩股为13亿股，当时国内还没有发行可换股债的先例，而在香港可发行换股债券，华远是境内公司用香港上市公司发债的第一家。

充足的资金保证了华远的快速发展。不管当时房地产市场多么萧条，不管多少房地产企业连年亏损，任志强和他的华远凭借智慧和远见躲过了一轮漫长的熊市，在不断降温的大势中依然风光无限。

1997年

●　4月28日，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，其中贷款比例最高限额是房价的70％，贷款年限最长为20年。

●　5月，北辰实业在香港挂牌上市，这是登陆港股的第一家内地房地产企业。

●　6月，万科增资配股募集资金3。83亿元，重点加大深圳市场的投资开发，一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。

●　8月，北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点，住宅开始真正成为支柱产业。

●　8月，为规范土地管理，深圳市创新性地实行了以电脑测算地价为基础的“公告基准地价”制度，既增加了地价测算工作的透明度，也大大提高了地价测算的工作效率。这一制度被称之为“阳光地价”。

●　10月，建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》，该办法是对《城市房地产管理法》具体条文的细化。

●　10月，如同瘟疫般的东南亚金融危机波及香港，终使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾，教训深刻。

●　11月1日，国家主席江泽民签署命令，颁布《中华人民共和国建筑法》。

第六章　千年等一回

1998住房制度彻底转身

不是一辆一辆，是一浪一浪是一浪高过一浪，是惊涛骇浪

流淌的铁水，汪洋的河流

它们永在奔腾，构成了时代

我站在川流不息的马路上，

像一块不肯粉碎的礁石

沸腾的浪花从我身体上簇拥前进

这个时代已被洪流煮得滚瓜烂熟

——沈浩波《河流》

十年一觉安居梦，二度房改今始来。

1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。绝大部分的中国城市人群最刻骨铭心的，就是自这一年起，全国取消城镇职工福利分房。

在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。

1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年的持续性改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为城市住房建设的主题词。单位分房一事，以后的人们只能在影视作品中见到了。

中国的房地产业在经历邓小平南方讲话后的狂热，国家宏观调控泡沫破裂后，从1998年开始，渐次进入市场化的高速发展期，使国内许多人在住房上获得了更大的空间和自由。同时，这个万众瞩目的领域也催生了成千上万的“房奴”，演绎出无数财富神话，此后中国的经济、政治生态也因此而改变。

为了支持受金融危机冲击的亚洲国家尽快走出困境，中国政府作出了人民币不贬值的战略选择。刚刚当选的新总理朱镕基承担了空前的风险和压力。其实，受金融风暴影响，我国出口增长率也出现了下降，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。全国各地的企业家们都在忙着大打价格战，大商场也在寻找一切理由进行打折促销。就连燕莎百货——北京城当时富人扎堆购物的地方，有些商品居然打到一折。就是这样，消费者还是不为所动。

面对这样的局势，想要扭转经济下行趋势和消费过冷的势头，唯一的方法就是向内寻求出路。于是，“拉动内需”便成为这一年的一个热门词语。当时全国居民储蓄已高达五万亿元，很多年后人们称高储蓄率为“笼中老虎”，如果把这只老虎释放出来变成消费力，经济复苏的问题或可迎刃而解。于是，朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的房改，激活房地产市场。

由于前一轮房地产泡沫破灭的影响，直到1998年，中国房地产市场仍然是萎靡不振，中央对房地产的政策也并不支持，甚至是压制的政策，贷款、按揭受到诸多限制。但自1996年始，因国内外经济形势的变化，国民经济面临衰退的危机，中央经济政策随之发生了转变。上一年，国务院已经开始对房地产“松绑减负”，国家计委和财政部等国家相关部门取消了建筑行业的48项“不合理收费”。

1998年1月，房地产业的标志性人物王石突然接到深圳市委的通知，让他立即前往北京，有中央领导要见他。当他赶到北京，才知道那个人居然是朱镕基。王石后来回忆说：“朱总理向我询问了对房地产市场走势的看法。”日后分析，这是一件很耐人回味的事情。

1月14日，朱镕基主持召开第二次会议，听取“关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告”。在听取大家的讨论时，朱镕基不断插话谈了自己的观点。

在有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时，他说，“我不是为房改而研究房改，否则我现在根本没有时间和你们讨论这些问题。我集中力量考虑下半年取消福利分房。我的着眼点是找新的经济增长点。要通过多建房、多卖房，带动建材、钢材等需求，达到扩大内需、拉动经济增长的目的。”

当有人提出停止单位建设住房后，是否会出现住宅建设的数量不增加反而减少的可能时，朱镕基说，“我不操这个心，把原来单位建房的钱全部转化为住房补贴，谁买房我发给谁，但是前提是你自己掏出存款，还要向银行贷款，建房资金的总数是放大的。关键是要把原来单位建房的钱转为购房补贴，调出职工个人和银行的钱，投入住房的总资金加大了，这个蛋糕一定是能做大的。”

不难看出，朱镕基不但决心大，而且胸有成竹。

2月28日，朱镕基召开第三次会议，进一步听取各部委就完善房改方案和实施细节问题的意见。建设部提交的报告和房改方案在会上获得通过。会议结束前，朱镕基作了重要讲话，明确指出：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”

3月19日，在“两会”闭幕后举行的中外记者见面会上，新任国务院总理朱镕基回答了凤凰卫视记者吴小莉的提问：“外界称你是‘经济沙皇’，你喜欢这个称呼吗？”朱镕基说自己不喜欢这个称呼，并说出一番多年后人们才回过味来的话：“我感到任务艰巨，怕辜负人民对我的期望。但是，不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将一往无前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已。”他承诺在他这一届任期内要激活经济，启动内需。

当有记者问及住房制度的改革时，朱镕基作了如下回答：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”

3月24日，在朱镕基总理主持召开的新一届国务院第一次全体会议上，他再次强调：“要加快住房制度改革和居民住宅建设，使之成为新的经济增长点。”

相关措施也相继出台：

4月28日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，宣布即日起执行：　贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70％。

7月份，又将原来的6％契税、3％点契税和6％赠与契税，合并为3％~5％的契税。

这些措施已经逐渐在温暖市场。

之后，一场紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点，以推动住房货币分配为核心，以新房实行新体制为重点，以增量住房的改革带动整体房改的战役即将正式打响。

6月15日至17日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从当年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知成就了真正意义上的中国房地产市场。

这份后来被看做房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起，历经整整十个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。

20年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底转身。

房地产业赶上了“千年等一回”的黄金时代。

住房改革的旋律回荡在整个华夏大地。实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破，房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中。这是我国住房制度改革历史中划时代的一个变革，而且随着时间的推移，其意义将会显得更为重大。

随后，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。为鼓励购房，央行还特意安排了1000亿元住房贷款指导性计划，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策。

次年2月，中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“积极开展个人消费信贷”的口号第一次出现了，提前消费、贷款买房、银行按揭等概念陆续登陆中国内地。

房改政策的大转向，被认为是中国房地产市场转折的一个关键因素。其刺激力度之大，超乎绝大多数人的意料。福利分房的终结，给“要房”画上了句号，更给“买房”添上了加减号。1998年房改，明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始集中释放。《楼市》杂志主编王亚这样评价房改，“这个政策是亚洲金融危机之后改善市场需求的转折点，其效应持续10年。消费信贷刺激了家庭的住房需求，而大规模的基础设施建设则释放着持续的投资需求。大量的企业也就是在这之后开始进入投资扩张时期的。由于投资旺盛，整个经济对于上游基础部门的能源和原材料的需求保持了持续地增长，这为大量上游国有企业提供了有利的市场环境。”

在后来的十年中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”。有商业头脑的企业家强烈地感受到巨大的市场需求和千载难逢的机会。于是，一大批专门从事住宅建设和经营的房地产企业应运而生。那是房地产商掘金最迅速的年头，谁都想在这华美的筵席中捞上一桶金。

上一年，已经“单飞”的“万通六兄弟”之一的潘石屹，买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址，他要开发一个“小型办公、居家办公”的现代商住楼，起了一个洋名叫“SOHO”。楼盘设计得很时尚，是当时京城少有的简约风格。为了贷款，他想尽办法找到一家大型国有银行的支行行长，行长对他说：“我们有政策，规定不能与私人企业家见面。我们支行在1954年时给私人农户借钱去买驴，结果你知道怎样吗？他们没有还钱。”潘石屹听到这里也明白行长的态度了，一时心凉了半截。

楼市清淡，SOHO现代城推出后一直销售萎靡，潘石屹特意请来曾经在万通广场有过合作的香港人邓智仁出任项目的总策划。邓智仁一开始信心十足，不曾想事与愿违。尽管他绞尽脑汁，使尽百般手段，SOHO现代城的广告和新闻日日见报，房子就是卖不动。到1998年11月，邓智仁终于失去了耐心，跟潘石屹大吵一场后，心灰意冷地弃“城”而去。这个月，正是北京房地产销售的淡季，潘石屹在公司内部除了天天喊口号，也实在想不出什么高招来。就在这时，“风水”突然变了。从11月下旬开始，冰冷的北京突然异乎寻常地热起来，现代城的销售嗖嗖地上去了，最高的一天，卖了17套，成交额一下子就是3000万元。这离邓智仁弃现代城而去还不到20天。潘石屹的好日子就这样凭空而降，好运从此一直持续至今。

房改政策带来的好运不只属于潘石屹一人。

1998年，杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘，在广州市场首推全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同期交付。虽然房价定得很高，但购房者可以办理按揭，对资格的审查也相当宽松。这让广州人打破了春节不置业的传统，3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。

同是这一年，朱孟依在广州开发的楼盘也卖得火爆，效益颇佳，净资产收益率大幅提高。才使得合生创展得以在香港成功上市，一举筹得资金6。7亿元港币。

如果说房改是一个强劲的刺激，它将所有人的需求推向市场，导致了居民购房需求的爆发，那么中央的一系列货币政策，则相应增强了居民的购买力。此外，一些优惠政策也起到了一定作用，如降低贷款门槛、降低利息、减税等，对开发商的价格政策也相应放开，鼓励开发商随行就市，真正意义上的市场自此形成。

事实证明，国家通过一系列改革和政策推动，使房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。1997年全国商品房成交量为9000万平方米，1998年为1。2亿平方米。同年，房地产行业的增加值占全国GDP的比重为4。2％，对国民经济的发展起到了关键作用，人民群众的居住水平也得到了显著提高。

还有一个值得我们关注的现象，众多的房地产财富神话在1998年开始纷纷上演，可以说此后的十年，是房地产开发商掘金最迅速的年月，是让房地产开发商连做梦都笑出声的年代。房地产界已成为孕育中国富豪最多的一个领域。

在中国，房子曾经长期属于单位所提供的一项重要福利，福利分房制度几乎一直贯穿了整个20世纪下半叶。人们衡量一个单位好与不好，福利往往是至为关键的标准之一。而在单位提供的诸多福利中，最为人们关注的就是房子。1998年，对于习惯了分配制的中国老百姓是最具教育意义的。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被斩断，取而代之的是货币购买的市场经济模式，人们在哭、笑、怒、骂之余现实起来，房屋、楼价上升到中国人日常生活中最核心的层面。1998年也是中国两种住房体制、两种生活方式的分水岭。

多年后的今天，当重忆往事，对于当年那段重要历史时期内发生的点点滴滴，许多亲身经历过的人们仍然记忆犹新，用他们的话来说，一辈子都不会忘记。

1997年6月，带着老婆女儿一起转业的吕政，转业到济南某行政部门工作。在部队里当团长的吕政当时渴念的是一个温暖的彻底属于自己的家。虽然作为团级干部，吕政在部队住的是单独小别墅，但那毕竟不是自己的家。

报到后，吕政一家三口，被安排住进了位于经纬四路的单位集体宿舍楼。分给吕政的，是一个东西朝向筒子楼里的20平方米的单间，人均面积不到7平方米。

吕政想，这只是暂时的，以后肯定能分到大房子。不料他上班不到半年，就听到市里从1998年1月1日起就取消福利分房的消息。山东是全国第一个宣布实行住宅商品化的省份。

他顿时为自己的转业感到后悔。

吕政一直在笑着回忆，可是往事里不无酸楚——烈日炎炎的酷暑，傍晚回家收衣服，发现衣服上全是星星点点的黑斑。仔细一看，原来因为太阳一天到晚的曝晒，房檐上的沥青被晒融化了滴下来。

寒风凛冽的严冬，在厨房做好饭菜，穿过长达30米的长长走廊后，早已凉了。

就在吕政以为分房无望时，幸运却在一年后突然降临了。1998年年底，局里决定进行最后一次福利分房，改善职工的居住条件。吕政欣喜若狂，因为当时福利分房已被取消。能赶上最后一班车，自然是再好不过的事。

多年以后，吕政还在庆幸，“我运气好，赶上了好时候！国家政策好，但也要单位效益好，有经济实力，还得领导愿意为职工着想”。他说和他一起转业的很多战友，都没有赶上这最后一班车。

吕政一家成为搭上“末班车”的一批幸运户。

十年只是历史长河中的一瞬间，却足以让一个盛年男子开始气定神闲，感知天命。

一纸文件，结束了无数人福利分房的指望。面对政策，有人为搭上末班车而欢呼雀跃，有人抱怨生不逢时，个中欢喜哀愁，饱含人生百味。

在南京市鼓楼区某小学当语文老师的常乐乐，是个既漂亮又爱笑的姑娘。可当她听到今后不再分福利房的消息，竟然哭了。她觉得很失落，很迷茫，“我刚到学校的时候，校长曾指着学校后边的一块空地说，三年后，这里就是你们的房