我们房地产这些年-第26部分

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至今仍为人们津津乐道的首届“住交会”是如何包装出来的呢？

一是巧借“名头”。首届“住交会”的主办机构是建设部住宅产业化办公室（一年后改为建设部住宅产业化促进中心）、科技部技术市场促进中心、中科院信息咨询中心，均是国家部委的下属事业单位。为增加会议的权威性，在宣传过程中，组委会巧妙地进行“拔苗助长”，巧借“名头”，用“两部一院”的简称来代替三个主办单位。《深圳特区报》为“住交会”刊发的首篇新闻的标题是——“国家三部委将在我市联袂举办国际住宅与建筑科技展示交易会”。这样，就与高交会的主办单位“两部一院一府”自然链接和贯通了，把“住交会”的规格与档次拉了上来。后来很长一段时间，人们都以为“住交会”的主办单位是建设部。

二是巧借“媒体”。“住交会”要达到良好的宣传效果，必须要借助媒体造势煽火。在卜凡中、王侯两位新闻高手的精心运作下，主流媒体全情支持。倘若没有《中国房地产报》和《深圳特区报》的参与，绝不可能出现这个在中国房地产业史上光耀万丈的“住交会”。《中国房地产报》，是我国房地产业的唯一行业大报；《深圳特区报》，是中国报业广告的旗舰。在“住交会”开幕前的两个多月里，《中国房地产报》和《深圳特区报》几乎每期报纸都刊登有关“住交会”的消息和广告，把“住交会”的信息迅速传向全国，烘托出强大的影响力。《中国房地产报》深圳记者站临时搞了个“住交会”观摩团，仅在报上登了个信息，全国各地房地产开发商就来了600多人，轰动鹏城。

三是巧借“时势”。1999年的中国住宅产业就像一个极度兴奋的“孩子”，见风就长。这个【文】行业里【人】所有的【书】人都精力【屋】充沛，跃跃欲试。而契合时代大势，诞生于住宅产业蓬勃发展的春天的“住交会”，适时给这些处于高度亢奋的房地产商和建材商搭建了一个自由表演的舞台。

当然，首届“住交会”的两个核心人物郭建波、单大伟，不愧为中国房地产江湖上的非常奇人，他们适应潮流，敢想敢干，相得益彰。如果离开郭建波的理论把握，就不可能产生那么声势浩大的舆论效应；同样，如果没有单大伟的左右逢源，就不可能把“住交会”搞得那么有声有色。

首届“住交会”大获成功，前景一片灿烂。各赚了200多万的郭建波、单大伟却陡生矛盾，分道扬镳。个中缘由，众说纷纭。从此，又高又瘦、大手大脚的单大伟独自一人掌控着“住交会”的帅印。

第二届“住交会”、第三届“住交会”依然红火。

2004年岁末，“住交会”盛装出演的舞台从深圳转移至1600公里外的上海。

从深圳到上海背后的含义不言而喻。此前，深圳是行业公认的楼市高地，那里有最知名的企业最成熟的市场。但是，现在，一个更时尚、容量更大、更具国际视野的竞争对手出现了，资金和注意力正在朝以上海为代表的长三角城市群集中。一直以折射地产历史为己任的“住交会”做出了最本能的反应——移师黄浦江畔。

2007年，第九届“住交会”又掀开历史崭新的一页。为顺应国家开发环渤海、开发天津滨海新区的战略，“住交会”将会场移至北京，并提出“新科技、新人居、新城市”的主题思想。

短短几年间，“住交会”从区域性房地产展览会，扩大到全国范围，颇为业内称道。

全国有那么多的房展会，为什么唯有“住交会”脱颖而出，独领风骚？有人这般解说：　有些人手里有地，但没钱；有些人手里有钱，但没地；有些人钱和地都有，但没有管理经验和设计理念，摸不准时代的脉搏，售楼经验更是匮乏得一塌糊涂。还有那些满世界推销新型建材、新兴建筑科技的建材产品商们，他们发现，在“住交会”上很容易逮到那些平时总让他们吃闭门羹的“大客户”。于是，“住交会”就成了这些人淘金的盛宴。

并不尽然。

“住在中国，安邦之道”。十年来，作为中国住房政策的“风向标”，作为中国住宅产业前沿的“制高点”，作为中国建筑科技创新的“策源地”，“住交会”已打破了传统的会展概念和模式，从纯商务的工作性展览上升到外延更宽阔的行业主题展览。“住交会”期间，不仅在企业与消费者之间，理念与产品之间，品牌背后的思想与文化内涵之间发生着深层互动，同时在住宅产业链上的诸多环节之间，在政府、业界、主流媒体之间也发生着交流与碰撞、蓄势与突破。

从一定意义上讲，“住交会”的发展历程集中体现了中国房地产发展的阶段性特征。

1999年9月20日，时任中共中央政治局常委、书记处书记、国家副主席的胡锦涛同志来到北京展览馆，参观“光辉的历程——中华人民共和国新中国成立五十周年成就展”。在海南馆，他兴致勃勃地观看了反映半个世纪以来海南建设成就的照片和模型。在详细参观了展厅的图片和模型后，他十分关切地说：“海南的房地产积压问题一定要想办法解决好。”

海南没有辜负胡锦涛同志的殷切希望。这一年，也成为海南房地产复苏的破冰之年。

“海南房地产付出的代价太惨重了。”这是建设部部长侯捷1998年3月在海南考察时的感慨。

建筑是一个城市最好的时代印记。1990年初房地产泡沫的破灭，使风云激荡的海南骤然落寞沉寂，南北重镇海口、三亚到处布满了“城市疮疤”——各种“半拉子”大楼。

畸形的海南房地产市场的衰落留下了三大突出问题：　一是455万平方米的空置商品房长期无人问津；二是原规划报建1631万平方米的停缓建工程（俗称烂尾楼）四处林立；三是2。4万公顷被圈占的建设用地长期闲置荒芜。这三大问题长期存在，使社会生产面临资金、债务、土地资源三大桎梏，海南的经济发展受到严重约束。

当时海南积压房地产状况可谓惨不忍睹：　银行资金周转困难，民间资金被套牢，企业逃债的逃债，关门的关门，多角债官司交织，大量土地闲置荒芜，一些新上马的项目却找不到土地。此外，“半拉子”工程沉淀的国有银行资金多达430多亿元，沉淀各类社会资金总量达800多亿元，使海南成为“金融高风险地区”，无法得到信贷资金支持，社会生产力的发展受到严重约束。有一次在海口召开银行的追债工作会议，全国银行系统前来开会的人员多达3200人。

党中央、国务院一直高度重视海南积压房地产的处置盘活问题。

对此，建设部的三任部长深有体会。在侯捷任建设部部长期间，朱镕基总理就把加大消化空置房的任务交给建设部，侯部长为此曾专门来海南考察、调研。俞正声调任建设部部长后，朱镕基总理对这项工作抓得更紧。此间，消化空置房的政策有了实质性突破，细化工作有了较快的推进。汪光焘接任部长后，受朱镕基总理指派，多次带队亲赴海南，和海南省政府领导一起深入研究有关政策的细化和落实。

1998年12月，朱镕基总理在考察海南时指示中央有关部委和海南省政府，要认真处置海南积压房地产，并决定在海南开展全国处置积压房地产试点工作。

这是国务院从宏观经济全局出发，作出的重大决策。

1999年7月15日，国务院批准了海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行制定的《处置海南省积压房地产试点方案》（国办发〔1999〕62号），该方案从基本原则、方法步骤、政策措施到实施计划都做出了切实可行的规定。

“这是海南‘半拉子’再生的‘救命’文件！”林克昌——这位当时亲历房地产泡沫“八年抗战”的海南省建设厅副厅长深有感触地说。1999年下半年，海南专门成立了海南省处置积压房地产办公室，林克昌任专职副主任，大规模的积压房处置工作就此拉开帷幕。

但是，处置工作一开始，就遇到了诸多的障碍。

第一就是产权的确认。面对这一难题，海南省人大常委会运用全国人大授予的特区立法权，于1999年9月24日作出了《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》，要求积压房地产所有者和使用者应限期办理有关产权登记手续，并确认了未在期限内办理产权登记手续的房产，将由当地房产行政管理部门依法代管和代为处置的原则，从而有效地解决了悬而未决的确权问题。

面对大量的闲置土地，海南省人大同年11月26日又通过了《海南经济特区换地权益书管理办法》，对原来已交纳部分或全部地价的开发商，通过评估土地现值核定土地权益的数量，核发“换地权益书”，同时收回原土地使用权。这样既解决了当时土地闲置的矛盾，又保障了投资者的利益，合理处理房地产不良信贷资产，化解了金融风险。

两个地方法规的出台，大大加快了处置工作步伐。但随着处置工作的深入，深层次的矛盾再次暴露出来。海南省又适时出台了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》，在解决这些矛盾方面取得了重大突破：　一是在产权人不能有效处置烂尾工程情况下，政府有权代为处置；二是对法院查封闲置建设用地和停缓建工程，政府有权收回土地使用权或依法拆除，或先行处置，并将处置所得款项存入法院指定账户，法院由实物形态查封变通为价值形态查封。

海南省住宅和城乡建设厅厅长李建飞总结说：“在处置积压房地产的艰辛过程中，海南省不断推进法制创新，为海南积压房地产处置工作解开了一个又一个的‘死结’，为全国其他省市的处置工作提供了可资借鉴的经验和做法。”

“半拉子”这个词因海南房地产泡沫而生。

仅海口、三亚两座城市就有600多个“半拉子”。

“半拉子”工程很多是击鼓传花炒作留下的，有的甚至炒卖多达十几次，成本过高使接手者没有能力续建，被资金链断裂压死了。“半拉子”的资金结构非常复杂，有施工队垫资、有购房者的预付款、有大量的银行贷款、也有炒作者的投入等，各种资金缠在一起，如一团乱麻，令局外人难以理清。

当时有不少人对海南处置“半拉子”持悲观态度。有人还署名同时向海南省四套班子领导写信，认为海南如果不增加人口，积压房地产根本消化不了，目前的处置工作只是徒劳。他们建议“在港澳台及各省市区及海外策划召开海南招收城市人口新闻发布会”，吸收“100万人口进入海口、三亚、洋浦，每个人都要买房或租房，海南的积压房地产也许可以消化完”。

曾有专家预计，海南要消除房地产泡沫留下的三大“脓胞”，需要15—20年时间。

海南要发展，海南等不起！幸运的是，党中央、国务院非常关心海南。建设部、国土资源部、财政部、税务等部委也给予了大力支持。中央财政总计给予海南省5亿元专项补助。针对试点中遇到的困难和难题，2002年，国务院又印发了《处置海南省积压房地产补充方案》（国办发〔2002〕60号）。

有了中央特殊优惠政策的支持，海南全省从上到下齐心协力。他们充分利用经济特区的优势，努力在实践中继续大胆探索法制创新、政策创新、操作创新的新路子。

在处置过程中，海南始终本着法律原则，依实际情况制定相应的地方法规，特事特办。

其实，处置每一宗“半拉子”工程，都是一场攻坚战。每一宗“半拉子”的盘活难度都超乎想象。“半拉子”楼的投资主体、资金来源复杂，多数形成了“你中有我，我中有他”多角债务和多角官司交织。

为此，海南省高级人民法院出台了十项意见，指导全省各级法院加快涉及闲置土地、停缓建工程和房产案件的审理和执行工作。

位于海口龙昆南立交桥旁的“半拉子”美华大厦，债权人多达28人，债务量高达7。3亿元，先后遭到岛内外八家法院的反复查封。当时海口找28个债权人来讨论处置方案，经过反复协调，决定代为处置。第一次拍卖起拍价1。1亿元结果流拍，第二次起拍卖价6000万元也没有人要，最后降到3800万元才拍卖出去了。

虽然难度很大，但海南一直在探索中前行。

海口市金融贸易区75幢烂尾楼披上了新装；海秀路、海府路、龙昆南路、滨海东路等两侧一大批“半拉子”被盘活；建筑面积最大的万国大都会、188米高的明光国际大酒店、多达28位债权人的美华大厦等成为地标性建筑。

“城市疮疤”渐渐消失了。海口重新焕发了活力，向全国最精最美省会城市目标迈进。

三亚——这座位于祖国最南端的热带滨海城市，在2003年底前就处置了所有的停缓建工程，成为海南省第一个没有“半拉子”的城市。

2007年6月30日，海南省处置积压房地产工作小组办公室悄然解散，这意味着海南历经八年的“半拉子”处置攻坚战画上了圆满句号。

正如美丽的蝴蝶必须经历那撕裂的挣扎和痛苦才能化蛹蜕变。海南终于走出了房地产泡沫经济带来的阴影，并摘掉了“金融高风险区”的帽子，完成了“化蝶”蜕变之路，曾占全国“半拉子”积压量1/10的海南，迎来健康发展的春天。海南岛开始彰显自己独特的魅力。

时光流转，人间巨变。回顾海南由房地产泡沫形成到处置积压房地产的整个过程，认真总结正反两方面的经验，给我们最为深刻的教训是：　在经济发展由偏快转向过热的过程中，防范房地产泡沫过度积累始终是最为重要的任务。而一旦出现泡沫孳生并形成泡沫，在处理和解决中，必须坚持积极稳妥的原则。在泡沫膨胀时，要采取有效措施，坚决遏制其继续膨胀；在泡沫形成并面临破灭时，必须采取十分审慎的态度，注意把握市场调控的力度，政策的制定要着眼于软着陆，切忌下猛药，避免强力戳破泡沫而造成市场的大起大落。

1999年

●　1月，建设部出台《关于1999年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》，规定自1999年1月1日起，出售公有住宅楼房取消标准价，一律实行成本价。

●　2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，此后，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。

●　5月，万科、万通地产和河南建业等一批在中国具有市场影响力的房地产企业在北海共同发起成立“全国房地产策略联盟”，后改名为“中国城市房地产开发商协作网络”（简称“中城房网”）。

●　10月，深圳市政府颁布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，从2000年1月1日起，职工将所购安居房补交全成本微利差价和缴纳有关税费后，便可拥有全部产权，并可进入市场交易。深圳住房商品化、社会化由此迈入一个新的阶段。

●　11月，上海市财政局发布《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》，规定从2000年1月1日到2002年12月31日，廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税和所得税；捐赠的廉租住房免征营业税。

●　6月，以莫天全为主要创始人的搜房网正式成立，这是中国第一个跨地域房地产垂直门户。

●　《中国房地产统计年鉴》创刊，这是真实记载中国房地产市场发展状况的综合性资料年刊。

2000散户特征联盟时代

从明天起，做一个幸福的人喂马，劈柴，周游世界

从明天起，关心粮食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花开——海子《面朝大海，春暖花开》

2000年终于来了。为了这个新年，中华儿女倾注了少有的热情。因为这是一个难得一遇的新年，跟在它后面的是一个新的世纪，一个新的千年……过去和未来在这里交汇，现实与希望在此刻对接。

中国以短短20多年的时间让世界重新认识了自己，发生在华夏大地的每一个变化都让人惊奇。

2000年，中国人把一个延续了几千年的梦想，把20多年前邓小平对于20世纪中国社会发展的设想——小康之家，变成了实实在在的现实。

新世纪，新千年，改革开放的中国，面临新的征程……

这年2月，时任建设部部长的俞正声，终于在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布，住房实物分配在全国已经停止。20多年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底的转身。

这年4月，北京率先传出信息：　建设部有关官员表示，政府允许房地产企业试点上市。这意味着中国房地产被当作“泡沫经济”的年代结束了，房地产业作为国家经济增长的重要支柱的地位重新得到了强调。

伴随着新世纪的足音，中国房地产市场进入到“商品住宅时代”、“零售时代”、“联盟时代”的新的历史时期。

住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，这对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设发挥了重要作用。

2008年，中央电视台对改革开放30年老百姓较为满意的三件事，在全国组织了一次广泛的问卷调查，在庆祝改革开放30年晚会上揭开了调查结果，“居民收入的增长，住房条件的改善和国家科技进步”排在前三位。

纵观中国房地产业发展历程，中国房地产的起伏，大体上保持着与国民经济发展一致的运行轨迹，即经济增长较快，房地产业发展也快；反之，经济低迷，房地产业随之下滑。但从1998年开始，中国房地产业则一反常态，没有跟随国民经济发展的下行轨迹，而是出现了宏观经济无法解释的快速上升。从权威统计数字中我们可以清楚地看到这个分水岭：　全国住宅当年开工面积在1996年和1997年跌倒1亿平方米的谷底，但在1998年出现了一个急剧的跳升，达到1。6亿平方米，超过1994年经济高潮时1。3亿平方米的顶峰。随后一路攀升，连续几年高速增长，1999年达到1。8亿平方米，2000年再上台阶，达到2。3亿平方米。是什么原因导致了房地产业脱离了经济运行曲线，超常规增长？中国房地产及住宅研究会对1998年住房制度改革的政策效应进行了全面评估，他们认为：　那几年所有的经济变量，只有用当年大力推进的住房制度改革能够解释。随着住房二级市场的开放，房地产市场全面启动，使住宅由不能交易的“死”资产变为可以交易的私人财产，从“生产资料市场”中分离出来，成了能够带来更大价值并具有高得多的市场价格的“活”资本。存量资产价值的增长，催发了经济的高速增长，显示出制度进步释放出来的巨大隐性财富的效力。

1998年朱镕基政府果断启动住房制度改革时，没有多少人意识到这项改革的战略意义。当时人们更多地把抵御亚洲金融风暴维持经济增长的宝，压在经济的财政政策上。现在回过头来看，住房制度改革对宏观经济的影响，远远超过积极的财政政策。鉴于这项改革的高度复杂性，其出乎意料的顺利，反映了这次改革的巨大成功，仅就其对经济的影响来说，在迄今为止我国所有的制度改革中，只有20世纪80年代的农村联产承包制和90年代初的土地有偿使用可以与之相比。

由此，我们可以得出了一个非常关键的判断：　这次由政策变革引领的、声势浩大的、具有实际需求内涵的房地产热潮，与1992年前后的房地产“虚火”截然不同，日渐深入的市场化，为这一阶段的楼市发展注入了健康的原动力。这一次房地产持续增长不是经济发展带动的，而是相反，近年来的经济增长是房地产带动的。我们是在一个下降的经济周期里，通过制度改革启动了房地产业和新一轮经济的增长。这是本轮房地产热同常规的房地产热最大的区别。

整体说来，这是中国房地产市场发展最好的一个时期，市场表现稳健，商品房价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。2000年，全国房地产开发投资一直保持强劲的增长态势。据统计，全年完成投资4984亿元，同比增长21％。交易量节节升高，全年商品房销售面积和销售额一直保持35％以上的高速增长。住宅消费比大家预料的要快得多。

十几年前，人们满脑子关心的都是彩电、冰箱、洗衣机，有谁想过买房子？时过境迁，当住宅的商品属性被还原出来，立即呈现市场繁荣，购销两旺的局面。

从全国看，城镇职工住房正在由以往单位集体“批发”后无偿分配向个人掏钱“零买”过渡，买方市场的“散户”特征越发鲜明，集团购买逐渐退出历史舞台。统计显示，2000年个人消费占到了全国房地产消费总量的70％多，上海、江苏、广东已接近90％，个人已经成为房地产消费的主体。从各大城市房展会上商品房的认购情况看，个人购房比例不断上升。金融业不得不对个人房贷