我们房地产这些年-第32部分

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建设用地都必须通过“招拍挂”的形式进行出让，业内称之为“8·31大限”。这是中国土地政策第一个历史性的转折，而这个转折又不得不转。

从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，产生了固定资产投资的泡沫；第二还是地价太便宜，谁能搞定掌握批地权利的人，谁就能优先拿到地，权钱交易、暗箱操作层出不穷；第三依然是地价太便宜，以这种便宜的协议转让形式流入少数房地产商名下，实际上是对公众利益的变相剥夺，既不符合市场规律，更有悖社会公平原则；第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。总之一句话，不能再便宜卖地了！

随后的10月28日，央行宣布九年以来的首次加息，又令房地产业内骤起轩然大波。银行的加息政策，直接地影响了无数人的买房卖房计划，更影响了每一位房地产投资者的行动。中国房地产经济还能繁荣多久？房地产还值不值得投资？怎么投资？11月，国土资源部又连续出台3个与土地有关的文件。调控政策频率之高、力度之大前所未有，根本容不得房地产业有时间考虑对策。而以“管严土地，看紧信贷”为主的调控措施，又都招招击中这个行业的两大命脉。在调控中，行政部门的态度坚决出乎绝大多数观察家的预料。与此同时，国内各大报刊纷纷发表言论，对房地产的过热进行反思甚至情绪性的猛烈声讨……紧缩政策的组合拳频频出击和强大的舆论营造，不仅改变了消费者购房的价格预期和投资者的收益预期，而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式，从而导致了购买力的迅速下降和楼市成交量的急速萎缩。房地产的冬天突然降临。

显而易见，宏观调控的措施奏效了：　一直节节高升的投资出现了明显的下滑，由4月份的34。7％高位迅速降至5月份的18。3％。贷款的增幅也出现下滑。市场上的钢材价格明显回落。6月，全国70％的开发区被撤销。

不过，不少经济界人士很快发现，这一次宏观调控和以往的宏观调控有一些不同，政策虽然严厉，但并没有一味压缩、控制、一刀切，将经济增长速度压下来。有人把这次宏观调控的特点概括了两个字：

点刹。我们整个的经济生活也是一部高速行驶的汽车，作为驾驶员、掌控员要使它尽量平稳地去行驶，需要点刹的时候就要及时点刹。那么它就会平安地、持续地、快速地运行，达到我们自己发展的目的。

有人说2004年是中国房地产政策年，也有人说2004年是中国房地产政策执行年。不管是政策的制订还是执行，从宏观上讲，至少在这一年内，政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。因为房价始终是房地产市场最为敏感的神经。房价涉及各个层面的利益，既是购房者关注的话题，也是政策面最为关注的问题。

十几年来，我国的房价经历了三次大的变化。而这三次房价的变化都是和当时的国家政策有着直接的关系。

1991年国家未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大地拉开了差距，并带动了内销房价格的上涨。可以说，20世纪90年代初房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让。

房价的第二轮的上涨是在1998年“23号文件”停止住房福利实物分配之下产生的。1993—1997年的房价下滑与投资下滑，曾造成1996—1997年的房地产全行业亏损。1992—1993年曾经房价高涨的地区，在这一段时间内的第二次房价上涨基本都是一种回归性上涨。第二波的房价增长也没有影响市场中日益扩大的消费需求增长。

房价的第三轮抬高的原因是土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地“招拍挂”，给原本平稳增长的房价烧了一把急火。“招拍挂”后土地价格的全面上涨，为房地产商提高房价提供了理由——“地荒论”开始流行，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。

三次房价的快速上涨，主要的动因都与国家的政策变化相关。政策变化的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期。

发生在2004年春夏之交的这场猛烈的宏观调控风暴，让许多中小开发商不知所措，他们对未来的前景感到迷茫。这不禁使人想起自然界的一种现象：　在内蒙草原上，羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例，才能维持良好的生态平衡，羊群才能维持正常生活。如果人不对羊群的数量加以控制，老天爷就要来干预，这是生存竞争，优胜劣汰。

对类似问题，美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析：　中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。

中国在由传统的计划经济向现代市场经济的转变过程中，由于市场发育不成熟，法制不健全，使得政府的政策手段在市场经济中必不可少。但是也正因为如此，容易扭曲市场规则和价格信号，从而导致市场失灵。从这个角度讲，政策支持是有限度的。只有有限的政策才是有效的，才能达到最佳的资源配置，才会有一个好的现代市场经济。

政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，把土地与金融的政策调控做得十分紧张。控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求，一番规范旨在挤掉房地产市场的投机泡沫，使整个产业尽快成熟发展。而对于国家来说，政策影响在于减少土地供应量。国家叫停协议出让土地，使大部分土地供应转为国家储备，或实现市场化流通，房地产投资膨胀势头算是被有效扼制。

然而，问题依然严重。就说　“招拍挂”，“8·31大限”之后，“招拍挂”运作方式繁殖出一明一暗两条“河流”，政府在土地上的收益虽然若隐若现，但“明河跑船”“暗流补给”的显规则和潜规则，公众可谓心照不宣。2004年的土地政策之所以在后来的几年中逐步变异，是因为当年的调控只针对了房地产开发商和市场，对各地政府却少有条文约束。如今我们重提“官商”概念，尤其是结合近年来出现的“地王”来解析“官商”概念，2004年改革的急促和稚嫩，值得深思。

而对政府来说，能让百姓真正受益，这才是政策起草和出台的终极目标。

2004年，宏观调控之势虽然雷霆万钧，但是其中的弄潮儿仍然继续着流光溢彩的神话。对众多从深圳、广州发源的房地产巨头而言，每一次资源结构的变化，都是一次商业格局重新划分和谋划全国战略的契机。

广东房地产开发商北伐西进的足迹可以上溯到20世纪90年代初期。其时以深圳万科、宝安为代表的深圳龙头开发商，凭借其领先的市场化运作优势和资本优势，北上沈阳、北京、武汉等城市开疆拓土，成为中国房地产界异地开发的先锋。

1991年8月，在深圳本地只开发过四个项目，尚没有做出多少知名度的万科纵身一跃踏入上海楼市，开发西郊花园。1992年，上海万科城市花园动工。同年，万科实施“遍地开花”跨地域经营，先后进入东北的鞍山、大连、沈阳和长春等城市以及北京、天津等地，从而拉开了广东房地产企业“北伐”的序幕。

今天，万科在跨地域开发方面已经相当成熟。但当年万科迈出扩张第一步时，却显得如此仓促。王石后来在回顾历史时承认，1992年开始的跨地域扩张带有非常大的盲目性、随机性。当时除了把上海、北京作为必须要进入的城市之外，对其他的城市都不是很明确，只要有机会就会往里投资。比如企业发展部里有一个员工是鞍山人，那就去鞍山；北海市长、书记到深圳来招商，邀请万科，万科跟着就去。

现在看来，在第一轮北伐中，走出去的深圳房地产企业都不是专业的或者说相对不那么纯粹的房地产企业。业务经营的多元化，决定了企业不可能投入全部精力用于房地产开发。另一方面，企业自身还在摸索当中，对于异地开发并没有多少经验。由于当时盲目开发，有不少企业在八年甚至十年之后还在收拾残局。

进入到20世纪90年代后期、21世纪初期，伴随着深圳房地产的不断创新、加速领跑，伴随着全国房地产市场的全面升温和发展，深圳房地产“样板房”的地位在全国备受瞩目，新一轮的异地开发浪潮在深圳房地产界再度掀起。万科完成了从“加法”到“减法”的调整，确立了开发的重点区域，上海万科、成都万科等捷报频传。与此同时，由深圳房地产商搅动的异地开发热迅速波及全国，一大批其他地区有实力的开发商也纷纷开始异地征战之旅。以珠江投资、合生创展、富力地产为代表的广州开发商挺进京城，以绿城为代表的浙系开发商出征上海、北京，以华新、万达国际为代表的东北军团南下北京、成都、苏州、广州、上海等城市，可以说，整个中国房地产已呈现出资本大转场的格局。

2004年，北伐西进的深圳、广州房地产企业赶上了历史上最好的机遇。

“8·31大限”，让各大城市的众多房地产商叫苦不迭。面对全国的一片哗然，深圳的开发商却心花怒放。因为早在2001年深圳市政府就有了《深圳市土地交易市场管理规定》，确立了由市场配置土地资源尤其是经营性土地资源。一律采取在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行。就是说，这个大限，深圳房地产商早就提前迈过去了。现在天赐良机，凭借这个“大限”，深圳许多无地开发的有实力房地产商可以大踏步地到外地拿地了。

在这样的大背景下，除万科外，“深圳籍”的金地集团、中海地产、招商地产、华侨城地产等果断北伐西进，“广州籍”的星河湾、雅居乐、富力地产、城启集团等也不甘落后，在北京、天津、上海、重庆、成都、武汉、南京等城市相继亮出惊人手笔，其圈地、开发势头之猛，令业界侧目。

在拿地的方式上，更显示了这些品牌房企的成熟和优势。他们并不局限于参加招拍挂，而是根据企业实际情况灵活储备土地。招商地产采取跟随招商局发展的战略，比如招商局在福州拿下一块占地几平方公里的地块，招商地产就跟进开发。华侨城则以旅游地产的形式拿地，比如华侨城在成都开发的天府华侨城，拿下一块地除了开发旅游主题公园外，同时开发房地产。而万科则通过购买当地有实力房地产企业的股份，以达到增加土地储备之目的，2005年初万科控股浙江南都，借此进入了浙江市场。

如果说，上一轮深圳房地产企业北上输出的是样板房，那么这一轮深圳、广州等南派房地产企业输出的则是样板店，他们不但输出产品，输出资本，更重要的是输出管理模式，输出经营理念，输出产业开发思想。

全国战略除了带给众多房地产巨头井喷式的规模与利润增长，也同样给他们带来质的飞跃，从融资模式、管理体制、人才阵营等方面都出现了进化。当越来越多的房地产公司走出区域性的限制，当越来越多的全国性企业出现的时候，它们将自发地产生、建立起健康共赢的商业生态系统的需要。而在你追我赶中，通过这些行业的领导者实现行业整体的良性健康规范发展，让长时间饱受责难的房地产业，成为一个受社会尊敬的行业，远比争做领导者更重要！这才是从全国弄潮进化到真正的王者之道的飞跃。

与房地产开发商同样奔赴在全国“赶考”途中的，还有一大批优秀的房地产服务商。他们凭借在深圳、广州这个竞争激烈的房地产一线城市所历练出的营销优势、管理优势、人才优势、资源整合优势，频频出击日渐活跃的内地市场，攻城拔寨，获得了可观的市场份额和利润。

新浪网上连载了一部原创长篇小说《房地产官商勾结黑幕：　原罪》，点击率很高。小说描写了房地产领域官商勾结、暗箱操作、中饱私囊的种种怪现状。笼罩着金色光环的房地产业黑幕重重，人与人之间的倾轧和恶势力的争斗，构成了一幅触目惊心的当代名利场百丑图。

自2004年媒体披露，房地产业高居中国十大暴利行业之首之后，对开发商暴利的谴责就成为开发商被妖魔化的开端。于是就有人把当年某些开发商的原罪变成妖魔化现在开发商的证据。说到“原罪”，不能不提2004年初发生的一场争论。这一年年初，各地媒体热炒企业家的原罪，引发了诸多争议。有的人话说得很重：　暴富阶层除了极少数是靠自身勤奋的积累之外，大多数离不开权力的关系，离不开行贿受贿……一言以蔽之：　钱来得不干净！

这场争论对正处在风口浪尖上中国房地产商也有颇多指责。那段时间，在此起彼伏的房地产高层论坛上，关于企业伦理和社会责任的话题竟成了一个“保留节目”。

就是这个话题，又着实让地产领袖王石“大放异彩”。

新年伊始，他参加了在云南弥勒举行的企业家峰会论坛，还是探讨企业的伦理道德问题。作为万科的代表，王石明确地提出，万科奉行诚信守法的经营原则，从来没有行贿。随后发言的一位企业家嘉宾说，“王石先生不行贿，我很佩服，但那只是个案，因为在中国不行贿，很难办成事，比如说我自己就行贿。”他说完这句话，台下300多位听众报以热烈掌声。王石说他不行贿，下面没有掌声；坦诚行贿者却得到喝彩，令人深省。

一次王石去北京大学光华管理学院讲企业伦理道德课，当他讲到上次论坛上的感受时，主持人马上请他停下，当场测验在场的200多学生，“相信万科不行贿的请举手”，结果举手的不超过1/3。当时在座的都是未来的职业经理人。他们对这个问题的态度显然反映出，如今的企业行贿已成为普遍的共识，企业和社会的信用危机已经到了很严重的程度。

八年后，借助《南方周末》的选择题，“低调”的王石又亮出“不行贿”的标签。在他的那篇影响很大的博文《我选“不行贿”这个标签》中，有这么一段话：　我觉得有意思的是这次《南方周末》让我在企业家、登山家、不行贿三个符号中选一，你选择哪一个？作为企业家和登山家，我都还在路上，目前取得的成就并不足以自满，未来更精彩；而“不行贿”作为一种行为底线，我踏踏实实做到了。我选择不行贿。为什么呢？问题是，“不行贿”本来是一件我可以做到的、最起码的事情，却成为一位著名企业家的标志符号，这不让人让觉得荒诞吗？

主动或是被动，企图通过贿赂官员，获得商业上的生存或额外利益，确实能在短时间内行得通。问题是，一旦东窗事发，拔出萝卜带出泥，经营的公司就会一蹶不振，甚至决策者面临牢狱之灾。即使公司能幸免于难，竞争力只会越来越萎缩，很难发展壮大。万科坚持不行贿，早年拿不到市中心的优质地块，只能以较高价格在比较偏远的城郊地带搞开发，被人调侃是“城乡结合部开发商”。这种形势迫使万科只有付出加倍的努力才能生存发展下去。最终，因为起点上的不利条件，反而使万科走在了行业前面。

2004年的房地产界，被业内人士称为“多事之秋”。在这一年中，不但出台了许多与房地产相关的法律、法规、规章，而且发生了许多典型的、令人难忘的案例。

2004年7月21日上午，四川省乐山市峨边县城新街热闹的街上突然传来一声巨响，峨边县资产上亿的第一富豪、明达集团董事长兼总经理葛君明在自己的办公室里被炸死，引爆者张春明与他一道身亡。在峨边县，葛君明可以说是家喻户晓房地产大腕。当地的县委住宅楼、邮政局商住楼、教育局培训大楼等50余项重要建筑工程都是由葛君明的公司一手完成的。后据调查，在被炸身亡之前，葛君明正在筹划进入水电行业。总投资达五亿元的玉林桥水电站就是其中一个项目。在工程的占地赔偿问题上，葛君明与被占土地者张春明未达成一致，随后矛盾激化，张春明选择了以死相拼。

2004年12月31日夜里，山西鑫龙集团董事长赵恩龙从四楼跳下死亡，年仅52岁。鑫龙集团始建于1998年8月，涉及行业包括房地产、酒店经营、医药等，是一家多种类、跨区域的大型综合性企业集团。2004年，新一轮的国家宏观调控开始，房地产等行业的基本建设贷款被严格控制。不幸的是，赵恩龙的碧海花园房地产项目正处于急需资金的建设阶段，此时银行贷款方面又出现严重问题。当地人士称，“他的碧海花园已经成了半截子工程，没有钱再盖了”。据了解，警方在赵恩龙自杀现场发现了其本人的遗书，自杀原因交代为“政策变化快，负担过重，银行的贷款无法如期归还，讨债的人很多”。在多方催逼下，他选择了以死了断。

2004年春天，杭州中江大厦开盘时，开发商以建筑成本增加为理由要求解除2001年与认购户签订的《认购协议书》，并重新办理认购手续，新的认购价格由当初的4770。46元/平方米涨到了10988元/平方米。该事件被浙江省消协斥为“不讲诚信之典型”，并引起了杭州市房管局、各新闻媒体的高度关注。该房地产公司一名负责人竟公然面对媒体舆论和购房者宣称：“我就不跟你们讲诚信，我只跟你们讲法律。”浙江日报、浙江电视台等诸多媒体对此进行了披露，引起社会各界的愤怒。《民法通则》和《合同法》都明文规定：　诚实守信，也就是诚信，是每个法人、自然人和其他组织必须遵守的法定义务。中江房地产公司怎么能把诚信和法律截然分开呢？在社会舆论压力之下，最后中江房地产不得不放弃对中江大厦认购价格的调价，争议的商品房最终按原价出售。

而2004年影响最大的当属湖南嘉禾野蛮拆迁事件。“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”。一句“霸道”口号让偏僻的湘南贫困县成了当年社会关注的焦点之地。

2003年县委经济工作会议上，嘉禾县委领导沉重地宣布：　在郴州市经济社会发展的42项综合评价指标中，嘉禾县有24项指标落后于全市平均水平，其中地方财政收入增长率倒数第一。现实的压力，让嘉禾县的干部们觉得只有不断提高“发展速度”才是唯一出路。

在这种背景下，“项目建设”成了嘉禾县考核干部的一个重要指标。县委提出，务必形成项目建设“一浪高过一浪，大上项目，上大项目”的“生动局面”；并提出了“项目上、干部上；项目下、干部下”的干部政绩考核方案。

嘉禾县珠泉商贸城就是一个大项目。

这是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目，嘉禾县委、县政府高度重视，一路绿灯。尚未进行规划项目定点，就为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》。

在项目实施过程中，嘉禾县委、县政府强迫该县公职人员必须保证他们的亲属在规定期限内完成拆迁，不能完成任务的将被暂停工作、停发工资，甚至是被开除或下放。嘉禾方面还在拆迁中使用暴力手段，由县法院出动200多人执行“武装拆迁”。2003年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等三人。许多当事人正是由此迫不得已走上“假离婚”的道路，以此逃避被“株连”的命运。

2004年5月8日，北京《新京报》发表记者罗昌平的《湖南嘉禾县拆迁引发一对姐妹同日离婚》一文，揭开了嘉禾株连式拆迁事件的盖子。五天后，中央电视台对这一事件也进行了曝光。

上级有关领导和部门随即责令嘉禾立即纠正。但嘉禾县委、县政府对上报告已经进行了自查自纠，实际上却继续加大行政介入力度，依然一意孤行。这些行为不仅损害了干部群众的合法权益，也造成了极为恶劣的社会影响。

2004年6月4日晚，中央电视台《新闻联播》率先播出了一条令人振奋的消息：　温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究城镇房屋拆迁管理的有关问题，同意湖南省对嘉禾县珠泉商贸城建设中违法违规有关责任人所作出的严肃处理。震惊全国的嘉禾野蛮拆迁事件终于有了人民群众期盼的结