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我们房地产这些年-第6部分
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诘摹钦蛑肮ぷ约航ǚ俊⒐悍渴欠⒄顾接兄啤乃枷胧浚吻辶艘恍┖咳鲜叮黄浯危ザ俗》坑晒野吕吹囊惶鬃鞣ǎ贫顺鞘邢中凶》恐贫鹊母母铮坏谌酥肮な欠衤虻闷鸬乃枷牍寺牵导是榭鍪牵固�2/3不少职工买得起；第四，使那些长期分不到住房的人，有了解决住房问题的可能；第五，它将为加速解决城市住房问题创造条件，目前国家每年用于住宅建设的投资100多亿元，如一年收回1/3，10年即能收回300多亿元，约可解决1400万人的住房问题。”
到1985年底，全国已有1604个城市和300个县、镇在进行住房改革的试点，共向个人出售了1095。8万平方米的住宅。
成效显而易见，问题也十分突出，毕竟这项改革涉及面广，难度确实较大。
“各地试点大同小异，总的思路就是找钱，想什么办法，才能弄来建房的钱。当时能考虑到的就是卖房子和提高租金这两条路，把新建住宅出售给职工个人，提高房租，把拿到的钱再投入到新的住房建设上。”社科院财贸研究所研究员、房改制度研究专家汪莉娜说，无论是哪一种办法，都有一个问题回避不了，老百姓是否有购房的意愿和能力。
当时，中国的改革刚刚推进到城市，企业正在进行扩权让利的探索，职工工资的改革尚未全面启动。最终，在企业的反对和各地出现的贱卖公房的风潮中，这些在各地进行的试点被叫停或不了了之。
这不难理解，因为中国的改革不是依据理论预设，而是诉诸实践和试验，从局部开始，“撞击—反射”式地推进。
诸多事实表明，就整个中国而言，1982年，我们的生活、我们的社会体验与房地产距离还很远。不过，20世纪的80年代初期是一个新时代开启之时，未来的市场正在孕育，规则也在萌芽。翻开1982年的报纸，我们不难找到《分配新房做到群众满意》、《〈关于中外合营企业建设用地的暂行规定〉出台》等一些新闻报道，从那一年的许多资料中，可以看到一些关于中国房地产的基本规则此时已经初露端倪。
土地是房地产开发的一个基础。
中华人民共和国成立之前，中国实行的是土地私有制，大多数土地属于私人所有，也有一部分土地属于国家所有。农民耕种自己的土地或者租地耕种，许多城镇居民拥有自己的房地产，这已有2000多年的历史。历朝历代都把土地的所有和使用视为公民的私权行为，朝廷或政府多采取放任态度。
中国民主革命先驱孙中山先生提出了“平均地权”、“地利共享”、“耕者有其田”的主张，并将土地改革作为其“三民主义”的最重要措施加以实施。
自1921年到1947年，中国共产党提出了“打土豪、分田地”的口号，但一直没有提出系统性的关于土地制度和土地所有制的纲领性文件。直到1947年7月17日至9月13日，中共中央在河北省平山县西柏坡村召开了全国土地会议，通过了《中国土地法大纲》，这才产生了第一个关于土地法的系统性和纲领性文件。该《大纲》提出，要废除封建性及半封建性的土地制度，实行“耕者有其田”的土地制度。《大纲》所要建立的土地制度，显然是以土地私有制为基础的。
1949年后，我国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。这就形成了国有土地使用制度的主要特征： 一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。
刚刚从十年“文化大革命”中走出来的中国，经济濒临崩溃，高度集中的计划经济体制，严重束缚着生产力的发展，也束缚着土地资源的合理配置和利用。农村土地由集体统一经营，国有土地按计划配置，实行行政划拨，土地资源处于一种无偿、无期限、无流动使用的状态。
当时，多占少用、好地劣用、占而不用等现象十分突出，土地资源浪费极大。国家从土地上得不到收益，城市建设缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。
改革首先冲破的是土地无偿、无期限、无流动使用的禁区。1979年7月，第五届全国人大第二次会议审议通过和颁布施行的《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。国家开始以场地使用权作为出资，兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费，土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。
千百年来与人们生产生活息息相关的土地就在1982年出现了新气象。土地的市场化改革正式拉开帷幕，一场以土地有偿转让为重要构成的市场化改革应运而生。
1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向其使用者收取不同标准的使用费： 《深圳经济特区土地管理暂行规定》自1982年1月1日起施行，规定了不同用途土地各自使用最长年期和不同用途不同地区每年每平方米土地使用费标准。《暂行规定》还称，土地使用费“可一次性付款……也可分年付款，按年息八厘加收利息”。《暂行规定》“适用于在特区兴办企业、事业的所有单位”。由此，特区的土地租赁开始走向制度化，每平方米的工业用地年租金为10～30元人民币，商业用地的年租金为70～300元人民币，平均比香港低了90％左右。香港《南华早报》刊登文章说：“这是让所有香港商人梦寐以求的。”美国的《商业周刊》则评论，“自1949年以来，外国人第一次被允许在中国长期租用土地”。
1982年对于土地使用费的理解开始于特区并非偶然。因为外来企业与经营理念最先进入的正是这些区域，由此引发的产权关系认知也必须更清晰。我们看到深圳首度收取的土地使用费，在未来将进一步演化、深入。五年后，这座城市历史性地实现了“全国土地第一拍”，并在全国首创经营性土地“招拍挂”。
今天，如果向人们提这样一个简单的问题： 我国是何时实现土地国有化的？许多人或许会想当然地回答： 1949年10月1日。稍作思考之后，也许有人会这样回答： 农村合作化以后。然而，这些答案都是错误的。正确的答案是： 1982年，中国才宣布土地国有化，而且还限于城市范围。
土地，对于中国这样一个“重土”观念强烈的国度而言，在历史上曾是财富、权力的象征。纵观近现代中国革命，很大程度上也是以土地所有权为斗争核心。新中国成立前，根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，没收了帝国主义地产主、国民党政府、官僚资本、战犯、反革命分子、封建地主在城市中的土地，接受了外国侨民新中国成立前在城市中购置的房地产，建立了首批城市国有土地。这些土地约占大城市土地的30％。
在1956—1967年的社会改造中，国家又通过公私合营、合作化和随后的向全民所有制过渡，将城市中资本主义工商业的私有土地、私有而出租的房地产以及个体手工业者私有的房地产转为国有土地。但对私人自住（或有少量出租）的私有房地产，则作为生活资料仍保留其私人所有权，没有触动。
步入20世纪80年代，随着中国经济的迅猛发展，土地供求出现严重失衡现象，土地使用权改革因此被提上议事日程。而作为中国改革之窗，深圳特区敢为天下先，率先开始了土地使用权改革尝试，从而打破了土地长期被禁锢的僵局。
在新的形势下，深圳土地所有权改革尝试受到了中央高度重视。1982年12月4日，第五届全国人大第五次会议通过了新的《中华人民共和国宪法》。其第十条规定： 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
从这时起，我国所有私有的城市土地都实现了国有化，过去私人所有者现在只具有使用权。土地不再私人所有，而房屋还是可以私有的，由此产生了私房土地使用权。
之后，1988年宪法修正案又从不再可以转让的土地所有权中分离出来了可以转让的“土地使用权”，使得土地财产权得以延续下去。土地问题的重要性不言而喻。土地作为不可或缺的生产要素，焕发出前所未有的活力。地财涌动，我国经济社会全面协调可持续发展由此找到了“燃料库”、“加油站”。
市场经济的“幽灵”已经安然降临中国大地，历史的车轮无法再度逆转。我国城市土地所有权的变更清楚地表明： 中国的改革开放历史，是一部成功启用经济杠杆的历史，是一部成功引入竞争机制的历史，是一部切实发挥市场机制在土地资源配置中基础性作用的历史。
但是，迄今仍有一些学者专家，对1982年《宪法》第十条中“城市的土地属于国家所有”的规定持有异议，他们认为这一简单的文字表述留下了许多在法律上模糊不清的问题。
1982年，虽然老百姓对“房地产”这个名词还不熟悉，但房地产广告却从这一年起航了……1982年，深圳市委机关报——《深圳特区报》诞生了。承载着特区媒体的责任，记录着深圳的垦荒岁月，广告在这时应运而生。
时下，当我们早已习惯眼花缭乱、应接不暇的房地产广告之后，我们又怎能想象第一个房地产广告的模样？黑白还是彩色？手描还是喷绘？翻开泛黄的《深圳特区报》，慢慢寻找岁月的足迹，我们在1982年5月24日这一天的报纸上找到了答案——深圳第一个房地产广告就诞生在创刊号头版的下端。1/4版的面积，友谊大厦、怡景花园等四家楼盘几何式的图案，一行醒目的红字： 祝贺《深圳特区报》创刊志庆。
朴素的手绘、泛黄的彩色、简单的广告语，今天我们很难用现代广告标准来评价这份广告的水准。她实在太直白、太简单、太朴实了！她似乎寓意着那个年月计划经济时代刚刚转型时的收敛。但是她却戴上了“新中国第一个房地产广告”的桂冠，更让我们感叹的是，在1982年所有广告中，她也是唯一的一个房地产广告。
1982年
● 1月，《深圳经济特区土地管理暂行规定》施行，深圳在全国率先开始征收土地使用费。
● 4月，国务院原则同意《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。
● 5月4日，国家城市建设总局、国家建筑工程总局、国家基本建设委员会的部分机构和国务院环境保护领导小组办公室合并，成立城乡建设环境保护部。
● 7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。
● 8月，湖南省出台《关于修建干部职工住房的意见》，提出：“一定要积极而有计划地修建干部职工宿舍，逐步改善居住条件。”
● 12月，第五届全国人大第五次会议通过新的《中华人民共和国宪法》。其第十条规定： 城市的土地属于国家所有。
1983期房预售祖屋发还
我从历史博物馆长长的走廊走出
迎面和七点钟的太阳撞个满怀
工人，为新落成的乳白色公寓
钉门牌
道路——未来
标号——1983
——宋琳《中国门牌，1983》
1983年，20世纪“最伟大的思想家”马克思逝世100周年，邓小平将马克思主义理论发展到新的高度。在马克思长眠于海格特公墓以来的100年中，不少风行一时的理论学说失去了昔日的光辉，可是，他的理论却与时俱进，日益显示出其真理的威力，并在中国发扬光大，逐步走出一条有特色的发展道路。
中国实施改革开放政策已经进入第六个年头了。激情四溢的人们，努力书写着一幅新时代的宏大叙事篇章，而在此期间却也没有失去清醒和冷静。带着国家“实现财政经济状况根本好转”的美好预期，1983年的《政府工作报告》中出现了“市场调节”字样，“市场”与“计划”对中国已经渐渐产生了实质意义上的影响和转变。
在这一背景下，“以经济建设为中心”的提法已经被中国社会所广泛接受。
南国春来早，有一个人感觉到了变化。
他就是那个五年前对深圳印象糟透了的王石，他将再次来到此时已经成为中国热土的深圳。
时机很是凑巧。这年初春，王石1978年第一次到深圳施工时结识的那个村长夫妇俩，带着打捞的鲜虾、一箱新奇士橙、一箱加州红苹果，来广州探望他们父母。那位村长的巨大变化，令王石对深圳在短短几年间到底发生了什么，产生了绕不过去的好奇。
第二章梦向何处寻这个时候，32岁的王石已经进入广东省对外经济贸易委员会工作，且已成家，有了一个女儿，正在过着“老婆孩子热炕头”的殷实日子。但是，机关的环境让王石很不适应，这个有着锡伯族血统的机关干部天生就是一个不安分的人。20多年后，他这样描述当年的自己： 在论资排辈的气氛中，我的工作表现欲受到了强烈的抑制。我上班不早到一分钟，下班前就收拾妥东西，只分配10％的精力在工作上。
仅仅130公里之外的地方发生着惊天动地的变化，却与自己毫不相干，这几乎让他坐立不安。于是，他决定再闯深圳。5月7日，王石乘火车抵达深圳。一下车，他看到整个深圳，就像一个巨大的建设工地，吊塔林立，机械轰鸣，让人热血沸腾。感觉与五年前已有天壤之别，这个边防之地的每一根草、每一缕空气此时都充满了新意。王石后来在自传中写道：“兴奋、狂喜、恐惧的感觉一股脑涌了上来，手心汗津津的。”他强烈地意识到这块尘土飞扬的土地孕育着巨大的机会。
王石的梦从此开始了。
1983年的深圳，罗湖口岸在高峰时每天有7万人通过。深圳的蛇口已经打出“时间就是金钱”的标语，国贸大厦也正以三天一层的速度建设着。这一年，深圳已同外商签订2500多个经济合作协议，成交额达18亿美元。与1978年相比，深圳的工农业总产值增长11倍，全市人均收入达4100元。
王石首先进入了深圳市特区经济发展公司。
在起步不久的特区建设大工地上，人们背靠着香港做贸易，赚钱并不难。
一天，王石看见街边耸立着许多储藏玉米的白铁皮金属罐。经打听，王石了解到深圳有很多鸡饲料厂，但作为鸡饲料的玉米却从国外进口，原因是无法解决东北玉米运到深圳的问题。
王石并不知道东北和深圳之间的运输情况，但他还是找到广州海运局，询问能否开通大连到深圳的航线。海运局回答，只要有货源，随时开通。
在和公司商议后，王石开始从东北采购玉米到深圳销售。第一笔生意是卖给深圳养鸡公司30吨玉米。每吨人民币1300元，共计3。9万元。
生意做成后，王石拿着两个条纹塑料口袋，去到养鸡公司收钱，他不仅不知道要给对方提供发票，连对方给自己的支票也不认识。
王石后来回忆说：“这两来两往，让我深刻感受到业务知识的贫乏。我开始规定自己，每晚下班后，无论多晚都要看两个小时财务书。三个月后，我阅读财务报表才没有障碍。”
在深圳火车站，王石扛上150斤的玉米包搬来摔去。1983年5月到12月，短短几个月，“倒腾”玉米的他赚了300多万元。
这就是王石获得的真正意义上的第一桶金。数目虽然不大，但有人却称之为“一个历史性的数字”。正是这笔不大的第一桶金，和深圳这块已被焐热的土地所蕴藏的各种可能，给了王石所等待的那种创业冲动。
若干年后遇到另一位知名企业家刘永好时，王石笑称：“如果当时我不转行，饲料大王的名分怕就是我的啦！”
五年后，一个名叫“深圳万科股份有限公司”的股票上市交易。“深圳万科股份有限公司”的董事长和总经理，就是王石。他将带领万科进入房地产开发领域，从而正式拉开他在中国房地产业画卷式的人生序幕。
20世纪80年代初，房地产预售由香港传入深圳，1983年深圳经济特区首推商品房预售概念。
谈到房地产预售，不得不说一个关键人物——尚志安。
当年的深圳似乎就是个理想国。这里巨大的、几乎没有开发的资源和环境首先吸引了大量移民。1982年初，这个叫尚志安的陕西人，从湖北武汉来到深圳创业。一天他走进深圳市政府，夸下海口：“给我政策，不要一分钱拨款，我就能在荒山野岭上开辟出一个工业区来。”
当时深圳市政府考虑来深圳投资办厂的都是来料加工，为吸引“金凤凰”落户，决定成立一个发展服务公司，正在找人来成片开发工业区。几位市领导碰了碰头，意见惊人的一致： 不用投钱，那就给他一块地，让他折腾去吧。
这块地，就是上步，一片杂草丛生的荒岭。尚志安做的第一件事，就是搭起了几座简易的竹棚，挂起了“上步工业区工程指挥部办公室”的长条型牌子。
随后，他拿着土地批复文件找到银行，贷款1800万。钱刚划到账，他就在上步开工建造第一栋厂房，刚开工没几天，香港的一家企业就来交钱了。尚志安不解道：“厂房还没建好，怎收你钱？”港商笑了：“我们香港都是先认购，先交钱，后收房。”还有这等好事，他立马过境香港转了两天，茅塞顿开。回来后，他马上开始大面积预售厂房，拿到购房预付款，再去建新厂房。一栋刚建好，下一栋就预售了。不停地收钱，不停地预售，不停地滚动。资金如同“滚雪球”一般越滚越大，借贷的1800万元转眼间变成了1。44亿元。
如此，没多久，上步工业区内，一幢幢新式高大的厂房，像雨后春笋似的冒出来了。经过一年零九个月的努力，深圳特区第一个工业区——上步工业区建成17幢标准厂房，3幢职工宿舍，1幢管理大楼，1座仓库，还有餐厅、变电站和运动场等一批设施，竣工面积达21万平方公尺。一个以电子为中心的工业区初具规模，繁盛至今。
到1983年6月，一个上步工业区已经不够尚志安折腾，面积更大的八卦岭工业区随之开发。
这就是我国最早的工业房地产。
大胆利用资本滚动增值原理，使房地产产品快速进入流通领域，边盖房，边预售，甚至刚设计图纸时就开始进入交易，所谓“卖楼花”。尚志安的开发模式得到了实践的证明，也得到了一些开发企业的效仿和政府部门的高度关注。
锲入中国计划环境下的深圳经济特区，它所萌动的，却是一个崭新的市场经济的苗——深圳试验的第一波冲击，就是“市场”这只“无形的手”带来的。
肇始于房地产市场培育启动期和快速发展时期的商品房预售制度，承担了重要的历史职责。在深圳房地产市场发展初期，鉴于房地产业自身的资金密集性要求及当时历史条件限制，鉴于行业初始诞生时在项目融资上存在的重要困难，为对这一新兴行业给予支持和帮扶，深圳利用体制和政策优势，在国内率先实施了商品房预售制度，使得房地产开发企业的融资渠道迅速拓宽，既降低了房地产业的融资成本，又加快了房地产的销售。开发商获得急需的建设资金步伐加快，资金的回笼过程缩短，单位资金的运作效益提高，房地产业的资金周转加速。商品房预售制度，较好地解决了房地产市场发展初期资金在总量和周期上的缺乏问题，并且逐渐发展成为房地产业进行资本运作的一种经营战略，促进了房地产市场的成长与发展。
1993年7月，《深圳经济特区房地产转让条例》在深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议上通过。该条例对“房地产预售”做了专门规定，明确商品房预售条件为：“土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总数的25％，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。”
之后，1993年11月颁布的《广东省房地产开发经营条例》，建设部于1994年制定的《城市商品房预售管理办法》均采纳了深圳的经验，从立法上对商品房预售制度加以确认，深圳成为中国内地最早推行商品房预售制度的城市，为国家全面推行商品房预售制度进行了有益的探索，提供了宝贵的经验。
1983年，证券市场的萌芽已经在深圳酝酿。
资金是所有生产最原始的动力，房地产开发对资金更为依赖。可特区建设初期，没有钱曾经让特区建设者为之深深地苦恼！1983年7月，为了筹集发展资金，深圳宝安县联合投资公司在中国第一次发行了“股金证券”——这实际上是一种“准股票”，在中国销声匿迹了30多年的股票重新回到社会经济舞台。更重要的是，它�
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