官商-第21部分

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“我对月牙湖小区了解得还不够，我会按照你说的要点，列出一个近期的工作计划，一周后，我会提交一份完善的策划方案进行讨论。”
林泉点点头：“策划组、执行组方面，你都花些精力，三个小组之间的人员配制，以及聘用合同的签署，你、老顾、邵兵、钱薇、钱卫国五个人商议一下。”跟顾良宇耳语了一番，顾良宇从包里取出一叠文件给他。
林泉拿着文件带着耿天霜、杨莹到隔壁的会议室去。
耿天霜接过林泉递过来的文件：“认购合同？”迅速浏览一下合同内容，“认购合同的有限期为一年，保证金为一万，六套住宅，基价为二千四百。”
林泉笑了笑，从笔筒里取出一支油墨笔递到耿天霜手里：“耿哥对月牙湖项目看不看好？”
如果林泉的策划成功，签下这份合同，在一年之后就有超过百万的收益，而他承担的风险只是这区区一万元的保证金。林泉的心意他怎么会不明白？正因为明白，耿天霜才会有犹豫：“这，似乎不大好吧？”
“有什么不好？全看耿哥个人的眼光，签好这份文件，我可是要向耿哥收保证金的，另外，签好这份文件，我才可以厚颜无耻的求耿哥为这份策划出力。”
杨莹看了这份预订购合同，早就意动，这明摆着是一份低风险高收益的投资，是林泉送给耿家的一份大礼，一切还做得光明正大。刚刚林泉让她为业主委员会的事情出力，心里还有一份不乐意，此时心里倒有了一股兴奋劲。六套住宅，总面积超过一千平方米，如果真能升到林泉所策划的3600元高房价，净收益将达到一百二十万。等到她研究生毕业，要何年何月才会存足这笔钱。
耿天霜接过林泉递过来的笔，签上姓名。林泉接过文件，看着耿天霜虬劲有力的笔锋，倒不像自己这几年字越写越变形，哈哈一笑：“万事开头难，这份文件过几天办好再给耿哥。外面这些人，除了张碧筠、顾良宇，其他人都是原佳诚的员工，要让他们知道我是省立的学生，只怕不好管理，耿哥、杨莹姐，还要你们帮着保守秘密。”
“行，你这里的事情比较多，我和杨莹先回去。”
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第二十章　启程
　　　　　　　第二十章启程
（上班更新，投票支持）
原月牙湖物管处的员工都转入改造组，销售部的员工转入策划组、执行组，房价陡然提高，意味着将原先有意向的购房者吓跑，在没有吸引新的购买对象之前，销售将会停顿下来。售楼大厅的接待工作，将由策划组、执行组每天各派一名员工负责。
顾良宇调入项目组，协助林泉负责小区环境改造，樊春兵就负责钟鼓楼那边的事情。他们在静海做过房产中介的工作，对里面的程序十分熟悉，到省城已有一个多月，房产中介的事务也渐渐开展起来，除了樊春兵之外，还有一名接待员、一名业务员。
邵兵将销售经理的办公室让给林泉、张碧筠，他搬到执行组办公室去。
原物管部的办公室就在楼下，门开向小区内部，顾良宇坐在物管部经理办公室的宽敞摇椅上，见钱卫国提着一只纸箱进来，准备他的物品搬到外间的公用办公室去。顾良宇站起来，笑道：“老钱，你还坐这儿，让人帮我搬一张桌子进来，我跟你一起在这屋里办公。”
钱卫国忧虑的问：“林先生将房价一下提这么高，真有把握卖出去？”
认真算来，顾良宇跟林泉认识不过三十六天，认识林泉的时候，他跟樊春兵是打着赤膊铺着凉席睡在甲板上四处飘泊的民工，在陌生的城市里没有丝毫的地位，也没有人会有兴趣听他叙说心里的理想与抱怨。现在，他却穿着高档面料手工制成的西服，坐在宽敞明亮的办公室里，一切就像一场梦一样不真实。
月牙湖能不能卖这么高的房价，顾良宇心里没有一点底，但是林泉将一条艰辛却闪烁着耀眼金光的道路铺在他的面前，自己哪有理由不拼尽全力去奔跑？顾良宇想起一句话：以国士待我，当以国士报之，大概就是说自己现在的心境吧。林泉在他眼里是一个有特质的青年人，出人意料的大胆与特立独行的气质，让他有着与众不同的魄力与魅力。
顾良宇拍拍钱卫国的肩膀，笑道：“老钱，林先生不会打没把握的仗的。”
忙碌之中，林泉接到叶零书、方楠抵达省城后打来的电话，接下来是全体员工第一次聚餐，林泉当然不能缺席，他只能很抱歉让叶零书、方楠先找地方住下来，他明天再跟她们见面。
聚餐之后，林泉将张碧筠、顾良宇、邵兵、钱卫国、钱薇等人召集起来，一直讨论到半夜，才放他们回去。张碧筠将房间的钥匙还给他，她上午的时候，已经在附近的宾馆里包下一间标间。
所有事情都在同一刻开始，天星湖置业股份有限公司、秀水阁餐饮股份有限公司、陆洪地产拆迁公司、星湖房产置换有限公司，林泉将主要的精力都放在月牙湖项目上，除了一周回一次静海，除了一周偶尔回学校听一次林琴南先生的课，林泉将所有的剩余时间都扑在月牙湖上面。
月牙湖售出去不足二百套住宅，现在开始入住的还不足三分之一，在召开业主大会之前，将通知函亲自送到各个业主手里，就让林泉、张碧筠、钱薇跑细了腿。耿天霜、杨莹作为业主委员会的发起人，连续好几个晚上，从八点到九点，不停的打电话联系各个业主。一个是市委书记的儿子，一个是省委组织部长的女儿，不论耿天霜与杨莹平时有多低调，但是在林泉不懈的努力下，风声早在月牙湖小区的业主们中间传开了。
谁不愿意跟他们建立起良好的关系？业主大会在一周之后顺利召开，只是在组建业主委员会时，出了些意外。相比其他的高档住宅区，业主委员会的成员都是家庭妇女居多，月牙湖业主委员会委员却真正的都是由业主本人担当，一百多名业主为了十几个业主委员会执行委员的名额起了争执。
耿天霜本人的政治前景还不明显，但是以静海市委书记公子、省委组织部长准女婿的身份，就让太多人挤破头脑要跟他搭上关系。业主委会员一周召开一次会议，商议如何提高小区的自然人文环境，对小区的物管工作进行监督总结，这是多好的机会啊，谁不想借此机会跟耿天霜深交下去？
月牙湖业主委员会大概是省城所有高档住宅区里活动能力最强的一家。
并没有林泉想象中的困难，《提升小区月牙湖社区的内在价值，改善人文自然环境，提高物业管理水平、加强小区安全防卫》的提案，在第一次业主委员会联合会议上，就顺利通过了。这份提议的核心就是将月牙湖小区的物业管理费提高到跟省城高档住宅区一样的水平，其他倒是其次。
小区环境的改造不是短时间内就能完成的，但首先林泉承诺将两名年过半百的保安辞退，招聘十二名年轻力壮真正让人有安全感的退伍军人负责小区的安全防卫工作。
在耿天霜、朱云天的帮助下，林泉开始跟省城各大媒体接触，《房地产周刊》十一月份推出的省城楼市增幅榜赫然将月牙湖小区列在第二位，一年零四个月，从开盘价2700元每平方米增长到3650元每平方米，年增长幅度为26％。未来一年的增值潜力榜，月牙湖小区赫然列在第二，未来一年的预计幅度为30％。这两份榜单被各大媒体接连转载，月牙湖小区的暴光率逐渐增加，在越来越多的正面报道中，月牙湖小区以高档住宅区的形象出现在省城公众的视野里。但是楼盘的销售工作，却在林泉的授意下，停滞下来，人为的造成楼盘的紧缺与惜售。
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第二十一章　小区一定要漂亮
　　　　　　　第二十一章小区一定要漂亮
业主委员会的活动能力也逐渐体现出来，不提他们那种讨好巴结高干子弟的心态，提升小区的价值，对他们也有很大的好处。当初，月牙湖错误的销价定位，将绝大部分的潜在购买对象都排除在外，在卖出去的住宅中，有些人确实是看上月牙湖周围的景观与舒适气派的建筑，也有一部分人跟林泉一样，看中月牙湖的升值潜力。贺振就是其中的佼佼者，他在月牙湖楼盘预售的时候，一口气买下十套豪宅。但是过去一年多的时间，月牙湖的房价毫无动静，不由让他泄气。但是这时候，房子又无法出手，让他心里有些焦急，这时林泉的出现，无疑给他点燃希望的明灯。经过一次深谈之后，他对林泉的这次策划充满信心，如今他成了业主委员会的中坚力量。
林泉定下基调，张碧筠揪住钱薇、邵兵等人针对省城房地产今年的特别制订详细的策划书。为了重塑月牙湖小区在公众中的形象，林泉最重要的工作就是鼓动那些投资购房者，继续追加投资，对房屋进行精装修，在房屋无法出手时，将房子委托给星湖房产置换作为高档房源出租。
月牙湖是东郊高校群附近最高档的住宅区，高校群里的高端消费人群并不在少数，由于他们的文化层次较高，月牙湖周边的自然景观价值也最容易得到他们的承认。
林泉决定首先改造临湖区域的中庭环境，这一片区域不大，与月牙湖水相融相映，景观上容易有特色，也容易改造。
顾良宇找来的建造单位中山园林工程公司在园林设计与建造上有相当成熟的经验。
林泉要求园林公司在临湖区域中庭的改造上巧思少动，倒不是吝惜建造费用，而是月牙湖小区必须短期内塑造出一块让人憧憬的代表区域，在大规模的营销之前，留给以顾良宇、钱卫国为首的改造组的时间不多。
当然，小区整体环境的改造周期相当长，林泉决定投入的资金也是相当的大。林泉利用联合投资的账里四百万资金购下十套房产，等产权办下之后，又以这些房产作为抵押品从省建行贷出六百万。
林泉当初是以顾良宇的名义注册星湖房产置换有限公司，这时用六百万资金，将星湖房产置换有限公司的90％股权置换到联合投资名下，就这样，将六百万资金转到星湖房产置换公司的账中，作为小区环境改造的费用。
月牙湖建造之初，朱云天也想在小区环境上投些钱，只是预售成绩不理想，让朱云天有些畏惧，不敢在月牙湖项目上继续投资，以致小区环境建设的投资也一再的缩水。在原有设计书，绿化费用为50元/平方米，朱云天实际投入不足一半，当林泉将他新的规划拿出来，再度吓了大家一跳，300元/平方米的绿化造价，差不多达到城中别墅的水平，这已经是九九年省城顶级住宅区的绿化水准，是月牙湖原先投入的十二倍。
林泉不理会底下人的置疑，坚决要求顾良宇、张碧筠他们贯彻他的意志，推造小区内部环境的大改造。
十一月九日，星湖房产置换公司推出首批二十套高档出租房源，一套一百平方米精装修过的住宅，租金为两千五百元，差不多这样的出租价格比北面卫桥住宅群的房源高出一大截。樊春兵与他手下被蒙骗过来的业务员都让林泉赶到省立、光华等学校里去做宣传。
林泉对樊春兵说：“租不出去，那你们就自己租下来，房租一分都不能少我的。”
樊春兵苦瓜着脸，林泉给他的基本薪水才八百元，不吃不喝也租不起这些房子。幸运的是，月牙湖优美的自然景观环境，首次得到高校高端消费群体的确定，在短短不到一周的时间里，二十套房源全部租出，只是樊春兵他们的脚细了两圈。
颇高的租金回报，能进一步确定月牙湖的内在价值和投资价值，其中的价值或许要考虑星湖房产置换公司免除的中介费用才更接近事实。
在小区内部环境逐渐得到改善之后，林泉进一步将月牙湖业主手里的空置房源集中起来，有针对性的出租给高级白领、外企高管、外国留学生、高校高消费群体，月牙湖的租金跟周围地区进一步拉开差价，就在一墙之隔的静安门内，也只有酒店式管理的青年公寓租金比月牙湖小区高。
虽然房产销售一直滞步不前，但是令邵兵、钱薇、钱卫国等人兴奋的是，从十一月份起，关注月牙湖的购房者渐渐多了起来。
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第二十二章　干的就是损人肥己
　　　　　　　第二十二章干的就是损人肥己
月牙湖项目组管理下的空置楼盘，有些跟已经售出去的楼盘混杂在一起，有些则是整栋空置下来。小区的北面、西面六栋楼临水而建，那时的自然景观最开阔，开盘预售到今年九月份，售出去的两百套住宅大多集中在那六栋楼里，如今只剩下四十多套空置房源。
十一月中旬，赵坤义完成星湖苑两栋楼的装修工程，他的装潢工程队，就让林泉请到省城。林泉从小区改造费用里调出二百万来，准备将那四十多套住宅的精装修工程交给赵坤义。
虽然说有高额租金的回报，但是张碧筠、顾良宇等人都觉得更应将有限的资金投到更急需的地方去。
林泉有自己的主张，他甚至认为张碧筠等人精心制定的策划有很多的漏洞：“你们有一点考虑是欠缺的，那就是装潢的噪声问题。试想一下，如果居住在这里的人，要忍受左邻右舍楼上楼下各长达一个月的装修噪音，谁还会认为自己居住在舒适的环境之中？以后售楼时，还要考虑一点，对购房者的装修时间进行约束，要将每一栋的装修时间都控制在同一个时间段里。”
张碧筠笑道：“人家购楼，有马上进行装修的，也有不能立即装修的，不能一而概之，难道我们要将他们排除在购买对象之外？”
林泉点点头，说道：“我们要将月牙湖塑造成精品高档社区，销售给富裕阶层，那就要潜他们考虑周详了，一个人想要享受高品质生活，其实对自己的约束也要高。为了进一步提高社区形象，我将第三、第四、第七、第八、第九、第十一栋空余下来的住宅，在集中的时间里进行装修，并为期间产生的噪声问题，向业主委员会交纳一定的补偿款。就装修费用以及之后的出租所得，我跟朱云天补充了一份协议，作为托管合同的附件。”
赵坤义这次也跟工程队赶到省城。如果对业主的装修时间进行约束，那么业主很可能会采用销售处推荐的装修工程队。那样的话，他的工程队至少在一年的时间里，留在省城不愁没有活干。林泉留在省城继续发展，他的工程队就可以依赖林泉在省城继续生存下去，直到在省城完全扎下根来。
赵坤义说道：“我准备在省城成立一家分公司，以室内装潢设计施工为主营业务，准备全力支持这次的月牙湖小区项目。”
林泉看了赵坤义一眼，说道：“月牙湖楼盘会在十二月底盛大推出，赵叔真想支持我，能不能让我将工程款拖到来年一月份？”
赵坤义笑道：“叔手里也穷，星湖苑两栋楼，我一毛钱还赚，还替你垫着一部分工程款，这里再垫的话，工资都发不出去了。要不这样？月牙湖的现价是3700，叔也不占你便宜，就是现价购进总值两百万的房子，这样就帮你解决这部分的资金问题。”
林泉在纸上写下一行文字，说道：“现在虽然挂出3700的盘口，但是市面上没放出去一套房子，我计划到十二月底推出4000的单价，除了首批推出20％的房源，以后每月只放出10％的房源，继续推动房价高走。我们首批推出的高档出租房源，每平方米每天的租金都在一元以上，以后会继续提高租金，省城商贸区的办公楼租金也不过这个价，这么高的出租回报率，月牙湖的房价应该能推到4500……”
林泉懒洋洋的说着，赵坤义却一个字都没有听进去，他盯着林泉在纸上写下的一行字：“2400的基价，一千平米，星湖苑工程款一笔勾销。”心里默默计算着，将一百二十万的工程款算在里面，实际房价也只有3600，何况他到月牙湖小区看过，知道月牙湖在林泉的操盘下，房价还会继续升高。微微点了点头，说道：“小仨的意思……”
林泉将纸上的字迹涂掉，感激的说：“赵叔为支持月牙湖项目，特意在省城组建分公司，现在知道项目组资金紧张，又掏钱购房……我看就以基价2400算给赵叔吧，总面积在一千平方米之内，日后的工作还要赵叔多多支持。”
张碧筠不知道林泉跟赵坤义之间的勾当，心里纳闷，林泉跟赵坤义之间的关系算不上多密切，怎么平白无故就让利一百多万，何况3700的价格还是赵坤义主动提出来的？会议现场，邵兵、钱卫国、钱薇都是佳诚出来的，两名会计师更是朱云天亲自指派的，虽说林泉对房价超过基价的部分有完全的处置权，但是赢余部分是要跟朱云天分成的，朱云天怎会没有意见？
张碧筠将疑问闷在肚子里。
林泉看了看在场的高级行政人员，说道：“进了一个半月的稠密举措，在位的诸位应该对这个策划有一定的信心了吧？为了进一步激励各位，在座的各位都有权利以2400的基价购买一套普通住宅，项目组成员，都有权利以3500元的单价购卖一套普通住宅。”
邵兵、钱卫国、钱薇现在是星湖的员工，自然没有疑义，林泉给赵坤义基价，给他们也是基价，完全是内部激励，只是给赵坤的基价太多了一些。两名会计师内心却在挣扎，经过林泉一个半月的操作，完全有理由认定月牙湖楼盘的价值早就溢出了基价，林泉以基价搞内部认购，实质是侵占了朱云天的权益。
作为经济会计师，对月牙湖的楼盘价值比项目组的普通成员更有信心，相信房价能够推到4000以上，现在以基价买下，就是十五六万的净收益。
林泉注视着朱云天派来的两名会计师，说道：“内部让利是进一步激发员工的积极性，减少空置率，也为下一步计划筹措资金，朱先生那里，我想不会有什么问题，不需要额外解释了。”
两名会计师低下头，默认了林泉的决定。
赵坤义一看自己的实际待遇比普通项目组成员还不如，高达3600的单价，只是套数略多了一些。
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第二十三章　推翻你
　　　　　　　大学城项目早在八年之前，陈然在任上时就做好规划，经过八年，规划有些地方不合时宜，需要重新修改，但是拆迁工作已经开始。大学城选址是在陆洪镇的东首，一期工程占地为五百亩，需拆迁房屋六十七栋，涉及集体企业一家。新区规划需通过市人大审议批复，耿一民却迫不及待的推动新区的道路建设，六条主干道建设，以及城市四条干道的延伸工程，新建干道总里程达到六十公里。公路建设征地拆迁涉及3个乡镇8个村，需要拆迁民用住宅二百二十六套，涉及搬迁集体企业二十六家，国有企业四家。
拆迁安置统一由财政拨款，分包给包括陆洪地产动拆迁有限公司的五家拆迁公司。陆洪地产动拆迁有限公司承包下大学城一期工程的拆迁任务。
虽然说郭保林十一月就返校了，但是返校办理入学手续之后，就回到静海，将主要精力投入到拆迁工作中。大学城项目的补偿标准高过公路建设征地，并且陆洪镇从九一年时就停止基建用地的审批，陆洪人都在盼望拆迁，在半行政手段的支持下，拆迁的进展很快。
静海市开发区城市化建设重点北移，新规划中的生活区主要集中在南港镇的南首，将星湖苑与天星湖储备的三百亩土地囊括其中。虽然静海的主要开发商都将眼光放到新区建设中来，但是新区的正式还有一段相当长的时间，开发区城市化建设北移工程成了各家争夺的重点。当前各家开发商工作的重点就是囤积土地。
徐建、陈至立等人也认为天星湖当前工作的重点有两个：启动星湖苑二期项目，收购星湖中学、星湖苑之间的三百余亩土地作为储备。
用于安置拆迁户的经济适用房开发，反而吸引不了大开发商的注意。这批经济适用房的开发，是新区建设、大规模安置拆迁户的第一批，可以说是耿一民亲眼盯着的民心工程，工程质量上打不得马虎眼，利润又不及普通商品住宅的开发，只有那些没有资本囤积土地的开发商有一些兴趣。
耿一民让赵增亲自找来林泉，希望他说服天星湖其他的股东，由天星湖开发这批用于安置拆迁户的经济适用房。
耿一民提出这样的要求，林泉当仁不让，但是天星湖未来的发展方向，决定权在孔立民手里。林泉从孙菲菲那里知道，公司上下，对徐建、陈至立提出的发展方向，相当拥护。徐建在星湖苑上遭受挫折，在林泉的建议下，星湖苑的楼盘销售暂时冰结起来。这期冰结起来的空置住宅无疑成为原星湖人员鲜明的失败标志。快速开发星湖苑二期工程，就能尽快启动空置住宅的销售，让原星湖人员重新扬眉吐气。
陈至立在负责东都房地产事务部时，购入星湖苑附近的那块土地，迄今没有为东都创造出一分的利润。在他内心，到天星湖做一名执行副总裁，有着降职的意味，内心也焦急做一番成绩，但是他在房地产开发上的眼光还不如徐建，虽然内心有些怨言，但是也只有附和徐建的意味。
林泉坐在陈至立别墅的宴客厅里，手里拿着陈至立珍藏多年的酒庄八二年干邑，微微摇晃着，注视着腥红的酒液，与孔立民一起静听徐建述说天星湖的发展方针。
等徐建说完，他将手里的酒杯放下来，正色说道：“对于这份发展计划，我有些不同意见