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官商-第37部分
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顾晓玲问道：“是不是从这方面做一些宣传。”
林泉说道：“不要让媒体参与进来，毕竟影响政府的正面形象，拆迁工作组与拆迁公司可以灵活一些。”
赵增微微露着笑，他知道林泉的最终用意：刘华东、朱云天也太可怜了，被算计了，却不知道怎么一回事。可以预见，将有大量的拆迁户涌入豪城花园和明年秋秀就会开盘的佳城园里，刘华东、朱云天不仅要对拆迁户让利，拆迁户比例过大的小区，房价也会受到一定的影响。刘华东、朱云天做出这些牺牲，却能加快南港新城建设的进程，稳定稳步的将南港新城的房价推高。南港投资开发公司会获利，最大的受益者却还是在南港新城规划范围内握有大量储备土地的天星湖。多年之后的事实也证明天星湖是最大受益者，天星湖花费五年，将南港星城这两年储备的近一千亩土地陆续开发掉，收益高达二十个亿。
不过南投也是天星湖的大股东，最终算来，还是南投受益最大，南投的最大股东又是市政府。
基于种种的设想，不单赵增支持林泉的想法，耿一民也相当认可，其他的人，现在不点明，只怕也只有孔立民能看出点眉目来。
从去年起，林泉就将他的这方面的天赋逐渐发挥出来，发挥得淋漓尽致，这样的林泉，让耿一民也不得不生出倚重的想法，只想着林泉能早点从省立毕业，可以留在自己身边，依为左右手。
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第二十五章 客户决定价值
林泉的生活与世界是被分割开来的，耿一民、赵增、顾晓玲、孔立民、秦明、张碧筠、顾良宇、邵兵等人都不知道他另外一半世界的生活，都以为他在学校里的生活是平淡的，张涛、陈立、陆一蔓、田丽、陈雨等人也不知道他在另一半世界的生活，都以为他从事着忙碌的打工生涯。
林泉好几次想跟陈雨解释清楚，临头却说不出口，陈雨跟他约定考完研之后再将各自的秘密、心事诉说出来，林泉也只要接受她的想法。
林泉在静海停留的时间明显减少，常常是早晨赶到静海，夜间坐车返回省城。
留在静海的人都以为林泉忙于檀山公寓项目而分不开身，心里都能谅解他。确实，时间进入十月，檀山公寓进入最紧要的关头，明都的销售明显受到抑制，开盘销售三个月，销售还都是装修好的现房，售出率却不足１０％，远远低于同期开盘２０％的平均售出率。当然，价格却已经升到六千五百八十元，已经是高档公寓中的第三高价。
即使对檀山公寓很有信心，但如此低的销出率，也让明都的老板有些心慌，万一檀山项目没有开出预期中的高价，对明都的打击将是致命的。
明都老板想降价销售，但是销售的主动权在星湖手里，要取回销售主动权，就要支付巨额赔偿款，还要补偿星湖为明都所付出的投入。虽然明眼人都看得出，星湖在市政工程上的积极投入，但是为檀山公寓做准备，真要毁约的，明都却要分担其中大部分的投入。
明都老总王传明在檀山私家园林的工地上截住林泉，林泉正对着华丽如盖的巨大树冠思考什么，裤脚管都是泥点，一双小牛皮精致皮鞋看不出原来的黑亮，履满泥浆。要不邵兵介绍，王传明还以为看见一个民工呢。
在王传明的眼里，林泉的眼睛非常有神采，清俊削瘦，有着与年龄不相符地沉稳、睿智，话不多。但每每都能抓住要点，博闻强记，这些都是以后王传明建立起来有关于林泉的印象，不过最开始，王传明看到有些神秘、星湖幕后老板的林泉，还真以为他是一个民工。
这至少说明林泉有当民工的潜质。
王传明开始与邵兵接触，后来与张碧筠接触，知道星湖还有一个核心人物，但是只在签约时匆匆见过一次。
“林先生，明都的王总找你。”没有邵兵地提醒，林泉与王传明两人未必能认出对方。
“你好。”林泉主动伸手握住王传明，“王总要见我这个小辈，荣幸得很，可惜我一直在静海，有些事情总让人头疼。”
越过这株参天巨树，对面是北京路三十六号别墅，钢筋混凝土结构已经浇到地上一层。
王传明说道：“听说三十六号别墅也是林先生名下的产业？”
林泉点点头：“小打小闹，让王总看笑话。”
“檀山公寓的价格上去了，三十六号别墅的价格更高，不知道林先生打算檀山看派时卖多少？”
林泉耸耸肩，抱歉说道：“我也不知道，檀山公寓里的房子值多少钱，应由客户决定。”
“客户决定？”王传明不解的问，“檀山公寓准备搞房价调查？”
“呵呵，”林泉轻笑起来，“这个月底，省报要举行一次征文大赛，给定的题材就北京路三十八号。听王总这么一说，搞一次房价调查也很必要。不过不需要这么严肃，搞一次以‘我猜檀山公寓楼价’为主题的活动。看看在市民想象中，檀山公寓可以卖出怎样地高价？”
王传明让林泉彻底击败，哪有定价完全没有底的营销老总？但是又不能否定他在月牙湖项目、檀山项目上近乎于天才地表现，王传明小心翼翼的说道：“九月同期销售数据统计出来了，整个高档房源的销售，受到檀山项目的明显抑制，比去年同期下降４０％，明都位于檀山公寓的边上，受到的影响更厉害，开盘三个月，售房率才１０％……”
“哦，”林泉不解的看了王传明一眼，“王总有些担忧？”
“天山路地两处高档楼盘，跟我们明都同时推出，售房率有２０％，说实话，我心里有些担心……”
林泉笑了起来：“不如这样，明都１０％的房子，星湖吃下来，让明都的售房率也提高到２０％？”
星湖吃饭，自然是基价吃房，王传明哪里愿意，摇摇头，笑道：“总不能风险都让星湖来承担。”
林泉说道：“檀山售价能定多高，我心里没底，能定多低，我还是有一定把握的，王总可以不用担心。”
“八千？”王传明小声试探性的问了一句。
“哦。”林泉含糊的应了一句。
如果檀山公寓的最低售价定在八千以上，明都苑的房价维持在六千五到七千之间将没有问题。
王传明的心思稍定，又说道：“能不能让星湖旗下地分店重点推荐明都苑的房子？”
进入十月，星湖置业下辖进行房产租贷与置换业务的分店扩张到五十六家，下属员工三百五十余人，其中包括房产经纪人一百二十多人，强大地销售网络与销售能力，不仅体现在二手高档房源的置换上，在新楼盘、在天逸园地销售中也得到充分的体现，天逸园与星湖合作的三个月期间，８０％的售出房产都是由旗子下分店推荐出去的。当然，天逸园为此多付出２。５％的佣金。
多付出几百万的佣金，却可以极大促进销售，降低销售成本，加快资金回笼的速度，这是所有的开发商都乐意而为的事情。
星湖实业在从事房产营销的同时，不遗余力的铺设销售网络，不单将星湖置业的赢利都投入到再次扩张之中，还从月牙湖项目赢利、天逸园项目赢利中工抽调出一千五百万的资金，用于旗下分店的扩张。
如果檀山项目再度获得成功，这种模式，将让星湖牢牢的霸占住省城房产营销业的霸主位子。开发商都知道，星湖才是最合适的合作伙伴。
王传明在商界纵横二十年，也只有眼前的这个削瘦，看起来显得过于清俊的青年，让他有敬畏的感觉，虽然自己的财富比这名青年要多得多，或许对于这名青年，巨额财富的积累只是时间上的问题。
王传明现在就要求分店介入明都苑的销售，林泉不置可否，倒是邵兵在旁边考虑了一会儿，说道：“我觉得也是分店介入的时候了。”
“哦，”林泉对邵兵说，“你现在主管星湖置业，你说可以就行了。”
檀山私家园林的西南有一座石丘，都是由整块的天然岩石堆磊而成，岩石之珍贵自不用说，将这些巨大的岩石运抵市中心，都花费巨大的人力、物力，层层叠叠上去，大约有五六亩大小，灰色的巨大岩石缝隙里种植着十数株碧翠如盖、挺拔高耸的青檀、凤凰木、山举等等，数股人工溪泉汩汩涌出，从石缝通道曲折而下，淌过林地、草坂、竹丛，汇入园林东北角占地约一亩的池塘中，池塘西岸就是那株三人才能合抱的柳杉王，胸径一点六米，株高二十二米。
整座园林之中，胸径超一米的巨树就有十株之多，西南石丘的边上就是那株八百年树龄的青檀，仅仅这两株巨树，花费的代价就超过三百万。
檀山私家园林还是真是奢侈之极。
檀山私家园林虽然还没有最成形，王传明与林泉在园林里边走边说，告辞时忍不住加了一句：“不管最终售价多少，林先生要记得给我留两套大房子。”
林泉笑道：“一定，一定。”
看着王传明的车绝尘而去，邵兵叹道：“也不问售价多少，开口就订两套，明都的老板也真是财大气粗。”
“檀山是无法被复制的，富豪心里多少有些北京路情节，好象挤进北京路，才算真正的挤入社会的顶层，那些不显山不露水的公馆别墅，今年才有两栋流入市场，那些富豪已经争得头破血流，单价飚到两万二了。檀山公寓将是他们最佳的替代选择，并且在安防、服务、环境上，檀山公寓将更具优势，八千？只是八千的话，哪需要耗费这么大的心力？”
邵兵抑住内心的兴奋，小心翼翼的问：“可能会推到多少？”
“檀山公寓内部也是分等级的，最豪华的顶层四套，每套五百平方米以上，基础装潢费用每平方米也在五千以上，次一级，每套三百六十平方米以上，共二十四套，基础装潢费用四千以上，再次一级，每套二百七十平方米以上，共五十六套，基础装潢费用三千五以上，最低一档，每套一百八十平方米以上，共九十六套，基础装潢费用三千以上。让营销部搞一次活动，就以‘我猜檀山公寓楼价’为主题，看看市民眼里，檀山公寓能值多少钱？”
“檀山公寓又不是为市民准备的？”
林泉笑道：“那些富豪总不能比小小市民更小气，这次活动的结果，将是檀山公寓定价的基础，进一步增强购房者的信心。明都苑销售迟滞太久也不好，活动结果出来，相当一部分购房者会给分流到明都去，只要将目标人群锁定住就行。”
邵兵笑了笑，点头应允下来。
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第二十六章…第二十七章 理财顾
“有一件事情我要提醒一下你。”林泉换了一种语气，有些严肃。
“恩？”邵兵点点头，对于比他年轻得多的林泉，他内心深处有敬佩，也有些许的敬畏，见他语气凝重，内心有些忐忑不安。
“第十七、二十三、三十三分店的店主是谁，这三家分店操作有些很不合适的地方，我知道你最近的精力移到檀山项目上来，不过下面的分店，不能疏于管理。”
“……”邵兵不知道什么操作会让林泉认为很不合适，心里紧张得很。
林泉从包里取出一叠报表，是分店房产置换业务的详表，密密麻麻的列满九月份由五十六家分店经手的两百六十七处房产的详细情况，原产权人、经手人、现产权人、按揭贷款、房产基本信息等等，上面有九条，林泉用鲜红的笔墨做出记号，并用红笔记录下所有的疑点。
邵兵接过来一看，额头的汗都下来了，九处房产是由第十七、二十三、三十散分店经手，其中六处房产的购买人都是名叫萧军的同一个人，资料上显示萧军在东南省某市拥有一家私营企业，收入证明、资产证明虽然都很齐全，但是他购入的六处房产的售价比同档房源要高出将近一倍。
这六处房产都锦江花园、东江园去年、前年推出的新房源，投资者以非约定价格、全权委托的形式挂到星湖置业下面的第二十三、三十三分店，这就意味着，分店经手人伙同投资人、萧军，还有银行贷款经手人有合伙骗贷款地嫌疑。萧军所提供的资料极可能假造的，更可能这个萧军就是街头的一名流浪汉。六处房产涉及的总金额高达五百万，其中非法获益可能超过两百万，萧军会很快就消失，银行放出的按揭贷款将划入烂帐之列，而烂帐都是要中央财政拿钱来补偿的。
另外三处房产地出售人是名叫葛存壮地同一个人，购房人是叫荀介民的同一个人。经手方是第十七分店。成交价格也高得惊人，比同档房源高出一倍，相当奇怪的是，荀介民支付的现金房款，没有从银行贷一分钱。
邵兵说道：“萧军的事情，我会彻查下去，至少让他们将吞下的钱吐出来，只是葛存壮的三处房产，真是奇怪了，分店也就多收了些佣金。”
林泉看了邵兵一眼，说道：“这三处房缠，涉及金额四百万，经过这次交易，其中二百五十万。会变成合法的投资收益，可能是通过投资购房进行行贿，受贿方卖房，行贿方高价买房，也可能是洗钱，分店地经手人应该知道得更清楚一些，这种事情隐瞒不上报，也会给公司带来麻烦。”
邵兵让林泉看得胆颤心寒，小心翼翼的问道：“怎么处置？”
“你主管星湖置业，问我干什么？现在说说对你的处置，你监管不严，这些问题还要我替你发现。本来想着将你在公司所占股份提高到１％，这件事情就算了，以后再说吧。”
邵兵恨不得抽自己一巴掌，报表是自己看过之后，才交给林泉审阅的，偏偏这个月偷了一下懒，随意翻了一遍，股权提高到１％，那就意味今年分红将多出好几十万，何苦跟钱过不去？
月牙湖项目以项目奖励的形式分红帮助公司地高级行政主管脱离贫困线，顾良宇１。５％股份，分红奖励就是他那套在月牙湖的房产余下的房贷由公司偿还，装潢费由公司支付，还配备一辆别克。
邵兵想着自己开的还是那辆二手帕萨特，灰溜溜的垂下头。
“星湖置业九月份的报表是谁制定的？”
“啊？”
“哦，檀山项目牵住你太多的精力，你没有发觉，也不怪你什么。这个月的报表，没有以分店地次序排列，而是将有问题的三家分店都挑到前面来，下面的人已经给你明显地提示了，谁制定九月份的报表，以后注意培养一下。”
邵兵拍拍脑袋，苦笑着：“好象是那个叫李丽的女孩子，上次还准备将她跟周峰一起淘汰出局的呢，你和老顾决定留下人家的。开始将她放在信息调研部，上个月才将她调到星湖置业去。”
林泉想起那个长相清秀、干净利落的女孩子，看来当初留下李丽没有决定错什么。
林泉招手看看表，陈雨晚上没有课，说道：“哦，我先走了，不跟老顾他们打招呼了。”
邵兵招手看了一下表，才五点。
檀山公寓楼价全民猜想调查活动，是由《房地产周刊》主办。随着檀山私家园林建设进度的推进，和黄与星湖也一改沉默不语的作风，向相关媒体透露一些有关檀山公寓内部的豪华装潢与极度严格的安防体系上细枝末节的信息，檀山公寓渐渐在市民面前揭开神秘的面纱一角。
也为楼价全民猜想活动提供一些可供想象的空间。
檀山公寓不仅仅是房地产业与购房者关注的焦点，也日益成为省城公众关注的话题。
檀山公寓采用的道肯奇出入口的控制系统，将掌型指纹门禁系统与电梯联动，业主通过掌形识别系统验证开门进入电梯，电梯也将自动运行到他被授权抵达的楼层。访客可以通过可视对将系统，由被访者控制其进入、使用电梯。而服务员与特定的家政人员将使用磁卡进出入电梯，他们进入电梯一刻，将启动智能监控系统，对他们的身份进行再次识别，以确保檀山公寓内部的绝对安全。
这只是檀山公寓七道安防措施中的一项。
三十七家开发商与六家房产营销，都给出每平方米九千到一万的预期价格，专业知识与房产开发经验让他们能比较准确的估算出檀山公寓的成本，扣除豪华装潢，他们估算的每平方米开发成本在五千到五千五左右。排除地价因素，檀山公寓当之无愧的成为省城第一豪宅，每平方米的开发成本，就算金陵园别墅也无法与其相比。
北京路限制于楼高与容积率的限制，开发商要在北京路两边开发商品住宅，分摊到每平方米上的地价成本要高过二千百元。但是檀山公寓以相当巧妙的手法，将府青河路与北京路的两块住宅用地合并成一处，突破楼高与容积率的限制，分摊出每平方米上的地价成本降低到一千元。
当然每平方米开发成本中，和黄独自掏出四千五以上，其他的则从赢余部分扣除，算是由星湖与和黄分摊，但是和黄在装潢上投入也超过两个亿。星湖彻头彻尾的做了一回无本买卖。星湖在月牙湖项目上至少还先支付了一千万的合同保证金。
普通市民则对檀山公寓有更好的预期，给出九千到一万二的宽范围估价。
这个调查结果随后就遭到有些纸质的质疑，知道其中实情的檀山公寓项目部的员工，却受到极大鼓舞，进一步增强了信心。因为某些纸质媒体的质疑都是受到星湖的委托，为了要将檀山公寓作为一个话题一直维持到开盘销楼之后相当长的时间里，争议莫不是最好的方法。
如果每平方米的平均售价达到甚至超过一万，那么，星湖实业作为代理商，在檀山项目上所赚到钱将与和黄实业这个开发商相当。
对于骆益同而言，真是一个又苦涩无奈又让人兴奋的消息。
调查结果的出炉，让一些观望的购房者灭绝了希望，他们可没打算卖这么贵的房子，回过头来，赫然发现，紧挨着檀山公寓的明都苑在悄无声息间将售价提高了１０％，十月底的楼价达到六千九百八十元，天逸园的均价提高到六千五比八十元，００年，省城主城区的均价还不到四千元。
对于那些退而求其次的人来说，明都苑确实可以成为檀山公寓的替代品，四栋公寓楼、一栋综合楼组成的明都苑在软硬设施上，小区环境上做的也相当不错，具有成为豪宅的内在品质。
明都苑的宣传攻势一下密集起来，在各大纸质媒体的房地产专栏整版整版的打广告，广告牌竖到湖南路、新市街的繁华地段。当初天逸园、明都苑为檀山造势，现在檀山公寓反过来给明都苑造势，那些无奈又带着依恋的人将目光从檀山公寓转到明都苑，明都苑的看房人数在极短的时间内，激增了数倍，在十月下旬短短十天的时间里，销出二十套住宅。
明都苑的推价政策是十天提一百，那些犹豫不决的人，过去十天半个月的时间之后，突然发现要为自己的犹豫付出一定的代价，看着销楼处拥挤的看房人群，内心受到莫种鼓舞与刺激，脑门也渐渐发热起来。
星湖旗下数十名分店每天组织起来、输送到明都苑销楼处的庞大看房团，可是具有相当的鼓舞性，让人热血沸腾。里面有真实的购房人，也有一部分只是想租房的人，也有一部分星湖的员工，真真假假，但是各个鲜衣怒马，谈吐不凡，绝不是那些用一吨快餐雇来的，鱼目混珠的民工可以相比的。
在檀山公寓的价位越来越被肯定在一万元之上，那些对檀山公寓绝了望的购房者也越倾向于买明都苑，十一月上旬，明都苑售出四十二套住宅，楼价提高到七千一百八十元。明都的老板每天看到星湖的员工，眼都笑没了。当然，价格每提高一百元，星湖从中分到四十元。
相应的，天逸园的房价也水涨船高的涨到六千六百八十元，天逸园的老板还想继续向上推高房价时，却发现效果并不理想，第一没有星湖那么强大的销售网络支持，另外星湖置业旗下的分店开始挂出大批天逸园的二手房源，差不多是天逸园楼盘总量的１５％，房价就定在六千五百八十。
天逸园的老板相当郁闷，星湖当初以四千二的低价吃下十套房子，这时为什么能够一下推出近一百套天逸园的二手房源？
杨莹买下的几套天逸园房产，是最先出手的，与星湖旗下的分店结算之后，扣除利息以及各种税费，杨莹赫然发现半年时间里的赢利超过二百四十万，当然另外还要支付林泉二十万的顾问费。
杨莹望着耿天霜，明亮的眼睛眯得细长：“这样下去，我会喜欢小仨多过喜欢你。”
林泉装出一脸惊恐的样子：“这话不能乱说，耿哥会拿刀劈我的。”
“瞧你财迷心窍的样子，”耿天霜拿指头顶了顶杨莹的脑门，又问林泉：“你这次的顾问费拿了不少吧？”
“八十多万顾问费，小意思，改天请耿哥，杨莹姐喝茶。”
“呵呵。八十多万，这么说，在这次天逸园、明都苑项目的操作上，你为这些达观贵人们谋利超过一千六百万啊，难怪这些天省府、省委、市委、市府地某些头头脑脑提起你都笑眯眯地，段叔还想请你去他家里吃饭呢，不知道你赏不赏脸？”
“我哪敢不赏脸啊？”林泉装出一付苦瓜脸。
“檀山公寓不单在下面搞得波澜汹涌，连省委的人都议论纷纷，顾书记还特意找我问了问这事情。”
“省委副书记住檀山公寓，传出去对顾宪章影响不好，再说他在北京路三号的公馆别墅，好象不比檀山公寓差吧？”
“顾书记的二公子要搞一套婚房，当然，顾书记没有说得这么详细，只是关心了下檀山公寓的房价。”
林泉沉吟了一下，说道：“檀山公寓有四级标准，一百七十平方米以上的一级，底价�
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