高升-第693部分

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　　“经营城市”这个概念目前还是一个在国外被人提起的概念，在国内，还很少有人说起这个概念，陈庆东也是在这些天准备资料的时候，托人给他弄来了一些国外发达城市在城市建设方面的资料，其中就有提到“经营城市”的概念。

　　经营城市，就是以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目标，政府运用市场经济手段，通过市场机制对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本与人力作用资本及相关延利资本等进行重组营运，最大限度地盘活存量，对城市资产进行集聚、组和营运，以实现城市资源配置容量和效益的最大化、最优化。这样就有效地改变了原来在计划经济条件下形成的政府对市政设施只建设、不经营，只投入，不收益的状况，走出一条以城建城，以城兴城的市场化之路。

　　如果说的再直白一点，经营城市其实就是利用土地国有制度，征地拆迁，为财政谋取最大利益，同时给开发商分一杯羹，在利益博弈的同时改变城市面貌。

　　商爱国也是从国外的学术期刊上了解的这个概念，并且非常推崇这个概念，他认为这是中国未来城市化道路的必然选择。而龙湾新城的建设，就必须要遵循“经营城市”这个概念！

　　让他没有想到的是，陈庆东竟然也能提出来这么一个概念，真是让商爱国喜出望外，颇有一种遇到了知己的感觉，并且因此对陈庆东的好感倍增！

　　其实，在这次的市长助理人选中，省公选办公室已经对他明确表示，在这个职位上，会充分征求他的意见，而谷传军在王希华和陈庆东这两个主要候选人之间，却一直左右摇摆，拿不定主意。

　　王希华和陈庆东各有各的优势，也各有各的缺点，其中陈庆东最大的优点就在于实干能力强，但是他的弱点则在于他跟谷传军的关系太密切，商爱国对于是否能大胆放心的使用谷传军的心腹干将，仍然是心存犹豫。

　　而王希华的优点在于背景干净，商爱国对于放心使用王希华没有任何担忧，而且王希华的理论能力、各种素质也都很强，再加上王希华毕业于顶级名校，又是从省审计厅下来的，他的上层关系应该要比陈庆东更强，但是王希华的弱点则在于王希华一直在机关工作，没有过独当一面的经验，实干能力绝对比不上陈庆东。

　　不过，在听陈庆东说出“经营城市”这个概念的时候，商爱国心里的天枰便向陈庆东倾斜了不少！

　　商爱国坚定的认为，思想才能决定行动！

　　既然陈庆东已经有了“经营城市”的思想，并且接受了这个思想，那么他按照这个思路能够把工作开展好的可能性就大了很多！相反，如果对一个没有这种思想的人，现在再告诉他这个思想，并且让他按照这个思想去开展工作，且不说他能不能接受这个思想，就算是他接受了，他能接受几分，在工作开展中能够运用几分，也是一个问题！

　　另外，商爱国还想到，如果让陈庆东担任了市长助理，但是也并不意味着就否定了王希华，市长助理的位子虽然是二选一，但是在建设龙湾新城的时候，有能力的人都可以来出一份力！

　　有了这个想法之后，商爱国在潜意识里，其实已经认定了陈庆东了。

　　陈庆东坦言说道：“我这是在国外的一份学术期刊上看到的这个概念，看过之后，我觉得对于咱们国家，尤其是咱们龙湾来说，这是一个很好的方向啊！在这次的龙湾建设中，咱们完全就可以以‘经营城市’为纲领，运用市场经济手段，最大限度地盘活存量，对城市资产进行集聚、组和营运，以实现城市资源配置容量和效益的最大化、最优化，走出一条以城建城，以城兴城的市场化之路。”

　　商爱国不由得击掌赞叹道：“很好！庆东，你这番话可真的是说到我的心坎里去了！咱们龙湾新城的建设，就是要走一条经营城市的道路！以前的时候，政府对市政设施，只建设，不经营，只投资，不收益，这哪能行？行政建设是一个长期的、耗资巨大的工程，如果政府只投入，不产出，那么政府去哪里弄来这么多资金？庆东，你说的好啊！”

　　听了商爱国的夸奖，陈庆东的心里也非常激动！既然商爱国跟他想到一块去了，那么他得到商爱国的青睐，成为市长助理的可能性无疑又增大了几分！

　　商爱国的兴致上来了，又问道：“你认为在城市经营中，最需要注意的问题是是什么？”

　　陈庆东想了想，说道：“我认为最需要注意的有两点，第一就是要转变政府职能，底改变在计划经济体制下形成的‘大政府、小社会’，政企不分，市政府统管一切、包揽一切，城市建设是无偿的供给与服务，只搞建设、不管经营的传统观念和做法，这个转变不能只是领导层的转变，而应该是全体机关干部的转变，只有让这种思想的转变深入到每一个单位、每一个科室，每一个人身上才行。第二，必须要健全法律、法规，因为市场经济的本质并不是自由经济，而是法制经济，市场的运作需要靠法律和法规来约束与规范，把权力关进笼子里，促使政府对城市的经营管理纳入法治的轨道。否则，在城市经营的过程中，必然会滋生大量的腐败问题，甚至会造成社会的动荡。”

　


第1529章　把步子迈的再大一点

　　陈庆东的话真的是越来越能说到商爱国的心坎里了，如果说商爱国刚才还只是把心里的天枰倾向了陈庆东，在又跟陈庆东聊了这些之后，商爱国算是彻底的认定了让陈庆东来出任市长助理一事。

　　不过，商爱国没有对陈庆东表示出来这一点，而是继续很有兴趣的跟陈庆东聊了起来。

　　“你认为以咱们市的条件，进行城市经营的落脚点应该放在哪里？咱们该采用什么样的经营模式？”商爱国问道。

　　“我认为以咱们市的条件，这个落脚点应该放在土地上面。自从国家把房地产树立为支柱产业之后，房地产业已经进入了一个快速发展的通道，学术界和各大专业机构中都有很多人预测，房地产业至少还会有十年的黄金时期！而在这黄金十几年中，房屋和土地的价格都将会大幅提高！根据这个预测，在未来的十年内，土地仍然是财政收入的主要来源。所以，咱们市在建设龙湾新城的时候，可以采用建立土地储备中心，盘活存量资产的经营模式。”陈庆东说道。

　　“我记得的当初在柳林县开发区工作的时候，就在土地上面做了不少文章，是吧？”商爱国笑着问道。

　　“呵呵，其实我当时也没有做多少工作，主要就是做了一点，就是成立了一个土地储备中心，由土地储备中心先投入一部分资金，把土地拿到手里，进行拆迁、平整、通路、通水、通电等一些列工作，把生地做成了熟地，然后再卖给开发商，以此来提高土地价格，增加财政收入。”陈庆东说道。

　　商爱国点点头，说道：“你这一点做的很好啊！通过这一点，也能说明你非常具有前瞻性！我认为，咱们市在开发龙湾新城的过程中，也完全可以采用这一个做法。”

　　陈庆东大胆的说道：“商市长，我有个冒昧的想法，不知道该不该说。”

　　商爱国抬了一下手，道：“但说无妨，不要有什么顾虑！”

　　陈庆东便说道：“当时我在南武县开发区开展这方面工作的时候，进行的不彻底，导致我们开发区政府手里囤积的土地有限，所以土地价格也不能由我们来控制。在这次开发龙湾新城的过程中，我觉得政府的步子可以迈的再大一点，市政府可以投入一笔资金，对新城区的所有土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖，由市政府完全垄断一级土地市场！”

　　商爱国的眼睛不由得又亮了一下，道：“由市政府完全垄断一级土地市场？”

　　商爱国不由得感叹，这个陈庆东的思想开放程度跟自己相比，真是有过之而无不及啊！

　　陈庆东坚定的说道：“对！由市政府完全垄断一级土地市场！这样做的好处是显而易见的！第一，市政府完全掌握了土地之后，就可以把地价的主动权掌握在自己手里，实现以地生财的最大化！第二，这样就为实现城市规划确定的用地功能提供了保证。咱们既然要建设一个面向未来的新城区，那就一定要做好科学的规划，而政府手里掌握了土地，也就有了按规划配置土地的实权，可以根据旧城改造、生产、生活用地的各种需求，做到对城市用地的规划、开发、建设、配套、经营、销售的六统一，从而使城市土地的管理由无序转化为有序经营，促进了城市土地资源的优化配置，也就为这个科学规划的顺利实行打下了基础！第三，通过垄断土地的一级市场，就可以控制城市土地周转的总量，并提供每年可出售的各类土地的数量，根据供需的均衡制定合理的土地价格，可以防止城市土地价格偏低或过高而造成的后遗症，同时，因城市资产升值而产生的级差地租，也可以及时收回。”

　　商爱国满含欣赏之情的说道：“你的这个想法非常好啊！我觉得其实咱们把步子还可以迈的再大一点！为什么只是在新城区这么搞呢？这么好的建议完全可以推广到咱们整个市区嘛！市里由国土局成立一个土地储备中心，投入资金，开始收购土地，等政府把土地全都收到手里来之后，不就是有了更大的主动权？”

　　陈庆东颇为惊讶的说道：“把全市的土地都储备起来？商市长，这可需要一大笔的资金啊！”

　　商爱国微笑道：“需要一大笔资金怎么了？咱们市财政目前来看还是比较宽裕的，而且全市这么多土地，也不可能一次性都进行全部开发啊，政府在储地、卖地的过程中，财政收入会越来越高的！”

　　陈庆东道：“您说的是！”

　　商爱国又问道：“除了土地之外，还应该怎么盘活存量资产？”

　　陈庆东道：“首先，我认为一个城市的存量资产应该分为两个方面，一个方面是有形的资产，另一个方面是无形的资产。有形的资产很好理解，比如土地、公路、桥梁、公交公司、自来水厂，甚至污水处理厂、垃圾处理厂等等，而无形的资产也有很多，比如户内外广告牌、公交车站的冠名权等等，这些都是可以盘活的！只要有效利用，都可以为政府增加收入！”

　　商爱国道：“公交公司、自来水厂，这可都是关系到民生的重要项目，如果交给了民间资本，恐怕会出乱子啊！”

　　陈庆东道：“商市长，您肯定也知道，政府出售公交公司、自来水厂的事已经在很多地方发生过了，这些地方的公交公司、自来水厂卖出去之后，有的起到了很好的效果，也有的出现了问题。我们如果想做这件事，可以专门针对这些情况做好调研，拿出来一个万无一失的方案。如果您觉得这些民生项目必须要掌握在政府手里，那也没有问题，完全可以采用股份制经营啊！政府在保证绝对控股的基础上，可以拿出来一部分股份对外出售，这也可以增加财政啊！当然了，我也就是这么简单一说，具体该怎么做，肯定还需要科学的调研和规划，然后再拿出来一个可行性意见。”

　　“不错，你的这个想法可以考虑。”商爱国说道，然后换了个话题，又问道，“你刚才说了，资金的来源主要有三个渠道，第一是政府财政，第二个是银行贷款，第三个是民间资金。对于政府财政，你的回答让我非常满意，至于银行贷款，这个没有什么好说的，现在你再谈谈如何才能有效的利用民间资金吧。”

　　陈庆东道：“对于利用民间资金，我认为归根结底只有一个办法，那就是必须要让民营资本的持有者赚钱。商人都是以逐利为本性的，如果没有利益可图，那么政府就算是再给他们讲爱国，讲为社会做贡献，他们也不会把钱投入进来的，而只要有利可图，那么这些商人就会蜂拥而至！在这个问题上，我觉得首先要做的，还是要解放思想，要主动的替这些投资者考虑清楚，如何才能让他们在参与城市化建设的过程中赚到钱！尤其是对于基础设施建设项目，由于这类项目的投资数量大、建设周期长、价格定得低、投资回报少等原因，以最求利润最大化为目标的民间资本将会很难愿意主动进入这个投资领域。所以我们政府可以建立一个基础设施项目投资回报补偿的办法，简单来说，就是谁投资、谁受益！另外，在引进资金的时候，除了我们国内的资金，我们也可以大力的吸引外资啊！据我的了解，外资现在对我们国内城市建设的意愿参与度还是非常高的！”

　　经过这一番聊天，陈庆东的情绪也被完全带动了，变得非常兴奋，又接着说道：“在具体的融资方式上，咱们可以大力拓宽融资渠道，创新金融产品，充分调动社会资本的积极性。比如tot模式和bot模式，就是近年来发展中国家普遍采用一种项目融资方式，这种方式不仅能够吸引国内外的资金，还能够有效吸引先进技术，改善和提高城市建设项目中的管理水平！除了这两种模式之外，现在还出现了ppp模式和bt模式，这些都是可以尝试的！”

　　“对于一些资质较好，预期盈利水平较高的项目，甚至可以尝试让其上市，从资本市场上募集资金。另外，对于有一些完全公益的民生项目，不存在盈利的可能性，或者是盈利的水平很低，对这样的项目，民间资本不会有直接参与的热情，这就需要完全由政府出资。针对这样的情况，政府也可以通过公开发行债券、或者是建立投资基金等等方式进行融资。”

　　陈庆东一口气说了这么多，才终于停顿下来，有些羞涩的笑了笑，说道：“不好意思了，商市长，我一激动不小心说多了。我刚说的这些想法都是我根据过往的工作经验临时总结出来的，不一定都可行，但是我认为，对于其中的一部分还是可以尝试的。”

　　商爱国对于陈庆东的这些建议没有直接表态，而是微笑着说道：“庆东，你回去之后，把咱们今天聊得这些当做一个课题好好的研究研究，形成一个书面的报告递交给我。我给你一个三天的时间，最多五天，由于时间比较紧，你也没必要写的太全面，尽量的把你的想法写出来就行，怎么样？”

　　陈庆东大约明白商爱国为什么要给他三到五天的时间来写这篇报告，因为公选最终结果公布只有一星期的时间了，他这篇报告或许会让商爱国最终确定下来市长助理的人选，因此他便郑重的点了点头，道：“好的，商市长！”


底1530章　　摩天大楼

　　从市政府离开之后，陈庆东便让司机把他送到了市郊的一个度假山庄，赵长斌租下了其中一套别墅，在这儿邀请朋友们一块聚一聚。

　　陈庆东来到这儿的时候，赵长斌、许薇、许园园等人已经在这儿了，全都是陈庆东认识的人。

　　陈庆东给大家一一打过招呼之后，又对赵长斌说道：“二哥，现在你可真的是忙的神龙见首不见尾了，想要见你一面可真是不容易！”

　　赵长斌笑着说道：“这两年来，确实太忙了！连回家跟你们喝酒的时间都很难凑出来，真是对不住了！不过，这一回回来，我就准备常驻龙湾了，以后咱们兄弟喝酒的时间可就多了。”

　　陈庆东道：“二哥，你不是在景江发展的好好的嘛，两个高档楼盘，肯定赚了个盆满钵满吧，怎么舍得回来了？”

　　赵长斌道：“跟你也没有什么可隐瞒的，我在景江的这两个楼盘确实赚了些钱，大约有一个多亿吧。要是让外行人听了，似乎还不多，但是让内行人听了，肯定要笑话死我了！但是你不知道二哥在我在景江受了多少窝囊气啊！说白了，还是景江的水太深，咱是龙湾的小鱼，在那儿混不开啊！我实在不想再受这份窝囊气了，而且咱们龙湾现在也有大展手脚的机会，我就决定回来发展了，也算是为家乡的发展做做贡献嘛！”

　　许薇听了调侃道：“说的倒还是真好听！还回来为家乡做贡献，要是让不了解你的人听了，还以为你是个慈善家呢！”

　　赵长斌对陈庆东说道：“庆东，你看看，你看看，这个许薇就知道扒我的灰！”

　　陈庆东也笑了起来。

　　赵长斌也没有多言，招呼道：“坐吧，庆东，先吃点水果，喝点水。咱们今天吃西餐，我专门让人从澳洲空运过来的谷饲安格斯牛肉，这可是四大顶级牛肉之一，而且保证绝对正宗！”

　　陈庆东笑道：“那今天可就要有口服了！”

　　跟赵长斌和许薇寒暄了几句之后，陈庆东来到许园园旁边坐了下来。

　　这几年来，许园园几乎没有变老，容颜靓丽，皮肤细腻雪白，仍然是一副清纯少女的模样。

　　“最近不见了，最近还好？”陈庆东笑着打了招呼。

　　“还可以啊，前段时间去南美待了一段时间，这才回来没几天。”许园园说道，“你呢，最近好吗？”

　　陈庆东苦笑道：“我天天忙于俗事，可没有你过的这么潇洒啊！”

　　许园园轻轻一笑，道：“追求不一样。”

　　许薇这时候也坐了过来，说道：“我跟园园说了好几次了，都快奔三的女孩子了，得赶紧把婚结了。可她就是不听，除了弄她的蛋糕店，就是满世界的旅游。庆东，你也劝劝园园！”

　　这个话题让陈庆东不禁有些尴尬，却还是说道：“园园，你确实应该考虑考虑这个事了。”

　　许园园却说道：“我不想结婚，我觉得结婚就是人类在自欺欺人。”

　　陈庆东早就知道许园园奉行“不婚主义”了，但是听她说出来“婚姻是人类自欺欺人”这样的话，陈庆东还是感到非常惊讶！

　　许薇说道：“什么自欺欺人，这都是延续了几千年的老传统了，如果是自欺欺人，肯定早就被人拆穿了，还能延续到今天？”

　　许园园坚持己见的说道：“别人怎么想的，我不管，不过我是这么想的。我认为婚姻是以爱情为基础的，如果一个婚姻没有爱情，我不敢想象这种生活会是什么样自动。而且我认为爱情是不可靠的，我现在爱上了一个人，但是我不敢保证一辈子都会爱他。另外，我也更加不敢相信，那个人会爱我一辈子。既然这样，那么结婚还有什么必要呢？难道结了婚就能保证两个人一辈子相爱吗？这不是自欺欺人吗？所以我还是追求顺其自然，随遇而安。”

　　听着许园园的话，陈庆东想起她曾经对自己说起过她爸妈的失败婚姻，而且她爸妈失败的婚姻也给她留下了很深的心理阴影，或许也是因为这个原因，她才恐惧婚姻而奉行了不婚主义吧。

　　想到这一点，陈庆东又觉得许园园很可怜，对于她来说，那些童年时候的阴影有可能会跟随她一辈子。

　　许薇也不好再说什么，道：“那行，你自己考虑好就行。”

　　许园园的心情受到了影响，站了起来，说道：“我去上个洗手间。”

　　许薇看了看许园园离开的背影，轻轻叹了一口气，无奈的对陈庆东说道：“这个园园啊……”

　　陈庆东道：“园园有她自己的想法，既然她不想结婚，那还是随她的意思吧。或许哪一天，她碰到了一个觉得可以结婚的人，可能想法立马就变了。这种事情，是不能勉强的啊。”

　　许薇道：“你说的是，还是让她自己随遇而安吧。”

　　过了片刻，许薇又说道：“哎，对了，庆东，我听说你这次的公选成绩考的不错，考的还是市长助理的职位是吧？最终结果出来了吗？”

　　陈庆东道：“还没有出来。”

　　“怎么样？有把握吗？”

　　“这个，怎么说呢，这不是我能决定的啊，我能做的就是尽人事，听天命。”

　　许薇微笑道：“我倒是觉得你被选上的可能性还是非常大的。”

　　陈庆东有些惊讶的问道：“为什么？”

　　许薇道：“咱们市不是要筹建龙湾新城了嘛，商市长这一次选市长助理，肯定跟这个大工程有关。在咱们市，论实干能力和开拓精神，我觉得比你强的人不能说没有吧，但肯定没有几个。商市长肯定会选你做市长助理，帮助他建设龙湾新城的。”

　　陈庆东不想多谈这个话题，便笑道：“多谢薇姐夸奖，不过这个事可不好说啊。”

　　许薇见陈庆东对这个话题似乎有些忌讳，便也不再多言，换了个话题说道：“刚才长斌说要回龙湾发展，其实也是商市长的邀请。除了长斌之外，商市长还邀请了我和其他一些龙湾籍的生意人，希望我们这些人都能回来支持龙湾新城的建设。”

　　“是吗？这是好事啊！龙湾新城在建设的过程中需要大量的民间资金，但是龙湾新城建成之后，绝对会成为淮东南地区经济发展的龙头，这些投资肯定是能连本带利收回来的。”陈庆东高兴的说道。

　　“看看，你这还没当上市长助理呢，就已经开始操心起龙湾新城的建